%
پيشنهادي
وقوع
پيشنهادي
وقوع
پيشنهادي
وقوع
رشت
20
2
45
5/27
35
5/70
شيراز
1
25/2
47
36/23
37
36/23
زاهدان
6/3
3/6
5/24
5/42
0/71
2/51
يزد
4
5/6
2/65
4/45
8/30
1/48
همان طور كه قبلاً ذكر شد جمعيت شهرهاي مورد مطالعه در انتهاي دوره طرح از 50% كمتر تا 30 % بيشتر از پیش‌بینی‌ها بوده است:
جدول7: مقایسه شهرها در زمینه تحقق‌پذیریطرح‌ها (جمعیت)
نام شهر نمونه
پیش‌بینی
آنچه كه به وقوع پيوسته
در صد كاستي يا فزوني پیش‌بینی
سال
جمعيت (هزار نفر)
سال
جمعيت (هزار نفر)
زاهدان
1365
195
1365
282
45 % –
يزد
1365
263
1365
184
30 % +
شيراز
1365
627
1365
294
35 % –
رشت
1365
241
1365
294
22 % –
اراك
1365
257
1365
265
3 % –
بندرعباس
1365
219
1365
6/201
8 % +
مراغه
1365
105
1365
100
5 % +
2 – عدم توجه به چگونگي تأمين مالي و بازتاب‌های اقتصادي طرح
در برنامه‌ریزی شهري گذشته تصور می‌شد كه پس از پياده نمودن همه اهداف در برنامه‌ها و طرح‌ها، كليه سازمان‌های ذيربط موظف‌اند نسبت به انجام آن‌ها همت گمارند. اين نظر به سه عامل توجه نمی‌کرد:
• عامل اول: تناقض با روش تدوين بودجه
نه در قوانين كشوري و نه در شكل تدوين بودجه، لزوم پيروي از مصوبات طرح‌های شهري براي ارگانهاي ذيربط در نظر گرفته شده است. در شكل رايج، بودجه‌ها به شكل بخشي تدوين می‌شوند و برنامه‌های مربوط به طرح‌های جامع را (كه براي سطوح تهیه‌شده‌اند) فقط در نقاطي قطع می‌نمایند. بنابراين بديهي است كه نخواهند توانست به آن‌ها جامه عمل بپوشانند.
• عامل دوم : نيازهاي مالي طرح
دومين عاملي كه در طرح‌ریزی شهري مشکل‌زاست، عدم نگرش به نيازهاي مالي طرح است. براي مثال بودجه‌ها و هزینه‌های مرتبط به يك شهر يكصد هزار نفري به شرح زير می‌باشند:
• بودجه عمران شهري در برنامه 5 ساله 9/100 ميليارد ريال است. بنابراين، سهم بودجه يك شهر يكصد هزار نفري برابر 36/0 ميليارد ريال خواهد بود. ( 0.376=268/ 100.9)
• چون بخشي از بودجه‌های ديگر قسمت‌ها نيز صرف ابنيه مرتبط به عمران شهر می‌شود، اگر اين سهم را 50% فرض نماييم، از آنجا كه بودجه عمراني كشور در بخش‌هایساختمان‌های دولتي كليه امور اجتماعي 4422 ميليارد ريال است، سهم يك شهر يكصد هزار نفري از اين بودجه برابر خواهد بود با 4/4 ميليارد ريال
(4/4 = ميليارد ريال (2/ 4422) × 002/0 = نفري 10 × 50 كشور / نفري 000، 100 شهر)
× يكصد هزار نفر 268 / 1 جمعيت شهري كشور است.
براي اين كه کاملاً” موضوع روشن شود لازم به توضيح است كه اگر كليه بودجه عمراني كشور در تمامي بخش‌ها را مورد محاسبه قرار دهيم، سهم يك شهر يكصدهزار نفري 3/16 ميليارد ريال خواهد شد.
