پایان نامه ارشد رایگان درمورد سند رسمی، ثبت اسناد، اسناد و املاک، حمایت خانواده

دانلود پایان نامه ارشد

وصیتنامهای که به وسیله موصی تنظیم و امضا میشود ، وکالت نامهای که موکل به وکیل میدهد تا به هنگام ضرورت آن را اجرا کند، اقرار نامهای که حکایت از وجود دین یا وقوع عمل حقوقی دارد، پذیرش ترکه از سوی یکی از وارثان، نامههای خصوصی که میان بازرگانان یا اشخاص دیگر مبادله میشود و حاوی ایجاب و قبول یا پیشنهاد گفتگو و یا اقرار به اعمال حقوقی یا حتی حکایت از وقوع رویدادی حقوقی چون تهدید به قتل و یا انشاء مطلب مهمی و … باشد .
دو- اسنادی که به طور معمول اصالت آنها به امضای دو طرف قرار داد نیاز دارد؛ مانند بیع ، صلح و بیشتر عقود. در اینجا اگر یکی از طرفین، مامور رسمی مانند سردفتر اسناد رسمی باشد نیز سند عادی است؛ اگر چه وقوع مثلا بیع در دفتر خانه وی صورت گرفته باشد. زیرا در این جا سردفتر به عنوان شخصی حقوقی پای قرار داد را امضا نکرده است، بلکه همان شخصیت حقیقی وی که یک شخص عادی است می باشد .
ب- سندی که توسط مامور رسمی تنظیم می شود اما خارج از صلاحیت او. مانند سند ثبت ازدواج و طلاق که در دفتر اسناد رسمی توسط سر دفتر ثبت میشود و یا اقدام مامور انتظامی یا شهرداری به تنظیم سند رسمی معامله یا تنظیم سند رسمی در خارج از حوزه صلاحیت سر دفتر یا دخالت او در معاملات مربوط به خویشاوندان نزدیک یا اموری که او در آن ذینفع است .
ج- سندی که با عدم رعایت مقررات قانونی توسط مامور رسمی تنظیم شده باشد . چرا که” حاصل کار مامور رسمی و صالح زمانی صفت رسمی مییابد و قابل اعتماد میشود که رعایت مقررات قانونی شده باشد.”( کاتوزیان 1392 . 293 ). مثلا اگر مامور رسمی از امضای صورت مجلس یا سند قرارداد یا اقرار نامه خودداری کند، در واقع مبنای رسمی بودن سند از آن دریغ کرده است و سند عادی محسوب می شود؛ و یا اینکه اگر سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی ثبت دفتر نشود و یا اینکه متعهد دفتر را امضا ننماید. ” تنها، تخلف از مقررات مربوط به تمبر مالیاتی و یا تحریر و مانند اینها است، که از این قاعده مستثنی شده است. چنانکه ماده 1294 ق. م. در این باره می گوید : عدم رعایت مقررات راجعه به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد، سند را از رسمیّت خارج نمیکند” ( کاتوزیان 1392 . 294 ) .
2- مصادیق استثنایی سند عادی
الف- مصادیقی از پذیرش سند عادی از سوی قانون گذار به عنوان استثنائاتی بر قانون ثبت
با توجه به ماده 10 قانون مدنی به عنوان اصل آزادی قراردادی، افراد در انعقاد قرارداد آزادند و میتوانند به میل و سلیقه خود به تنظیم هر نوع قراردادی اعم از معین و نامعین بپردازند. تنها محدودیت در این مورد، رعایت قانون، نظم عمومی و اخلاق حسنه است. اینست که افراد فارغ از دغدغه و تشریفاتی، با انعقاد عقود و قراردادهای مختلف، حق و مسؤلیّتی را خلق و یا آن را سلب میکنند. این سادگی و عدم وجود تشریفات در انعقاد قراردادها با همهی امتیازات و مزایایی که داشته و دارد، قطعا خطراتی داشته و مشکلاتی را به بار میآورد، که میتوان به عدم ضمانت اجرایی کافی، عدم وجود ابزار کافی برای اثبات وقوع عقد در موارد ادعای جعل و انکار و تردید، خطرات مفقود شدن سند اصل سند، فرار از پرداخت مالیات و عوارض، افزایش منازعات در جامعه در نتیجهی ازدیاد وقوع معاملات معارض و … .این موارد و مواردی دیگر از این قبیل به همراه فراهم ساحتن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به اموال و معاملات و امکان برنامهریزی ضروری برای اداره کشور، قانونگذار را بر آن داشت که قانون ثبت اسناد و املاک کشور در سنهی 1310 ه.ش. به منظور اجبار به ثبت رساندن برخی اسناد و معاملات، تدوین نماید.
