پایان نامه ارشد با موضوع قولنامه، اموال غیر منقول، سند رسمی، زبان حقوقی

دانلود پایان نامه ارشد

قانون ثبت اسناد و املاک روبرو هستیم ولی اگر مقصود تعهد به بیع باشد این مانع وجود نخواهد داشت.
البته باید به این نکته توجه نمود که در این قرارداد ها متعاملین تعهد انجام بیع را در نظر دارند و از این جهت با مانع قانونی برخورد نخواهند نمود و در صورت عدم انجام تعهد ذینفع می تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله، وفق قانون از دادگاه بخواهد.دادگاه هم در صورت احراز اصالت سند، حکم به الزام خوانده به انجام تعهد و اجرای قرارداد صادر می نماید.زیرا همان طوری که گفته شد دادگاه با این سند حکم به انجام تعهد به معنی انتقال رسمی مورد معامله می دهد و مبنی و مستند قانونی آن مواد 10، 219و220 قانون مدنی می باشد(اشراقی، 44:1392).
البته در رابطه با وجه التزام که اغلب در قولنامه ها ذکر و مقرر می شود و با تعهد ارتباط و بستگی دارد، با توجه به اهمیت موضوع در بحث جداگانه ای بررسی خواهد شد.
2-2-3- تمیز قولنامه به معنای عام از قرارداد تشکیل بیع :
البته لازم به ذکر است که برخی از اساتید اعتقاد دارند، انتخاب عنوان قولنامه برای موضوع بحث های حقوقی مربوط به وضعیت و آثار تعهدات و قراردادهای مربوط به فروش مال غیر منقول، از جهت تحلیلی، گزینشی صحیح به نظر نمی رسد.زیرا از یک طرف قولنامه در قانون، موضوع تعریف شده ای نیست و منظور از آن در معنای متعارف، نوشته ای عادی است که پیش از تشکیل بیع بین طرفین و معمولا” نسبت به مال غیر منقول با عبارات و مفاهیم گوناگون و متفاوت به وسیله ایشان تنظیم و امضاء می شود و قراردادهایی را در بر می گیرد که منعکس کننده نظریات و اهداف خاص طرفین است و از طرف دیگر، به علت عدم آشنایی تنظیم کنندگان آن با موازین قانونی، مفاد و مندرجات آن غالبا” مبهم و با ظوابط حقوقی غیر منطبق و مفاهیم آن گاهی با هم متناقص است.(شهیدی، 18:1387) همچنین با توجه به این موضوع، ایشان اعتقاد دارند آن چه در عرف عام به نام قولنامه نامیده می شود و بر حسب موارد دارای مندرجات و مفاهیم گوناگون و مبهم است، عنوان مشخص حقوقی نیست و محتوای مشخص حقوقی نداردو نباید به طور کلی محور مباحث حقوقی قرار گیرد.(شهیدی، 19:1390)
همانطور که در تعاریف بالا و دیگر تعاریف مشابه حقوقدانان ملاحظه می گردد، ضمن تاکید بر عادی بودن قولنامه، این نکته نیز مورد توجه قرار گرفته که قولنامه حاوی توافق بر انتقال و تعهد به واقع ساختن عقدی در آینده می باشد که این قرارداد دو طرفه را می توان قرارداد تعهد بر تشکیل بیع دانست.(رستمی، 114:1390)به این ترتیب انتخاب قولنامه به عنوان موضوع بحث های مربوط به وضعیت و آثار قراردادهای مربوط به اموال غیر منقول یا منقول یا مربوط به معاملات این اموال منعکس در قولنامه از دو جهت نا صحیح به نظر می رسد: یکی از این حیث که قولنامه سند است نه مسند، و بحث در مورد مسند به جای سند، گونه ای خلط مبحث است.هر چند که بحث از جنبه ارتباط قراردادهای مذکور به نوشته عادی قولنامه دنبال می شود و دیگر از این جهت که محتوای یک قولنامه متداول بین مردم، انحصارا” یک بیع یا قرارداد تشکیل بیع یا تعهد بر خرید و فروش نیست بلکه ممکن است یک قول و وعده ساده بر تشکیل معامله در آینده با یک انشای معلق و یا مفاهیم دیگری که در اصل فاقد ارزش حقوقی است باشد، که در نتیجه تخصیص بحث به بیع یا تعهد بر بیع مال غیر منقول، زیر موضوع قولنامه حتی با حقیقت محتوای همه قولنامه ها سازگار نیست.(شهیدی، 19:1387)
بنابراین در واقع منظور از قولنامه در این پژوهش، نه یک عقد، بلکه سندی حاوی قرارداد تعهد بر تشکیل بیع است و استفاده از واژه قولنامه در واقع به جهت رواج آن در عرف و جهت سهولت کار است.
