پایان نامه ارشد رایگان با موضوع سند رسمی، وحدت رویه، ثبت اسناد

دانلود پایان نامه ارشد

تبعی یا حقوق مالی و دعاوی که موضوع آن غیرمنقول است و از این حیث تابع اموال غیرمنقول تلقی میشود.
مبحث دوم: مصادیق دعوای غیرمنقول
در زیر به مطالعه چندین مصداق از مهمترین مصادیق دعاوی غیرمنقول و بررسی ویژگیهای هریک از آنها پرداخته میشود.
بند اول: دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول
یکی از دعاوی شایع در دادگستری، دعوای خلع ید و یا همان رفع تصرّف غاصبانه است. در ذیل به بررّسی و مطالعهی دعوای مذکور و عناصر تشکیلدهنده آن پرداخته میشود.
الف: تعریف دعوای خلع ید
خلع ید، در لغت، چیزی را از دست کسی در آوردن و به سلطهی کسی بر چیزی پایان دادن است55. خلع ید افزون بر معناي لغوي، داراي يک مفهوم فنّي و اصطلاحي نيز ميباشد؛ برخی از حقوقدانان معنای اصطلاحی خلع ید را در یکی از آثارش چنین بیان کردهاند: «خلع ید، رفع تصرّف از متصرّفِ مال غیرمنقول است، به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی و یا حکم قانون».56 خلع ید به لحاظ حقوقي، عنوان دعوايي است که مالکِ يک مال غيرمنقول (خانه، مغازه، زمين)، به طرفيّت متصرّفِ غير قانونيِ مال خود اقامه ميکند و از دادگاه (گاهی شوراي حل اختلاف) ميخواهد که به روند تصرّفِ غير مجازِ متصرّف، پايان بخشند و ملک وي را از تصرّف او خارج کنند و تحويل او بدهند.

قانونگذار در قوانین موضوعه، تعریفی از خلع ید به دست نداده است. در رویّهی قضایی، بیشتر از معنای لغوی دعوای خلع ید استفاده میشود. همانگونه که پیشتر گفته شد، خلع ید در معنای لغوی آن ،به معنای پایان دادن به سلطهی کسی بر چیزی است و چون در چنین دعاویای، مدّعیِ مالِ غیرمنقول، به اعتبار مالکیّت خویش اقامه دعوا میکند، از طرفی مدّعی است که هیچگونه رابطهی حقوقی یا قراردادی بین او و متصرّف ملک مورد ترافع وجود ندارد و متصرّف، با قهر و غلبه و عدوان بر عین غیرمنقولی مستولی شده است؛ بنابراین خلع ید را ویژهی امور غیرقراردادی میدانند؛ به عبارت دیگر، اگر تصرّف با رضایت مالک باشد و یا اینکه رضایت مالک در ادامه به آن الحاق شود، هیچ مبنایی برای طرح دعوای خلع ید وجود نخواهد داشت.57
بر پایهی يکي از بخش‌بندي‌ها، دعواي خلع يد – به معناي اعم آن – به سه دسته از دعاوي تقسيم مي‌شود: نخست، خلع يد به معناي اخّص که طي آن مالکِ ملک، رفع تصرّف ديگري را از ملک خود خواستار است؛ دوّم، دعواي تخليهی يد که در آن، عدم مالکيّتِ خوانده بر ملکِ مورد نزاع و در مقابل، قانوني بودن تصرّف خوانده بر آن، مورد قبول طرفين دعواست و خواهان ادّعا دارد که ادامهی تصرّفاتِ خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد يا قانون است و بايد از آن رفع تصرّف شود؛ بنابراين در دعواي تخلیهی يد، مبناي قراردادي، بين خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم، دعاوي تصرّف هستند که خود شامل دعاوي تصرّف عدواني و مزاحمت و ممانعت از حق هستند و به طور جداگانه در مبحث دوّم این فصل، به برّرسی آن پرداخته میشود.
