منبع پایان نامه ارشد با موضوع ضمن عقد، ثبت اسناد، شرط ضمن عقد

دانلود پایان نامه ارشد

«رقبی» حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می شود. بنابراین مشخص کردن مدت از شرایط اساسی این سند می باشد و به محض انقضاء مدت، حق انتفاع منقضی شده و به مالک بر می گردد در مورد حق انتفاع نيز بايد مشخص شود كه چه استفاده‌اي مي‌تواند از مورد انتفاع بنمايد. در این نوع از سند طرف نخست را مالک و طرف دوم را منتفع می‌نامند و نمونه پیشنهادی برای قالب سند مذکور بشرح نمونه شماره 2 قسمت ضمایم می باشد.
بند سوم – سند سکنی
ماده 43 ق.م «سکنی» یا «حق سکنی» را به حق انتفاع بصورت سکونت در مسکنی تعریف و شناسایی نموده و مدت حق انتفاع را به عمر یا مدت معین می توان مشخص کرد. فلذا این حق ممکن است به طریق عمری یا رقبی برقرار شود. بنابراین موضوع این نوع سند فقط حق انتفاع از مال غیر منقول جهت سکونت می تواند باشد و لا غیر. در این نوع سند نیز براساس عرف دفاتر اسناد رسمی، مالک سکنی دهنده «مُسکِن» و منتفع «ساکن» و موضوع حق انتفاع «مورد سکنی» نامیده می شود. نمونه پیشنهادی برای قالب سند مذکور نیز بشرح نمونه شماره 3 ضمایم می‌باشد.
بند چهارم – سند حبس مطلق
ماده 44 ق.م در معرفی حبس مطلق بیان می کند: در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد حبس مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر اینکه قبل از فوت خود رجوع کند. بنابراین اگر این نوع حق انتفاع بصورت عقد برقرار شود مالک هر زمان بخواهد می تواند رجوع کند. در این نوع از سند نیز طرف نخست را مالک و طرف دوم را منتفع می نامند. قالب پیشنهادی برای سند مذکور به شرح نمونه شماره 4 قسمت ضمایم می​باشد.
بند پنجم – سند وقف
وقف کاملترین صورت حق انتفاع می باشد و طبق ماده 55 ق.م عبارتست از حبس عین مال و تسبیل منافع.
نظر به نهاد حقوقی مستقل وقف از آن بعنوان سازمان و شخص حقوقی تحت عنوان (موقوفه) یاد می کنند.
وقف، خود به دو نوع وقف عام و وقف خاص تقسیم می شود. در وقف عام، منافع بر مصالح عامه صرف و هزینه می شود اما، در وقف خاص منافع بر محصور و موارد خاص تعلق پیدا می کند.
نمونه هر کدام از اسناد وقف عام و خاص در قسمت پيشنهادات به ترتیب در نمونه شماره 5 و 6 ضمایم آورده شده است.
بند ششم – سند صلح (عمري – رقبي – سكني)
در مورد حق انتفاع، قبلاً توضیح داده شد که حق انتفاع به چند طریق قابل برقراری می باشد. از جمله طرقی که برای برقراری حق مزبور در قانون مدنی مقرر شده است از طریق عقد لازم به صورت مستقل (تحت عنوان عمری یا رقبی) و یا به صورت شرط ضمن عقد لازم می‌باشد.
در صورت نخست، اساساً موضوع عقد و هدف از انعقاد آن تنها برقراری حق انتفاع می باشد ولی در صورت دوم، موضوع عقد و هدف از انعقاد آن امر دیگری است و برقراری حق انتفاع به صورت تبعی در ضمن عقد مزبور که به منظور دیگری برقرار شده صورت می گیرد و موضوع فرعی عقد مزبور است.