2-2-4- تمیز قولنامه از مبایعه نامه :
برخی از حقوقدانان ادعا کرده اند که مبایعه نامه همان قولنامه است و نباید به جهت انتخاب عنوان متفاوت، آثار متفاوت را بر آن عنوان بار نمود، ایشان در همین زمینه بیان می دارند: آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آن ها بار کرد ایشان در ادامه بیان می دارند که: قولنامه عقد بيع نيست و در مواردي كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظيم سند رسمي الزامي است و اين موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومي است و اساسا براي پايان بخشيدن به اختلافات ملكي به وجود آمده است به روشني قابل استنباط مي‌باشد.ایشان در جواب کسانی که قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد، بیان می دارند:
قولنامه را نبايد مشمول مقررات بيع در قانون مدني دانست، از جمله ماده 362 قانون مدني كه يك سلسله آثار براي عقد بيع بيان مي‌كند و نبايد موجب انحراف محاكم شود.در قولنامه مالكيت به مشتري منتقل نمي‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدني و ماده 6 آيين دادرسي مدني و مواد 183 تا 300 قانون مدني است كه قواعد عمومي قراردادها در عقد غيرمعين و معين اجرا مي‌شود و مهمترين آنها ماده 219 قانون مدني است و از اين لحاظ يك قرارداد الزام‌آور است. (کاشانی، 47:1386)
در جواب این دسته از حقوقدانان باید گفت، اگر چه به اعتقاد ما نیز، قولنامه عقد بیع نیست وهمانطور که پیش تر تحلیل نمودیم، در واقع قرارداد تشکیل بیع در آینده است، اما اعتقاد داریم به هیچ عنوان بر خلاف نظر فوق، مبایعه نامه که سندی است عادی، که حکایت از بیع دارد، قولنامه نیست و بین این دو تمایز اساسی وجود دارد.
بنابراین همانطور که برخی اساتید گفته اند: نکته ای که توجه به آن ضروری به نظر می رسد، تمیز و تفکیک قولنامه از سند عادی دیگری است که در دهه های اخیر در معاملات املاک رواج فراوان یافته و از آن با عنوان فروشنامه یا مبایعه نامه نام برده می شود و عبارت از نوشته ای عادی است که حاکی از وقوع قطعی عقد بیع با تمام ارکان آن و متضمن قصد متعاملین بر انجام بیع و انتقال ملک مورد معامله است و موضوع آن به هیچ وجه، تعهد بر انتقال نیست و باید از قولنامه تمیز داده شود.زیرا یک مبایعه نامه حقوقی، حکایت از قصد متعاملین بر انشای عقد و انعقاد آن به طور کامل دارد و نمی توان آن را تنها به جهت تشریفاتی دانستن عقود راجع به املاک ثبت شده، آن گونه که برخی عقیده دارند، خلاف اراده طرفین تفسیر کرد و نوعی قولنامه تلقی نمود.(رستمی، 114:1390)
البته ذکر این نکته لازم است که در برخی موارد، محاکم با اماراتی مثل به تصرف دادن مبیع، بیع را محقق دانسته و از قولنامه استنباط تعهد به تنظیم سند رسمی می نمایند و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی می دهند.بنابراین اجمالا” باید گفت که برای تشخیص ماهیت واقعی قولنامه بایستی به قصد طرفین توجه نمود.اگر هدف واقعی از تنظیم قولنامه، بیع باشد و این قصد با تصریح و یا از امارات و قراین کشف شود، بیع محقق شده است.مثل این که ملک به تصرف خریدار داده شده باشد و یا او در زمین احداث بنایی کرده باشد و مورد اعتراض فروشنده واقع نشده باشد.ولی اگر هیچ قرینه ای بر این قصد وجود نداشته باشد و تصریحی هم به بیع بودن نشده باشد، باید قولنامه را صرفا” تعهد به بیع دانست نه خود بیع.
البته در اموال غیر منقول و منقولی که نیاز به تنظیم سند رسمی برای انتقال دارند، اصل ثبت رسمی انتقال است و اگر دلیلی بر وقوع بیع به واسطه قولنامه نباشد، باید آن را حمل بر تعهد بیع نمود.به بیان دیگر در قولنامه، اصل تعهد بر بیع بودن است مگر آن که خلاف آن ثابت شود.
