پایان نامه ارشد با موضوع قولنامه، سند رسمی، قانون مدنی، اموال غیر منقول

دانلود پایان نامه ارشد

مستلزم بررسی اولیه قولنامه است.

2-2-1- مفهوم لغوی قولنامه :
وعده متقابل بیع یا همان قولنامه، کلمه ای است که از دو واژه «قول» و «نامه» تشکیل شده است.
قول:کلمه ای است عربی و مصدر، درفرهنگ معین، ایشان معانی مختلفی را برای قول ذکر نموده اند، مثل سخن، گفتار، کلام…..عهد، پیمان، وعده انجام کاری و زیر قول خود زدن یعنی عهد خود را شکستن، به گفته خود عمل نکردن(معین، 2748:1371)
نامه: بر گرفته از زبان پهلوی است، در پارسی باستان نامک بوده و به صورت معرب در آمده است و در فرهنگ لغت به معانی ذیل به کار رفته است: ورقه ای که روی آن مطالبی خطاب به کسی نویسند، رقعه، مکتوب، سند(معین، 4631:1364) و نیز به معنی نوشته، کاغذ نوشته شده هم آمده است(عمید، 1022:1362)
قولنامه: ترکیبی است از دو لغت مذکور به معنی گفتار، نوشته یا پیمان نوشته شده و یا نامه ای که حاوی یک تعهد و قول است.همچنین در فرهنگ معین در معنای اصطلاحی آمده است: ورقه ای که خریدار و فروشنده به یکدیگر دهند پیش از معامله قطعی تا در فاصله بین قول و معامله قطعی، فروشنده مورد معامله را به دیگری نفروشد و خریدار نیز سر موعد آن را بخرد.(معین، 2749:1371)
البته در فرهنگ لغت دهخدا آمده است: قولنامه سندی است که فروشنده و خریدار به دلال دهند که مبیع را به فلان بیع و شری خواهند(دهخدا، 15702:1341)
به نظر می رسد این کلمه در زبان انگلیسی نیز «promise» باشد.در فرهنگ لغت در ترجمه آن آمده است: قولنامه پیمان نامه ای است که امضاء کننده را متعهد می کند برای انجام کاری یا عمل حقوقی، و این حق را به طرف مقابل می دهد که در صورت عدم انجام تعهد طبق قانون او را ملزم به انجام آن عمل نماید.(جوادی و دیگران، 707:1384)همچنین اصطلاح فرانسوی این کلمه «promess de contact» می باشد که معنای آن، قراردادی است که به موجب آن، یک نفر در مقابل دیگری تعهدی دایر به انعقاد قراردادی می کند و موارد و شرایط آن را از پیش قبول می کند(کاتبی، 286:1363)
2-2-2- مفهوم اصطلاحی :
گاهی گفتگو های مقدماتی درباره بستن پیمانی به توافق می انجامد ولی مشکلی و یا مشکلاتی در میان است که مانع انعقاد قرارداد نهایی می شود.همچنین احتمال دارد که یکی از دو طرف معامله تصمیم قاطع خویش را گرفته باشد و دیگری که هنوز در تردید است بخواهد آن را برای خود ذخیره و حفظ نماید تا هر گاه مایل باشد، بدان بپیوند.در این گونه موارد است که پیمان مقدماتی یا پیش قراردادی درباره انعقاد نهایی قرارداد مورد نظر حسب توافق یکدیگر بسته می شود و بر مبنای آن هر دو طرف یا یکی از آن دو خود را ملزم به بستن پیمان می کند.(کاتوزیان، 56:13914)البته این قراردادهای مقدماتی به طور کلی به سه گروه تقسیم می شوند:
نخست – ممکن است قرارداد مقدماتی به امضاء طرفین برسد.در این نوع قرارداد طرفین میل ندارند که در همان زمان مفاد عقد اصلی در خارج تحقق یابد یا مانعی برای انعقاد عقد اصلی وجود دارد.قصد مشترک آن ها این است که ملتزم به انجام آن شوند و تحقق عقد مورد نظر را به وقت دیگری موکول نمایند.مثلا” شخصی که قصد خرید زمینی را دارد و پول به اندازه کافی در آن موقع ندارد، مالک نیز باید مقدمات انتقال را فراهم نماید با انجام مذاکره ی ابتدایی درباره ی شرایط معامله به توافق رسیده اند، لیکن آماده تحقق عقد اصلی نیستند.پس خریدار تعهد می کند که زمین را با قیمت معین خریداری نماید و قسمتی از ثمن را نیز می پردازد و فروشنده نیز در مقابل، ملزم به انتقال و تحقق عقد اصلی می شود.از این توافق گاهی حق عینی به وجود نمی آید بلکه نتیجه ی آن ایجاد حق دینی است.طرفین معمولا” مبلغی را نیز به عنوان وجه التزام قرار می دهند.بدین ترتیب که اگر خریدار نقض عهد کند، حقی نسبت به وجه پرداختی نداشته باشد و اگر فروشنده امتناع ورزد، بیعانه را به علاوه معادل آن به خریدار بدهد.سندی را که حاوی این قرارداد مقدماتی است در عرف داد و ستد قولنامه می نامند.آثار این قرارداد و معنی قید وجه التزام تابع قصد طرفین است.از ظاهر این پیمان چنین بر نمی آید که طرفین در بر هم زدن آن آزاد باشند، مگر این که این امر در قولنامه تصریح شود.پس اگر یکی از طرفین در انجام تعهد خودداری نماید، طرف دیگر حق دارد الزام او را از دادگاه بخواهد(کاتوزیان، 390:1389)
قرارداد تعهد بر تشکیل بیع که در قالب قولنامه تنظیم می گردد، فاقد عنوان خاص در قانون مدنی است، بنابراین نمی توان در این قانون تعریفی برای آن پیدا کرد.بر این اساس، برای دستیابی به مفهوم قولنامه باید ازتالیفات علمای حقوق بهره برد.