ماده 754 ق.م مقرر نموده است: «هر صلح نافذ است، جز صلح بر امری که غیر مشروع باشد» پس انواع اموال (اعم از عین و منفعت) و حقوق (اعم از حق انتفاع و ارتفاق) ممکن است موضوع صلح قرار گیرد.84 مشروط بر آنكه استفاده از مال با بقاء عين آن ممكن باشد.
بنابراین طریق دیگری که برای برقراری حق انتفاع به موجب قانون مدنی متصور می باشد، استفاده از قالب عقد صلح می باشد. نظر به دامنه وسیع و ظرفیت عقد صلح، علماء و حقوقدانان از آن به عنوان سیدالعقود یا آقای قراردادها نام می برند.
قانون مدنی تعریفی از عقد صلح بعمل نیاورده اما در تعریف آن گفته شده: «صلح عبارتست از توافق برای ایجاد یا انتفاء یک یا چند اثر حقوقی بدون اینکه بستگی به احکام خاصه عقود معینه داشته باشد.»85
به موجب ماده 758 ق.م صلح در مقام معاملات نتیجه معامله ای را که به جای آن واقع شده است را میدهد هر چند شرایط و احکام خاص آن معامله را نداشته باشد.
بنابراین اگر مورد صلح، عین باشد در مقابل عوض، نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون اینکه شرایط و احکام خاص بیع در آن مجری شود.
همچنین به موجب ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب اردیبهشت سال 1362 که بیان می کند: (اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر بعنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از اینکه سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است) صلح در مقام اجاره همان نتیجه اجاره را میدهد. در واقع جوهر صلح و وجه امتیاز آن به معامله ای که همان نتیجه را می دهد تسالم و جلوگیری از تنازع است. صلح از جمله عقودی است که علم اجمالی به موضوع آن کافی است مشروط بر آنکه منتهی به علم شود زیرا مجهول مطلق قابل تنفیذ و اجراء نیست.86
در مواردی ممکن است مالک و منتفع از عقد صلح برای برقراری حق انتفاع استفاده کنند و قرارداد خود رادر قالب عقد صلح منعقد نمایند اما نکته مهم و قابل توجه آن است که با توجه به مفاد ماده 760 ق.م صلح عقد لازم است و در صورتی که در مقام عقود جایز نیز واقع شده باشد اثر لزوم آن از بین نمی رود و هیچ یک از طرفین نمی توانند آنرا بر هم زنند مگر در موارد فسخ به خیار یا از طریق اقاله.
بنابراین با فوت یا جنون یا سفه هیچ یک از طرفین نیز عقد مزبور منفسخ نمی شود، در نتیجه چنانچه به موجب عقد صلح، حق انتفاع به صورت حبس مطلق به نفع منتفع برقرار شود با وجود آنکه حبس مطلق از جمله عقود جایز است لیکن فوت یا جنون یا سفه مالک تاثیری در بقاء یا زوال صلح نخواهد داشت زیرا صلح، عقد لازم است و طرفین باید نسبت به موضوع صلح پایبند بوده و مفاد آن برای طرفین لازم الاتباع می باشد همچنین است اگر واگذاری حق انتفاع به صورت حبس مطلق ضمن عقد لازم قید گردد که در اینصورت نیز واگذاری مزبور برای طرفین لازم الاتباع بوده و طرفین حق فسخ آنرا بصورت یک طرفه نخواهند داشت.
با توجه به مراتب فوق الذکر، مالک می تواند حق انتفاع را به موجب عقد صلح به منتفع صلح، (منتقل) نماید در اینصورت چنانچه حق انتفاع بصورت عمری (به مدت عمر مالک یا منتفع و یا شخص ثالث) به منتفع صلح شود عنوان حقوقی آن «صلح عمری» خواهد بود.87 در حالیکه اگر حق انتفاع به موجب شرط ضمن عقد برای منتفع برقرار شود چنانچه عقد اصلی در مورد فروش ملکی توسط فروشنده به خریدار باشد و بنابر ملاحظات و مصالحی، طرفین، معامله مزبور را در قالب عقد صلح انجام دهند ممکن است در ضمن عقد صلح مزبور، حق انتفاع نیز برای منتفع به مدت عمر برقرار شود.
