پایان نامه ارشد رایگان درمورد اموال غیر منقول، اتباع خارجی، رفتار متقابل، مقررات زدایی

دانلود پایان نامه ارشد

« تبعه خارجي متقاضي استملاك بايد درخواست خود را به همراه مدارك لازم از طريق ادارات ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك به وزارت امور خارجه ارسال دارد…» . بنظر مي رسد مدارك لازم همان اظهارنامه اي است كه در حال حاضر مورد عمل ادارات ثبت اسناد و املاك مي باشد.
موافقت با اين درخواست منوط به احراز چند شرط به ترتيب زير است :
الف – تقاضا مخالف با مقررات عهدي دولت ايران نباشد ؛
ب – درخواست ، مخالف قوانين ايران و انتظامات عمومي كشور نباشد ؛
ج – در كشور متبوع درخواست كننده براي اتباع ايران حق استملاك به ميزاني باشد كه وي در ايران مي‌خواهد تملك كند ، يعني شرط رفتار متقابل عملي احراز گردد‌ ( اسلامجو ، 1376 ، 63 ) ؛
د -مساحت ملك مورد تقاضا ، متناسب با تعداد افراد خانواده و وضعيت اجتماعي و مالي و يا نوع كسب و صنعت و منظوري كه براي آن تقاضاي استملاك شده است باشد؛
ه – محل وقوع ملك مورد درخواست در مناطق مرزي يا نقاطي كه استملاك خارجيان در آنجا ها بر طبق مقررات محدود يا ممنوع گرديده است نباشد.
و – چنانچه استملاك براي محل كار و كسب باشد مباشرت به آن طبق مقررات و قوانين ايران مجاز بوده و در صورت لزوم پروانه اشتغال به آن پيش از آن تحصيل شده باشد.
در لايحه استملاك اتباع و دولت هاي خارجي به اتباع خارجي كه داراي پروانه اقامت دائم و يا پنج ساله بوده و شرايط زير را داشته باشند، اعطاي اجازه تملك خواهد شد:
الف – محل وقوع ملك مورد درخواست در نقاطي كه استملاك خارجي در آنجا ها بر طبق قوانين و يا مصوبات شوراي امنيت كشور ممنوع گرديده است نباشد.
ب – در كشور متبوع متقاضي اتباع ايراني حق استملاك داشته و بتوانند لااقل به همان مقدار ملك را تحصيل نمايند، يعني شرط رفتار متقابل عملي احراز گردد.
ج- متقاضي فاقد سوء پيشينه كيفري و ورود يا اقامت غير قانوني بوده و استملاك وي مورد تاييد وزارتخانه هاي امور خارجه ، كشور و اطلاعات باشد.
ملاحظه مي گردد كه در لايحه مذكور فقط بند (ج) و بند (ه) آيين نامه و بند ( ي) اظهار نامه بعنوان شرايط لحاظ گرديده است.
در ماده 3 لايحه با تغييرات جزئي، تصويب نامه مصوب 1343 و آيين نامه اجرايي تصويبنامه قانوني راجع به استملاك اتباع بيگانه در ايران مصوب 1344 راجع به اجازه خريد اموال غير منقول جهت اشخاص كه به منظور سياحت و استفاده ييلاقي به كشور ايران مسافرت مي نمايند مورد تاكيد قرار گرفته است.
گفتار دوم : اشخاص حقوقي خارجي
در همان حدودي كه افراد بيگانه از حقوق خصوصي متمتع مي شوند، اشخاص حقوقي نيز حق تمتع دارند، مگر در صورتي كه استفاده از آن حقوق مخالف طبيعت شركت مانند حق ابوت وامثال آن باشد.
در معاهدات مقرر شده است كه محل شركت هاي بيگانه در ايران محترم بوده و جز تحت شرايط و مراسمي كه براي شركت هاي داخلي مقرر است معوذ دخول يا تفتيش واقع نخواهد شد و همين طور دفاتر و اوراق محاسباتي را كه در آنجاست نمي توان مورد رسيدگي قرار داد مگر با شرايط و نظامات قانوني.
مطابق ماده واحده براي مجامع و موسسه هاي خارجي در ايران ، اين مجامع داراي شخصيت حقوقي بوده و مطابق عهود در ايران از اموال غير منقوله را دارا شوند.
در لايحه بر خلاف آيين نامه استملاك، اشخاص حقوقي كه در خصوص تملك يا اجاره اراضي اقدام نمايند، عبارتند از : موسسات انتفاعي خصوصي خارجي ، بانكهاي خارجي ، شركت هاي ساختماني خارجي و انجمن ها و موسسات غير انتفاعي خارجي.
مطابق اين لايحه موسسات انتفاعي خصوصي خارجي به مشروط بر اينكه موسسه مطابق قوانين مربوط به سرمايه گذاري خارجي در ايران به ثبت رسيده و مساحت ملك مورد تقاضا و محل آن متناسب با پروانه سرمايه گذاري باشد و شركت خارجي طبق ماده 19 لايحه گواهي ارز را ارائه نمايند، مي توانند نسبت به خريد ملك براي اجراي طرحهاي توليدي و پروانه اعطايي اقدام نمايند.