بر خلاف املاک که ثبت آنها الزامی است و سازمان ثبت و متصرفین به عنوان مالکیت و قائم مقام آنها، مکلّف به ثبت کلیه اموال غیر منقول میباشند، ثبت اسناد اختیاری است و اشخاص میتوانند از ثبت معاملات و قراردادها و تعهدات خود در دفاتر اسناد رسمی خودداری کنند؛ مگر در مورد اسناد ماده 46 قانون ثبت که میگوید: ” ثبت اسناد اختیاری است مگر در مورد موارد ذیل:
1- کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفاتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلیهی معاملات راجع به حقوققی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.
” از این ماده استفاده میشود که هر عین یا منفعت یا حقی( مانند حق ارتفاق) که در دفتر املاک ثبت شده باشد، معاملات و عقود راجع به آنها در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. زیرا در غیر این صورت نقل و انتقال در دفتر املاک ثبت نمیگردد و منتقل الیه مالک شناخته نمیشود.” (شهری،1388، 143).
در مورد ماده فوق، ثبت سند در هرصورت اجباری است و شرطی ندارد. اما در مورد ماده 74 ، موارد دیگری ذکر شده که در صورت تحقق آن شرایط، ثبت سند الزامی است. طبق این ماده: ” در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل الزامی است:
1- کلیه عقود ومعاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده
2-صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه
بنابراین چنانچه در محلی دفتر اسناد رسمی نباشد، ثبت صلح نامه و شرکت نامه و هبه نامه، اجباری نیست. به نظر میرسد با توجه به اینکه ادارهی ثبت اسناد و املاک و بویژه دفترخانه اسناد رسمی در اکثر نقاط کشور وجود دارد میتوان گفت ماده 46 عمومیت دارد. به ویژه اینکه دولت برای دریافت عوارض و مالیات سعی دارد افراد، همهی موارد فوق را ثبت نمایند و این را میتوان با تغییر قوانین مالیاتی و سخت تر کردن راههای فرار مالیاتی مشاهده کرد.
ب- استثنائات قانون گذار بر مواد 46 و 47 قانون ثبت
طبق ماده 48 قانون ثبت، سندی که باید مطابق قوانین به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد. بنابراین در مواردی که مصادیق مواد 46 و 47 قانون ثبت هستند سند عادی نباید مورد پذیرش باشد و در هر مورد که دادگاه نسبت به اسناد عادی، ادعایی مطرح شود، دادرس باید دقت نماید که سند مذکور، درباره چه موضوعی تنظیم شده و چنانچه مشمول این دو ماده باشد از پذیرفتن چنین سندی به عنوان اثبات دعوی، خودداری نماید. قانونگذار علیرغم وجود مواد 46 تا 48 قانون ثبت، استثناآتی بر آن وارد کرده است:
یک- اجاره اماکن مسکونی و اداری کسب و پیشه
“در قوانین سالهای 56 و 62 تصریح گردیده: در خصوص اجاره اماکن کسب و پیشه(سال56) و اماکن مسکونی(سال 62)، چه دارای سند مالکیت باشد یا نه و چه اجباری شدن ثبت معاملات در آن نقطه آگهی شده باشد یا نه، تنظیم سند رسمی الزامی نبوده و و سند عادی هم پذیرفته می شود. از این مهمتر اینکه اساسا تنظیم سند ضروری دانسته شده نشده است. با این ترتیب موارد فوق از شمول مواد 46 و 47 قانون ثبت خارج است.(شهری، 1388، 145) البته در قانون سال 1376، انعقاد قراداداجاره به صورت رسمی و عادی پیش بینی شده است. ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر 76، در این خصوص مقرر میدارد: قراردادهای عادی اجاره با قید مدت اجاره، در دو نسخه تنظیم میشود و به امضای موجر و مستأجر رسیده و بوسیله دو نفر مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
دو- وصیّت نامه
وصیّت نامه اعم از اینکه عهدی یا تملیکی باشد، مطابق مواد 278 و 279 قانون امور حسبی ممکن است به صورت خود نوشت یا سری تنظیم شود و یا طبق مواد 284 و285 و 287 قانون مذکور شفاهی باشد. لذا وصیتنامه ای که با سند عادی تنظیم شود قابل پذیرش خواهد بود.
سه- ماده 147 قانون ثبت
بر اساس این ماده که در مورد املاک تصریح شده و بارها مهلت اجرای آن تمدید شده است، معاملاتی که تا تاریخ تصویب قانون مذکور با سند عادی صورت گرفته است، در صورت تأیید هیأتی که در ذیل ماده گفته شده، قابل قبول و مؤثر در صدور سند رسمی به نام منتقلالیه میباشد. این مادهی اصلاحی و تبصرههای آن استثنایی بر ماده 22 قانون ثبت میباشد. زیرا انتقالات با اسناد عادی را معتبر دانسته است.
چهار- قانون زمین شهری
بر اساس تبصره ذیل ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 1366، معاملاتی که با اسناد عادی در مورد زمین های شهری تا تاریخ 15/4/58 انجام شده به شرط تأیید دادگاه معتبر است.
