منابع پایان نامه با موضوع مالکیت زمین، توسعه شهر، ساختار شهر

دانلود پایان نامه ارشد

هایی که اراضی واگذار می شوند تا 0.1 قیمت اراضی مراکز شهری هم می تواند باشد.
-مورد دیگر از بازتاب های کالبدی واگذاری اراضی، مسئله خدمات موجود در این نواحی است. در نواحی مرکزی شهر، از گذشته خدماتی چون آب و برق و گاز و …. توزیع شده اند و نیازی به احداث شبکه های جدید نبوده است. حتی بیشتر تاسیسات و خدمات رفاهی شهری هم در مراکز شهری موجود بوده و مراکز شهری مورد توجه مردم قرار می گرفت. این مسئله از یک طرف اصل نزدیک بودن و در دسترس بودن را به همراه داشت و افراد می توانستند با کمترین فاصله و دراسرع وقت به خدمات دست پیدا کنند اما ازدحام جمعیت را در پی داشت. ولی در محدوده های واگذاری اراضی به علت اینکه از مرکز شهر فاصله دارند، خدمات رسانی با صرف هزینه زیاد همراه است و نیز در این محله ها، مغازه ها و فروشگاه های مختلف وجود ندارد و افراد برای رفع احتیاجات خود به مرکز شهر مراجعه می کنند.
-مورد دیگر از بازتاب های کالبدی اجرای طرح های واگذاری اراضی شهری، پیدایش بافت شطرنجی، مالکیت بر متراژی از زمین که در طرح ها و برنامه ریزی های شهری تعریف شده بود، ایجاد عدالت اجتماعی در بهره برداری قشرهای مختلف از زمین، و ایجاد مساوات بین ساکنان یک کوچه و خیابان در بهره گیری از فضای خیابان و میزان دید و نور و …. می باشد. این مورد در اکثر شهرهایی که طرح های واگذاری اراضی در آنها اجرا شده است مشاهده می شود و واگذاری اراضی همیشه با برنامه ریزی و نقشه های یکسان و هارمونی همراه بوده است.
-مورد دیگر را می توان الگو گیری بخش های دیگر شهر و یا حتی شهرهای دیگر از تجربه مفید و موثر واگذاری اراضی در یک شهر خاص دانست.

