منبع پایان نامه ارشد با موضوع سند رسمی، ثبت اسناد، ثبت املاک

دانلود پایان نامه ارشد

آنکه انعقاد قراردادی ضرورت داشته باشد، زیرا این حق به موجب قانون به اشخاص داده شده است.
البته بنابر اصل 45 قانون اساسی کشور، امروزه استفاده از بیشتر مباحات در اختیار و یا تحت نظارت کامل دولت است و در بسیاری از موارد نیاز به کسب اجاره مخصوص از مراجع ذیربط و ذیصلاح جهت استفاده از مباحات دارد. با توجه به تصویب قوانین مختلفه (از جمله قانون آب و نحوه ملی شدن آب مصوب 27/4/1347 و قانون توزیع عادلانه آب مصوب سال 1361 و قانون معادن مصوب اردیبهشت ماه 1336 و غیره) و اوضاع و احوال و مقتضیات کنونی، با وجود شرایطی که در قانون مدنی در خصوص مباحات وضع و تصویب شده است، عملاً استفاده از مباحات و حیازت آنها غیر ممکن می باشد و برای استفاده از آنها نیاز به اخذ جواز و پروانه مخصوص می‌باشد.
مبحث دوم-طرز تنظیم اسناد رسمی واگذاری حق انتفاع
قبل از ورود به بحث طرز تنظیم اسناد رسمی واگذاری حق انتفاع مسئله ای که باید مورد بحث و بررسی قرار گیردالزام یا عدم الزام واگذاری حق انتفاع باسندرسمی میباشد که در ذیل به آن پرداخته میشود.
گفتار نخست– الزام یا عدم الزام واگذاری حق انتفاع با سند رسمی
قبل از ورود به بحث، لازم است نگاهی اجمالی به قانون ثبت اسناد و املاک داشته باشیم. همانطوریکه از عنوان این قانون پیداست قانون مزبور به دو بخش بزرگ تقسیم می شود. بخش نخست، ثبت املاک و بخش دیگر ثبت اسناد می باشد.
بخشی از مقررات قانون ثبت به بیان چگونگی و نحوه ثبت املاک و تشریفات قانونی آن اختصاص دارد و بخش دیگر آن به بیان مقررات مربوط به ثبت اسناد و شرایط و تشریفات و آثار قانونی اسناد می پردازد.
باب دوم قانون ثبت (از ماده 9 تا 45) به بیان مقررات راجع به ثبت املاک می پردازد و باب سوم قانون مذکور (از ماده 46 تا 99) اختصاص به بیان تشریفات مربوط به ثبت اسناد دارد.
ماده 26 قانون ثبت و ماده 104 آئین نامه قانون ثبت در خصوص املاک به ثبت رسیده و در جهت حفظ حقوق منتقل الیه تصریح دارد در صورتیکه حق انتفاعی نسبت به ملکی ایجاد شود سند معامله در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیر منقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذیل صورت ثبت ملک قید میشود .
و مواد 35 و 38 و 39 آئین نامه،  دفاتر اسناد رسمی را مکلف نموده تا انتقال مزبور را در صفحات خلاصه انتقالات قید و امضاء نمایند و شخصی که نسبت به عین ملک حقی به او واگذار شده باید نسخه ای را که به او داده شده به ترتیب مقرر در ماده 37 آئین نامه مذکور به دفتر املاک یا دایره بایگانی ثبت بدهد و رسید دریافت دارد و به هرحال مقررات راجع به تنظیم خلاصه سند و ارسال آن به اداره ثبت حوزه وقوع ملک در خصوص عمری و رقبی و سکنی نیز مجری می باشد .

بند نخست – تفاوت معاملات املاك ثبت شده و املاك در جريان ثبت
نظر به جایگاه و اعتبار ملک ثبت شده، بررسی مندرجات ماده 22 ق.ث لازم و ضروری می نماید. در ابتدا متن ماده مذکور عیناً درج می گردد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می شود که وراثت و انحصار آن ها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.»
همانطورکه قبلاً اشاره شد مسئله ثبت ملک در دفتر املاک مسئله ای است که به حوزه ثبت املاک مربوط می شود و پس از انجام کلیه مراحل و عملیات مقدماتی ثبت املاک مندرج در مواد 9 تا 21 ق.ث، ملک در دفتر املاک به نام متقاضی به ثبت می رسد و پس از آن سند مالکیت برای آن به مالک داده می شود، سندی که رسمی است و برای دارنده آن امتیازات بسیاری دارد.
بنابراین از منظر حقوق ثبت املاک، سند مالکیت، اماره قطعی و گواهی و تصدیق رسمی و قانونی بر مالکیت اشخاص می باشد که مطابق با ثبت دفتر املاک صادر و تسلیم می شود.
