منابع پایان نامه درمورد قانون مدنی، سند رسمی، صدور سند مالکیت، اسناد و املاک

دانلود پایان نامه ارشد

پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال می شود. در وقت مراجعه متقاضی سند مالکیت نخ کشی و پلمپ شده و پس از ثبت در دفتر تسلیم اسناد ضمن احراز هویت متقاضی که معمولاً با ملاحظه شناسنامه او انجام می شود در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند و مستخرجه به وی تسلیم می گردد.(شهبازی 5،1386)
بدین ترتیب، در هریک از مراحلی که گفته شد ،مفهوم شرط«وجود سابقه ثبتی» محقق می شود.
1-3-2- قانونی بودن تصرفات متصرف
شرط دیگری که در ماده اول قانون برای صدور سند به نام متقاضی وجود دارد این است که«منشأ تصرفات متصرفان، نیز قانونی است» به عبارت دیگر، تصرفات متصرفین اراضی مورد نظر قانون اعم از ساختمان های احداثی بر روی اراضی دارای سابقه ثبتی و یا اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات، باید قانونی باشد. این شرط در قوانین سالهای65 و 70 راجع به مواد147 و 148 قانون ثبت نیز وجود داشت. اما تعریفی از آن در هیچیک از قوانین و همچنین قانون مورد نظر این تحقیق به عمل نیامده است.
تصرف واژه ای است عربی که به معنای دست در کار کردن است.(سیاح 799،1379) در زبان فارسی هم واژه تصرف به معنای دست به کار شدن، چیزی را به دست آوردن و ایجاد تغییر در چیزی است.(عمید 322،1378)
واژه تصرف از نظر علم حقوق، یک اصطلاح محسوب می شود و مفهوم مشخصی دارد. البته باید توجه داشت که نه قانون مدنی و نه قانون آیین دادرسی مدنی تصرف را تعریف نکرده اند ولی حقوقدانان این واژه را به این شکل تعریف کرده‌اند:
«تصرف عبارت است از این‌که مالی در اختیار شخصی باشد و او بتواند در مورد آن مال هر تصمیمی که بخواهد بگیرد. به آن ید نیز گفته می شود»(جعفری لنگرودی 139،1380)
حقوقدانان برای تصرف دو رکن نام برده اند که شامل رکن مادی و رکن معنوی می شود. رکن مادی به مفهوم تسلطی است که شخص به شکل محسوس و فیزیکی در عالم خارج دارد. برای مثال پوشیدن یک لباس یا سوار شدن بر یک اسب رکن مادی تصرف آن لباس یا اسب محسوب می شود.(امامی 1:19،1390) مقصود از رکن معنوی تصرف این است که متصرف برای خود در مالی که تصرف کرده است حقی قائل باشد. برای مثال شخصی خانه ای را برای یک سال اجاره می‌کند و بعد از بستن قرارداد به خانه اسباب کشی می کند و در آن ساکن می شود. ساکن شدن او در خانه ای که اجاره کرده است به این خاطر است که او با بستن قرار‌داد اجاره، حق سکونت در آن خانه را برای خودش می داند. به این تصور و نیت درونی رکن معنوی تصرف گفته می شود. البته ممکن است تصور متصرف در مورد اینکه در آن مال حق دارد، اشتباه باشد اما این اشتباه باعث نمی شود که رکن معنوی تصرف از بین برود و به دنبال آن نتیجه گرفته شود که آن شخص، متصرف مال نبوده است.حتی اگر قرارداد باطل باشد.(جعفری لنگرودی 2:159،1386)
حال که مفهوم و ارکان تصرف روشن شد باید مفهوم قانونی بودن تصرف روشن شود. زمانی که تصرف شخص در یک مال از نظر قانون مجاز باشد، به آن تصرف قانونی گفته می شود. در مقابل اگر تصرف شخص درمال غیر‌قانونی باشد به آن، تصرف عدوانی یا غیر قانونی گفته می شود.(صفایی 123،1383)
ماده35 قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت را دلیل و اماره بر مالکیت می داند.یعنی همین که ثابت شود مالی در تصرف شخصی است و ارکان مادی و معنوی تصرف برقرار است لاجرم باید متصرف را مالک دانست مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.(ولویون 94،1388) این امر به دلیل اعتبار غلبه و اعتماد به ظاهر عرفی است. زیرا درعرف جامعه، همین که شخصی متصرف مالی باشد او را مالک می شناسند و دلیلی از وی برای مالکیت مطالبه نمی شود و مدعی باید دلیل ارائه دهد تا بتواند اماره ناشی از غلبه را از بین برده و مالکیت خود را ثابت نماید.(جعفری لنگرودی 38،1382)
اما آیا این قاعده در قانون مورد نظر این تحقیق نیز جاری است؟ آیا متصرف می تواند با تمسک به تصرف خود مطابق ماده35 قانون مدنی آن را دلیل مالکیت بداند و بر اساس آن تقاضای صدور سند مالکیت رسمی به نام خود نماید؟آیا می توان شرط تصرف قانونی که در ماده یک قانون تعیین تکلیف آمده است را شامل این مورد هم دانست؟
