منبع تحقیق درمورد شهرک صنعتی، شهرک های صنعتی، اموال غیر منقول، نوع کاربری

دانلود پایان نامه ارشد

منتقل می گردد مالکیت وجوه سپرده های سرمایه گذاری به سپرده گذاران تعلق دارد و بانک صرفا حق تصرف در این وجوه پیدا می کند و وجوه مورد نظر به موجب تبصره ماده 3 قانون عملیات بانکی بدون ربا مورد استفاده قرار میگیرد و بانک در مقابل بکارگیری سپرده های سرمایه گذاری، حق الوکاله دریافت می کند.
از آنجا که قبول سپرده های سرمایه گذاری طبق قرارداد و بر اساس قواعد عقد وکالت برای بکارگیری وجوه سپرده ها صورت می گیرد لذا به موجب ماده 679 ق.م موکل (سپرده گذار) می تواند هر وقت بخواهد وکیل (بانک) را عزل و وجوه خود را مسترد نماید در این صورت اگر مدت قرارداد سپرده سپری شده باشد تمامی سود علی الحساب سپرده گار پرداخت می گردد و اگر قبل از اتمام مدت قرارداد وجوه خود را مسترد نماید در این صورت فقط سود سپرده کوتاه مدت یا مدتی که وجه در نزد بانک بوده است به سپرده گذار پرداخت می شود.
وجوه حاصل از سپرده های سرمایه گذاری اعم از کوتاه مدت و بلند مدت این قابلیت را دارند تا در نزد بانک ها به عنوان تضمین تسهیلات قرارگیرند و بانک ها نیز اصل این نوع سپرده ها را به عنوان تضمین قبول می کنند و تا اتمام مدت تسهیلات پرداختی و تسویه کامل بدهی مشتری از استرداد این نوع سپرده ها به سپرده گذار خودداری می کنند، این درحالی است که خود سپرده گذار هنگام معرفی سپرده خود به عنوان وثیقه و تضمین، چنین حقی را به بانک می دهد ولی همچنان سود سپرده به حساب سپرده گذار پرداخت می شود و مشارالیه از سود مربوطه کماکان بهره مند می گردد بدیهی است قبول تضمین به سود مورد توافق بانک و سپرده گذار خللی وارد نمی آورد مگر اینکه گیرنده تسهیلات به تعهدات قراردادی در رابطه با پرداخت اقساط عمل نکند که در این صورت اقساط معوق از سپرده وثیقه گذاشته شدخ برداشت می شود و به تبع آن سود سپرده نیز تحت تاثیر مانده حساب متفاوت می شود.

2-1-1-2 طلاجات و اشیاء قیمتی
بانک ها طلاجات و اشیاء قیمتی را نیز در مقابل تسهیلات پرداختی به مشتریان به عنوان وثیقه قبول مب نمایند اما از آنجا که نوسان قیمت این نوع از اموال بسیار زیاد است برای جلوگیری از ورود خسارت به بانک و به منظور برخورداری از حداقل ریسک پذیری، به ندرت اینگونه اموال را وثیقه می گیرند و اگر قبول نمایند به کمتر از قیمت ارزیابی شده وثیقه می گیرند تا چنانچه قیمت آن در اثر نوسان بازار کاهش یابد حداقل خسارت متوجه بانک گردد. ضمن اینکه در قبول این نوع وثایق محدودیتهای اعتباری در نظر گرفته شده است و هر مرجع تصویب کننده اعتبار اختیار قبول این نوع وثیقه را ندارد و باید مرجع خاصی مصوبه این نوع وثایق را صادر نماید بنابراین قبول طلا به عنوان وثیقه با توجه به قیمت رسمی و بدون کارمزد ساخت با مجوز اداره اعتبارات و تسهیلات میسر است.