براساس ماده 72 ق.ث کلیه معاملات راجع به املاک ثبت شده نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود و هیچ گونه قید و شرطی برای اعتبار اسناد مزبور به جز ثبت سند مطابق قوانین قائل نشده است.
در ماده 73 ق.ث ضمانت اجرای آنرا گوشزد می کند.
با بیان مطالب فوق ظاهراً تعارضی بین مقررات مواد 22 و 72 ق.ث به چشم می خورد. بدین معنی که نمیتوان از یک سو قایل بود که دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک به اسم او به ثبت رسیده باشد و از سوی دیگر معتقد بود که صرف تنظیم سند رسمی معامله در دفتر اسناد رسمی کافی برای انتقال مالکیت می باشد و نیازی به ثبت مفاد معامله مزبور در دفتر املاک جهت اثبات مالکیت اشخاص نیست.
با کمی دقت مشخص می شود که اساساً هیچ تعارضی بین مواد مرقوم وجود ندارد زیرا مقررات موضوع ماده 22 ق.ث مربوط به املاک ثبت نشده می باشد و حال آنکه مقررات ماده 72 مربوط به املاک ثبت شده می باشد.
توضیح اینکه، نقل و انتقال موضوع ماده 22 ق.ث مربوط به مرحله ای است که ملک در جریان ثبت میباشد و هنوز در دفتر املاک به ثبت نرسیده و عملیات مقدماتی ثبت خاتمه نیافته است و یا آنکه عملیات مزبور خاتمه یافته و لیکن ملک هنوز در دفتر املاک به نام متقاضی به ثبت نرسیده وسند مالکیت به نام متقاضی صادر نشده است. 69 پس در ابتدا باید دید آیا اساساً انجام معامله نسبت به ملک ثبت نشده میسر است؟ پاسخ، آن است که با توجه به مفاد تبصره ماده 11 و مواد 22 و 33 و 41 و 43 و 47 و 88 ق.ث انجام معامله نسبت به املاک ثبت نشده بلامانع می باشد و در ماده 22 مقرر گردیده که در این مرحله (در جریان ثبت) چنانچه متقاضی ثبت، ملک مورد تقاضا را به غیر انتقال دهد دیگر ادامه جریان ثبتی به نام متقاضی نخستین دنبال نخواهد شد و ملک به نام او در دفتر املاک به ثبت نخواهد رسید، بلکه نام منتقل الیه در دفتر املاک به ثبت خواهد رسید و دولت نیز او را مالک خواهد شناخت.
بنابراین نقل و انتقال موضوع ماده 22، تنها نقل و انتقال دوره قبل از ثبت ملک در دفتر املاک را شامل میشود و به نقل و انتقال املاک ثبت شده تسری نداشته و منصرف از آن می باشد، زیرا نقل و انتقال املاک ثبت شده براساس مواد 47 و 46 ق.ث فقط باید در دفاتر اسناد رسمی به موجب سند رسمی انجام شود و در غیراینصورت به موجب ماده 48 ق.ث در هیچ مرجعی پذیرفته نخواهد شد در حالی که نقل و انتقال موضوع ماده 22 ممکن است ضمن سند عادی به عمل آید و یا به موجب سند رسمی صورت گیرد ولی در هر صورت سند مزبور به موجب مفاد ماده 88 ق.ث تنها بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها ارزش و اعتبار دارد. بنابراین هرگاه مواعد اعتراض به ثبت سپری شود و مالکیت متقاضی، مصون از تعرض باقی بماند ملک در دفتر املاک به نام منتقل الیه ثبت خواهد شد و این امر درست برخلاف اعتبار حقوق اسناد راجع به معاملات املاک ثبت شده براساس ماده 72 ق.ث می باشد زیرا سند مزبور نه تنها نسبت به متعاملین و قائم مقام قانونی آنها معتبر بوده و لازم الاتباع می باشد بلکه همان اثر را نسبت به سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و دولتی و غیردولتی نیز دارا می باشد.
