منابع پایان نامه درمورد اموال غیر منقول، سند رسمی، مجلس شورای اسلامی، قانون مدنی

دانلود پایان نامه ارشد

ه تمهیداتی در این زمینه اندیشیده شد و این مشکلات مرتفع گردید. اما مشکل مالکیت برای املاک و ساختمانهای یاد شده به دلیل اینکه برای صدور آنها موانع قانونی از جمله اخذ مجوز از سازمان های مربوط مانند شهرداری وجود داشت، قابل رفع نبود. از طرفی از بین بردن خانه‌هایی که اکثر مالکان آنها مردم مستضعف بودند به مصلحت و صلاح نبود و از طرف دیگر، تأیید اعمال غیر‌قانونی ایشان به‌طور مطلق،دارای پیامدهای منفی فراوانی بود. به همین خاطر قانونگذار برای برون رفت از شرایط ایجاد شده، در سال1365 طی قانون«اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب1310 و اصلاحات بعدی آن» مواد147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک کشور را اصلاح نمود که این قانون نیز پس از پنج سال در سال 1370 طی قانون« اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب31/4/1365 و الحاق موادی به آن» اصلاح و تکمیل شد. (مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی 4،1389) مهم ترین مشخصه این قوانین مهلت موقت اجرای آنها بود. این قوانین ماهیتی دائمی نداشتند و لذا با انقضای مهلت اجرای آنها خلاء قانونی ایجاد می شد. برای همین مهلت اجرای قانون سال1370 تا کنون پنج بار تمدید گردید که طبق آخرین تمدید،آخرین مهلت برای وصول اظهارنامه در ادارات ثبت برای مورخه23/9/1383 بود که این مهلت حدود 9 سال پیش به پایان رسیده است.(مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی 9،1389)
اگرچه مهلت اجرای قوانین فوق به پایان رسید اما مشکل مالکیت و تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی پابرجا بود. وظیفه تنظیم لایحه در این مورد و تقدیم آن به مجلس شورای اسلامی توسط دولت انجام شد. زیرا دولت در مقام اجرا، با نيازهاي جامعه و حقوق و تكاليف آنها سروكاردارد و با تشخيص ضرورت هاي اجتماعي و قانوني مبادرت به تهيه و تدوين لايحه مي نمايد.(هاشمی2:137،1382) لایحه مربوط به تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، در تاریخ 29/10/1389 توسط رییس جمهور تقدیم مجلس شورای اسلامی شد. در مقدمه توجیهی این لایحه که مطابق ماده134 آیین نامه داخلی مجلس شورای اسلامی به علل تقدیم لایحه می پرداخت چنین آمده بود: «با توجه به اهمیت تثبیت مالکیت املاک در نطام حقوقی و با لحاظ تبعات منفی ناشی از فقدان سند رسمی برای برخی از املاک، به منظور رفع مشکل برخی افرادی که تا به حال موفق به اخذ سند رسمی مالکیت برای اراضی و ساختمانهای خود نشده اند و جلوگیری از سوءاستفاده هایی که از این مسیر صورت می گیرد،لایحه زیر جهت طی تشریفات قانونی تقدیم می شود.»
اين مقدمه در برگيرنده اهداف وضع قانون و نيت قانونگذار در تصويب قانوني است كه براي تحقق هدف مورد نظر تهيه شده و به عبارت ديگر روح حاكم بر مقررات تنظيمي را نمايان مي سازد.به همين دليل تمامي قواعد مذكور در هر لايحه و قانوني با توجه به روح و نيت قانونگذار در تصويب آن تفسير مي گردد.(کاتوزیان 1:234،1384)
در ماده3 این لایحه مهلتی دو ساله برای اجرای آن در نظر گرفته شده بود که با تغییر آن در مجلس شورای اسلامی،این مهلت حذف گردید و زمینه اجرای دائمی قانون فراهم شد. پس از طی تشریفات قانونی، لایحه فوق تحت عنوان «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی» در تاریخ 20/9/1390 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در تاریخ 17/12/1390 توسط رییس جمهور ابلاغ گردید و پانزده روز پس از انتشار در روزنامه رسمی کشور در تمامی نقاط کشور لازم الاجرا شد.
بنابراین می‌توان چنین گفت که وجود قوانین دست و پاگیری که به مرور زمان به تصویب رسیده بود و هر یک به نحوی نقل‌و‌انتقال اراضی را ممنوع می‌ساخت و مالکین را محدود می‌کرد و با عرف و عادت مردم سازگاری نداشت، موجب ظهور مسایلی جدید و ایجاد نابسامانی در امور ثبتی و حقوقی گردیده بود و مراجعات متصرفین و مالکین این‌گونه اراضی و اعیان‌ها به مراجع قضایی بسیار زیاد شده بود که در نتیجه مقنن در این جهت اقدام نموده و برای رفع این مشکل اجتماعی و تسهیل در امر مالکیت و صدور سند رسمی مبادرت به تصویب این قانون نمود.

