پایان نامه ارشد رایگان با موضوع سند رسمی، دادرسی مدنی، آیین دادرسی

دانلود پایان نامه ارشد

کنند نیز حق طرح این دعوا را میدهد. مادهی 170 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میدارد: «مستأجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلّی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرّف میباشند، میتوانند به قائممقامی مالک، برابر مقرّرات بالا شکایت کند»؛ بنابراین اگر کسی مستأجر ملکی باشد و دیگری عدواناً ملک مزبور را تصرّف نماید، مستأجر میتواند به قائممقامی از طرف مالک، دعوای رفع تصرّف عدوانی مطرح کند. درعینحال، ازآنجاکه مستأجر، مالک منافع عین مستأجره است، به نحوی در طرح دعوای تصرّف عدوانی، اصالت نیز خواهد داشت. ولی سرایدار ملک، به عنوان قائممقام مالک میتواند دعاوی تصرّف را اقامه کند.
همچنین گفتنی است کسانی که میتوانند زمانی خود به عنوان قائممقام مالک، دعاوی تصرّف را اقامه کنند، در زمانی دیگر ممکن است به عنوان متصرّفِ عدوانی، مشمول مقرّرات قانون شوند و از آنها رفع تصرّف به عمل آید. مادهی 171 قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر میدارد: «سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلّی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامهی مالک یا مأذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبهی مال امانی، از آن رفع تصرّف ننماید، متصرّف عدوانی محسوب میشود». تبصره: دعوای تخلیّه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز مواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرّف، قرارداد و شرایط خاصّی برای تخلیّه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقرّرات این ماده نخواهد بود». بر اساس مادّهی مذکور، طرح دعاوی تصرّف علیه امینی که از استرداد مال امانی امتناع میکند، ارسال اظهارنامه از سوی مالک و ابلاغ آن به امین و انقضای ده روز از تاریخ اظهارنامه، ضروری میباشد.
ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به یکی از شایع ترین مواردی که متصرف مال، امین محسوب میشود، یعنی مستاجر، سکوت اختیار کرده و رابطه استیجاری را مطلقاً از شمول مقررات دعاوی تصرف عدوانی خارج نموده و عدوانی قلمداد نمودن تصرفات مستأجر، با ابلاغ اظهارنامه مطالبه عین مستأجره را منتفی دانسته است. با توجّه به وجود قوانین خاص (قوانین روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 ، 1362 ، 1376)، به نظر میرسد که دعاوی تخلیّهی عین مستأجره، از شمول مادهی 171 خارج باشد. بنابراین اگر مالک، باغ خود را برای مدت معینی به اجاره واگذار نمود و مستأجر تعهد نمود که با انقضای مدت اجاره مورد اجاره را تحویل دهد و از انجام این تکلیف استنکاف نمود، مالک نمیتواند با ابلاغ اظهارنامه مطالبه مال، مستأجر را تبدیل به متصرف عدوانی نماید؛ در حالی که در مورد وکیل، مباشر، سرایدار، خادم، کارگر و هر امین دیگری، علیالاصول مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، میتواند از طریق ماده 171 اقدام کند. 68
بند سوم: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
امروزه یکی از شایعترین دعاوی در باب املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که خواسته یا ناخواسته، به دلیل کثرت وجود آن در محاکم، ابهاماتی در نحوهی اجرای آن پدیدار شده است؛ چنانکه گاهی ممکن است اجرای حکم، بلا تکلیف بماند و محکومٌ علیه را سرگردان سازد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که در آن، خریدار با طرح دعوا به طرفیّت فروشنده، الزام او را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد میخواهد؛ فرقی نمیکند که این تعهّد به صراحت در قرارداد درج شده باشد و یا به موجب عرف و عادت و قانون، آن امر جایز باشد. اجرای حکم دادگاه در مواردی که خوانده محکوم به تنظیم سند رسمی شده باشد، امری قابل تأمل است که در مواردی می تواند با مشکل همراه شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر سادهای همچون اجرای سایر تعهّدات دارد، امّا به لحاظ اجرایی، از جمله موضوعات پیچیدهی دایرهی اجرا به شمار میرود.
طبق مواد 22 و 46 و 48 قانون ثبت در اموال غیر منقول، قانون صرفاً کسی را مالک میداند که مال غیرمنقول در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد؛ محاکم نیز در صورت تقابل دو سند عادّی و رسمی، اولویّت را با سند رسمی قرار میدهند. این موارد تنها قسمتی از فواید ثبت رسمی املاک میباشد که برای دوری از تعرّض افراد بیگانه پیشبینی شده است. به همین دلیل، بیشتر افراد جامعه، صرف نظر از هزینهی ثبت، مایل به ثبت اموال خود در دفتر املاک هستند؛ بنابراین ثبت اموال، بهویژه اموال غیر منقول، از اهمیّت زیادی برخوردار است.
هرگاه عقد، با جمع بودن شرايط مقرّر در مادهی 190  قانون مدني منعقد شود و موضوع قرارداد، به خواهان منتقل و تعهّداتی نیز بر طبق قانون واقع گردد، این عقد مطابق اصل صحت و لزوم و نيروي الزامآور قراردادها، بين متعاملين و قائم مقام آنها  لازم الاتباع است؛ مگر اينكه قرارداد مزبور، به تراضي طرفین اقاله، يا به موجب اراده یکی از طرفین فسخ گردد و یا به دلایلی منفسخ گردد. افزون بر آن، متعاملين نيز به همهی نتايجي كه به موجب عرف و عادت، يا به موجب قانون، از عقد حاصل ميشود، ملزم خواهند بود. ازآنجاييكه قانون ثبت اسناد و املاك، هرگونه نقل و انتقال رسمي املاك داراي پلاك ثبتي را الزامي اعلام نموده است و لزوم تنظيم سند رسميِ انتقال در معاملهی اموال غير منقول، از مسلّمات عرف و عادت به شمار میرود، وجود چنين تعهّدي براي بايع يا مالك رسمي محل تأمّل نیست و تنظيم سند به منظور انتقال رسمي آن ضرورت دارد.
یکی از مشکلاتی که در پی معامله و خرید و فروش ملک، گریبانگیر خریداران میشود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهّد در حالی است که  غالباً فروشنده، درصد بالایی از ثمن معامله یا قیمت ملک را دریافت نموده است وگاهی به دلایلی همچون ادّعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فکّ رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد،  از انجام تعهّد خود  سر باز میزند.