همانطور که در بررسی معنای لغوی قولنامه ملاحظه گردید، در این معنا هم، بر تنظیم آن پیش از وقوع معامله قطعی حکایت دارد و بر تعهد بر انجام فعل تاکید شده است(رستمی، 113:1390)اما حقوقدانان نیز در آثار خود تعاریفی از قولنامه ارائه داده اند که در ذیل به چند نمونه از آن اشاره خواهیم نمود:
آقای دکتر کاشانی در کتاب خود و همچنین در تقریرات جزوه کلاسی خود در رابطه با قولنامه بیان می دارند: در معاملات مربوط به اموال غیر منقول و فروش حق سرقفلی و امثال آن که تنظیم سند رسمی در مورد آن ها الزامی است، رسم بر این جاری شده که طرفین قبل از انجام معامله قطعی، قولنامه تنظیم می کنند.قولنامه یک سند عادی است که در آن مورد معامله و میزان ثمن و شروط را تصریح می کنند و طرفین تعهد می کنند در مهلت مقرر در قولنامه مقدمات و لوازم انجام معامله را فراهم کنند و معامله را با سند رسمی واقع سازند.همچنین برای وادار کردن طرفین به انجام مقدمات و تحکیم قولنامه مبلغی را به عنوان وجه التزام تخلف از قولنامه در نظر می گیرند که هر یک از طرفین در صورت تخلف از متن قولنامه این مبلغ را به طرف مقابل بپردازد(کاشانی، 192:1354)
دکتر جعفری لنگرودی در تعریف قولنامه بیان می دارد: سندی است حاکی از قرار و مدار طرفین مراضاة بر انتقال در امری مالی برای تعهد فعل معین(مانند انعقاد عقد بیع بر خانه معین) با تنظیم سند و درج وجه التزام برای متخلف که مفاد آن از لزوم برخوردار است(جعفری لنگرودی، 570:1388)مثلا” شخصی با تنظیم قولنامه ای تعهد می کند خانه ای را که مشخصات آن در نزد طرفین معین است، در مقابل مبلغ پانصد میلیون ریال به دیگری بفروشد و طرف مقابل نیز تعهد می کند که این خانه را به همین مبلغ خریداری و وجه آن را بپردازد.در متن قولنامه مهلتی مقرر می شود که طرفین در این مدت با تهیه ی مدارک لازم از قبیل مفاصا حساب شهرداری، استعلام وضعیت ثبتی و غیره در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند و انتقال رسمی صورت گیرد و شرط می شود که هر گاه فروشنده به تعهد خود عمل نکند، مبلغ پنجاه میلیون ریال به عنوان وجه التزام به خریدار بدهد و اگر مشتری به تعهد خود عمل نکند همین مبلغ را به فروشنده پرداخت کند.(اشراقی، 46:1392)
این گونه قولنامه ها و نمونه های دیگر در این محدوده که امروزه در بین مردم رایج می باشد، منشاء بحث های فراوانی از نظر حقوقی شده که در بحث ماهیت حقوقی قولنامه و اعتبار آن از آن ها بحث خواهیم نمود.