علاوه بر استدلال فوق، از نقطه نظر اصول تفسیر شکلی قوانین نیز ماده 72 از نظر ترتیب زمانی قانونگذاری پس از ماده 22 به تصویب رسیده و در ترتیب شمارش مواد نیز موخر به ماده 22 می باشد. به همین سبب در صورت تعارض، ماده 72 حاکم و وارد بر ماده 22 خواهد بود، از سوی دیگر نیز ماده 22 همان گونه که قبلاً نیز بیان شد متعلق به سلسله مواد مربوط به باب ثبت املاک می باشد و لیکن ماده 72 به سلسله مواد مربوط به باب ثبت اسناد تعلق دارد که وضعاً و موضوعاً با یکدیگر تفاوت دارند از طرفی ماده 72 در رابطه تنگاتنگ با ماده 46 ق.ث می باشد زیرا به موضوع نقل و انتقال املاک ثبت شده مربوط می شود که به موجب ماده 46، ثبت اسناد مربوط به معاملات املاک مزبور و منافع آنها در دفاتر اسناد رسمی اجباری است و وجود سند مزبور در دست خریدار و ثبت خلاصه آن در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت مربوطه برای احراز مالکیت اشخاص نسبت به املاک کافی است و عدم ثبت خلاصه معامله مزبور در دفتر املاک در ذیل ملک مزبور که ممکن است به دلیل عدم اقدام دفترخانه در ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت و یا فقدان آن در اداره پست و یا اداره ثبت یا سهل انگاری مامورین و نمایندگان دفتر املاک در وارد نمودن به موقع خلاصه معامله در دفتر املاک و یا عدم ثبت آن در دفتر املاک در اثر سوء نیت کارکنان دفتر املاک، خللی به مالکیت خریدار وارد نمی سازد زیرا عمل مزبور عملی اداری است که از ارکان معامله نسبت به ملک مزبور محسوب نمی شود و از جمله اسباب تملک نیز نمی باشد.
در ماده 104 آيين نامه قانون ثبت مقرر شده است مأمورين و متصديان دفتر املاك موظفند ظرف 24 ساعت مفاد خلاصه معامله را در دفتر املاك وارد نموده و يا در مورد املاك در جريان ثبت در پرونده ثبتي بايگاني نمايند در غير اينصورت متخلف محسوب مي‌شوند و به انفصال موقت از خدمات دولتي محكوم خواهند شد.
برای جمع بندی و درک درست مطلب، بهتر است تفاوتهای بین سند مالکیت وسند انتقال موضوع مواد 21 و 22 ق.ث را بیان نماییم:
تشریفاتی که برای ثبت ملک به موجب مواد 9 تا 22 ق.ث مقرر شده است با تشریفات تنظیم اسناد رسمی در دفترخانه به موجب مواد 46 تا 69 تفاوت فراوان وجود دارد.
1- در مورد ثبت عمومی املاک ثبت نشده، دولت تنها کسی را مالک خواهد شناخت که پس از خاتمه جریان ثبتی و پایان عملیات مقدماتی، ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت برسد، اما در مورد ثبت اسناد رسمی راجع به نقل و انتقال املاک ثبت شده کسی را مالک خواهد شناخت که به موجب سند رسمی، ملک مزبور را خریداری نموده و در ستون نقل و انتقال سند مالکیت صادره به عنوان آخرین مالک که به موجب سند رسمی، ملک مزبور را خریداری نموده است نام او درج شده باشد.
2- ثبت ملک در دفتر املاک، نشانه خاتمه عملیات جریان ثبتی است و پس از ثبت ملک مزبور دیگر ملک جاری بدان اطلاق نمی شود70 بلکه ملک ثبت شده نامیده می شود اما ثبت سند رسمی و نقل و انتقال ملک ثبت شده در دفتر اسناد رسمی بدین معناست که با رعایت کلیه تشریفات قانونی و مقررات جاری و اخذ کلیه استعلامات و مفاصا حسابهای مقرر قانونی، ملک به نام خریدار منتقل شده و ثمن معامله و حقوق دولتی نیز پرداخت شده و از تاریخ تنظیم و امضای سند، مالک ملک مزبور شخص خریدار می باشد.
3- در صورت تعارض بین مندرجات دفتر املاک و سند مالکیت، مندرجات دفتر املاک مناط اعتبار است زیرا براساس مندرجات ثبت دفتر املاک، سند مالکیت صادر می شود، اما در مورد اسناد رسمی نقل و انتقال، هرگاه در موقع ثبت سند انتقال و یا ثبت انتقالات بعدی، اشتباهات قلمی به سبب عدم دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف و یا مغایر با مفاد سند رسمی و یا حکم نهایی دادگاه باشد هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را براساس مندرجات سند رسمی و یا حکم دادگاه صادر خواهد کرد.
4- سند مالکیت ، منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولی سند رسمی انجام آخرین نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می باشد ولی سند رسمی درج نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می باشد.
5- سند مالکیت در اداره ثبت صادر می شود ولی سند نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می شود.
6- سند مالکیت صادره سوی اداره ثبت به معنای اخص کلمه سند رسمی موضوع مواد 92 و 93ق.ث محسوب نمی شود71 و فی نفسه فاقد قدرت اجرایی و قابلیت اجرا می باشد در حالیکه مفاد سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی بدون نیاز به حکمی از سوی محاکم لازم الاجرا بوده و دارای ضمانت اجرا می باشد و این ویژگی تنها مخصوص اسناد تنظیمی در دفتر اسناد رسمی

پایان نامه
Previous Entries منبع پایان نامه ارشد با موضوع ضمن عقد، شرط ضمن عقد، آزادی قراردادها Next Entries منبع پایان نامه ارشد با موضوع ثبت اسناد، سند رسمی، قانونگذاری