بانكهاي خارجي بر اساس اساس مجوز بانك مركزي مجوز تاسيس شعبه در ايران دريافت نموده اند مي‌توانند ساختمان مورد نياز را بصورت اجاره 25 ساله يا خريد با مجوز هيات وزيران تهيه نمايند.
شركت هاي ساختماني داراي پروانه انبوه سازي مي توانند اراضي مورد نياز را بصورت موقت خريداري و پس از انجام طرح يا انقضاي مهلت اجراي پروانه آنرا واگذار نمايند ( همان ، 61 ) .
انجمن ها و موسسات غير انتفاعي خارجي نيز مي توانند محل دفتر خود را با مجور وزارت كشور با قرارداد اجاره 25 ساله تهيه نمايند.
بخش پانزدهم : استملاك نمايندگيهاي دولت هاي خارجي
درخواست استملاك براي محل سفارتخانه يا كنسولگري ، يا موسسات وابسته به آن در ايران از سوي دولت خارجه بايد از راههاي سياسي به عمل آيد . موافقت با اين درخواست با هيات وزراء مي باشد . اين موافقت را وزارت امور خارجه به سازمان ثبت كل اعلام مي دارد . شرط موافقت با اين درخواست آن است كه در كشور درخواست كننده نيز درباره درخواست مشابه دولت ايران رفتار متقابل گردد . ماده 5 آيين نامه با اندك تفاوتي در ماده 10 لايحه تقاضاي استملاك براي سفارتخانه ها ، كنسولگري ها ، اقامتگاه سفرا يا موسسات وابسته به سفارتخانه ها و همچنين دفاتر نمايندگي ها ي سازمانهاي بين المللي به شرط عمل متقابل و موافقت هيات وزيران با نظريه مثبت وزارت خارجه پذيرفته شده است.
در مورد سازمانهاي بين الملي انجام عمل متقابل منوط به امكان تملك نمايندگي دائم جمهوري اسلامي ايران در كشور مقرر اصلي سازمان بين المللي مربوطه است .در كشورهايي كه تملك نمايندگي‌هاي جمهوري اسلامي ايران صرفا” به صورت اجاره 99 ساله باشد، نمايندگي هاي آن دولتها نيز به صورت مزبور مي توانند تحصيل نمايندو چنانچه قبلا املاكي به دست آورده يباشند تبديل به اجاره 99 ساله خواهد شد.
بخش شانزدهم : استملاك مسكن متعدد توسط بيگانگان
در مورد اين مطلب كه آيا يك فرد بيگانه مي تواند با رعايت مقررات تصويب نامه سال 42 و آيين نامه سال 44 املاك متعددي را جهت سكونت استملاك نمايد يا خير ، تصويب نامه، آيين نامه فوق سكوت اختيار كرده و اشاره به اين مطلب ننموده اند . اما ماده 57 آيين نامه اجرايي مورخ 23/10/1342 كه توسط آيين نامه سال 44 لغو شده است صراحت داشت به اينكه در صورتي كه متقاضي بيش از يك محل سكونت در ايران درخواست نمايد و وضع او هم به نظر كميسيون مناسب با اين درخواست باشد كميسيون مي تواند با درخواست وي موافقت نمايد.
به موجب نظر كميسيون مشورتي وزارت دادگستري در خصوص حقوق بين الملل با اين كه آيين نامه مزبور لغو و به جاي آن آيين نامه مورخ 5/5/44 تعيين شده و نظر به اينكه در آيين نامه اخير نسبت به اين موضوع تكليفي تعيين نشده و نظر به اينكه در ماده 961 ق . م تصريح گرديده جز در موارد ذيل اتباع خارجه از حقوق مدني متمتع خواهند بود و حق سكني و محل كسب و پيشه از جمله حقوقي نيست كه از اتباع خارجه سلب يا صرفاً از نقطه نظر جامعه ايراني ايجاد شده باشد و تحرير مسكن اتباع خارجي به يك محل ، محتاج …. است و …. خاصي در اين مورد وجود ندارد ، بنابراين حق داشتن مسكن متعدد موافق اصول قانون مدني براي اتباع خارجه اصولاً بالاشكال است و همانطور كه آيين نامه مورد بحث با اصرام اين امر را شناخته، شناسايي چنين حقي براساس اصولي كه اشاره شد كماكان بلااشكال است و تشخيص مورد بستگي به نظر كميسيون صالح و تصويب هيات وزيران دارد.
اما به نظر مي رسد عدم تصريح قانونگذار در آيين نامه سال 1344 به اين كه اتباع خارجه مي توانند داراي مسكن متعدد در ايران باشند خود دليل اين است كه قانونگذار مايل نبوده اجازه دارا بودن مسكن متعدد به نحوي كه در آيين نامه ماده 1342 داده شده بود صراحتاً به اتباع خارجي داده شود ( همان ، 65 ) .
مطابق ماده 18 لايحه استملاك چنين نقيصه اي برطرف شده است مطابق اين ماده چنانچه تبعه خارجي درخواست تملك ملك ديگري نمايد احراز تحقق ضرورت آن به تشخيص كميته اي با عضويت وزارتخانه هاي امور خارجه و كشور و اطلاعات و تاييد شوراي امنيت ملي امكان پذير خواهد بود.