در همين مدت (5 سال) بودجه عمراني يك شهر يكصدهزار نفري كه مورد برآورد قرار گرفته است، بدون احتساب تأسيسات و تجهيزات شهري و اراضي مورد نيازي 6/25 ميليارد ريال می‌باشد. يعني بودجه عمراني مورد نياز يك شهر، 70 برابر بودجه عمراني شهر، 6 برابر بودجه كليه امور اجتماعي و ابنيه دولتي و 5/1 برابر كليه بودجه‌های عمراني كشور (سهم شهر) می‌باشد(پوراحمد و همکاران،186:1385).
• عامل سوم : بازتاب‌های اقتصادي طرح
تعيين محدوده اراضي قابل ساخت شهري و تخصيص اين اراضي به کاربری‌های مختلف تجاري – انتفاعي، تراكم ساختماني بيش از حداقل و دسترسي به معابر، اضافه ارزشي براي اراضي ايجاد می‌نماید كه به آن در اقتصاد بهره مالكانه يا رانت (Rent)10می‌گویند. بدين ترتيب مالكين برخي از اراضي شهري، صاحب منفعتي می‌شوند كه ناشي از موقعيت زمينشان در ارتباط با طرح‌های عمراني شهري است و نه كار خودشان و در واقع سودي بادآورده به دست می‌آورند.به عنوان نمونه در همين شهر مورد مثال اين اضافه ارزش‌ها فقط براي دو مورد ورود اراضي به محدوده شهري و کاربری‌های تجاري جديد به شرح زير است:
• افزايش ارزش آن اراضي كه به كاربري تجاري اختصاص می‌یابند (5 هكتار و هر مترمربع دويست هزار ريال) برابر ده ميليارد ريال.
• ارزش اضافي ناشي از ورود دويست هكتار اراضي باير به محدوده شهري (با احتساب هر مترمربع فقط دويست هزار ريال) برابر چهل ميليارد ريال است. درحالی‌که بسياري از عوامل ارزش زاي ديگر مثل افزايش تراكم نيز وجود دارد كه اضافه ارزش‌های ديگري در شهر ايجاد می‌نمایند.
3- اثرات كاهش ارزش اراضي واقع در کاربری‌های خدماتي
عكس مطلب فوق هم صادق است. بدين ترتيب كه برخي از اراضي به خدمات و يا معابر اختصاص می‌یابند و به علت عدم تطابق طرح‌های شهرسازي با برنامه‌ها و بودجه‌های بخشي، سازمان مربوطه سال‌ها قادر به تملك آن‌ها نخواهد بود و مالك زمين دچار زيان خواهد شد. به علاوه بعد از اين كه زمان مربوطه نسبت به تملك زمين مربوطه اقدام می‌نماید با احتساب قیمت‌های رسمي روبرو می‌گردد كه نخواهد توانست زيان حاصله را جبران نمايد. بنابراين نوعي بی‌عدالتی بارز اقتصادي در بخش طرح‌های شهري نهفته است كه گروهي از شهروندان را منتفع و گروهي را از هستي ساقط می‌نماید. البته اين امر با مقاومت زمین‌داران روبرو شده و موجب احداث‌های خلاف مقررات، اقدامات فشار براي تغيير عملكرد (به خصوص از طريق كميسيون ماده 5 )، اعمال نفوذ، اعمال قدرت و حتي گاهي فسادهاي مالي می‌شود.
عوامل یادشده در جهت تقابل با زیان‌های ناشي از قرار گرفتن اراضي در طرح‌های شهري (غيرانتفاعي) گاهي منجر به مصوبات قانوني خاصي می‌شود كه می‌تواند اساس طرح‌ها را به هم ريزد. از جمله آن‌هامی‌توان به قانون «تعيين وضعيت ملك واقع در طرح‌هاي دولتي وشهرداري‌ها – مصوب 29 آبان 1367»اشاره نمود كه می‌گوید:
«كليه ارگانها پس از اعلام رسمي وجود طرح، حداكثر ظرف 18 ماه لازم است نسبت به انجام معامله قطعي پرداخت بهاء يا عوارض اقدام نمايند. در غير اين صورت مالكين املاك از كليه حقوق مالكانه مانند احداث، تجديد يا افزايش بنا، تعمير، فروش، اجاره و غيره برخوردارند و در صورتي كه زمانبندي طرح كمتر از ده سال باشد، مالك هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هر‌گاه زمان اجراي طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد (كه عملاً، پس از صدور مجوز و احداث بناي جديد، اجراي اين بند غیرممکن است).علاوه بر اين با تثبيت كاربري، دست سازمان‌های مختلف براي تأمين اراضي مورد نياز از اراضي ديگري كه داراي شرايط سهل تري براي تملك بوده است و مزاياي مشابه اراضي در نظر گرفته‌شده را نيز دارا هستند، بسته خواهد بود(مهندسین مشاور شارمند،1382: ).
