منابع و ماخذ مقاله اسناد و املاک، ثبت اسناد

دانلود پایان نامه ارشد

توجه قانونگذار قرار گرفته است درخواست اجرائيه او در شرايطي است که وثيقه گذار از پرداخت دين خود سر باز مي زند. در اين خصوص در حال حاضر ماده 34 ق.ث. با موضوع معاملات رهني و شرطي و به طور کلي معاملات با حق استرداد موازيني را مقرر نموده است. البته پيشينة معاملات شرطي مربوط است به موادي از قانون مدني که حتي قبل از تصويب قانون ثبت اينگونه معاملات بر پاية مواد 458127 و 459128 ق.م. انجام مي گرفت. اما به دليل نارسايي هايي که در اين مواد وجود داشت معاملاتي که صورت مي پذيرفت باب سودجويي عده اي را با توسل به سوء استفاده از طريق اعطاء نمودن وام به افراد نيازمند با اخذ سودهاي کلان و نتيجتاً خريداري املاک با ارزش آنها را در قبال ثمن ناچيزي با انعقاد بيع شرطي مي نموده اند و چون افراد مذکور پس از انقضاي مدت قادر به بازپرداخت ثمن معامله و سود و بهره کلان آن نبودند ملک از آن مشتري (اعطا کننده وام) مي‌گرديد و از اين طريق بسياري از رباخواران صاحب مايملک گران بهاء در مقابل مبالغ ناچيز مي‌شدند. تا اينکه در سال 1351 قانونگذار براي جلوگيري از انعقاد چنين معاملاتي، به منظور نظارت بر معاملات شرطي و همچنين ساماندهي به معاملات رهني که ميان بانک‌ها و مشتريان منعقد مي‌گرديد اقدام به تصويب ماده 34 و 34 مکرر قانون ثبت نمود.
مادة 34 ق.ث. در مورخ 18/10/1351 طي اصلاحاتي چنين مقرر ميداشت : “در مورد معاملات مذکور در ماده 33 و کليه معاملات شرطي و رهني راجع به اموال غيرمنقول، در صورتي که بدهکار ظرف مدت مقرر در سند، بدهي خود را نپردازد، بستانکار مي‌تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم‌کننده سند درخواست کند …” آنچه از مفاد مادة مذکور در اجراء عملاً نمود پيدا مي کرد جز اين نبود که شخص بدهکار ملزم بود ظرف مهلت مقرر 6 ماهه از زمان ابلاغ اجرائيه ملک خود را از طريق حراج به فروش برساند (که مبلغ آن از کل طلب و خسارت قانوني و حقوق و عوارض و هزينه‌هاي قانوني آن شروع و به کمتر از آن داده نمي‌شد) و ثمن حاصل از فروش معامله به بستانکار تحويل مي‌گرديد اما همچنان اين شرايط نيز متصور و قابل پيش بيني بود که چنانچه به هر علتي ملک به فروش نرسد اعم از اينکه مشتري نداشته و يا شخص بدهکار در مدت زمان 6 ماه مباردت به حراج ملک ننمايد، در آن صورت پس از انقضاي مدت هشت ماه از تاريخ ابلاغ، ملک با اخذ کليه حقوق و عوارض قانوني به بستانکار واگذار مي‌گردد. مقررات اين ماده نيز با اصلاحيه بعدي مورخ 29/ 11/ 1386 و اين مواعد تقليل پيدا نمود.
