منابع و ماخذ مقاله سلسله مراتب، شیوه های مداخله، ارزش افزوده، علم اقتصاد

دانلود پایان نامه ارشد

دولتي، امکان بهسازي و نوسازي شهري و ايجاد محيط سکونت مطلوب براي گروههاي پر در آمد شهري فراهم مي شود و گروههاي کم در آمد و کارگرانِ مهاجر روستايي که قادر به پرداخت اجاره هاي سنگين نيستند، به اجبار منطقه را ترک ميکنند. و گروههاي متوسط و پر درآمد که توانايي پرداخت اجاره بيشتري را دارند، جايگزين آنها مي شوند. فرض اساسي در اين تئوري اين است که سرمايه هايي که به طرف حومه ها هدايت مي شوند و در نتيجه آن شرايط نامناسب و فرصت کمي براي سرمايه گذاري در مرکز شهر ايجاد شده به نفع توسعه و حفظ و نگهداري ساختمانهاي بخش مرکزي افزايش مي يابد. اين فرايند سبب افزايش “شکاف اجاره”17 در مرکز شهر مي شود. بنابراين خريداران در بازار زمين و مسکن که در جستجوي موقعيتهاي سرمايه گذاري سودمندانه هستند، به بخش مرکزي شهرها بر مي گردند(شماعي وپوراحمد،1384: 223). اين نظريه داراي دو فرض اساسي است:
2-8-1-1- شکاف اجاره املاک
با سرمايه گذاري در حومه شهرها، مراکز شهرها از توسعه باز مي مانند و هزينه حفظ ساختمانها افزايش مي يابد و در نتيجه، ساختمانها رها شده و يا به طبقه کم در آمد اجاره داده مي شوند. اين فرايند سبب افزايش “شکاف اجاره املاک” بين مرکز و حومه شهر مي شود. اين وضعيت درشکل شکاف اجاره املاک در محله هاي مسکوني مراکز شهري مشاهده مي شود.

شکل شماره 2-1- شکاف اجاره املاک در محله هاي بافت قديم
همانطور که در شکل شماره(2-1) مشخص مي گردد با گذر زمان(محورx) ارزش املاکي ساختمانها به دليل سپري شدن عمر مستغلات، فرسودگي و استهلاک مصالح کاهش مي يابد(منحني bv)، همينطور ميزان اجاره بالفعل نيز کاهش مي يابد(منحنيCLR) تا به کمترين حد ممکن مي رسد. ولي به دليل موقعيت مرکزي و مزاياي ناشي از آن، اجاره زمين بالقوه براي بهترين کاربري انتخابي درآينده با گذر زمان افزايش مي يابد(خط PLR) بنابراين زماني که اجاره زمين و املاک در شرايط بالفعل کاهش مي يابد مرحله ترک و رها سازي املاک و خروج گروههاي در آمدي بالا از محله و جايگزيني گروههاي کم در آمد آغازمي شود. به مرور شکاف اجاره املاک در شرايط موجود و آينده به حداکثر مي رسد يعني محلات بالقوه از استعداد در آمدزايي برخوردار مي شوند. در اينجاست که توسعه دهندگان املاک، دلالان و خريداران وارد بازار خريد و فروش مي شوند. زيرا سرمايه گذاري از نظر اقتصادي مقرون به صرفه است. در واقع مرحله نوسازي محلات آغاز مي گردد. با انجام اقدامات نوسازي گروههاي متوسط و بالاي جامعه در بخش مرکزي جايگزين گروههاي فرو دست و مهاجران مي شوند.