2-2-5- مذاکرات ابتدایی :
اگر چه وعده ی قرارداد یا قولنامه پس از توافق در مورد یک قرارداد مقدماتی که حاصل آن تعهدی مبتنی بر اراده طرفین می باشد شکل می گیرید، ولی پیش از این قرارداد مرسوم است که طرفین شخصا” یا با واسطه ی دلال و بنگاه معاملات ملکی درباره موضوع قرارداد و خصوصیات آن و ثمن معامله و نحوه ی پرداخت و مهلت انجام تعهد و انتقال مورد معامله گفتگوی مقدماتی انجام دهند که اگر توافق حاصل شد، قولنامه تنظیم می گردد وگرنه خیر.این مذاکرات اگر چه کمتر مورد توجه می باشد ولی از جهاتی مفید است.توافق و قرارداد مبتنی بر آن مقدار از مذاکرات که مورد تفاهم واقع شده انجام می گردد.در تفسیر قرارداد و مفهوم واقعی، آن چه که اراده مشترک بر آن قرار گرفته سهم موثری دارد.قرارداد که مخلوق اراده طرفین می باشد بر آن ها حاکم است و گفتگوی مقدماتی مفاد و هدف قرارداد را روشن می سازد و به دادرس امکان آن را می دهد تا در جریان تراضی قرار گیرد و اراده ی طرفین را دریابد(کاتوزیان، 289:1389)مثلا فرض کنیم که در مورد متعلقات مورد معامله بین طرفین اختلاف باشد، در این جا مذاکرات ابتدایی شاید بتواند برای روشن شدن قضیه و کشف اراده طرفین موثر باشد.آن چه مورد توجه می باشد این است که آیا با انجام مذاکرات ابتدایی و پیش از توافق به ایجاب و قبول در معامله، رابطه ی حقوقی ویژه ای بین طرفین ایجاد می شود که آنان را متعهد سازد، یا باید گفت در این مرحله هیچ سبب قانونی آن دو را به هم مربوط نمی کند و آزادی ادامه یا قطع گفتگو را از آنان نمی گیرد؟آن چه مسلم است هیچ کس را نمی توان به استناد آغاز گفتگو درباره ی تعیین شرایط قرارداد به بستن آن پیمان اجبار کرد یا تنها به این دلیل که چرا از ادامه آن و بستن پیمان منصرف شده، مسئول شناخت.معهذا ممکن است در این مرحله یک طرف مرتکب تقصیر شود و از این جهت زیانی بر طرف دیگر وارد آید.در این صورت وارد کننده ی زیان بر طبق قواعد عمومی مسولیت مدنی ضامن و مکلف به جبران خسارات وارده خواهد بود.(اشراقی، 45:1392)
2-2-6- سیر تاریخی قولنامه:
قبل از این که قولنامه به صورت امروزی در معاملات غیر منقول مرسوم شود، قول و قرار از دیرباز در معاملات بین بازرگانان و مردم عادی معمول بوده، بدون این که مستند به نوشته ای باشد.به همان اندازه که وفای به عهد نیکو و پسندیده بود، نقض عهد ناپسند و مذموم شمرده می شد.لذا طرفین نسبت به قولی که به هم می دادند خود را پای بند می دانستند.نصایح و دستورات بزرگان نیز بر اجرای عهد و مقید بودن به قول و وعده ای است که اشخاص به هم می دهند(جلیلی، 68:1381)
قول و قرار هنوز هم در معاملات بازار و بین مردم مورد عمل می باشد.منشا قول و قرار و اعتبار آن را عرف باید دانست، عرف و عادت خالق آن است می توان گفت به تدریج که روابط اجتماعی پیچیده تر شد و همچنین معاملات از صورت نقدی خارج گردید و خرید و فروش اموال غیر منقول جزء عقود تشریفاتی قرار گرفت و قولنامه به صورت امروزی و مکتوب در آمد و نقش آن امروزه در معاملات غیر منقول بسیار زیاد است به نحوی که اکثر این معاملات با قولنامه پایه گذاری و سپس تحقق می یابد(طاهری، 45:1354)کمتر معامله خانه یا زمینی است که بدوا” قولنامه ای بین طرفین تنظیم نگردد.به تبع این امر و بر اساس نیاز خریدار و فروشنده و ایجاد تسهیلات در خرید و فروش املاک، شغلی به نام مشاور املاک یا بنگاه معاملات ملکی هم به وجود آمد که نقش دلال و واسطه را دارد و در زمان حاضر این معاملات بیشتر از طریق همین واسطه ها صورت می گیرد و قولنامه هم اکثرا” در همین محل ها تنظیم می گردد و از آن جا که اطلاعات حقوقی متعاقدین و مسولین این محل ها کم است تنظیم این سند به نحوی صورت می گیرد که مشکلات زیادی را در صورت بروز اختلاف بین طرفین ایجاد می نماید.در سالییان اخیر احساس می گردد تغییراتی در متن قولنامه به عمل آمده است و واسطه ها در تنظیم این اسناد سعی دارند بر این که تضمینات اجرای تعهدات طرفین را محکم تر نمایند و نیز بر حسب ذوق و سلیقه محاکم و استنباط آن ها از این اسناد آن ها را تنظیم کنند.زیرا بعضی از قضات این

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه ارشد با موضوع قانون مدنی، قولنامه، فقه امامیه، حقوق اروپایی Next Entries پایان نامه ارشد با موضوع قولنامه، دیوان عالی کشور، قانون مدنی، ماهیت حقوقی