فصل دوم
استملاک اموال غیر منقول بیگانگان در مناطق ویژه تجاری اقتصادی

بخش اول : استملاک اموال غیر منقول بیگانگان در مناطق ویژه تجاری اقتصادی
بر اساس تبصره ماده 2 قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی تملک اموال غیر منقول در ایران به نام سرمایه گذار خارجی امکان پذیر نمی باشد ولی بر اساس همین قانون و آیین نامه اجرایی آن در صورتی که انجام سرمایه گذاری خارجی منجر به تشکیل شرکت ایرانی گردد،تملک زمین به نام شرکت متناسب با طرح سرمایه گذاری مجاز می باشد9.
قانون تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی و آیین نامه آن، تملک اموال غیر منقول در ایران برای اتباع بیگانه دارای محدودیتهای خاصی بوده و صرفا در موارد محدود و طی فرایند ویژه ای با تصویب در هیئت وزیران امکان پذیر می باشد و براساس تبصره ماده 2 قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی نیز تملک اموال غیر منقول در ایران به نام سرمایه گذار خارجی امکان پذیر نمی باشد ولی بر اساس همین قانون و آیین نامه اجرایی آن در صورتی که انجام سرمایه گذاری خارجی منجر به تشکیل شرکت ایرانی گردد، تملک زمین به نام شرکت متناسب با طرح سرمایه گذاری مجاز می باشد.
همچنین بر اساس قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی، سرمایه گذار خارجی می تواند بطور غیر مستقیم و با مالکیت یک شرکت ایرانی و بنام آن شرکت اموال غیر منقول را تملک نماید و این در حالی است که طبق ماده (9) آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی مناطق آزاد، فروش و انتقال قطعی زمین به اتباع خارجی و همچنین شرکتهای ایرانی که تمام یا بخشی از سرمایه آنها متعلق به اتباع خارجی باشد، ممنوع می باشد.
محدودیت موجود در آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد مبنی بر عدم فروش و انتقال قطعی زمین به شرکتهایی که تمام یا بخشی از سرمایه آنها متعلق به اتباع خارجی می باشد که این محدودیت مشکلاتی را برای فعالان اقتصادی و به ویژه سرمایه گذاران خارجی به دلیل اعمال رفتار تبعیض آمیز ایجاد کرده است که با اهداف توسعه ای کشور و هدف اصلی ایجاد مناطق آزاد که رفع محدودیتهای مناطق اصلی و ایجاد تسهیلات و مشوقهای لازم به منظور جذب سرمایه گذاران خارجی است مغایر می باشد.
همچنین تناقض آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد با شرایط مطرح در تبصره (1) ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری- صنعتی، به اتفاق آرا ضرورت اصلاح آیین نامه موصوف را منطبق با شرایط قانون مذکور تصویب نمودند.
به استناد ماده (7) قانون اجرای سیاست‌های کلی اصل (44) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و آیین‌نامه اجرایی آن ناظر بر وظایف و اختیارات هیات مقررات زدایی، مقرر گردید شورای هماهنگی مناطق آزاد و ویژه اقتصادی ماده (9) آیین نامه قانون چگونگی اداره مناطق آزاد را با تاکید بر دو هدف عدم رفتار تبعیض آمیز بین سرمایه گذاران داخلی و خارجی و تسهیل شرایط جذب و فعالیت سرمایه گذاران خارجی ظرف مدت 30 روز بازنگری،اصلاح و نتیجه را جهت اجرایی شدن به هیات نظارت بر مقررات زدایی گزارش نماید10.
لازم به ذکر است هیئت نظارت بر مقررات زدایی و تسهیل شرایط صدور مجوزها و پروانه ‌فعالیتهای اقتصادی در اواخر سال 1387 و در اجرای تبصره (4) ماده (7) قانون اجرای سیاستهای کلی اصل (44) قانون اساسی ، با حکم رئیس جمهور تشکیل گردید.
گفتار اول : قوانین
ماده 1 ـ اتباع خارجه که در ایران می‌خواهند ملکی برای محل سکونت یا صنعت یا کسب خود استملاک نمایند باید اظهارنامه‌ایی مشتمل بر مشخصات زیر به اداره ثبت محل وقوع آن ملک‌ بدهند تا برای تحصیل اجازه به اداره کل ثبت فرستاده شود
الف ـ نام و نام خانوادگی.
ب ـ تابعیت فعلی در صورت تغییر تابعیت اصلی‌.
ج ـ تأهل و هرگاه تقاضا کننده مرد باشد تابعیت زن او قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد، جنسیت‌، سن و تعداد آنها.
د ـ تاریخ ورود به ایران ـ مدت اقامت ـ نقاط

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه ارشد رایگان درمورد وزارت امور خارجه، وزارت خارجه، جبران خسارت Next Entries پایان نامه با واژگان کلیدی اثبات دعوی، ادله اثبات دعوی، تحول تاریخی، دلایل استناد