منبع پایان نامه ارشد با موضوع ثبت اسناد، سند رسمی، قانونگذاری

دانلود پایان نامه ارشد

بوده و منحصر به آنها می باشد.
7- سند مالکیت تنها در برخی موارد براساس سند رسمی نقل و انتقال صادر می شود در حالیکه معامله نسبت به ملک ثبت شده حتماً باید به موجب سند رسمی در دفترخانه انجام شود.
8- در صورتی که متقاضی ثبت، ملک مورد تقاضا را به موجب سند عادی خریداری نموده و یا آنکه بدون نوشته خریداری نموده باشد و یا آنکه پس از فوت متقاضی اولیه که دلیل مالکیت او تصرف و یا نوشته عادی بوده به او ارث رسیده باشد در کلیه موارد مذکور مالکیت او بر ملک مورد تقاضا و سند ابرازی او قابل انکار و تردید می باشد. لیکن در صورتی که مستند متقاضی ثبت، سند رسمی نقل و انتقال باشد اولاً در نقاطی که به موجب ماده 47 ق.ث، ثبت اسناد راجع به معاملات املاک ثبت نشده اجباری اعلام شده باشد سند مزبور اجباراً باید در دفترخانه به ثبت برسد. ثانیاً، سند مزبور به موجب ماده 88 ق.ث اساساً قابل انکار و تردید نبوده و مطابق ماده 48ق.ث باید از سوی ادارات دولتی و محاکم دادگستری بی هیچ تردیدی پذیرفته شوند و مدعیان و منکران تنها میتوانند نسبت به سند مذکور ادعای جعلیت نمایند که در این صورت اثبات این ادعا با مدعی آن خواهد بود.
10-سند مالکیت، اماره قطعی و قانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد و لیکن اسباب تملک نمی باشد در صورتیکه سند انتقال رسمی تنظیمی در دفترخانه هم اماره قطعی و قانونی بر مالکیت اشخاص و هم سبب تملک و مالکیت موضوع ماده 140 ق.م می باشد.
نتیجه ای که از مباحث مطرح شده در فوق بدست می آید آن است که هیچ کس حق ندارد در هر مقامی که باشد بدون جهت قانونی از اعتبار دادن به اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ممانعت نماید مگر ادعای جعل نسبت به سند مزبور مطرح باشد که حتی در این صورت نیز به تجویز ماده 99 ق.ث ادعای مزبور مانع از اجرای مفاد سند مزبور نخواهد بود مگر تحت شرایط خاص. همچنین موضوع تنظیم اسناد راجع به معاملات که به شاخه ثبت اسناد در حقوق ثبت تعلق دارد اساساً با موضوع صدور سند مالکیت براساس ثبت دفتر املاک که به شاخه ثبت املاک تعلق دارد تفاوتهای بنیادین دارد، بنابراین مفاد ماده 22 ق.ث منافاتی با مفاد ماده 72 قانون مزبور ندارد و در مورد املاک در جریان ثبت همین که ملک به نام کسی در دفتر املاک به ثبت رسید دولت او را مالک می شناسد ولی پس از ثبت ملک مزبور در دفتر املاک، نقل و انتقال مربوط به آن ملک اعم از عین و منافع آن ولو بصورت صلح و واگذاری حق انتفاع باید به موجب سند رسمی در دفترخانه صورت گیرد و از این پس دولت کسی را که ملک مزبور به موجب سند رسمی به او منتقل شده است مالک خواهد شناخت ولو آنکه خلاصه معامله انتقال مزبور در دفتر املاک به هر دلیل، ذیل ثبت ملک درج نشده باشد72 و ثبت خلاصه اسناد در دفتر املاک عملی اداری محسوب می شود که در طول اسناد رسمی نقل و انتقال قراردارد و نه در عرض آن.
بنددوم – ضرورت قانوني ثبت اسناد راجع به واگذاري حق انتفاع
موضوع حق انتفاع ممکن است مال معین یا مجموع دارایی مالک یا بخشی از آن باشد.73 همانگونه که قبلاً نیز بیان شد اموال منقول و غیرمنقول و مالکیت های معنوی اعم از مالکیت فکری و مالکیت صنعتی می توانند موضوع حق انتفاع قرار گیرند.
در مورد اینکه واگذاری حق انتفاع به صورت سند عادی یا رسمی صورت گیرد باید قایل به تفکیک شد بدین نحو که در صورتی که موضوع واگذاری حق انتفاع اموال منقول و مالکیت های معنوی باشد با توجه به اصل آزادی اراده و اختیاری بودن ثبت اسناد و قراردادها، می توان سند و قرارداد مزبور را به صورت عادی نیز تنظیم نمود و در این مورد الزامی برای تنظیم سند رسمی وجود ندارد. اما نظر به مزایای سند رسمی و تثبیت حقوق طرفین آن، تنظیم سند رسمی برای این نوع از اموال بهتر و منطقی به نظر می رسد.