2-8-1-2- شکاف قيمت
در تئوري اصالت بخشي، استدلال اين است که واحدهاي همسايگي مرکز شهرها يا پيرامون بخش تجارت مرکزي(C.B.D) به دليل فرسودگي وعدم بهسازي و نوسازي بخش مرکزي شهر و مهاجرت جمعيت بومي به حاشيه شهر و جايگزين شدن گروههاي فقيرِ جامعه و همچنين انتقال فعاليت ها به بخش هاي تازه ساخته شده شهري، سرمايه گذاري در اين محله ها کاهش مي يابد. و سرمايه ها به حاشيه و حومه گسترش داده مي شوند. از اين رو بتدريج املاک بخش مرکزي خالي از سکنه و رها مي شوند و مسائلي از قبيل فرسودگي وبي رونقي، مشکلات زيست محيطي پديد مي آيد. در نتيجه، ارزش محله کاهش يافته و به دليل کم بودن قيمت املاک و اجاره، گروههاي کم در آمد، از جمله کارگران کم در آمد، مهاجران روستايي، اقليتهاي نژادي و افراد مسنِ کم تحرک، محله را اشغال مي کنند. پس از آنکه جايگزيني کامل شد،”شکاف قيمت و اجاره املاک” پيرامون مرکز شهر به بيشترين حد خود مي رسد. در اين مرحله است که چرخش از عدم سرمايه گذاري به سرمايه گذاري مجدد آغاز و زمينه براي ورود سرمايه گذاران براي بهسازي، نوسازي بويژه باز سازي و سرمايه گذاري و بهره گيري از منافع حاصله فراهم مي شود. نوسازي محله موجب تعلق ارزش افزوده به مستغلات مي شود و سرمايه گذاري و هزينه هاي مصرف شده به بهبود محيط زيست شهري مي انجامد. در اين صورت فقط طبقاتي با در آمد زياد و متوسط که از توان پرداخت اجاره و هزينه هاي زياد زندگي برخوردارند، مجدداً جانشين طبقات کم در آمد مي شوند. عملي شدن و تداوم اصالت بخشي در فضاهاي محلات مسکوني شهرها به اختلاف بين ارزش املاک اجاره اي و تصرف ملکي مسکن بهسازي شده بستگي دارد. به عبارت ديگر، هرچه شکاف قيمت بين املاک اجاره اي و خانه هاي نوسازي شده بيشتر شود، اصالت بخشي تداوم مي يابد(رهنما، 1388: 56).
2-8-2- نظريه محروميت زدايي و راهبرد برنامه ريزي اجتماعي
اين راهبرد به جاي نوسازي املاک، برنامه ريزي اجتماعي و اقتصادي و حل مسائل و مشکلات اجتماعي و اقتصادي مردم را مورد توجه قرار مي دهد. بر اساس اين نظريه ابتدا از طريق تحليل علل “محروميت و فرسودگي شهري” بايد زمينه هاي لازم براي اجراي سياست ها و برنامه هاي ساماندهي شهري فراهم آيد. اين الگو عمدتاً توسط محققان جامعه شناس شهري مطرح شد. بر اساس تحقيقاتي که در سال 1977 در رابطه با بخش مرکزي شهرها انجام گرفت، مشخص گرديد که “عدم تعادل اجتماعي و اقتصادي شهر” ناشي از ويژگيهاي سياستگذاري در سطح کلان اقتصاد شهري است. ساختار جمعيتي بخش مرکزي شهرها با بافت ناکار آمد و فرسوده شهري عمدتاً شامل بازنشستگان، بيکاران، خانوارهاي با تکفل بالا، وابستگان به خدمات تأمين اجتماعي روي هم رفته گروه هاي است که از نظر اجتماعي، فرهنگي ضعيف اند اين ساختارهاي اجتماعي و اقتصادي عمدتاً معلول عدم تعادل و توازن در توزيع منابع در سطح شهر هستند. اقتصادي که نتواند شکم مردم خود را سير کند نمي تواند به بهسازي و نوسازي شهري بپردازد وبراي آينده خود سرمايه گذاري کند. سوءِ مديريت، اتخاذ سياست هاي نادرست، فساد وبي توجهي به اصول علم اقتصاد بطور مستقيم و غير مستقيم، برنامه هاي بهسازي و نوسازي شهري را تحت تأثير قرارمي دهد. بنابراين به جاي تکيه برراه حلهاي فيزيکي- کالبدي از قبيل بهسازي و نوسازي کالبد شهر به منظور احياء و ساماندهي بخش مرکزي شهرها و ساير بخشهاي فرسوده شهر، توجه به محروميت زدايي و بهسازي و نوسازي اجتماعي و اقتصادي اهميت خاصي دارد. در غير اين صورت، بکارگيري سياستهاي صرفاً کالبدي، موجب انتقال فقر و محروميت از يک نقطه به نقطه ديگر خواهد شد. در نتيجه مي توان رکود و فرسودگي در بخش مرکزي شهرها يا بافت هاي قديم را ناشي از فقر و محروميت اقتصادي و فرهنگي دانست که با بهبود آن شرايط حفاظت از بافتهاي قديم و فرهنگي و توسعه و تکامل آنها فراهم خواهد شد (رهنما، 1375، 19و20).