1-2- محدوده اجرای قانون
در قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی،شرایطی که اموال موضوع قانون باید دارا باشند به همراه شرایطی که مربوط به متصرف است و سایر شرایطی که برای اجرای قانون لازم است در ماده یک بیان شده اند. اگرچه نحوه نگارش این ماده احتیاج به تغییر دارد اما با عنایت به وضع موجود این ماده شرایط آن را مورد بررسی قرار خواهیم داد. برای این امر در مبحث اول به اموالی که موضوع این قانون هستند خواهیم پرداخت. در مبحث دوم به شرایطی که اموال مدنظر قانون باید دارا باشند خواهیم پرداخت. این شرایط هم به اموال مربوط هستند هم به متصرفین اموال اما از آنجا که بتوان دسته بندی بهتری ارائه داد هر دوی آنها را طی مبحث شرایط راجع به اموال مورد بحث قرار خواهیم داد. در مبحث سوم نیز شرایط راجع به مالکان اموال موردنظر که در قانون ذکر شده اند را مورد بحث قرار خواهیم داد.
1-2-1- اموال موضوع قانون
قانون فوق الذکر همانگونه که از نام آن پیداست برای تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی تصویب شد. همچنین از نسقهای زراعی نیز در این قانون صحبت شده است که نوعی از حقوق مالی است. اراضی و ساختمانها مطابق ماده12 قانون مدنی از جمله اموال غیر منقول هستند که نقل و انتقال آنها از جایی به جای دیگر بدون خرابی امکان پذیر نیست. در تعریف کلی مال عبارت است ازچیزی که ارزش اقتصادی داشته و قابل تقویم به پول باشد. بنابراین حقوق مالی مانند حق تحجیر و حق شفعه و حق صاحب علامت تجاری و حق نسق زراعی هم مال محسوب می‌شود. (جعفری لنگرودی 595،1387) در اصطلاح حقوقی هر چیزی که انسان می‌تواند از آن استفاده کند وقابل تملک باشد، مال است. اموال غیر منقول همانطور که در بالا گفته شد در اصطلاح حقوقی مطابق مواد12 تا17 قانون مدنی به مالی که از جایی به جایی قابل انتقال نباشد، مانند زمین و معدن، گفته می‌شود اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود. همچنین مالی که منقول و قابل انتقال است، ولی به حکم قانون غیر قابل انتقال است. مانند مال منقولی که بر مال غیر منقولی نصب شده است، از قبیل بخاری دیواری و تابلوهای ثابت در حکم اموال غیر منقول است. همچنین مال منقولی که اختصاص به استفاده از مال غیر منقولی داده شده باشد مانند حیوانات و اشیایی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد، از قبیل گاو و گاومیش و اسباب و ادوات زراعت، در این دسته قرار می گیرد.
پس ضابطه اصلی در تشخیص مال غیر منقول و منقول، قابلیت و امکان حمل و نقل است. هرگاه مالی قابل حرکت دادن باشد، بی آنکه برای عین یا محل آن خرابی به بار آید، آن را منقول می‌نامند. برعکس، اگر مالی قابل نقل مکان نباشد، یا اگر در عمل نیز نقل آن ممکن شود، این تغییر موجب ویرانی وخرابی عین یا محل آن گردد، آن را غیر منقول می‌گویند. با وجود این، گاهی در اصطلاح قانون مدنی، غیر منقول به اموال قابل حمل و حتی حقوق مالی و منافع نیز گفته می‌شود. البته این تجاوز از قاعده استثنایی ومحدود به مواردی است که، قانونگذار بنابه مصالحی اموال قابل حمل را به صراحت در حکم اموال غیر منقول قرار داده باشد.(کاتوزیان 48،1382)
با مراجعه به مواد 12 تا18 قانون مدنی که فصل اموال غیر منقول را تشکیل می‌دهد و همچنین قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی می‌توان اموال غیر منقول مد نظر قانون فوق را از جمله اموال غیر منقول ذاتی دانست. این قسم از اموال غیر منقول منحصر به اراضی و ساختمانهاست. البته باید دانست که کلمه اراضی یا زمین فقط به سطح الارض اطلاق نمی‌شود، بلکه اعماق زمین را هم شامل می‌شود. بنابراین نه فقط سطح زمین، بلکه کلیه آنچه در اعماق زمین هم موجود باشد، از قبیل خاک، سنگ، معادن جزء اموالی محسوب می‌شود که ذاتاً غیر منقول می‌باشند. البته هیچ چیزی به حسب ذات خود ثابت نیست، زمین، سنگ‌ها، معادن هم قابل جدا شدن و حرکت دادن است. ولی حقوق به ثبات ذاتی به این اطلاق نمی‌نگردد و داوری در آن عرفی است، نه علمی.(عدل 31،1385) بنابراین اراضی همان زمین است. ساختمان نیز همان اعیانی است. اعیانی ابنيه ومستحدثاتي است كه در محل و بر روی عرصه یا زمین به مساحت معين احداث گرديده است. زمینی که بر روی آن اعیانی احداث شود عرصه نام دارد و ساختمان موجود در آن نیز اعیانی است.(صدری طباطبایی نائینی 17،1371)
گفته شد که اموال مدنظر قانون از جمله اموال غیر منقول هستند. در قانون مزبوره دو نوع از اموال غیر منقول مد نظر قرار گرفته اند. ماده اول قانون مزبوره این اموال را اینچنین دسته بندی نموده است:
1-ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان قانونی است.
2- اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند. یعنی دارای سابقه ثبتی بوده و تصرف متصرفان نیز قانونی است.
به ترتیب فوق الذکر این اموال مورد مطالعه قرار می گیرد.
1-2-1-1- ساختمانهای احدث شده روی اراضی دارای سابقه ثبتی
قبلاَ گفته شد که منظور از ساختمان، اعیانی است که بر روی زمین یا عرصه احداث می شود. علت اینکه چرا ساختمانی در روی اراضی ساخته می شود اما موانعی برای اخذ سند رسمی نسبت بدان وجود دارد ناشی از همان مشکلاتی است که باعث شد این قانون و قوانین مشابه قبلی تصویب شود و در صفحات قبلی بدان ها اشاره شد. طبق شرع مقدس اسلام، موضوع مالکیت آزاد است و کسی که از راه مشروع مالک مالی شود این اختیار را دارد که در مایملک خود هر‌گونه که می‌خواهد اعمال اختیار نماید و قانون مدنی ایران هم این مورد را تجویز نموده است. اما بر اثر مقرراتی که در قوانین ثبتی و سایر قوانین مانند قوانین مالیاتی و شهرداری و زمین شهری و…. به مرور زمان به تصویب رسیده است محدودیت‌های زیادی برای مالکین ایجاد گردیده که مانع از انجام نقل‌و‌انتقالات و یا تفکیک و افراز و به‌طور‌کلی مانع از اعمال اراده و اختیار مالکین در ملک خودشان می باشد. لذا قانونگذار را بر آن داشت تا قوانین سالهای 1365و 1370 را راجع به مواد147 و 148 قانون ثبت تصویب نماید تا بین قانون و عرف، تعادل برقرار شود.(صباحی 22،1389) و با اتمام مهلت قانونی قوانین فوق الذکر،مبادرت به تصویب قانون مورد نظر این تحقیق نماید.
از نظر این قانون، تفاوتی نمی نماید که ساختمانهای مدنظر این قانون بر روی چه نوع اراضی احداث شده باشد. مثلاَماده 9 این قانون در صدر ابتدایی حکم خود یکی از فروض را احداث اعیانی بر روی اراضی موقوفه می داند و برای آن حکمی بیان می دارد. این ماده مقرر می دارد: « در صورتی که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد….». ماده10 قانون نیز یکی دیگر از مصادیق اراضی متصرفی را اراضی متعلق به موسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی می داند. صدر این ماده مقرر می دارد: « در مورد متصرفین اراضی مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی، هیأت باید نماینده تام الاختیار دستگاه صاحب زمین را دعوت یا نظر آن دستگاه را استعلام نماید.»
ماده7 نیز فرض تفاوت مالک عرصه و اعیان را اینگونه بیان نموده است: « در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله، اعیان ملک باشد…» و برای آن احکامی مقرر نموده است.
نکته مهمی که باید مد نظر قرار گیرد این است که زمین بدون ساختمان از شمول این قانون خارج است. البته دلیل این تمایز معلوم نیست زیرا تمامی انگیزه ها و مشکلاتی که باعث تصویب قانون شده اند درزمین نیز قابلیت تصور دارند و منطقی نیست که فقط ساختمان و اعیانی مشمول قانون باشد و
سایر اراضی و زمین ها که ساختمانی در آنها احداث نشده است از شمول قانون مستثنی باشد.
1-2-1-2- اراضی کشاورزی و باغات
دسته دیگری از اموال غیرمنقول که مدنظر قانون هستند به حکم ماده1 قانون فوق الذکر« اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات…» می باشند. بنا به حکم مزبوره در ماده اول قانون مورد نظر

پایان نامه
Previous Entries منابع پایان نامه درمورد ثبت اسناد، اسناد و املاک، اموال غیر منقول، حقوق ثبت Next Entries منابع پایان نامه درمورد اصلاحات ارضی، انقلاب اسلامی، شورای نگهبان، نظام حقوقی ایران