3-1-1-2 ماشین آلات:
ماشین آلاتی که در شمار وثایق بانک ها آمده اند به دو دسته تقسیم می شوند:
دسته اول: وسائط نقلیه اعم از سواری – کامیونت – اتوبوس و مینی بوس و امثال اینها هستند که دارای سند مالکیت هستند به طوری که سند انتقال آنها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.
دسته دوم: ماشین آلات کارخانجات و شرکتها غیر از وسائط نقلیه هستند که دارای سند مالکیت مستقل نبوده و با فاکتور خرید که توسط کارخانه سازنده یا فروشنده صادر می شود مورد شناسایی قرار می گیرند انتقال مالکیت این نوع ماشین آلات رسمی نیست و با اسناد عادی قابل خرید و فروش هستند.
بانک ها هر دو دسته را به عنوان وثیقه تسهیلات قبول می نمایند و مانند طلاجات حداقل ریسک پذیری را برای این نوع وثایق در نظر می گیرند و وسائط نقلیه را حتما بیمه بدنه می نمایند تا چنانچه در اثر تصادف یا آتش سوزی از ارزش بیافتند خسارت وارده از شرکت بیمه گرفته شود.
موضوع مهمی که در این زمینه باید در نطر گرفته شود کاهش ارزش وسائط نقلیه و ماشین آلات مذکور در اثر مرور زمان و استهلاک است و امکان دارد در نتیجه کاهش قیمت اینگونه وثایق، ارزش فروش آنها کمتر از مقدار طلب بانک باشد به همین منظور بانک ها ارزش کل زمان انعقاد قرارداد را جهت قبول به عنوان وثیقه در نظر نمی گیرند بلکه درصدی از ارزش آن زمان در نظر گرفته می شود و شعب بانک ها بایستی هوشیار باشند به محض انتقال بدهی به سرفصل های معوق، اقدامات حقوقی را جهت وصول مطالبات بعمل آورند و در هر صورت اگر مورد وثیقه مطالبات بانک را پوشش ندهد باید سریعا نسبت به شناسایی اموال دیگر بدهکار اقدام و به میزان مطالبات تسویه نشده، از اموال شناسایی شده بازداشت نمایند.

2-1-2 اموال غیر منقول
اشیائی هستند که از محلی به محل دیگر نتوان منتقل کرد. قانون مدنی اموال غیر منقول را به چهار دسته تقسیم کرده است:
الف: اشیائیکه ذاتا غیر منقول هستند.
ب- اموالیکه به واسطه عمل انسان غیر منقول هستند
ج- اموالیکه در حکم غیرمنقول هستند
د- اموالی که تابع غیر منقول هستند.28

1-2-1-2 املاک داخل شهری:
این نوع اموال به املاکی اطلاق می شود که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است. (ماده2 قانون زمین شهری مصوب 1368 و اصلاحیه های بعدی)، یا دارای سند ثبتی هستند و یا از طریق قولنامه (مبایعه نامه) عادی مورد شناسایی و معامله قرار می گیرند ممکن است دارای کاربری های مسکونی یا تجاری یا خدماتی و یا اداری بوده و یا دارای کاربریهای مختلط مانند تجاری مسکونی یا تجاری اداری و غیره باشند، این نوع اموال به دلیل سهل البیع بودن مورد توجه بانک ها قراقر گرفته به طوری که اکثر بانک ها این نوع املاک را به عنوان وثیقه قبول می نمایند و با توجه به نوع کاربری املاک، درصد ریسک پیری نیز توسط بانک ها تعیین می شود و روش کار بانک ها در نحوه قبول این نوع وثایق متفاوت است مثلا در ملک دارای کاربری مسکونی، بعضی بانک ها صد در صد ارزش ملک را به عنوان وثیقه قبول می نمایند اما بعضی دیگر نود درصد ارزش آن را، و چون اکثر شهر های ایران دارای سابقه ثبتی هستند بانک ها به منظور جلوگیری از ورود خسارت به بانک از قبول املاک داراری اسناد قولنامه ای به عنوان وثیقه خودداری می کنند و از آنجا که تعدادی صاحبان یا متصرفین املاک با کاربری تجاری دارای امتیاز سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت در مغازه و محل تجارت خود هستند معمولا بانک ها ارزش سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت این نوع املاک را به عنوان وثیقه قبول نمی نمایند چرا که این حقوق با سند عادی نیز قابل انتقال به غیر بوده و بانک ها نمی توانند نظارت و ککنترل لازم را در این خصوص به عمل آورند بنابراین ناگزیر هستند علاوه بر اینکه ارزش این امتیازات را در زمان برآورد قیمت ملک معرفی شده از کل قیمت ملک کسر نمایند در قرارداد رهنی تنظیمی، حق انتقال عین یا منافع را نیز از مالک یا دارنده منافع سلب می کنند و از عدم انتقال منافع به غیر از جمله حقوق سرقفلی و غیره اطمینان خاطر به دست می آورند.

