منبع تحقیق درمورد اصلاحات ارضی، ثبت املاک، صدور سند مالکیت، ثبت اسناد

دانلود پایان نامه ارشد

ثبت اسناد واملاک نحوه ی تهیه ی این دفتر به این صورت می باشد که قبل از شروع به عملیات ثبت عمومی ،مامورین ثبت به وسایل مقتضی مالکین را مطلع و با اطلاع کدخدا و ریش سفیدان محل مورد نظر را به چند منطقه که حدود طبیعی داشته باشد ،تقسیم می کنند و مشخصات ملک و مالک را در کتابچه یا صورت مجلس نوشته و به امضاءکدخدا و ریش سفیدان می رسانند.

1-1-2-2- ارائه اظهار نامه های ثبتی
اظهارنامه ی ثبتی عبارت است از برگ رسمی ویژه ای که دارای فرم مخصوصی است و فصول مخصوصی دارد که به موجب آن، متصرف به عنوان مالکیت و یا به عنوان وقفیت و یا به عنوان خالصه اصالتاً و یا به نمایندگی از طرف غیر، اقدام به درخواست ثبت ملک می کند. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص 26 )
همانگونه که هر ادعایی نیاز به اثبات دارد و صرف اظهار از کسی پذیرفته نمی شود، در پذیرش اظهارنامه ی ثبتی نیز، شروطی در نظر گرفته می شود که باید شخص متقاضی واجد آن شرایط باشد.
اولین شرط آن، متصرف بودن می باشد.حال این تصرف می تواند حسی باشد، می تواند معنوی باشد.
مقصود از تصرف حسی، تصرفی است که با یکی از حواس پنجگانه قابل درک باشد و تصرف معنوی زمانی است که آثار تصرف مادی متصرف بر آن ملک مشهود و معلوم نباشد .بلکه در عمل به موجب اسباب قانونی معین، مالک ملکی باشد. به عنوان نمونه ، فرض کنیم که کسی از پدرش قطعه زمینی را به ارث برده است که هیچگونه اثر مادی تصرف از دیوار و پی کنی و … در آن وجود ندارد؛ لکن فرض قضیه این است که این وارث، آن زمین را از راه وراثت تملک کرده است. حقوقدانان اصطلاحاً این را هم تصرف می دانند. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص 45 )
البته تصرفی از لحاظ قانون مورد قبول است که مشروع باشد چه معنوی باشد و چه حسی. در این نوع تصرفات نیز گاهی مواقع تعارضاتی حادث می شود. به عنوان مثال،تعارض در تصرف در مالکیت یا وقفیت پیش می آید و یا در مالکیت و خالصه بودن زمین که حل این تعارضات با توجه به اصول حقوقی و اماره ها و عرف محل، قابل حل است.
علاوه بر متصرف بودن، شخص متقاضی باید مدعی مالکیت نیز باشد.البته قانونگذار بدون آن که مشخص نموده باشدکه چه تصرفی به عنوان مالکیت است، تنها در ماده 35 قانون مدنی اثر حقوقی تصرف به عنوان مالکیت را پذیرفته است.