برای پاسخ به این سوالات باید دوباره مبنای قانون مورد توجه قرار گیرد. در این قانون علاوه بر شرط تصرف قانونی شرط وجود سابقه ثبتی برای اموال غیر منقول مورد تقاضا نیز وجود دارد. در مورد مفهوم سابقه ثبتی گفتیم که شامل هر اقدامی می شود که متقاضی مالکیت ملکی برای اخذ سند رسمی مطابق قانون ثبت انجام می دهد که تقدیم اظهارنامه و تحدید حدود ملک و صدور سند مالکیت را شامل می شود. برای طی این مراحل نیز متقاضی مدارک و اسناد و دلایل مثبته خود اعم از قولنامه و اسناد عادی و شهادت شهود و تحقیقات محلی را برای اثبات منشاء قانونی تصرف و مالکیت خود ارائه می دهد تا اداره ثبت ضمن احراز تصرف مالکانه و قانونی او، این دلایل را مستند صدور سند مالکیت مطابق ماده22 قانون ثبت قرار دهد. در قانون تعیین تکلیف قانونگذار این ترتیب را مورد احترام قرار داده و لذا بر اساس آن باید گفت که قبل از متقاضی سند رسمی که مطابق این قانون درخواست سند رسمی دارد شخص دیگری این درخواست را از اداره ثبت نموده و دلایل خود را ارائه داده است و چون معترضی بر اقدامات او وجود نداشته است لذا وی ازنظر قانون ثبت متصرف و مالک است. به همین خاطر است که در ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون ثبت اسناد و املاک 1310 چنین آمده است: « دهنده‌ اظهارنامه‌ باید اسناد و قبالجات‌ و بنچاق‌ ملک‌ و مدارک‌ راجعه‌ به‌ مالکیت‌ و تصرف‌ خود را به‌ اداره‌ ثبت‌ ارایه‌ دهد تا رونوشت‌ یا خلاصه‌ آن‌ ضمیمه‌ اظهارنامه‌ و در پرونده‌ عمل‌ بایگانی‌ شود و اگر دلیل‌ مالکیت‌ منحصر به‌ تصرف‌ است‌ ادله‌ و نشانی های‌ تصرف‌ فعلی‌ خود را کتبا به ‌اداره‌ ثبت‌ تسلیم‌ نماید و در هر حال‌ درخواست‌ کننده‌ باید نحوه‌ تصرف‌ خود را که‌ او را برای‌ تقاضای‌ ثبت‌ مجاز می‌دارد معلوم‌ کند.»
در نتیجه مالکیت سابق کسی که مال موردنظر قانون از طرف او سابقه ثبتی دارد احراز می شود. از طرف دیگر وقتی که مالکیت سابق شخصی اثبات می شود و متقاضی بر اساس آن برای خود حقی متصور می شود بدین معناست که او نیز اقدامات قبلی را مشروع و محترم می داند و لذا ید و تصرف خود را متلقی و ناقل از ید قبلی می داند و لذا برای خود مشروعیت قائل است. بر همین مبنا این فرض داخل در ماده37 قانون مدنی می شود که مقرر می دارد: « اگر متصرف فعلي اقراركندكه ملك سابقاَ مال مدعي او بوده است در اين صورت مشاراليه نمي تواند براي رد ادعاي مالكيت شخص مزبور به تصرف خود استنادكند مگر اينكه ثابت نمايدكه ملك به ناقل صحيح به او منتقل شده است.» در میان حقوقدانان این فرض به تصرف با اقرار بر مالکیت مدعی یا مالکیت قبلی و معتبر عنوان یافته است و همانگونه که در ماده37 قانون مدنی آمده است متصرف فعلی نمی تواند به صرف تصرف خود استناد نماید و باید ثابت کند که مال از طریق ناقل صحیح قانونی به او منتقل شده است. به عبارت دیگرتصرف سابق با تصرف فعلی تعارض پیدا می کند وچون تصرف سابق معتبر و قانونی است لذا بقای آن استصحاب می شود و بر
تصرف فعلی تقدم می یابد و متصرف فعلی چاره ای ندارد جز اینکه مشروعیت تصرف خود را ثابت نموده و اثبات کند که مال از طریق قانونی به او منتقل شده است.(جعفری لنگرودی 1:136،1388)
پس اگر متصرف فعلی مطابق قانون تعیین تکلیف بخواهد سند رسمی مالکیت اخذ نماید نه تنها باید تصرف خود را ثابت کند بلکه باید منشاء قانونی بودن تصرف خود را نیز اثبات نماید و ثابت کند که مال مزبوره به یکی از طرق ماده140 قانون مدنی که اسباب تملک می باشند به او منتقل شده است.(کاتوزیان 74،1382)
در قانون تعیین تکلیف نشانه هایی مبنی بر تایید این تحلیل وجود دارد. در ماده یک این قانون راجع به نحوه صدور رای هیئت(بعداَ در این مورد بحث می شود) چنین آمده است: « هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می کند.» یعنی از نظر قانونگذار باید منشاء تصرف متصرف اثبات شود و او نمی تواند به تصرف فعلی خود به عنوان دلیل مالکیت استناد نماید و باید ثابت کند که مال غیر منقولی که تقاضای ثبت آن را دارد، بر اساس چه سببی از اسباب تملک اعم از عقود و قراردادها یا اخذ شفعه یا ارث به او منتقل شده است. در آیین نامه اجرایی این قانون نیز در مواد مختلفی قانونگذار از ارائه مدارک تصرف و احراز خرید مال و … صحبت نموده است که به خوبی بیانگر این نکته است که تصرف قانونی از نظر قانون تعیین تکلیف این است که متقاضی ثابت نماید که بر اساس سببی از اسباب قانونی ملک به وی منتقل شده است و هیئت اجرایی قانون نیز آن را احراز نماید در غیر این صورت نمی تواند رای به صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر کند.