پنج- انتقال مال غیر
طبق ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب … : “هر کس مال غیر را با علم به اینکه ، مال غیر است به نحوی از انحاء، عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبرداری محسوب و … “. طبق این ماده نیز چنانچه مال غیر منقول حتی با سند عادی به دیگران انتقال داده شود، قانونگذار برای انتقال مجدد آن مجازات معین نموده است. همچنین مواد 117 و 43 قانون ثبت به انتقال مجدد با سند عادی اشاره دارند.
ملاحظه می شود که علی رغم تصریح مواد 46 تا 48 قانون ثبت ، قانونگذار خود مواردی را تصویب نموده که معاملات با سند عادی پذیرفته شده است.
2- مصادیقی از عدم پذیرش سند عادی در قوانین ایران
در بعضی قوانین، مانند قوانینی که ذیلا میآید، سند عادی قابل پذیرش نخواهد بود:
الف-انتقال منافع مورد اجاره به غیر
به موجب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که ناظر به اماکن تجاری است، انتقال منافع مورد اجاره به غیر حتی پس از تجویز دادگاه، باید با سند رسمی باشد. بنابراین ملاحظه میشود که انتقال منافع مورد اجاره به مستأجر جدید ( حتی پس از اخذ حکم از دادگاه ) در صورتی معتبر است که انتقال با سند رسمی باشد.
ب-نقل و انتقال اراضی موضوع قانون مصوب 6/2/59
طیق ماده 3 لایحه قانون راجع به جلوگیری از تصرف و تملّک اراضی متعلق به دولت، موضوع قانون لغو مالکیت اراضی شهری و احداث هر گونه بنا در آن و مخالفت از نقل و انتقال اراضی و املاک به موجب سند عادی و جلوگیری از تفکیک و افراز اراضی مزبور مصوب 6/2/59 که مقرر می دارد : کلیه نقل و انتقالات اراضی و املاک موضوع این قانون به موجب سند عادی (مانند قولنامه و مشابه آن) فاقد اعتبار قانونی است”. نقل و انتقال چنین اراضی فقط با سند رسمی معتبر است.
ج-معامله راجع به ورقه اختراع
حسب ماده 40 قانون ثبت علایم و اختراعات، معاملات راجع به ورقه اختراع باید به موجب سند رسمی باشد.
د-ازدواج و طلاق و رجوع
طبق ماده 1 قانون راجع به ازدواج مصوّب 1310 ، وماده 20 قانون حمایت خانواده 1/12/91 ، هر ازدواج و طلاق و رجوعی باید به ثبت برسد.
در این قوانین، قانونگذار به صراحت، پذیرش آنها را موکول به انعقاد سند رسمی دانسته و مقرر نموده سند عادی اعتبار ندارد. هرچند این قوانین بعضا قوانین موقتی میباشند و یا بعد از چند صباحی، با تغییر قانون زمینه پذیرش سند عادی فراهم شده است و یا اینکه ثبت سند شرط صحت عقد نیست و خللی به خود عقد وارد نکرده و بیشتر جنبه کیفری دارد. مانند ماده 49 قانون حمایت خانواده که فقط جزای کیفری را برای استنکافکنندگان از ثبت طلاق و رجوع و نکاح مقرر کرده است و نه عدم اعتبار اسناد عادی آنها. حتی پذیرش آنها در ادارات و محاکم را موکول به ثبت آنها نکرده است. بنابراین ” ثبت واقعهی نكاح، شرط صحت عقد نیست تا عدم ثبت آن، عقد را از اعتبار ساقط كند از اینرو عدم ثبت واقعهی نكاح خللی بر صحت عقد وارد نساخته و عقد بر قوت خود باقی خواهد ماند”.(حجتی، 1143، 1384).” جرم موضوع این ماده از جرائم عمومی است و تعقیب آن نیازی به شكایت شاکی خصوصی ندارد.” .(حجتی، 1384، 1144)

گفتار دوم: شرایط تنظیم و استناد به سند عادی
شرط اعتبار هر سند ، رعایت شرایط شکلی و ماهوی تنظیم آن است. این شرایط را در ادامه به تفصیل بررسی خواهیم کرد :
1- شرایط شکلی
الف- امضا
سندی که دارای امضا و یا مهر کسی باشد علیه او معتبر و قابل استناد است . ” امضای منتسبالیه ، رکن سند عادی است . امضاء، زیر سند و معمولا در خود سند قید می شود” ( کاتوزیان 1392 . 147 ). ” امضاء عبارت است از نوشتن اسم یا اسم خانوادگی ( یا هر دو ) یا رسم علامت خاص که نشانه صاحب علامت است

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه ارشد رایگان درمورد سند رسمی، قانون مدنی، ثبت اسناد، شخص ثالث Next Entries پایان نامه ارشد رایگان درمورد قانون مدنی، تجارت الکترونیک، دادرسی مدنی، آیین دادرسی