در این صورت عنوان عقد مزبور «صلح به شرط عمری» خواهد بود یعنی صلح در مورد عمری نیست بلکه در مقام معامله اصلی (اعم از بیع و غیر آن) واقع شده و حق عمری نیز بصورت شرط ضمن عقد مزبور به نفع منتفع بصورت تبعی و فرعی برقرار می شود.
چنانچه عقد صلح به صورت مستقل در مورد انتقال و برقراری حق انتفاع برای منتفع برقرار شده باشد (به صورت عمری، رقبی یا حبس مطلق) در این صورت ممکن است با توجه به لازم بودن عقد صلح برای هر یک از طرفین به خصوص مالک، حق فسخ معامله و یا خیار فسخ معامله قرار داده شود، تا هر لحظه بخواهد در مدت معین نسبت به فسخ یک طرفه عقد اقدام کند، در نتیجه، عقد صلح مربوط به حق انتفاع نیز عنوان «صلح خیاری» خواهد داشت.
همچنین هر گاه برقراری حق انتفاع به صورت تبعی به موجب شرط ضمن عقد صلحی
که به عنوان مثال در مقام بیع منعقد شده، صورت گیرد حق فسخ به دو صورت ممکن است در ضمن عقد برای هر یک از طرفین یا یکی از آنها برقرار شود.
نخست اینکه، ممکن است حق فسخ یا خیار فسخ نسبت به عقد اصلی برقرار شود در این صورت صاحب حق می تواند عقد صلح را در مدت معین و یا در صورت تخلف از مفاد شرط مقرر از سوی طرف مقابل، فسخ کند در این مورد با انحلال عقد صلح، شرط ضمن عقد که برقراری حق انتفاع برای منتفع می باشد نیز منحل می گردد مگر طرفین برخلاف آن تراضی نموده باشند.
دوم اینکه، ممکن است حق فسخ یا خیار فسخ فقط نسبت به عقد تبعی و حق انتفاع برقرار شود که در این صورت حق فسخ نسبت به معامله اصلی و عقد اصلی لطمه ای نخواهد زد بلکه تنها در مورد حق انتفاع، صاحب حق خیار می تواند در مدت معین و یا دراثر تخلف طرف مقابل از شرط مقرر، حق انتفاع را بصورت یک طرفه فسخ کند در نتیجه استفاده از حق فسخ لطمه ای به عقد صلح وارد نمی سازد و عقد مزبور تداوم خواهد داشت و لیکن حق انتفاع از بین خواهد رفت.
بنابر موارد ذکر شده در این مبحث، می توان گفت که صلح عمری یا صلح به شرط عمری ممکن است بصورت مطلق بین مالک و منتفع برقرار شود که در این صورت هیچ یک از طرفین حق فسخ آنرا نخواهند داشت ولی در صورتی که صلح عمری یا صلح به شرط عمری بصورت خیاری یا مشروط منعقد شود در اینصورت مطابق هر یک از شقوق متصور که بیان شد صاحب حق فسخ یا ذوالخیار می تواند نسبت به فسخ یک طرفه قرارداد اقدام کند و در این خصوص هیچ مانعی وجود ندارد.
قالب پيشنهادي براي سند مذکور بشرح نمونه شماره 7 قسمت ضمایم مي باشد.
بند هفتم – سند صلح به شرط عمری، رقبی یا سکنی
عمری، رقبی و سکنی را می توان به صورت شرط ضمن عقد صلح نیز برقرار نمود. که قالب پيشنهادي براي سند مذکور بشرح نمونه شماره 8 قسمت ضمایم مي باشد.