2-7 اشکال مالکیت و فرایند عرضه زمین

2-7-1 مفاهیم مالکیت زمین شهری
اساساً توانمندی هر جامعه، به میزان دسترسی افراد آن جامعه به منابع بستگی دارد. از این رو سیاست گذاری در جهت بهبود منابع عمده شهرها یکی از ضروری ترین زمینه مداخله در امر توانمندی جوامع شهری محسوب می شود. از آنجا که زمین حساس ترین منابع شهری است، مدیریت زمین تنها نبایستی به تعیین نحوه استفاده از اراضی شهری محدود شود. دسترسی به زمین مناسب، مهمترین عامل در تقویت اقتصاد شهرها، فعالیت بخش خصوصی و بخش غیررسمی، حل مشکل مسکن، هدایت سرمایه ها و نقدینگی ها در امر تولید، جلوگیری از بورس بازی زمین، افزایش ظرفیت های اشتغال در بخش های مولد و نظایر اینها خواهد بود (اردشیری، 1379).
جوامع مختلف، مالکیت زمین را چیزی بیشتر از رابطه صرف مابین مردم و شیئ در نظر می گیرند مالکیت زمین موضوعات فرهنگی، سیاسی و اجتماعی را شامل می شود (میرعلی کتولی، 1380، ص 38)، و حق مالکیت زمین (یا نبود آن) احساسات بسیاری در همه طبقات اقتصادی – اجتماعی همه کشورها را برمی انگیزاند. این مسئله تأثیر اساسی در حس مشارکت فرد در جامعه دارد و نیز در هر نوع سرمایه گذاری انسانی و مالی که در هر اندازه از زمین صورت می گیرد (دوئبل، 1376، ص 90). تکامل و پیشرفت مردم و نظام های سیاسی ارتباط تنگاتنگی با تلاش و تقلا بر روی زمین داشته و دارد. این مسئله مخصوصاً در مورد مالکیت زمین شهری در ممالک در حال توسعه بیشتر صدق می کند. ممالکی که روش های متفاوت مالکیت را طی سالیان زیاد با هم تلفیق نموده و در یک فضای شهری آن را تجربه می کند (میرعلی کتولی، 1380، ص 38).
مالکیت زمین ابزاری اساسی در سیاست جامع توسعه است، که هم نقش غیرمستقیم تسهیل کننده را دارد و هم به طور مستقیم و فعال در توسعه وارد می شود. این عامل با سایر عناصر اقتصاد شهر رابطه متقابل دارد و رابطه آن با بازار رهنی که بخش عمده ای از وجود استقراضی متعلق به آن است، بسیار نزدیک است. همچنین از عوامل مهم تعیین کننده مبنای مالیاتی است و بر کیفیت و میزان برگشت سرمایه گذاری در زمین و ساختمان اثری نمایان می نهد (دوبل، 1376، ص 1-90).
نحوه مالکیت و مدیریت زمین به خاطر اهمیتی که دارد تا اندازه ای مجسم کننده اختلاف نظر و کشمکش بین « چپ » و « راست » در طول تاریخ بشر بوده است. توزیع عادلانه و استفاده بهینه از زمین به عنوان شاخص اولیه و محک صحت و سقم ادعای مدعیان عدالت اجتماعی به حساب می آید. راست گراها معتقدند که زمین به عنوان یک کالای اساسی و کمیاب باید در بازار آزاد به قیمت واقعی خود برسد و به بهترین وجه مورد استفاده قرار گیرد، از طرف دیگر چپ گرایان بر این باورند که اگر قرار است نیازهای اجتماعی از اولویت خاص برخوردار باشند بنابراین زمین باید در دست دولت باشد تا آن را به بهترین وجه ممکن جهت استفاده عامه به کار گیرد (مولازاده، 1379ص46 ).