از آنجایی که قولنامه بر اساس اراده ی مشترک افراد و توافق های حاصل از آن در چهارچوب ماده 10 قانون مدنی شکل می گیرید، نمی توان تعریف جامع و مانعی از آن به عمل آورد.ولی تعریف دکتر کاتوزیان با قولنامه های جاری بین مردم بیشتر قابل تطبیق می باشد که در ذیل به آن اشاره می شود:
دکتر کاتوزیان در تعریف قولنامه می نویسد: در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند، قراردادی می بندند که در آن دو طرف تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند.سندی که در این باب تنظیم می شود وعده بیع و در زبان عرف «قولنامه» می نامند.(کاتوزیان، 56:1391) ایشان در ادامه برای تعریف خود مثالی ذکر می کند: برای مثال، من مایلم خانه خود را به شما بفروشم و درباره قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده ایم، ولی شما برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی و عوارض نوسازی اقدام کنم تا تنظیم سند در محضر ممکن باشد.پس برای این که هر دو به انجام معامله در آینده مطمئن شویم، سندی می نویسیم و ضمن آن من تعهد می کنم که اسناد لازم را ظرف یک هفته تهیه کنم و برای انتقال خانه ام در برابر ده میلیون ریال در فلان دفتر اسناد رسمی حاضر شوم و شما نیز در برابر ملتزم می شوید که به همان دفتر برای معامله بیاید.(کاتوزیان، 56:1391)
در تعریف دیگر آمده است: قولنامه به سندی اطلاق می شود که معمولا” عادی است و در بردارنده قرارداد و توافقی است برای انجام معامله در آینده بین دو یا چند شخص که قبل از معامله اصلی تنظیم می شود، به این صورت که در فاصله بین وعده معامله تا انجام آن، مالک مال مورد معامله را به غیر واگذار نکند و طرف مقابل در موعد مقرر معامله اصلی را نسبت به آن مال انجام دهد و به عنوان ضمانت اجرای این تعهدات، طرفین وجه التزامی هم عرفا” مقرر می نمایند(رستمی، 113:1390)
دکتر شهیدی هم تقریبا” تعریفی مانند تعاریف فوق از قولنامه دارند، ایشان می نویسند: در روابط بین اشخاص مواردی پیش می آید که نیاز به تشکیل بیع برای دو طرف احساس می شود ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشکیل عقد یا تنظیم سند رسمی تشکیل عقد و یا به دلیل ناتوان بودن یکی از دو طرف یا هر دو طرف برای اجرای مفاد عقد و تسلیم آن چه به وسیله عقد بر عهده او مستقر می شود، فراهم نیست.که در زمینه مثالی مانند مثال مزبور می زنند(شهیدی، 17:1387)
دوم- دومین حالت قراردادهای مقدماتی زمانی پیش خواهد آمد که در سند تنظیمی، خریدار و فروشنده نسبت به انجام معامله ای اقدام نمایند که مطابق قانون باید به ثبت برسد.یعنی طرفین با تعیین مبیع و ثمن و سایر شرایط معامله ای را انجام دهند.در این موارد نیز دو حالت پیش می آید:گاهی در سند علاوه بر موارد مذکور فروشنده تعهد به تنظیم سند رسمی و امضای آن می نماید که این سند با توجه به عرف، قولنامه محسوب و در محاکم قابل پذیرش می باشد.ولی چنانچه فاقد تعهد فوق باشد و سند هم افاده بیع بنماید چنین سندی قولنامه نیست.بلکه مبایعه نامه است(اشراقی، 43:1392) و این که معتبر است یا خیر اختلاف نظر وجود دارد که موضوع آن خارج از بحث این پژوهش است اما اجمالا” می توان گفت که عده ای اعتقاد دارند که بر طبق مواد 47 و 78 قانون ثبت اسناد و املاک این مبایعه نامه نباید در محاکم و ادارات دولتی پذیرفته شود زیرا از موارد مذکور در این ماده است اما به نظر عده ای دیگر که نگارنده هم بر همین نظر است اگر چه طبق این مواد قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد اما مبایعه نامه از جهت اثباتی در محاکم قابل پذیرش است.
سوم – در نهایت در حالت سوم قراردادهای مقدماتی ممکن است یکی از طرفین مفاد ایجاب و شرایط آن را انشاء و وقوع عقد را موکول به اراده طرف مقابل نماید.بدین معنی که اگر طرف دیگر به مفاد عقد رضایت و اعلام نماید بدون نیاز به اراده و انشاء دیگری قرارداد تحقق می یابد(در مزایده امکان چنین شرایطی پیش خواهد آمد)با این تفاوت که طرفین در تراضی مقدماتی خود ملتزم به نگاهداری وعده خود نیز شده اند.(اشراقی، 43:1392)البته لازم به ذکر است که در این گونه موارد دو قرارداد وجود دارد: قرارداد مقدماتی و قرارداد نهایی که استفاده از آن با ابلاغ اراده ی یک طرف شروع و با اراده طرف دیگر ضمن انشاء قرارداد مقدماتی اعلام شده و با وجود این هر گاه اجرای این وعده ها با مانع قانونی روبرو شوند و نیاز به انجام تشریفات خاص داشته باشند، سند تنظیمی در حکم تعهد به انتقال است(کاتوزیان، 391:1389)
در املاک دو طرف قرارداد ملزم به تعهد خود هستند، به شرطی که هدف آن دو تعهد به بیع باشد.اگر مقصود طرفین تحقق بیع باشد و نقل و انتقال مستلزم تشریفات قانونی باشد، مثلا” مورد معامله مال غیر منقول باشد، ما با مانع قانونی مواد 47 و 48

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه ارشد با موضوع قانون مدنی، قولنامه، فقه امامیه، حقوق اروپایی Next Entries پایان نامه ارشد با موضوع قولنامه، دیوان عالی کشور، قانون مدنی، ماهیت حقوقی