1-4- شرایط راجع به مالک اموال موضوع قانون
با تبیین مفهوم اموال مورد نظر قانون و شرایط اجرای آن، شرایط دیگری نیز در مورد مالکان اموال مورد نظر وجود دارد که باید احراز شود تا بتوان قانون را اجرا نمود. این شرایط همگی در مورد مالکانی است که متصرف قانونی اموال مورد نظر قانون، تقاضای اخذ سند رسمی نسبت به ملک آنها را برای خود دارد. به عبارت دیگر قانونگذار برای اجرای این قانون استثنایی، شرایطی را در کنار شرایط اموال مورد نظر و شرایط راجع به تصرفات متصرف قرار داده است که دامنه اجرای آن را بسیار محدود می کند و می توان گفت که فلسفه تصویب قانون را تحت الشعاع قرار می دهد. اگر قرار بر این است که متصرفان قانونی اموال غیر منقول مورد نظر قانون سند مالکیت اخذ نمایند و قانونگذار با تصویب چنین قانونی آن را حاکم بر مقررات عمومی ثبت اسناد و املاک قرار می دهد چه دلیلی دارد که دامنه اجرای آن را با شرایطی که تاثیر چندانی بر نحوه اجرای قانون ندارد محدود تر کند؟ مسلماَ نمی توان با افزودن قیود متعدد و غیر لازم قانون را از هدف اصلی خود دور کرد. شرایطی که در ادامه بررسی می شود در قوانین مشابه قبلی که راجع به اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت بود و در سال های 65 و 70 به تصویب رسید و هدفی مانند قانون تعیین تکلیف در پیش گرفته بود وجود نداشت. در لایحه ای که توسط دولت به مجلس ارائه شده بود نیز سخنی از این شرایط نبود و در کمیسیون های مجلس شورای اسلامی شرایط مورد بحث به قانون افزوده شده است. البته این شرایط صرف نظر از عدم لزوم وجود آنها، دارای ابهامات و معایب نگارشی هستند که موقعیت آنها را تحت تاثیر قرار می دهد و همچنین تعارضاتی با سایر مواد قانون ایجاد می کند. به ترتیب ذیل هریک از این شرایط را به ترتیبی که در ماده یک قانون تعیین تکلیف آمده است مورد بررسی قرار می دهیم.
1-4-1- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
اولین شرطی که در ماده اول قانون تعیین تکلیف آمده است این است که «فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی» احراز شود. منظور از مالک رسمی مشخص نیست. چه کسی را باید مالک رسمی داست؟ آیا مالک رسمی شخصی است که مال غیر منقول مورد شمول قانون به نام او ثبت رسمی شده باشد؟ اگر اینگونه است پس چرا قانونگذار در مورد شرط وجود سابقه ثبتی چنین امری را وارد ننمود تا شمول مفهوم سابقه ثبتی فقط محدود به ثبت ملک در دفتر املاک به نام مالک رسمی شود؟ اگر منظور قانونگذار از مالک رسمی همان شخصی است که ملک مطابق ماده22 قانون ثبت به نام او به ثبت رسیده است چگونه می توان آن را با تبصره ماده13 قانون قابل جمع دانست؟ این تبصره مقرر می دارد: « چنانچه ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد، واحد ثبتی آگهی تحدید حدود را به صورت اختصاصی منتشر می کند.» اگر این تبصره ملاک عمل قرار گیرد بدان معناست که امکان دارد ملک مورد درخواست متقاضی در مرحله ثبت مقدماتی ب

پایان نامه
Previous Entries منابع پایان نامه درمورد منابع طبیعی، اراضی ملی، قانون مدنی، اصلاحات ارضی Next Entries پایان نامه ارشد رایگان با موضوع اعتماد عمومی، مشارکت مردم، قانون اساسی، شورای نگهبان