اما، در صورتی که موضوع حق انتفاع مال غیر منقول باشد قضیه متفاوت خواهد بود. برای درک بهتر مطلب به توضیح و تفسیر مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت می پردازیم.
جهت ورود به بحث ابتدا ماده 46 ق.ث مصوب 26/12/1310 را مرور می کنیم:
«ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل: 1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد. 2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاًدر دفتر املاک ثبت شده است.»
براساس مندرجات صدر ماده فوق اصولاً ثبت اسناد امری اختیاری است74 و اشخاص قانوناً مکلف به ثبت اسناد خود نیستند به عبارت دیگر اشخاص قانوناً حق دارند اسناد خود را شخصاً تهیه و تنظیم نمایند و تنها در صورتی که مایل باشند می توانند در مورد به ثبت رساندن اسناد خود اقدام نمایند و ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی نیز به صورت ابتدا به ساکن تکلیفی در این خصوص ندارند و تنها در صورتی که مراجعین تقاضا نمایند می توانند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند.
زیرا به موجب ماده 49 ق.ث نخستین وظیفه مسئولین دفاتر، ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانون می باشد ولی این وظیفه در صورتی برای سردفتران ایجاد می شود که مراجعین به دفترخانه، شخصاً از ایشان تقاضای ثبت اسناد خویش را بنمایند.
بنابراین اصل اولیه در مورد تنظیم و ثبت اسناد، اختیاری بودن آن است و همین امر دلالت بر اعتبار قانونی اسناد عادی تنظیمی فیمابین اشخاص دارد و چنین اسنادی نزد اصحاب معامله و وراث و قائم مقام قانونی ایشان دارای ارزش و اعتبار قانونی است و مامورین قضایی و اداری دولت نیز مکلف به رعایت و قبول آن اسناد هستند.
لیکن قانونگذار در ادامه ماده بر این اصل کلی تخصیص وارد نموده و در دو مورد ثبت اسناد را اجباری اعلام نموده است:
1- اسناد مربوط به عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. 2- اسناد مربوط به معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
اما موضوع به همین جا خاتمه نمی یابد زیرا قانونگذار در ماده 47 همان قانون دسته ای دیگر از معاملات را نام می برد که اسناد مربوط به آن معاملات نیز مشمول مقررات ثبت اجباری هستند. مطابق ماده مزبور: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: 1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین ویا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده 2- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.
بنابراین با اعلام وزارت دادگستری در شهرها و نقاطی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و آن وزارتخانه مقتضی بداند ثبت اسناد راجع به معاملات مربوط به املاک ثبت نشده نیز اجباری می باشد ولی تا زمانیکه این امر انجام نشده و نقاطی در کشور باقی باشد که وزارت دادگستری ثبت اسناد مزبور را در آن نقاط اجباری نکرده باشد (البته اگر چنین نقاطی تاکنون در کشور باقی مانده باشد) اشخاص می توانند از به ثبت رساندن اسناد مربوط به معاملات مزبور خودداری نمایند و اسناد عادی مزبور معتبر و قانونی خواهند بود زیرا همانطور که در مواد 41 تا 43 ق.ث مقرر گردیده است قانونگذار اسناد عادی مزبور را معتبر و قانونی می داند.
البته لازم به توضیح است که در تاریخ 5/12/1353، وزارت دادگستری با صدور بخشنامه ای ثبت کلیه عقود و معاملات موضوع بند یک ماده 47 ق.ث را تا شعاع 60 کیلومتری دفاتر اسناد رسمی شناسایی و اجباری اعلام نمود. بنابراین با توجه به قلمرو و فاصله فعلی دفاتر اسناد رسمی ثبت اسناد نسبت به بند یک ماده 47 ق.ث در سراسر کشور الزامی است.75
ممکن است برخی تصور نمایند به دلیل آنکه بند دو مذکور در انتهای ماده 47 ق.ث و در ادامه مقررات مربوط به اموال غیرمنقول مندرج در بند یک آمده است، بنابراین موارد مندرج در این ماده نیز معطوف به موارد قبلی بوده و اختصاص به اسناد تنظیمی هبه نامه و شرکت نامه و صلح نامه راجع به املاک ثبت نشده دارد. اما این تصور صحیح نمی باشد زیرا بند دو ماده 47 مرقوم از نظر ترتیب قانونگذاری دقیقاً پس از ذکر کلمه عقود و معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده و ثبت نشده وضع گردیده و هیچ گونه قید و شرط ظاهری که دال بر اختصاص اسناد موضوع بند دو مرقوم به اموال غیر منقول باشد در برندارد و از سوی دیگر منطقی به نظر نمی رسد که با وجود آنکه قانونگذار با استعمال الفاظ عام در ماده 46 و بند یک ماده 47 نسبت به اموال غیرمنقول مقرراتی وضع نموده، مجدداً یک بند دیگر را به ذکر برخی مصادیق اسناد معاملات راجع به اموال غیرمنقول که خصوصیات منحصر به فردی هم ندارند اختصاص دهد و چنین امری از نظر قانونگذاری عملی لغو و بیهوده تلقی می شود.