4- اثرات عدم توجه به مباحث اقتصادي در گسترش شهر
محدوده‌های شهري از مواردي است كه به شدت از عدم توجه به مباحث اقتصادي لطمه ديده است.
تقريباً در تمامي شهرها محدوده‌های نهايي با محدوده طرح منطبق نيست. به طور متوسط 3 تا 20 درصد ساخت‌وساز در خارج محدوده اتفاق افتاده و 5 تا 40 درصد اراضي در داخل محدوده ساخته نشده باقي مانده است.بررسی‌ها نشان می‌دهد كه اين مغایرت‌ها ضمناً در هيچ يك از شهرها به علت اشتباه مطالعات و برنامه‌ها در انتخاب محدوده‌های شهري نبوده و در اغلب طرح‌ها انتخاب جهات توسعه منطقي انجام شده است و علت اصلي اين مغایرت‌ها ناشي از تنش‌های اقتصادي است كه از نفس تعيين محدوده شهري نشأت می‌گیرد. بدين ترتيب كه با تعیین محدوده، تمامي اراضي كه داخل اين حد می‌شوند، داراي اضافه ارزش می‌گردند و اين اضافه ارزش باعث می‌شود كه گروهي از شهروندان توان اين كه این‌گونه اراضي را از دست بدهند و اجباراً” به مناطق حاشیه‌ای شهر رانده‌شده و ساخت و سازهاي خارج از محدوده را شكل دهند. در صورتي كه اگر چنين اضافه ارزشي براي اراضي داخل محدوده ايجاد نمی‌شد، ساخت و سازها در همين مناطق شكل می‌گرفت. يعني اگر محدوده ساخت و سازهاي غيرمجاز، داخل محدوده قرارگرفته و اراضي داخل محدوده خارج آن واقع می‌شد، عكس اين عمل اتفاق می‌افتاد.
در انگلستان براي حل اين معضل بر اساس قوانين برنامه‌ریزی و توسعه قيمت اراضي از زمان انجام طرح ثابت نگه داشته می‌شود، بدين ترتيب كه خسارت اراضي كه دچار كاهش قيمت شده، پرداخت و اضافه ارزش ديگر اراضي دريافت می‌شود(جمهیری و همکاران،89:1387).
5- عدم توجه به خواست‌ها و نقش مردم در شکل‌گیری شهر
با شروع عصر صنعت و هجوم گروه كثيري از روستاييان به شهرها و در نتيجه رشد فوق‌العاده جمعيت، نظام شهري رايج در هم شكست و اغتشاش و بی‌نظمی بر شهر حاكم شد. منور آتن در اين مورد می‌گوید:
«فرارسيدن عصر ماشين، باعث دگرگوني تفصيلي در رفتار انساني، در طريقه پخش و توزيع آن‌ها در سرزمین‌ها و همچون در اقدام‌هایآن‌ها شده است.گرايش لجام‌گسیخته به متمركز شدن در شهرها از سرعت ماشين كمك می‌گیرد. اين تكامل تهاجمي هیچ‌گاه سابقه نداشته و در نتيجه هرج‌ومرج به شهرها راه يافته است .