لازم به ذکر است دعواي خلع يد با دعواي تصرّف عدواني و تخليّه يد متفاوت است؛ زيرا منشاء دعواي خلع يد، غصب است و هيچ قراردادي بين مالک و متصرّف وجود ندارد، امّا در تخلیه قرارداد وجود دارد؛ با وصف اينکه مدّت اجاره پايان پذيرفته است و مستأجر حاضر به تخليّه ملک نيست. در این موارد بايد دعواي تخليّه مطرح کرد که در آن، مالکيّت عين ملک نيز شرط نيست .همين که کسی مالک منافع هم باشد، برای طرح این دعوا کفايت ميکند. تصرّف عدواني نيز که به دو صورت کيفري و حقوقي قابل طرح است، امری متفاوت است. در دعواي تصرّف عدواني حقوقي، تنها اثبات سابقهی تصرّف کافي است و نيازي به اثبات مالکيّت (عين و منافع) نيست. همين که سبق تصرّفِ خواهان و لحوق تصرّفِ خوانده و عدواني بودن تصرّف، ثابت شود کافي است، امّا در شکايت تصرّف عدواني کيفري که طبق مادهی 690 قانون مجازات اسلامي مصوب 1392 مطرح ميشود، اختلاف نظر وجود دارد. گروهی58 مالکيّت را شرط ميدانند و گروهی دیگر59، تنها سبق تصرّف را کافي ميدانند که رويّهی قضايي، نظر نخست يعني اثبات مالکيّت را پذيرفته است.
ب: ارکان لازم برای طرح دعوای خلع ید
زماني که خواهان، دادخواستي به خواستهی خلع يد، به دادگاه تقديم مي‌کند، باید شرايط و ارکان تشکيل‌دهندهی اين دعوا فراهم باشد. ارکان تشکیل دهنده دعوای خلع ید عبارت است از اثبات مالکيّت، تصرّف غاصبانه و يا در حکم غاصبانهی خواندهی دعوا. در زیر، چگونگی ارکان تشکیلدهندهی دعوای خلع ید بررسی میشود.
1-تصرّف غاصبانه و به نحو عدوان
یکی از ارکان تشکیلدهندهی دعوای خلع ید، تصرّف غاصبانه و عدوانی است. ماده 308 قانون قانون مدنی به تعریف غصب پرداخته است. این ماده مقرر میدارد که « غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان . اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز قانونی هم در حکم غصب است.» ؛پس هنگامی تصرّف، غاصبانه تلقّی میشود که قصد عدوان و تجاوز در آن موجود باشد و شخص استیلا بر مال غیر پیدا کرده باشد بدون مجوز قانونی؛ به عبارت دیگر، شرط دعوای خلع ید، اثبات عنصر تصرّف به نحو عدوان است و چنانچه متصرّف، در مقام دفاع از خویش، اعلام نماید که از تصرّف خود مطلّع نبوده و فکر میکرده است که در ملک خویش تصرّف میکند، میتوان به به دفاع وی اتّکاء نمود. 60
2-اثبات مالکیت
در دعوای خلع ید، رکن مالکیّت، مهّمترین و اساسیترین رکن به شمار میآید؛ به سخن دیگر، در دعوای خلع ید، خواهان در صدد اثبات مالکیّت خود بر ملک مورد نظر میباشد و موضوعی که در این بین محوریّت دارد، اثبات مالکیّت است. همچنان که میدانیم، رسيدگي به دعواي خلع يد بر اساس رای وحدت رویه 672/(1383/10/1) فرع بر اثبات مالکيّت است. حقّ مالکیّت را میتوان بارزترین مصداق حق عینی به شمار آورد. این حق عبارت است از رابطهای میان شخص و مال که به شخص حق همه گونه تصرّف و انتفاع را میدهد. حال، درصورتيکه اصل مالکيّت خواهان محل نزاع واقع شده است و دلايل و مدارک کافي براي اثبات مالکيّت خود ندارد و مطالب و اظهارات وي حاکي از نوعي ادّعاي مالکيّت باشد که احراز آن منوط به رسيدگي مستقل به اين ادعّاست، در اينجا دعواي خلع يدِ خواهان، به‌تنهايي قابليّت استماع ندارد و به استناد مادهی 2 قانون آيين دادرسي مدني، قابل رد مي‌باشد؛ زیرا خواهان ادعّايي مطرح کرده که در رديف خواسته نيامده است و رسیدگی به آن، منوط به تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی است؛ هرچند که این ادعّا، مقدمهی رسیدگی به ادّعای دیگری همچون خلع ید باشد.