بنابراین با توجه به مطالب فوق الذکر اصولاً و اساساً اسناد راجع به عقود و معاملاتی که در بند دو ماده 47 قانون ثبت درج شده است نه تنها مربوط به اموال غیرمنقول نمی باشد بلکه مربوط به اموال منقول و در حکم منقول است در غیر این صورت تقنین و تدوین بند دو مزبور عمل بیهوده و بی مورد تلقی می شود زیرا تکرار مکررات سودی ندارد و اینکار از قانونگذار عملی لغو و بیهوده می باشد.
ضمانت اجرای تخلف از دستور قانونگذار در مورد ثبت اجباری اسناد مندرج در مواد 46 و 47 ق.ث در ماده 48 همان قانون پیش بینی و مقرر گردیده که بدین مضمون می باشد: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
بنابراین محاکم و ادارات و مراجع دولتی و غیر دولتی نمی توانند اسناد مزبور را بپذیرند و برای اسناد مزبور ارزش و اعتبار قانونی قایل شده و آن اسناد را منشاء و موجد حق و دارای آثار حقوقی صحیح بشناسند و به آنها ترتیب اثر دهند، و به عبارتی به عنوان دلیل قابل ارایه در مراجع رسمی نمی‌باشند.76 به همین دلیل است که هیات عمومی دیوان عدالت اداری در رسیدگی به اعلام تعارض آرای صادره از شعب 7 و 9 و 11 هیات تجدید نظر دیوان عدالت اداری به موجب رای شماره 166- 28/7/75 در رابطه با عدم اعتبار اسناد عادی راجع به نقل و انتقال اراضی و املاک ثبت شده چنین نظر داده است:
«نظر به اینکه پذیرش اسناد عادی مبنی بر نقل و انتقال اراضی و املاک ثبت شده بدون تنفیذ و تایید آنها توسط مراجع قانونی صلاحیت دار به شرح ماده 48 ق.ث جواز قانونی ندارد بنابراین دادنامه شماره 239-13/3/75 شعبه نهم و دادنامه شماره 931-29/10/73 شعبه یازدهم که متضمن این معنی می باشد موافق قانون تشخیص می گردد…»
بدین ترتیب، براساس مقررات فوق ثبت اسناد مربوط به کلیه عقود و معاملات اعم از قطعی و رهنی و صلح حقوق و هبه و واگذاری حق انتفاع و غیره راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده یا نشده در دفتر املاک، اجباری می باشد و اشخاص مکلف هستند این گونه اسناد را مطابق مقررات جاری کشور در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسانند. در غیر این صورت طبق ماده 48 ق.ث اسناد مذکور در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نبوده و قابل استناد نمی باشند
بند سوم-مقایسه سند عادی و رسمی ( از جهت اثباتی) :77
به موجب ماده 46 قانون ثبت،معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده و به موجب ماده 47 قانون ثبت ، عمل ثبت معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت نشده ، اجباری اعلام شده است .ضمانت اجرای عدم ثبت این معاملات در ماده 48 قانون ثبت به نحو صریحی مشخص شده است وآن عدم پذیرش سندی است که مطابق مواد 46 و 47 ق.ث باید به ثبت میرسیده ولی ثبت نشده است. حکم مربوط به عدم پذیرش سندعادی به نحو مقرر در ماده 48 قانون ثبت ،در مقام اثبات معامله است .در مقام ثبوت این معامله به هیچ عنوان تعرضی به وقوع معامله ندارد .یعنی اساسا” بحث انعقاد عقد مطرح نیست بلکه بحث مربوط به اثبات معامله ایست که واقع شده است که عقدبیع راجع به املاک موضوع مواد 46 و 47 قانون ثبت ،نیز در مقام ثبوت به صرف ایجاب و قبول واقع میشود اما به موجب ماده 48 قانون ثبت ،در مقام اثبات،سند عادی برای اثبات پذیرفته نخواهد شد
مطابق مواد 1284 ,‌1285 و 1286 قانون مدنی هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد با شد ( به استثناء

پایان نامه
Previous Entries منبع پایان نامه ارشد با موضوع سند رسمی، ثبت اسناد، ثبت املاک Next Entries منبع پایان نامه ارشد با موضوع سند رسمی، اسناد و املاک، تامین خواسته