الف: مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
پس از تنظیم مبایعهنامه و عقد قرارداد بیع با تعیین  دفترخانه، طرفین قرارداد متعهّد میشوند که در تاریخ مشخصشده در مبایعهنامه، به منظور تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیماندهی ثمن معامله، در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. درصورتیکه فروشنده از انجام تعهّد خود امتناع ورزد و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیّهی باقیمانده ثمن معامله، از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج میشود که در تاریخ مقرّر شده در مبایعهنامه، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله، بدون هرگونه علت موجّهی، از حضور و ایفای تعهّد خود امتناع نموده است. درصورتیکه در مبایعهنامه، مکان دفترخانه یا تاریخ حضور مشخّص نشده باشد، خریدار میتواند با ارسال اظهارنامهی رسمی، از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.
در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیینشده در اظهارنامه، خریدار میتواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح که همان محل وقوع ملک میباشد، مراجعه نماید.
پرسشی که ممکن است در این قسمت مطرح شود، این است که در دعواي الزام به انتقال سند رسمي، آيا بايد همهی ايادي سابق في‌مابين خواهان و مالک رسمي، طرف دعوا قرار گيرند، يا اينکه طرف دعوا قرار گرفتن مالک رسمي و آخرين فروشندهی ملک کفايت مي‌کند؟
این موضوع در نشست قضایی مطرح شده است و به شرح زیر به آن پاسخ داده شده است:
الف) نظر اکثريت:
باتوجه به اينکه در اینجا، هدف از طرح دعوا، انتقال سند است و اقدام دادگاه در صدور رأي، در واقع به معناي فصل خصومت است، طرح دعوا به طرفيت مالک رسمي و فروشندهی آخر کفايت مي‌کند؛ گرچه طرح دعوا در هر دو صورت صحيح به نظر مي‌رسد.
ب) نظر اقليت:
تمامي ايادي بايد طرف دعوا قرار گيرند؛ زيرا چه بسا موضوع معامله به صورت صوري منتقل شده باشد که بعد از صدور حکم موجب طرح دعاوي ديگر شود.