2-8-3- الگوي جايگزيني
ساده ترين مفهوم نوسازي و بازسازي شهري جايگزيني است. به اين ترتيب که قسمتهاي فرسوده در داخل شهر از طرفي خريداري شده و با پاکسازي و ساخت و سازهاي جديد جايگزيني صورت مي گيرد. فرض بر اين است که قسمتهاي فرسوده در سيستم شهري کارايي ندارند. هدف اصلي جايگزيني ايجاد هماهنگي در بخشهاي مختلف شهر وتأمين منابع مالي براي نواحي شهري و مشارکت اجتماعات محلي در بهبود محيط فيزيکي شان است. برنامه جايگزيني با کمک بخش خصوصي توسط تشکيلات نهادي صورت مي گيرد(همان).
2-8-4- الگوي پالايش شهري18
اين الگو متکي بر کوچ ساکنان و اشتغال، به خارج شهر مي باشد، بدين ترتيب که جمعيت مناطق فرسوده و قديمي مراکز شهري به حومه ها و شهرک هاي جديد رانده مي شود و در اين مکان هاي جديد، اشتغال افراد نيز در نظر گرفته مي شود. از طرف ديگر، مناطق فرسوده قديمي پاکسازي شده و با ايجاد نواحي مسکوني جديد سعي مي شود، گروه هاي اجتماعي با درآمد متوسط و بالا در اين مناطق جايگزين شوند. اين الگو براين پايه استوار است که سيستم پالايش، باعث حرکت ساکنان مناطق فرسوده به پله هاي بالاتر از طريق به ارث بردن مساکن بجا مانده از کساني که به مسکن جديد مي روند، مي شود و در نتيجه پيش شرط تخليه بيشتر و تقاضاي کمتر غالب شده و نهايتاً به جذب مساکن کهنه و فرسوده منجر مي شود(عظيمي،1374: 242).
2-8-5- راهبرد خودکفايي و خود تنظيمي
اين راهبرد بر خلاف تخليه بافت و تعويض مکان(الگوي جايگزيني) حفظ و بهبود املاک موجود بدون جايگزيني ساکنان آن است. بنابراين راهبرد، هرفضايي قابل بهبود است و ارزش اصلاح در محل خود را دارد. بر اساس اين الگو با توجه به ويژگيهاي فضاهاي شهري، اقدامات بهسازي و نوسازي دنبال مي شود. اين الگو از فرضهاي اساسي صرفه جوييهاي مقايسه اي پاکسازي و بهسازي يا مرمت پيروي مي کند ولي از عواملي چون نرخ بهره، طول عمر آينده املاک بهسازي شده و تفاضل هزينه هاي جاري املاک بهسازي شده و نوسازي شده تبعيت مي کند.
