منبع مقاله با موضوع سند رسمی، اموال غیر منقول، صدور سند مالکیت

دانلود پایان نامه ارشد

می باشد. در اصطلاح حقوقی و در زمینه تحلیلی نمی توان غیر قابل قبول بودن سند معامله را مرادف با بطلان ان معامله دانست. اگر منظور قانون گذار باطل معرفی
کردن بیع مال غیر منقول بوده، باید همین اصطلاح روشن « باطل » را نسبت به معامله مذکور بکار می برد که اعراض از این اصطلاح، بوسیله قانون گذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجیه نمی باشد.
در برخی از سیستم های حقوقی کشورهای اروپایی، برخلاف حقوق ایران، صریحا معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی، غیر معتبر اعلام شده است. به عنوان مثال قانون مدنی سوئیس در ماده ٢١۶ ، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را غیر معتبر می داند. بنابراین منظور از غیر قابل پذیرش بودن سند ثبت نشده در محاکم و مراجع قضایی مندرج در ماده ۴٨ ق.ث ، این است که نمی توان به صرف ارائه سند مذکور در نزد این مراجع، انتقال مالکیت مال غیر منقول را به خریدار اثبات کرد. مثلا نمی توان ملک مزبور را به عنوان وثیقه مورد قرار بازپرس، معرفی کرد. اما این وضعیت سبب نمی شود که دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به ان از دادگاه، درخواست رسیدگی به وقوع مفاد ان سند و اعلام اعتبار مندرجات ان را به عمل آورد، پس مقصود این بوده است که محاکم و مراجع قضایی مانند ادارات، در دعاوی که موضوع و خواسته ان رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی باشد، محاکم در مقام رسیدگی به ان نیستند، نمی توانند سند ثبت نشده را بپذیرند و مفاد ان را صحیح و معتبر تلقی کنند. یک سند رسمی معامله غیر منقول از ان جهت به محض ارائه، وقوع معامله غیر منقول و مالکیت خریدار را اثبات می کند که مسئول دفتر اسناد رسمی، هویت متعاملین ( ماده ۵٠ ق.ث ) و اجتماع و شرایط صحت و اعتبار معامله نظیر اهلیت طرفین ( ماده ۵٧ ق.ث ) و معلومو معین بودن مورد عقد هرچند بر اساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین ( ماده ۶٠ ق.ث ) را احراز می کند، اما یک سند عادی مربوط به فروش مال غیر منقول که توسط طرفین متعاملین بدون دخالت یک مرجع رسمی تنظیم می شود، دادگاه با رسیدگی قضایی، وجود یا عدم شرایط مذکور و بالاخره اعتبار یا عدم ان را معلوم می کند. به این ترتیب نویسندگان قانون ثبت صرفا به سند ثبت نشده معامله غیر متقول توجه نموده و هدف ایشان محدود کردن دلیل و اثار سند عادی بوده نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج در ان.
٣- ماده ٢٢ قانون ثبت مقرر می دارد: دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال ان در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت. این ماده هرگز دلالت بر بطلان معامله ای که در دفتر املاک به ثبت نرسیده ندارد. زیرا همانطور که در مورد ماده ۴٨ بیان شد، منظور این است که صرف ارائه یک سند عادی بر وقوع معامله نمی تواند در ادارات دولتی مثبت مالکیت خریدار مذکور در سند عادی باشد، و مادام که این معامله و انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است، منحصرا شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است مالک شناخته می شود، اما این امر دلالت بر این ندارد که با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان در دفتر املاک ملک مورد معامله را از نام فروشنده به نام خریدار، انتقال داد. مضافا به اینکه، عبارت:
« … کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر به ثبت رسیده … که ثبت انتقال ملک »
را پس از« انتقال ملک » ترسیم کرده است یعنی انتقال مالکیت صورت گرفته است ولی این
انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است؛ لذا منطوق ماده فوق به روشنی دلالت بر انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاک می باشد.
۴- نحوه تنظیم عبارات ماده ٧٢ و ماده ٩٣ ق.ث تلویحا حکایت از اعتبار محدود سند عادی حاکی از وقوع معامله نسبت به اموال غیر منقول دارد. ماده ٧٢ قانون ثبت می گوید:
« کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی انها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود … »
در این ماده قید « کامل » برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول ذکر گردیده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث نیز مورد توجه قرار گرفته است و این نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این که معامله ثبت نشده ی مال غیر منقول دارای اعتباری غیر کامل می باشد، القاء می کند. زیرا در غیر این صورت قید « کامل » زاید خواهد بود و نمی توان عمل لغو و بیهوده را به قانون گذار نسبت داد.