نظريهی تخصصی قوهی قضائیه :
از آنجا که براي انتقال رسمي ملک، تشريفات و مقرّرات دست‌و‌پا‌گيري وجود دارد، فروش مال غير منقول نوعاً در بنگاه معاملات ملکي با سند عـادّي انـجام مي‌شود. پس از انجام تشريفات مربوط به شهرداري و ادارهی ثبت اسناد و املاک و انجام تعهّدات خريدار و فروشنده، اگر فروشنده شخصاً حاضر به انتقال رسمي ملک نشود، خريدار مي‌تواند دادخواستي را عليه فروشنده، داير بر الزام وي به تنظيم سند رسمي، به دادگاه عمومي محل تقديم کند؛ مشروط بر اينکه فروشنده در ملک مورد معامله، سند رسمي مالکيّت داشته باشد، والاّ الزام وي به تنظيم سند رسمي انتقال، وجههی قانوني ندارد. چنانچه فروشنده نيز با سند عادي، مـلـک مورد معامله را خريداري کرده باشد، مي‌تواند يد ما قبل خود را به دادرسي فراخواند؛ امّا الزام يد ماقبل، به انتقال سند رسمي ملک از سوي خريدار که با وي معامله‌اي انجام نداده است، قابل پذيرش نيست. از طرفي، صحت مبايعه‌نامهی عادي پیشین هم به اثبات نرسيده و به هر حال در اين مـوضـوع، تـنـها فروشنده پاسخگوست. چنانچه فروشنده ملک ديگري را انتقال داده باشد و مالک آن را تنفيذ نکند، موضوع، مصداق کلاهبرداري است و فروشنده، به اين اتّهام، تحت تعقيب واقع خواهد شد.69
آنچه منطقی به نظر میرسد این است که در دعوای الزام به تنظیم سند باید همه ایادی قبلی طرف قرار گیرند تا دعوا متوجه فروشنده اولیهی دارنده سند رسمی گردد. دلیل این مدعا آن است که اگر خریدار آخر، صرفاً علیه فروشنده ماقبل خود طرح دعوا کند، به علت اینکه سند رسمی به نام آن فروشنده نیست، قرار رد دعوا صادر میشود؛ چون نمیتوان کسی را ملزم به تنظیم سند کرد که سند رسمی به نام او نیست. از طرف دیگر، اگر او صرفاً علیه دارنده سند رسمی طرح دعوا کند، به لحاظ نبود ارتباط بین او و دارنده سند رسمی، دعوا مردود اعلام میشود. از این رو برای ایجاد ارتباط بین آخرین خریدار خریدار با دارنده سند رسمی باید تمام ایادی قبلی طرف دعوا قرار گیرند تا این ارتباط برقرار گردد. دادگاه نهایتاً دارنده سند رسمی را ملزم به تنظیم سند کند و به علت عدم توجه دعوا به بقیه ایادی، قرار رد دعوا صادر خواهد کرد. با وجود این، برای اثبات ارتباط بین آخرین خریدار با دارنده سند رسمی، باید ایادی قبلی هم طرف دعوا قرار گیرند.
«چه بسا در قراردادهایی که بین ایادی قبلی منعقد شده است، شرط فاسخ و یا خیاراتی وجود داشته که با اعمال آنها، ایادی بعدی حق انجام معامله یا انعقاد قرارداد نسبت به مال موضوع قرارداد را نداشتهاند. در صورت عدم طرح دعوا به طرفیت تمام ایادی قبلی ممکن است حکمی هم به نفع خریدار صادر گردد ولی با طرح دعوای اعتراض ثالث از سوی ایادی قبلی، حکم صادره لغو شود و زحمات متقبله توسط آخرین خریدار و دادگاه به هدر میرود. لذا اگرچه نهایتاً دادگاه در صورت احراز رابطه حقوقی فیمابین آخرین خریدار و ایادی قبلی تا اولین فروشندهای که سند رسمی به نام اوست، صرفاً دارنده سند رسمی را محکوم به تنظیم سند مینماید و نسبت به بقیه خواندگان ( از آنجا که سند رسمی به نام آنها نیست) ممکن است قرار رد دعوا صادر گردد، اما جهت احراز رابطه حقوقی بین آخرین خریدار با کسی که سند رسمی به نام اوست، لازم است که تمام ایادی قبلی طرف دعوا قرار گیرند.»70
رویه محاکم نیز تا حدودی این موضوع را تأیید میکند. به عنوان مثال در پرونده کلاسه 84/426 شعبه ششم دادگاه عمومی….خواسته خواهان الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال یک واحد آپارتمان بوده که دادگاه نهایتاً مبادرت به صدور حکم به شرح زیر نموده است: «در خصوص دعوای خانم ….با وکالت….به طرفیت آقایان…نظر به اینکه وکیل خواهان به شرح دادخواست و اظهاراتش در جلسه دادرسی بیان داشته : موکله برابر مبایعه نامه مورخ 16/6/83 یک واحد آپارتمان طبقه اول سمت شرقی …را از خوانده ردیف دو خریداری نموده، خوانده مذکور نیز آپارتمان را از خوانده

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه ارشد رایگان با موضوع دادرسی مدنی، آیین دادرسی مدنی، آیین دادرسی Next Entries پایان نامه ارشد رایگان با موضوع سند رسمی، قانون مدنی، اجرای احکام