1-1-2-3- انتشار آگهی نوبتی
از آن جایی که بر اساس مقررات ثبتی بعد از مرحله قبول اظهارنامه لازم است آگهی نوبتی منتشر شود، لذا ابتدا به مفهوم این آگهی خواهیم پرداخت. سپس مواردی را خواهیم گفت که مستثنی از انتشار آگهی نوبتی می باشند.
الف- مفهوم آگهی نوبتی
ماده 11 قانون ثبت اصلاحی 10/7/1317 در مورد آگهی نوبتی می گوید: « اداره ثبت مکلف است تا 90 روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور صورت کلیه اشخاصی را که اظهارنامه داده اند با نوع ملک و شماره ای که از طرف اداره ثبت برای هر ملک معین کرده است، در روزنامه آگهی کند. آگهی های نوبتی مذکور از تاریخ اجراء ماده 4 اصلاحی مورخ 3/12/1327 در دو نوبت به فاصله ی 30 روز منتشر خواهد شد.
چون این آگهی ها بر خلاف آگهی ماده 9 و 10 و برخلاف آگهی تحدید حدود که در قسمت بعد توضیح داده خواهد شد، در دو نوبت منتشر می شود، آگهی نوبتی خوانده شده است. در آگهی نوبتی مفاد ماده 17 قانون ثبت نیز باید ذکر شود.
از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مدت اعتراض شروع می شود و هر کس که پلاک مورد تقاضا را کلاً به زیان متقاضی از آن خود بداند و تقاضای درخواست کننده ثبت را نسبت به تمامی آن پلاک تقاضای باطل، بیهوده و خلاف واقع بداند، می تواند در مدت 60 روز نسبت به این تقاضانامه اعتراض نماید.
ب- استثنائات مربوط به انتشار آگهی نوبتی
برای رسیدن به اهداف ثبت اجباری املاک لازم است عملیات مقدماتی ثبت من جمله انتشار آگهی نوبتی به طور کامل انجام پذیرد.اما در بعضی مواقع اهدافی مهمتر از اهداف ثبت اجباری وجود دارد که قانونگذار در این موارد از انتشار آگهی نوبتی صرف نظر می کند.مهمترین آن هابه شرح ذیل است :
اول- اصلاحات ارضی:
در خصوص قانون اجرای اصلاحات ارضی و واگذاری زمین به زارعین ،قانونگذار انتشار آگهی نوبتی را لازم ندانسته است و ثبت محل را مکلف نموده است بدون انتشار آگهی نوبتی حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید. ( ماده 104 قانون اصلاحات ارضی )
دوم – اراضی زیر سدها:
در مورد ساختن سدها و تبدیل مالکیت خصوصی زمینهای مورد نیاز به زمینهای عمومی چون زمان ،نقش بسیار مهم و بعضی مواقع حیاتی را دارد، قانونگذار به مجری قانون (اداره ثبت )اختیار داده است که برای اجرای طرح، شناسایی مالک را از هر طریقی که ممکن است، انجام دهد و حتی در صورت ضرورت از انتشار آگهی نوبتی چشم بپوشد. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص 87 )

سوم – اعیانی املاک ثبت شده
اگر شخص مجاز در احداث اعیانی برای املاکی که سند مالکیت برای عرصه ی آن ها صادر شده است، برای اعیانی درخواست سند نماید، بدون انتشار آگهی نوبتی سند مالکیت برای وی صادر خواهد شد. ( ماده 104 مکرر قانون ثبت )