2-7-2 اثر الگوهای مالکیت زمین بر توسعه و ساختار شهر
معمولا الگوی مالکیت زمین پاسخی آرام به تحولات اجتماعی و اقتصادی است و یکی از عوامل عمده تأثیرگذار بر ساخت و رشد شهرها، به عنوان تجلی گاه زندگی اقتصادی- اجتماعی بشر است. نظم و بی نظمی جهت توسعه شهری، نحوه مکانی یابی کاربری ها، توزیع کاربری ها، تراکم توسعه و نهایتاً کیفیت عمومی زندگی در شهر را می توان به نوعی وابسته به الگوی مالکیت دانست (میرعلی کتولی، 1380، ص 47). بر این اساس مهم ترین ابزار و اهرم برای کنترل توسعه شهری را می توان در مقوله زمین و نحوه مالکیت و استفاده از آن پیدا نمود. افزایش ادواری قیمت زمین و نهایتاً بورس بازی روی زمین در بسیاری از کشورها سبب اعمال فشارهای گوناگون بر توسعه شهری بوده است و از آن جا که بخش عمده اراضی در مالکیت بخش دولتی و یا مدیریت شهری نیست، این فشارها عمدتاً به نفع اشخاص تمام می شود تا منافع کل جامعه شهری.
در این کشورها تغییر مفهوم زمین از کالا به ثروت ملی، مهم ترین اهرم را برای کنترل توسعه شهری در دست سازمان های تصمیم گیرنده ملی و محلی قرار می دهد. مالکیت در برخی از کشورها در ید قدرت گروه های صاحب نفوذ و یا دولت هاست در این صورت می توان قدرت تأثیرگذاری دولت و گروه های پرقدرت سیاسی – اقتصادی را بر ساختار شهری درک کرد. اگر همین حق در اختیار تک تک افراد ساکن در شهرها قرار گیرد نیز می توان تأثیر آن را بر الگوی رشد و توسعه شهی متصور بود. با توجه به اهمیت نقشی که شهرها در عرصه اجتماعی، اقتصادی – سیاسی و زندگی جوامع انسانی ایفا می کند، دولت ها ناگزیرند برای جلوگیری از تفوق اهداف و سلایق شخصی بر منافع عمومی، مفهوم اهداف عمومی را بر طرح ها توسعه شهری نیز تعمیم داده تا از این رهگذر بتوانند در تصرف و کاربری شهری، منافع عمومی را تعریف کنند. الگوی مالکیت زمین شهری در کشورهای سوسیالیستی مثال خوبی برای این منظور است در کشورهای اروپای شرقی دولت ها مقدار متناسبی زمین در حوالی شهرها تصرف می کنند تا با ایجاد برخی کاربری ها، تعادل این سکونتگاه ها را تضمین کنند. در کشورهای سرمایه داری نیز با وجود مالکیت خصوصی، قوانین بسیاری برای مصادره زمین، جهت کاربری های شهری وجود دارد. به عنوان مثال، در کشور هلند برای تصرف زمین های مورد نیاز توسعه شهری، روش هایی چون مالیات بر زمن مناطق حفاظت شده شهری، مصادره و تصرف کوتاه مدت زمین اعمال می شود (همان منبع، ص 6-47).
الگوی مالکیت زمین در کشورهای سوسیالیستی، برای حل مشکلات شهری بسیار ایده آل به نظر می رسد، زیرا فعالیت های دولت را می توان در جهت ثبات ساختار شهری هدایت کرد. در کوبا طی سال های گذشته به منظور رفع زمینه های نامطلوب اجتماعی موثر در شهرنشینی و ساختار شهری، الگوی مالکیت زمین از طریق تغییر قوانین اصلاح شده است. در مقابل در کشورهایی که حق مالکیت عمدتا خصوصی است، کنترل یا هدایت شکل و ساختار شهر بسیار محدود است. در این قبیل کشورها برای توسعه شهری از یک سری پروژه های عمومی به عنوان نیروی تعدیل کننده ساختار شهری کمک گرفته می شود. شیوه هایی چون منطقه بندی، کنترل دقیق قوانین و همچنین شیوه های غیرمستقیمی چون مالیات بندی، تسخیر زمین و آماده سازی خدمات عمومی، نه تنها در مکانیابی کاربری ها، بلکه در نحوه اجرای آن نیز موثر واقع می شود.
پدیده تصرف غیرقانونی، گسستگی عمده ای در سنت فرهنگی کشورهایی است که در آن ها زمین تابع مالکیت خصوصی بوده است در این کشورها ساکنان غیرقانونی، فقط زمانی به زمین دیگران یورش می برند که همه راه های تملک زمین بر آنان بسته است (دوبل، 1376، ص 111). این شیوه تصرف زمین یکی از مشکلات جوامع در حال توسعه (همچون آفریقا) می باشد. این شیوه موجب مصرف گسترده و بدون برنامه زمین شهری، در شهرها گردیده و ساختار شهری گسترده و نامنظم را پدید می آورد که این نیز ریشه در عدم تعریف شفاف از مالکیت زمین و تسلط مالکیت جمعی دارد. دولت ها برای غلبه بر این مشکل و تحدید مالکیت، سیستم ثبت زمین را در پیش گرفته اند که نتایج قابل قبولی نیز داشته است. الگوی مالکیت زمین در کشورهای اسلامی نیز بعضاً مانع جدی بر شکل گیری ساختار مطلوب شهری دارد. مطابق الگوی مالکیت موجود، کاربری زمین را به ندرت می توان متحول کرد. تلاش های سودمندی چون تعریض خیابان ها، توسعه پارک ها و دیگر اشکال فضای باز، پروژه های بزرگ مقیاس خانه سازی و ساخت و سازها را الگوی مالکیت موجود در کشورها ناکام و متوقف می سازد. بنابراین ساختار موجود در توزیع گسترده فرصت ها، انعطاف ناپذیر است. جلوگیری از تقطیع برخی از زمین ها همچنین تغییر برخی از کاربری ها اثر نامطلوبی بر تحرک زمین شهری ( به لحاظ کیفی) دارد و در نتیجه کاری های پیچیده و نامناسبی پدید می آورد. این در اغلب شهرهای خاورمیانه دیده می شود. اسناد و مدارکی دال بر وجود چنین شرایطی در ساختار شهری آفریقا در دست نیست، اما بعضاً بورس بازی نقش اساسی در توسعه شهرهای این قاره ایفا می کند. در کشورهای آمریکای جنوبی نیز ساختار شهری به شدت مغشوش است. محققین چنین شکلی از توسعه شهری را در این کشورها ناشی از مالکیت مستغلات نیروی استعمارگر می دانند که قوانین توسعه و بازساخت نواحی داخلی شهرها را تحت تأثیر قرار داده است (میرعلی کتولی، 1380، ص 48-49). بنابراین واضح است که الگوهای مالکیت زمین نقشی اساسی در توسعه و ساختار شهر دارند. و هر نوع مالکیت زمین شهر دارای اثری متفاوت بر ساختار و نحوه توسعه شهر است که این الگوهای مالکیت زمین خود متأثر از نظام های سیاسی و اقتصادی-اجتماعی حاکم بر جوامع مختلف دارد.