با اين تفكر شهرسازي معاصر كه معتقد بود نظم موجود در شهرهاي پيش از صنعت به علت هرج‌ومرج ناشي از توسعه لجام‌گسیخته عصر صنعت درهم ريخته است، براي بازيافتن نظم شهري از دست رفته دست به عمل زد و برنامه‌ریزی شهري را تدوين نبود كه قصد داشت تمام و كمال شهر را نظام بخشد و در اختيار گيرد.كوشش براي برنامه‌ریزی كامل كه عمده‌ترین ويژگي شهرسازي معاصر است به دو قسمت عمده با شكست مواجه شده است.
اولين عامل، بی‌توجهی به اين مطالب است كه اصولاً” برنامه‌ریزی كامل شهري ممكن نيست .
دومين عامل كه شهرسازي مدرن را با شكست مواجه ساخت، عدم توجه به اساسی‌ترین اصل در شکل‌گیری شهرهاي (مناسب زيست) دوران ماقبل صنعت است.در اين شهرها نظم حاصل، ناشي از برنامه‌ریزی مدون قبلي نيست، بلكه حاصل شكل متكاملي از دخالت شهروندان در شکل‌گیری شهر است كه در محدوده مجموعه‌ای از سنن و رسوم – كه به مثابه راهبردهاي اساسي و استخوان‌بندی شهري است – عمل می‌نماید.
اصولي مانند احترام به حقوق ديگران، رعايت امکان‌پذیری توسعه گذرها، رعايت عرض‌های مناسب هر بخش از معابر، توجه به لزوم حركت آب و احياناً فاضلاب و …
عوامل كالبدي مؤثر (در عدم تحقق طرح‌های شهري)
برنامه‌ریزی صلب و خشك طرح‌های شهري در ارتباط با ساختارهاي كالبدي شهر نيز فاقد انعطاف است و در نتيجه در بسياري موارد در اثر مقاومت اين ساختارها (در برابر رفتارهاي نامناسب) طرح ناچار به پذيرش شكست خواهد بود. در زير چند نمونه از این‌گونه رفتارهاي ناهنجار در ارتباط با ساختارهاي كالبدي آورده می‌شود.
1- تراكم ساختماني ثابت
در طرح‌های شهري در پي يك سلسله برآورد – با تعيين تراكم جمعيتي و سطح هر بخش شهري در نهايت تراكم ساختماني خاصي براي هر يك از بخش‌ها تعيين می‌شود و اين تراكم فارغ از ویژگی‌های تفكيكي هاي مختلف براي تمامي آن‌هالازم‌الاجرا اعلام می‌شود. بررسي تراكم ساختماني در شهرهاي ارزشمند قديمي نشان می‌دهد كه تراكم ساختماني هر زمين با توجه به عوامل ديگري شكل مي گرفته است كه در زير به برخي از آن‌ها اشاره می‌شود:
يك – تراكم ساختماني از شكل زمين تبعيت مي كرده است.
دو – تراكم ساختماني کاملاً” در ارتباط با مباحث اقتصادي قرار داشته قيمت زمين و احداث بنا در آن نقش اساسي داشته است.
سه – تراكم ساختمان از مسايل اقليمي تأثير مي پذيرفته است.
چهار – ویژگی‌های متفاوت شهروندان در بخش‌های مختلف شهر و در زمان‌های مختلف بر تراکم ساختمانی مؤثر بوده است.
درحالی‌که، طرح‌های شهري جديد با تثبيت تراكم ساختماني (در بخش‌های مختلف شهري براي تمام اراضي با خصايص متفاوت) عملاً” در مقابل بسياري از اصول بنيادي و تمايلات منطقي شهروندان قرار می‌گیرند و اجباراً” تحقق برنامه‌های شهري را در اين مورد غيرممكن می‌سازند. در نتيجه همان طور كه در نمونه‌های مورد بررسي مشخص شد، عملاً” در هيچ شهري تراکم‌های ساختماني پيشنهادي شكل نگرفته است(پوراحمد و همکاران،193:1385).
2-برنامه‌ریزی غيرواقع گرا
مشكلات نظري برنامه‌ریزی و طراحي شهری برنامه‌ریزی شهري، به صورت کنونی‌اش، حيات رسمي خود را با قانون برنامه‌ریزی شهري و روستايي انگلستان در سال 1947 آغاز كرده است. در