پیرامون دعوای خلع ید یک رأی وحدت رویه به شماره 672/(1383/10/1) توسط هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است. در این رأی مقرر شده است: «خلع‎يد از اموال غيرمنقول فرع بر مالكيت است؛ بنابراين طرح دعواي خلع‎يد از زمين قبل از احراز و اثبات مالكيت قابل استماع نيست».
سوالی که ممکن است در این رابطه مطرح شود، این است که آیا خواهانِ دعوای خلع ید که از دادگاه ناامید گشته و از مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک نتیجهای نگرفته است، این امکان برایش وجود دارد که از راههای مدنی، برای احقاق حق خود اقدام کند یا اینکه در نبود قانون، دست به اقدامات شخصی بزند؟ برای رهایی از این بنبست، میتوان طرح دعوای رفع تصرّف عدوانی را پیشنهاد کرد؛ زیرا در این دعوا، خواهان نیازی به اثبات مالکیّت خود بر ملکِ موضوعِ دعوا ندارد، ولی به هر حال باید سبق تصرّفات خود و لحوق تصرّفات خوانده را نزد دادگاه ثابت کند.
نکته ای که نباید از نظر دور داشت، این است که آیا همانطور که در رأی وحدت رویّهی شمارهی 672/(1383/10/1) آمده، مالکیّت قانونی و رسمی، تنها به اعتبار مقرّرات موادِّ 22 ، 47 و 48 قانون ثبت املاک است یا به شیوهی دیگری نیز میتوان مالکیّتِ مدّعیِ دعوایِ خلع ید را احراز نمود؛ برای نمونه، در محلهایی که ادارهی ثبت مستقر نگردیده است، آیا با اسنادِ عادیِ خریداریِ ملک، امکان اثبات و احراز مالکیّت وجود دارد و یا چنانچه متصرّف در جلسهی دادرسی اقرار به مالکیّت مدّعی تصرّف کند و سپس در مقام دفاع، ادّعای خریداری ملک از سوی وی یا شخص دیگری را نماید، دعوا قابل استماع نیست؟ رأی وحدت رویّهی مذکور، ناظر به خلع ید از اموال غیرمنقول است. دیگر آنکه استناد به مواد 46، 47 و48 قانون ثبت، صرفاً راجع به موردی است که ادارهی ثبت در آن محل مستقر و ثبت کلیّهی عقود و ایقاعات در آن محل اجباری باشد. بنابراین در محلهایی که ادارهی ثبت استقرار نیافته است، دعوای خلع ید، به اعتبار دلایل دیگر قابل استماع میباشد. از طرفی، عدم استماع چنین دعوایی، مخالفت صریح با اصل 159 قانون اساسی دارد؛ زیرا دادگستری، مرجع رسیدگی به تظلّمات است و عدم استماع دعاوی، مخالف نص است. مناسب است که میان املاک در وضعیّتهای ثبتیِ متفاوت، تفکیک قائل شد و خواهان را در همهی حالات، به ارائهی مدارک رسمی مالکیّت ملزم ندانست؛ بنابراین اثبات مالکیّت خواهان، در دعوای خلع ید از اموال غیرمنقول، حداقّل در نقاطی که ثبت در آن محل اجباری نیست، به هر ترتیبی امکانپذیر خواهد بود.