2-8 دخالت دولت

دخالت دولت در بازار زمین امروز در وسعت جهانی به عنوان کلید اصلی قدرت دولت در کنترل زمین و اقتصاد است، عدم دستیابی به زمین برای فقرا در کشور های جهان سوم، دیدگاه مردم را نسبت به سرمایه داری تغییر داده است. آبرامز می گوید: «مالکیت زمین که در ابتدا به عنوان حق طبیعی تلقی می شد امروزه به عنوان یک سرقت و یا استثمار به شمار می رود. حتی کارل مارکس که هدفش صنعتگران بود و نه زمین داران، زمین داران را بدترین مجرمین می شمارد، زیرا آنان فقط متکی بر زمین خود بوده و هیچگونه فعالیت اقتصادی در ازدیاد ثروت ملی انجام نمی دهند» (همان منبع ، ص55).

2-9 روشهای مداخله دولت ها در بازار زمین شهری

به موازات بحران در ابعاد مختلف شهرنشینی و توسعه شهری، زمین به عنوان عاملی مهم در بسیاری از موارد تعیین کننده مطرح می گردد. به طوری که سهم عمده ای از توفیق در تأمین مسکن، زیرساخت ها، تجهیزات و به طور کلی توسعه مطلوب شهری بستگی تام به تأمین به موقع و کافی زمین دارد. تمام فعالیت های انسان نیازمند استفاده از زمین است. زمین خواه در مصرف کشاورزی یا صنعتی و یا شهری نقش کاملاً کلیدی دارد. زمین یکسری ویژگی های منحصربه فرد دارد که آن را از سایر کالاها متمایز می کند. این ویژگی ها سبب می شود قانون عرضه و تقاضا به همان کیفیتی که در مورد سایر کالاها عمل می کند، در مورد زمین صادق نباشد. به این مفهوم که در مورد سایر کالاها افزایش تقاضا به افزایش عرضه منجر می شود، در حالی که در مورد زمین شهری، افزایش تقاضا الزاماً به معنی افزایش عرضه نخواهد بود. چرا که مالکان زمین ممکن است در انتظار سود بیشتر در بازار آینده از عرضه و فروش زمین خودداری

پایان نامه
Previous Entries منابع پایان نامه با موضوع اراضی شهری، ساختار کالبدی، محدودیت ها Next Entries منابع پایان نامه با موضوع استان اصفهان، پدیده های طبیعی، توان های محیطی