1-1-2-4- آگهی تحدیدی
نظر به این که اولین قدم در شروع مرحله ی تحدید حدود انتشار آگهی مربوط به آن است و با توجه به این که تنظیم صورت مجلس تحدید حدود از لحاظ شکلی و حقوقی بسیار اهمیت دارد و به عبارتی شروع مهلت های اعتراض بعد از اتمام این نوشته می باشد و آشنایی مختصر با چگونگی انجام آن مفید خواهد بود، بر خود لازم دانستیم این بند را در دو مطلب بیان کنیم. در مطلب اول، به مفهوم تحدید حدود و آگهی مربوط به آن خواهیم پرداخت و در مطلب بعدی، تنظیم صورت مجلس تحدید حدود را توضیح می دهیم.
الف- مفهوم تحدید حدود و آگهی مربوط به آن:
تحدید که در حقوق ثبت املاک پس از انتشار آگهی تحدیدی صورت می گیرد، مشخص کردن حدود چهار گانه ملک و حقوق ارتفاقی و حد فاصل ملک با مجاورین آن ملک می باشد که این عملیات به وسیله ی مامور رسمی از طریق حوزه ی ثبتی محل انجام می پذیرد . ( حقیقت، 1370، ص 83 )
هدف از این آگهی که در ماده 14 قانون ثبت پیش بینی شده است آگاهی مردم است از این موضوع که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاص معینی مورد تقاضای ثبت واقع شده است، تا هر کس ادعا یا اعتراض به آن تقاضا دارد در موعد قانونی دادخواست بدهد. در این آگهی که از عموم اشخاص ذینفع اعم از متقاضی و غیره دعوت برای جلسه تحدید حدود می شود، هدف، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات ملک است و باید دانست که تحدید حدود به هدف نهایی تقاضای ثبت ملک نزدیک است و آن را صورت خارجی می بخشد.
زمان انتشار آگهی تحدیدی بعد از نشر اولین آگهی نوبتی می باشد و بنابر ماده 67 آیین نامه قانون ثبت فاصله بین نشر آگهی تحدیدی و روز تعیین حدود نباید کمتر از 20 روز و بیشتر از 60 روز باشد و باید در روزنامه ای منتشر شود که در آیین نامه مقرر شده است.
انتشار آگهی تحدیدی به صورت عمومی انجام می شود و آگهی تحدید اختصاصی استثنا می باشد که به موجب قانون مستثنیات مشخص شده است و بر اساس بخشنامه شماره 38-3 مورخ 25/1/54 در صورتی که آگهی نوبتی تجدید شود درصورتی آگهی تحدید تجدید خواهد شد که رای هیئت نظارت بر این امر هم صراحت داشته باشد. این بخشنامه می گوید « … در بند 2 ماده 25 قانون اصلاحی قانون ثبت خاطر نشان شده است هرگاه هیئت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثری واقع شده، آن اشتباه و نیز اعمال بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده است ،ابطال و جریان ثبتی تجدید و یا تکمیل خواهد شد. بنابراین اگر به دستور هیأت نظارت آگهی نوبتی تجدید شود ،این تحدید، دلیل ابطال عملیات تحدیدی نیست ؛مگر اینکه تصریحاً در رای هیئت نظارت تجدید عملیات تحدیدی هم ذکر شده باشد.
ب- تنظیم صورت مجلس تحدید حدود:
بعد از آن که آگهی تحدید حدود منتشر شد، در روز تعیین شده در آگهی در محل تعیین شده، نقشه بردار و کارشناس ثبت با حضور متقاضی ثبت و مجاورین ( یا یکی از آن ها ) صورت مجلس تحدید حدود را بدون قلم خوردگی و کم و زیاد در عبارات تنظیم نموده و اگر اصلاح یا توضیح لازم باشد، طبق ماده 73 آیین نامه قانون ثبت در زیر صورت مجلس نوشته و به امضاء حاضرین می رسانند.

1-1-3- انواع نظام های ثبتی
برای آن که بدانیم جریان عملیات مقدماتی ثبت که منتهی به ثبت ملک و صدور سند مالکیت می شود، مطابق با کدام نظام ثبتی می باشد، برخود لازم دانستیم ابتدا نظام های ثبتی موجود را توضیح داده و سپس این تطبیق را انجام دهیم.
به طور کلی دو نوع تقسیم بندی از نظام های ثبتی صورت گرفته است:

1-1-3-1- نظام های ثبتی ایستا و پویا
نظام ایستای زمین که متمرکز بر توصیف مجموعه ای از اطلاعات در خصوص هر قطعه زمین می باشد، در واقع به این پرسش پاسخ می دهد که چه کسی، کدام قطعه زمین را با چه مقدار حق دارا است. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 221 )
در این نظام ،تمرکز بر اطلاعات اولیه ای است که ثبت می گردند، بدون آن که این اطلاعات به روز شوند. لذا قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است، نمی تواند فراهم کند. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 221 )
اما در نظام پویای زمین علاوه بر جمع آوری حقایق اولیه در خصوص زمین به هنگام ثبت آن به انتقالات و تغییرات بعدی نیز توجه می گردد. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 222 )
آن چه را که می توان در خصوص این توضیحات گفت و باعملیات ثبتی در نظام ثبتی ایران مطابقت نمود؛ این است که در نظام ثبتی ایران نیز جمع آوری حقایق اولیه در خصوص ثبت زمین وجود دارد و این امر از طریق توزیع اظهارنامه در بین مردم و پرس و جو در محل و پرسش از ریش سفیدان و کدخدایان محل در خصوص مالکیت زمین های هر ناحیه صورت می گیرد. همانگونه که گفته شد این اطلاعات در دفتری به نام « دفتر توزیع اظهارنامه » ثبت و ضبط می شود تا در مراحل بعدی عملیات ثبتی، این حقایق به عنوان اطلاعات مبنایی و اولیه مورد استفاده قرار بگیرد و در تعارض و تزاحم بین افراد به عنوان دلیل مورد استناد واقع شود که این جمع آوری اطلاعات به عهده ی یک مرجع اداری به نام « اداره ی ثبت اسناد و املاک » گذاشته شده است و این اداره از طریق کارشناسان و خبرگان ثبتی و نقشه برداران این مهم را بر عهده دارد.
البته این حقایق و اطلاعات به روز رسانی می شود. بنابراین نظام ثبتی ایران مطابق با نظام پویای ثبت زمین می باشد.
در جمع آوری حقایق و اطلاعات و حقایق اولیه دو روش وجود دارد: روش منظم و روش پراکنده.
( طباطبائی حصاری، 1389، ص 222 )
در روش منظم، مقامات قانونی ، یک یا چند ناحیه را به عنوان یک ناحیه ثبتی اعلام می کنند که دارندگان حقوق در مناطق اعلام شده، ملزم به اعلام حقوقشان می شوند که این حقوق باید مستند به مدارک مورد قبول باشد . در پایان فهرستی از قطعات مورد ثبت تهیه می شود که بیان می کند چه کسی چه حقی را در هر قطعه زمین دارد. این لیست برای اطلاع عموم طی مدت معین آگهی می شود. حقوق مندرج در لیست که اعتراض نسبت به آن ها صورت نگیرد؛ در پایان مدت تعیین شده نهایی خواهد شد و ملک بر اساس همان اطلاعات ثبت می شود، اما در مواردی که اعتراض صورت می گیرد، تصمیم در خصوص این اعتراض ها توسط کمیسیون های خاص و کمیته های داوری می تواند اخذ شود و اگر لازم باشد، در نهایت موضوع مورد اختلاف در دادگاهها مورد رسیدگی قرار می گیرد. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 224 )
این نوع شیوه ثبت در قانون ثبت 1310 ایران برای ثبت املاک به کار برده شده است و به ثبت عمومی معروف است..1
در روش پراکنده، مقامات، عملیات کمتر انجام می دهند آن ها منطقه ای مشخص را آماده برای ثبت اعلام
می کنند. بعد از آن مردم می توانند برای ثبت اولیه املاکشان تقاضا کنند. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 224 ) این شیوه،درست در مقابل روش منسجم وجود دارد که اداره ثبت منتظر مردم نمی نشیند بلکه خود به استقبال آن ها می رود و تقاضانامه هایی را تسلیم آن ها کرده و آن ها را موظف می کند ظرف مدت مشخصی این تقاضانامه ها را تسلیم اداره ثبت کنند.
این شیوه در واقع همان ثبت اختیاری ملک است که کارایی چندانی ندارد

پایان نامه
Previous Entries منبع تحقیق درمورد جریان ثبتی، ماهیت حقوقی، اموال غیر منقول، مفهوم شناسی Next Entries منبع تحقیق درمورد ماهیت حقوقی، سند رسمی، قانون مدنی، ثبت اسناد