همچنین در ماده ٩٣ ق.ث آمده است:
« کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست »
کلمه « مستقلا » و عبارت « بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست » ، مفهوم مخالفی را مبنی بر اینکه اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت نشده به طور غیر مستقل و به کمک رای قضایی، می تواند لازم الاجرا شود، به ذهن تداعی می کند.
۵- اطلاق ماده ١٢٩١ ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول در صورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور ان را از منتسب البه تصدیق کند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت شود، از اعتبار سند رسمی برخوردار می گردد. شناختن اعتبار برای سند عادی در دو مورد مذکور بالا، به معنی معتبر شناختن مندرجات ان و از جمله معامله دارای شرایط قانونی مندرج در ان است.
علاوه بر نظر برخی اساتید و نویسندگان حقوقی پیرامون اعتبار واقعی راجع به فروش مال غیر منقول، بسیاری از محاکم اعتبار این نوع قراردادها را به رسمیت شناخته و دادخواست الزام به تنطیم سند رسمی را پذیرفته و مطابق قرارداد عادی خوانده ( فروشنده ) را ملزم به تنظیم سند رسمی می نمایند. از جمله شعبه ۴ دیوان عالی کشور در رای شماره ۵٩۴-٢٩/۴/٢٧ چنین اظهار نظر می کند که :
«  … اگر خوانده اقرار به فروش ملک به خواهان در مقابل مبلغی کرده و تنظیم قباله رسمی را موکول به صدور تصدیق انحصار وراثت دانسته باشد، استدلال دادگاه بر بی حقی خواهان ( از نظر عدم تنظیم سند رسمی ) صحیح نخواهد بود »
همچنین شعبه ٢١ دیوان عالی کشور در رای شماره ٩۵/٢١-١۵/٢/٧٢ می گوید:
« … با توجه به مندرجات در قرارداد از قبیل فروشنده، خریدار، مبیع، بهاء مبیع و سیاق عبارات استنباط شده از ان است که منظور و قصد طرفین بیع به مفهوم مصطلح در ماده ٣٣٨ ق.م بوده است »،
حال، با توجه به بیان نظرات و دیدگاه های مذکور در فوق، به نظر می رسد فروش اموال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی معتبر و صحیح بوده و لذا تشریفات مربوط به سند رسمی از حیث اثبات وقوع معامله و سندیت داشتن ان در نزد مراجع و ادارات دولتی می باشد نه اینکه بیع با تنظیم سند محقق شود. در خصوص قراردادهای پیش فروش اپارتمان نیز بایستی بگوییم که تنظیم قرارداد عادی پیش فروش کافی برای انتقال و تحقق بیع خواهد بود و تنظیم سند رسمی معمولا پس از ساخت و تحویل اپارتمان به خریدار و نیز پس از طی تشریفات قانونی و تهیه مقدمات از جمله اخذ پایان کار و تفکیک و … صورت خواهد گرفت.
در این قسمت لازم به توضیح است که اساساً مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت جهت حل مشکلات ثبتی مردم و صدور سند مالکیت برای اراضی و اعیانی که اخذ سند مالکیت برای آن‌ها مشکل و غیرممکن بود، به تصویب رسید. در حقیقت، مواد مزبور استثنایی بر ماده 22 ق.ث. محسوب می‌شود، زیرا انتقالات با اسناد عادی را قابل پذیرش دانسته است. به عبارت دیگر، با اقدام از طریق این مواد، می‌توان اراضی و اعیانی که صدور سند مالکیت از راه عادی برای آن‌ها میسر نیست، به‌طور فوق‌العاده، سند مالکیت رسمی اخذ نمود.
تناقض مزبور به این نکته مربوط میشود که مشخص نیست چطور ممکن است تصرف ملک دیگری و یا انجام معامله با سند عادی نسبت به ملکی که قانونا”امکان صدورسند مالکیت برای آن ملک وجود ندارد موجب شود که امکان صدور سند مالکیت برای آن ملک قانونا”فراهم شود و حال آنکه از نظر منطقی چنین امری فقط میتواند بر مشکلات بیفزاید .
در پاسخ به این سؤال که اساساً 83تصویب این مواد صحیح بوده است یا خیر؟ می‌توان چنین گفت که؛
اولاً: باید اذعان نمود تصویب مواد موصوف به جهت خلأ قانونی بوده است که احساس می‌شد و به جرأت می‌توان گفت که در یک برهه زمانی خاص، اگر این مواد به تصویب نمی‌رسید، شاید حقوق خیلی از مردم جامعه تضییع می‌گردید.