پس، ازآنجاییکه ارائهی مدارک رسمی، در بسیاری از موارد، با دشواری و تعذّر همراه هستند، مناسب آن است که میان املاک در وضعیّت ثبتی متفاوت تفکیک قائل شد و خواهان را در همهی احوال، به ارائهی این مدارک ملزم ندانست. این امر سبب جلوگیری از طرح دعاوی پیچیده و بعضاً بیفایده در دادگستری خواهد شد. به عبارت دیگر؛ املاک به سه دسته تقسیم میشوند: املاک ثبت شده، املاک ثبت نشدهای که در شهرهاو مناطقی واقع شدهاند که اداره ثبت و دفترخانه در آن مناطق وجود دارد و املاکی که در مناطقی قرار دارند که اداره ثبت یا دفترخانه در آن ها موجود نیست.
در مورد املاک ثبت شده باید گفت که تنظیم سند رسمی جزء تشریفات وقوع عقد میباشد و تا وقتی که انتقال با سند رسمی صورت نگیرد عقدی واقع نشده و انتقال مالکیت صورت نمیپذیرد، یعنی زمان انعقاد عقد، زمان تنظیم سند رسمی است؛ به عبارت دیگر فقط سند رسمی مالکیت میتواند ثابت کننده مالکیت خواهان باشد(ماده 22 قانون ثبت). البته نظر مخالفی هم وجود دارد مبنی بر اینکه در اینگونه املاک اگرچه سند عادی دلیل مالکیت نیست ولیکن میتوان با اثبات مالکیت خود در دادگاه مدعی مالکیت بر ملک ثبت شده گردید.
در مورد املاک دسته دوم، یعنی املاک فاقد سابقه ثبتی واقع در نقاط مختلف کشور که وزارت دادگستری، ثبت اسناد مربوط به معاملات این املاک را الزامی دانسته است (موضوع ماده 47 قانون ثبت)، با توجه به ماده 48 قانون مذکور، سند رسمی نقش اثباتی دارد و تنظیم سند رسمی از شرایط صحت معامله نمیباشد و معامله انجام شده با سند عادی قابل اثبات نیست.61 یعنی عقد با سند عادی واقع میشود ولی وقوع بیع با سند عادی قابل اثبات نیست؛ لیکن اگر وقوع معامله با دلایل دیگر ثابت شود تردیدی در صحت آن نیست. به عبارت دیگر معاملات این دسته از املاک به وسیله سند رسمی و سایر ادله (مانند شهادت یا اماره به غیر از سند عادی ) قابل اثبات میباشد و سند رسمی تنها برای تسجیل یا اثبات معامله تنظیم میشود.رأی وحدت رویه شماره 672/(1383/10/1) هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز موید این نظر میباشد. در واقع تشریفات ثبت برای املاک مذکور برخلاف املاک ثبت شده، جنبه اثباتی دارد، نه ثبوتی؛ یعنی هرچند سند عادی مورد قبول نیست ولی این عقود را نباید در زمره عقود تشریفاتی آورد؛ زیرا عقد با تراضی واقع میشود و سند رسمی تنها برای اثبات معامله تنظیم میشود. لذا با دلایل دیگر هم میتوان وقوع بیع را به اثبات رساند.
در دسته سوم، یعنی سایر اسنادی که دارای سابقه ثبتی نیستند و ثبت اسناد مربوط به انتقال آن ها الزامی، اعلام نشده است، مانند زمینهای واقع در بسیاری از روستاهای کشور، تنظیم سند رسمی نقش ثبوتی یا اثباتی ندارد و به عبارتی دیگر؛ این معاملات جزء عقود رضایی محسوب میشوند که با ایجاب و قبول عقد

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه ارشد رایگان با موضوع قانون مدنی، اموال غیر منقول، حقوق مالی Next Entries پایان نامه ارشد رایگان با موضوع آیین دادرسی مدنی، دادرسی مدنی، آیین دادرسی