مبحث سوم – وجوه اشتراک در تنظیم سند رسمی واگذاری حق انتفاع
در خصوص تنظيم كليه اسناد رسمي وجوه اشتراكي زيادي وجود دارد. دفاتر اسناد رسمي مكلفند هنگام تنظيم و ثبت اسناد مراحل مشترك متعددي را رعايت نموده و احراز نمايند. مهمترين مواردي كه رعايت آن در مورد كليه اسناد مشترك مي‌باشد احراز هويت، احراز اهليت، احراز سمت، احراز قصد و رضاي طرفين، احراز قصد مشترك طرفين، نوع معامله و قرارداد مورد توافق طرفين، وصول هزينه‌هاي قانوني، تحرير و تنظيم و ثبت اسناد در اوراق مخصوص و دفاتر مخصوص ثبت اسناد، اخذ امضاء يا اثر انگشت متقاضيان ثبت سند، احراز شخصيت و تابعيت متقاضيان ثبت اسناد مي‌باشد. به عبارت ديگر سردفتران در صورتي مي‌توانند اسناد مختلف را تنظيم نموده و به ثبت برسانند كه موارد مذكور را مطابق مقررات قانون احراز نموده و رعايت نمايند. اينها اصول مشترك يا احكام و شرايط مشترك تنظيم و ثبت اسناد محسوب مي‌شوند. در ادامه به برخي از موارد مذكور به طور خلاصه اشاره مي‌شود.
گفتار نخست – احراز هویت
یکی از مهمترین و ظریف‌ترین مرحله‌ها در تنظیم سند، احراز هویت مالک می باشد که برعهده سردفتر میباشد.
بنابراین سردفتر موظف است هر سندی را که ثبت می کند اعم از معامله و غیر آن مانند بیع و صلح و رضایت و غیره هویت امضاء کننده سند را احراز و سپس به تنظیم و ثبت سند اقدام نماید.
اخیراً طبق قانون الزام اختصاص شماره ملی و کدپستی مصوب 17/2/76 و آیین نامه اجرایی مصوب 1/12/78 و بخشنامه شماره 60406/1-22/12/85 اداره ثبت اسناد و املاک و آیین‌نامه کاربردی شدن آن قانون، مصوب 15/2/87 کارت ملی عکسدار بعنوان مدرک شناسایی هویت اشخاص مورد قبول قرار گرفته است.
گفتار دوم – احراز اهلیت
سردفتر ضمن احراز هویت، موظف است احراز اهلیت امضاءکنندگان سند را نیز انجام دهد. منظور از اهلیت در این قسمت، اهلیت استیفاءاست و آن «شایستگی انسان برای اجرای حق و تکلیف است»88
اشخاص برای تنظیم سند رسمی واگذاری حق انتفاع که نوعی تصرف در اموال و استیفاء حق می باشد باید اهلیت داشته باشند و ماده 211 ق.م برای اینکه شخص، اهل محسوب گردد، سه شرط بلوغ و عقل و رشد را شرط دانسته است. بلوغ، در اصطلاح حقوق، عبارتست از رسیدن فرد انسان به مرحله کمال طبیعی که با نوعی تکامل عقلی و فکری همراه است.89
همانطوریکه اشاره شد شرط داشتن اهلیت، رشد است و چون ماده واحده قانون رشد متعاملین، مصوب 1313 ظاهراً به قوت و اعتبار خود باقی است و همچنین طبق تبصره 2 ماده 1210 ق.م مصوب 1370 و رای وحدت رویه شماره 249 مورخ 3/10/64 هیات عمومی دیوان عالی کشور مداخله در امور مالی افرادی که به سن بلوغ رسیده اند را منوط به اثبات رشد دانسته است لذا سردفتران در کلیه عقود و ایقاعات به استثنای نکاح و

پایان نامه
Previous Entries منبع پایان نامه ارشد با موضوع سند رسمی، اموال غیر منقول، صدور سند مالکیت Next Entries منبع پایان نامه ارشد با موضوع ثبت اسناد، سند رسمی، قوانین موضوعه