2-2-1-2 املاک روستایی
این املاک دو قسم هستند قسم اول املاک مسکونی روستایی هستند که معمولا از طرف بنیاد مسکن شهرهای متبوعه بنام این املاک سند ثبتی درخواست شد و اداره ثبت محل اسناد مالکیت ششدانگ بنام هر یک از مالکین املاک صادر کرده و نظارت بر این نوع املاک با بنیاد مسکن شهرستان مربوطه است. قسم دوم زمینهای زراعی که دارای سبق زراعی مشاعی در محدوده روستای مربوطه بوده وئظارت براین نوع املاک باتوجه به نوع کاربری مربوط (زراعی بودن) با امور اراضی وزارت جهاد کشاورزی است که هر دو قسم از املاک مورد نظر از نظر مققرات قانونی و با توجه به عین بودن، قابلیت ترهین را دارند لذا از آنجا که علاوه بر قابل ترهین بودن وثایق ملکی، سهل البیع بودن آن نیز از نظر عرف بانکداری ملاک عمل می باشد و املاک مذکور بنابر دلایلی سهل البیع نبوده و در این صورت از نظر اجتماعی و اقتصادی برای بانک ها مقرون به صرفه نمی باشد، لذا ترهین این نوع وثایق به عنوان تضمین تسهیلات توصیه نمی شود.