ثانیاً: هیچ قانونی خوب یا بد مطلق نیست. یعنی هر قانونی که وضع می‌شود در کنار مزایایی که ایجاد می‌کند، معایبی را نیز به دنبال دارد که قانون مورد بحث نیز از این قاعده، مستثنا نیست.
ازجمله مزایای این قانون، می‌توان به امکان اخذ سند مالکیت برای اراضی و اعیانی که صدور سند مالکیت از طریق عادی برای آن‌ها میسر نیست، اشاره نمود که این امر، مهیا شدن شرایط تسلیط و تثبیت مالکیت، آسایش فکری و ایجاد امنیت را در پی خواهد داشت.
اما چنان‌که بیان شد مواد مزبور در کنار این مزایا، معایب و مشکلاتی را نیز ایجاد نموده‌اند. ازجمله اینکه، تصویب این مواد موجب ازدحام دادگاه‌ها گردیده است. زیرا از یک طرف چون مطابق قانون، اسناد صادره از طریق این مواد، قابل ابطال از طریق دادگاه‌ها هستند، معترضین به دادگاه‌ها مراجعه می‌نمایند که این امر گاهی موجب تراکم پرونده‌ها گردیده و نتیجتاً امر رسیدگی را با مشکل مواجه می‌سازد و از طرف دیگر، چون مبنای صدور سند از طریق این مواد، تصرف است، اختلافات و درگیری‌های بین مردم تشدید شده است.
از دیگر اشکالاتی که این مواد ایجاد نموده‌اند، می‌توان عدم توجه به ضوابط شهرداری، هنگام صدور این اسناد را یادآور شد که در نتیجه طرح‌های شهری را در هم ریخته و موجب ایجاد مشکلات برای شهرداری‌ها می‌گردد.
گفتاردوم –تنظیم اسناد رسمی واگذاری حق انتفاع
برای تنظیم سند هر یک از اقسام حق انتفاع قالبهای مختلفی مورد استفاده قرار می‌گیرد. به غير
از موارد اذن محض و انتفاع از مباحات همیشه در برقراری حق انتفاع حداقل دو شخص وجود دارند که اولی مالک مال موضوع حق انتفاع بوده و دیگری شخص منتفع میباشد از جمله مسایلی که در برقراری حق انتفاع باید مشخص شود موضوع حق انتفاع می باشد که باید معین باشد موضوع دیگری که باید مشخص شود مسئله قبض و اقباض موضوع حق انتفاع می باشد همانطوریکه قبلاً توضیح داده شد طبق ماده 47 ق.م قبض، شرط صحت عقد انتفاع می باشد، اما فوریت آن شرط نیست لذا مسئله قبض و زمان آن باید در سند مشخص گردد. مورد دیگری نیز که باید مشخص شود معوض یا مجانی بودن حق انتفاع است. در حق انتفاع به معنی خاص چون شرط عوض خلاف مقتضای ذات عقد نمی باشد لذا می توان در آن عوض قرار داد، به هر حال باید مجانی یا معوض بودن حق انتفاع از باب رفع ابهام در سند مشخص شود. مورددیگری که باید جهت رفع ابهام و اختلاف مشخص کرد قابل واگذاری بودن یا نبودن حق انتفاع به نفع ثالث می باشد که تصریح آن در متن سند مفید و ضروری می باشد. همچنین در تمامی انواع اسناد مذکور طرفین یا هر یک از آنها می توانند حق فسخ (خیار فسخ) را برای خود شرط نمایند.
سند پس از تنظیم بنچاق و ثبت در دفتر جاری و امضاء طرفین به امضاء سردفتر و دفتریار دفترخانه رسیده و پس از آن سند رسمی محسوب خواهد شد مطلبی که قابل ذکر می باشد اینست که در خصوص اسناد واگذاری حق انتفاع که مدت آن بیش از سه سال می باشد سردفتر مطابق مواد 26 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 شمسی و مقررات ذیل ماده 104 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1317 مکلف به تنظیم و ارسال خلاصه سند به اداره ثبت جهت ثبت در دفتر املاک می باشد.
بند نخست – سند عمری
طبق ماده 41 ق.م «عمری» حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر (اعم از عمر خود و یا منتفع و یا شخص ثالث) برقرار می شود. بنابراین در تنظیم سند عمری باید مدت حق انتفاع، به عمر مشخص شود. در این نوع از سند طرف نخست را که مالک (عمری دهنده) می باشد «معمِر» و طرف دوم را که (منتفع) می‌باشد

پایان نامه
Previous Entries منبع مقاله با موضوع سند رسمی، اسناد و املاک، قانون مدنی Next Entries منبع مقاله با موضوع ضمن عقد، شرط ضمن عقد، ثبت اسناد