2-8-6- استفاده از سرمايه اجتماعي راه حلي پايدار در حل مسئله بافت هاي فرسوده
بحث توانمند سازي اجتماعات با استفاده از سرمايه هاي اجتماعي بحث نسبتاً جديدي در برنامه ريزي شهري است که مي تواند با کاملتر شدن مباني نظري آن در کشور و به عبارتي ايرانيزه کردن مباني آن به يکي از راه حلهاي پايدار در جهت کاهش فقر و ارتقاء اجتماعي- اقتصادي اجتماعات محلي مطرح شود. برخي از صاحبنظران مديريت چنين تعريفي از مشارکت ارائه داده اند : مشارکت در گيري ذهني و عاطفي اشخاص در موقعيتهاي گروهي است که آنان را بر مي انگيزاند تا براي دستيابي به هدفهاي گروهي يکديگر را ياري دهند و در مسوليت کار شريک شوند. امر مشارکت همراه با تحولات اجتماعي سازگار مي شود و با رويکردها و نگرشهاي جامعه، نيازها و نهادهاي آن انطباق مي يابد. هر چه تحولات جامعه سمت و سوي مردمي تر به خود بگيرد، اهميت مشارکت و همچنين نقش و جايگاه آن در فرايند تکامل اجتماعي بيشتر آشکار مي شود. مشارکت فرايندي از خود آموزي اجتماعي و مدني است. اين تغيير موجب بر قراري مناسبات اجتماعي و انساني جديد مي شود. خود گرداني، تجسم دموکراسي مشارکتي است. “اعتماد اجتماعي19، “انسجام اجتماعي” و “مشارکت اجتماعي20” مواد اوليه سرمايه اجتماعي را تشکيل مي دهند که ارتباطي عمودي با هم دارند. بدين معنا که در سايه آشنايي اجتماعي، اعتماد اجتماعي شکل مي گيرد. اعتماد بوجود آمده به انسجام اجتماعي منجر مي شود و نهايتاً اعتماد و انسجام حاصله در قالب “شبکه هاي اجتماعي”21 (رسمي و غير رسمي) به جريان مشارکت اجتماعي ختم مي شود. در اين ارتباطات نقش اعتماد بسيار مهم، حساس و شکننده است چون براي بدست آمدن آن سال ها زمان لازم است، در حاليکه در يک لحظه مي تواند نابود شود.22
پاتنام23 معتقد است در هر جامعه اي چه سنتي، چه مدرن، چه ديکتاتوري و چه دموکراتيک ارتباطات و شبکه هايي چه بصورت رسمي و چه به صورت غير رسمي وجود دارد. اين شبکه ها دو نوع اند: شبکه هاي عمودي، شبکه هاي افقي. خاصيت شبکه هاي افقي اين است که شهروندان عضو در آن از نظر قدرت و موقعيت برابرند، در حاليکه در شبکه هاي عمودي سلسله مراتب حاکم بوده و اعضاي آن از موقعيت و قدرت يکسان برخوردار نيستند. سطح اعتماد در شبکه هاي عمودي نسبت به شبکه هاي افقي بسيار پايين است چون بحث بهره کشي و سود در اين شبکه هاي مطرح مي باشد. بنابراين چون سطح اعتماد در شبکه هاي افقي بالاست، همکاري نيز بيشتر است. اعتماد بيشتر موجب همکاري بيشتر مي شود و همکاري بيشتر موجب شناخت و آگاهي بيشتر اعضاء با يکديگر مي شود و اين نيز به نوبه خود اعتماد بين اعضاء را بالاتر مي برد. به اين ترتيب خاصيت ويژه سرمايه اجتماعي اين است که بر عکس سرمايه فيزيکي به جاي استهلاک هر چه بيشتر مصرف شود زيادتر مي شود.
2-9- انواع شیوه های مداخله در بافت های قدیمی شهرها
مداخله مي تواند به روش هاي متفاوتي صورت پذيرد و مي توان آنها را در پنج دسته كلي به شرح زيرتعريف كرد. شايان ذكر است اين تقسيم بندي نه فقط از حيث تفسير تفاوت ها مي باشد، بلكه به بيان و تفسير شباهت هاي ميان آنها نيز پرداخته است.
روش حفاظتي – بهداشتي: اين روش دربرگيرنده مجموعه اقدامات براي ارتقاي كمي يا كيفي شرايط محيط زيست است. اين اقدامات علي الاصول در پي تبديل ناپايداري هاي شهري به پايداري صورت مي پذيرد. بنابراين در مجموعه اقداماتي كه شهرداري هاي شهرهاي بزرگ(شهرهايي كه به دلايل اقتصادي، جهانگردي،

پایان نامه
Previous Entries منابع و ماخذ مقاله توسعه شهر، بهداشت و سلامت، توسعه اجتماعی، توسعه درونی Next Entries منابع و ماخذ مقاله توسعه درونی، بافت فرسوده، توسعه شهری، توسعه شهر