3-2-1-2 محلهای اجرای طرح های سرمایه گذاری
کاربری این نوع وثایق بر حسب نوع فعالیت آنها متفاوت است، اصولا کاربری محل اجرای طرح های تولیدی-صنعتی، صنعتی است و کاربری محل اجرای طرح های تولیدی محصولات کشاورزی و پرورش دام و طیور، کشاورزی می باشد علاوه بر این موارد این نوع محل ها که بخشی از وثایق بانک ها را تشکیل می دهند معمولا دارای سابقه ثبتی هستند و به شرح زیر وجود دارند:
املاک صنعتی دارای سند مالکیت ممکن است در داخل شهرک های صنعتی /یا خارج از آن بوده و دارای سند ششدانگ یا مشاع باشند و همچنین ممکن است مالکیت این املاک به نام صاحب طرح اعم از شخص حقیقی یا حقوقی باشد یا ممکن است متعلق به غیر باشد در هر حال در رابطه با هر یک از شقوق مختلف، تصمیمات مختلف از جانب بانک اتخاذ خواهد شد.
در رابطه با املاک واقع در شهرک های صنعتی، معمولا این نوع املاک دارای سابقه ثبتی بوده ولی فاقد سند مالکیت ششدانگ هستند و چنانچه بانک بخواهد، این نوع املاک را ترهین نماید مالک سند ششدانگ شهرک صنعتی (دولت) سهمی از کل سهام ششدانگ ملک شهرک را بصورت مشاعی در رهن بانک قرار می دهد و موشوع جانشینی بانک در محل طرح در قرارداد رهنی پیش بینی می گردد تا چنانچه بدهکار به تعهدات قراردادی خود عمل ننماید مالک محل که بانک را جانشین بدهکار فرض نموده ضمن خودداری از انتقال مالکیت محل بنام مجری طرح ، ملک موصوف را بنام بانک منتقل خواهد نمود و شرط می شود در این رابطه نیازی به اقدامات قانونی و مراجعه به محاکم قضایی یا اجرای ثبت نباشد اما در عمل چنین اتفاقی نمی افتد و چون ضمانت اجرای عدم انجام تعهد توسل به اقدامات قانونی است، ناگزیر بانک ها اجرائیه صادر می نمایند.
اما املاکی که خارج از شهر کهای صنعتی هستند اگر دارای سند مالکیت ششدانگ باشند در این صورت بانک ها آن را به عنوان وثیقه قبول می نمایند ولی اگر دارای سند ششدانگ نباشند در این صورت مورد قبول بانک ها نخواهد بود چراکه وصول مطالبات بانک با اتکا به طرح های فاقد سند ششدانگ به علت احتمال وجود مالکین معارض بسیار مشکل بوده و بانک ها صلاح در این می بینند که این نوع وثایق را قبول ننمایند.
موافقت نامه مورخ 28/7/71 فی ما بین کمیسیون حقوقی بانک ها و نمایندگان شرکت شهرک های صنعتی ایران ملاک ترهین زمینهای شرکت های صنعتی است که عنوان می دارد:
اراضی که دارای سند مالکیت است و برای قطعات واگذاری به متقاضیان هم طبق صورتمجلس تفکیکی سند جداگانه ای صادر شده است نظیر شرکت های صنعتی سمنان ، همدان و… طبق قرارداد واگذاری پس از مرحله بهره برداری سند انتقال بنام متقاضی تنظیم خواهد شد، شهرک صنعتی راسا اراضی موضوع قرارداد واگذاری را بابت تسهیلات دریافتی متقاضی نزد بانک به وثیقه می گذارد.
اراضی که دارای سند مالکیت صادر باشند و براساس طرح کاربری برای آن صورتمجلس تفکیکی صادر نشده باشد شهرک صنعتی قطعه واگذاری را بصورت مشاعی بر اساس طرح کاربری بابت تسهیلات بانکی به وثیقه بانک پرداخت کننده تسهیلات خواهد سپرد.
اراضی که طبق ماده 32 آئین نامه اجرایی لایحه قانونی نحوه واگذاری و احیاء اراضی به شهرک واگذار شده یا می شود و فاقد سند مادر یا سابقه ثبتی باشد نمایندگان بانک ها و شرکت شهرکهای صنعتی موضوع را بررسی و با تدوین موافقت نامه سه جانبه ای بین بانک و مشتری و شهرک موضوع را حل و فصل نموده تا مبانی جواز تصرفات بانک برای اعطای تسهیلات فراهم گردد.
در این صورت بانک ها با خذ وثیقه خارج از طرح تسهیلات ملی لازم را در اختیار متقاضیان خواهند گذاشت.
بر اساس مصوبه 21466 مورخ 3/5/69 هیئت وزیران بنابه پیشنهاد وزارت صنایع و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و با استناد ماده 27 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 مقرر شده عبارت زیر به عنوان تبصره 2 به ماده 6 آئین نامه تسهیلات اعطایی بانک ها موضوع تصویب نامه شماره 88620 مورخ 28/12/1362 الحاق گردد.
تبصره 2 : کلیه بانک ها موظفند قراردادهای مربوط به

پایان نامه
Previous Entries منبع تحقیق درمورد سپرده گذاران، عملیات بانکی، قانون مدنی، جذب سپرده Next Entries منبع تحقیق درمورد منابع طبیعی، عملیات بانکی، جبران خسارت، اراضی ملی