در صورتي که تقاضاي حراج از طرف بدهکار به اداره ثبت واصل مي‌گرديد، اداره مذکور مکلف بود نسبت به اجراي عمليات حراج اقدام نمايد و اگر مورد رهن بيش از مبلغ کل طلب و خسارت و عوارض قانوني آن به فروش مي‌رسيد مازاد بر طلب بايد به بدهکار مسترد مي‌گرديد، هر چند که در عمل هيچ گاه چنين استردادي ميسر نبود، زيرا بدهکاران حداکثر استفاده خود را از گذشت زمان و نتيجتاً افزايش ارزش ملک خود به لحاظ تورم نرخ املاک مي برد و از اين بابت منفعت خود را در مد نظر داشت اما همين موضوع باعث مي شد تعادل اقتصادي و ارزش مالي بين وام دريافتي بدهکار و خسارات متعلقه با ارزش ملک وجود نداشت و به عبارتي ارزش ملک بسيار بيشتر و افزون‌تر از ميزان بدهي بود و چه بسا در نتيجه عدم امکان حراج و يا در شرايطي که حراج صورت مي پذيرفت اما خريداري متقاضي ملک نبود تمامي ملک مورد وثيقه در قبال مبلغ مورد رهن به بستانکار منتقل مي‌گرديد و نهايتاً بدهکار نه تنها سودي حاصلش نمي شد بلکه ضرر قابل توجهي متوجه او مي گشت.
از طرفي ماده 781 ق.م. تصريح دارد : “اگر مال مرهون به قيمتي بيش از طلب مرتهن فروخته شود، مازاد مال مالک آن است و اگر برعکس حاصل فروش کمتر باشد، مرتهن بايد براي نقيصه به راهن رجوع کند.”
هر چند در ماده 34 سابق در مواردي که مورد رهن به مرتهن واگذار مي‌گرديد بستانکار موظف بود هرگاه قسمتي از طلب خود را که دريافت کرده بود به راهن مسترد نمايد اما در مورد ارزيابي رهينه و ايجاد تعادل بين ميزان بدهي و ارزش مورد رهن سخني به ميان نيامده بود جز در مواردي که عمليات حراج انجام مي‌گرديد که در آن صورت هم مبلغ پايه حراج از مبلغ طلب و خسارات قانوني آن شروع مي‌شود و نه از مبلغ و ارزش روز مورد وثيقه و برعکس؛ اگر مورد وثيقه به هر دليلي تکافوي طلب طلبکار را نمي‌نمود مرتهن حق رجوع به راهن را نداشت جز در مورد تبصره 6 ماده 34 سابق که آن هم از طريق اعراض از رهن و تبديل سند وثيقه‌اي به سند ذمه‌اي که در آن صورت مي‌توانست معادل طلب خود از اموال ديگر بدهکار نيز استيفاء نمايد.
اينچنين است که برخي استادان نظر بر اين دارند که با تصويب ماده 34 ق.ث. عملاً مادة 781 ق.م. نسخ ضمني شد.
فقهاي شوراي نگهبان در خصوص ماده 34 چنين اظهارنظر نمودند :
اولاً : در بيع به شرط خيار و نحو آن مثل شرط وکالت، فروشنده در انتقال مبيع به خود، پس از انقضاي مدت و عدم اخذ به خيار و انتفاي موضوع شرط، مورد معامله، ملک متعلق مشتري است و بنابراين ترتيبات مقرر در اين ماده در مورد آن مغاير با موازين شرعي است.
ثانياً : در مورد رهن نيز از لحاظ اينکه مرتهن در صورتي که از جانب راهن وکالت در فروش نداشته باشد، نمي‌تواند مستقلاً اقدام نمايد و بعد از مطالبه و امتناع راهن بايد رفع امر به حکم شرعي نمايد و همچنين از لحاظ واگذاري کل عين مرهونه به مرتهن در صورتي که قيمت آن بيشتر از دين باشد، مغاير با موازين شرعي است.
ثالثاً : تأخير در وصول دين در مواردي که حال و مؤجل باشد به مدت 8 ماه کمتر يا بيشتر با موازين شرعي مغايرت دارد.129 با نگاهي در نظريه فقهاي محترم شوراي نگهبان استنباط مي‌گردد که کليت ماده 34 ق.ث. مصوب سال 51 مغايرت شرعي داشته و نظريه مذکور در پشتيباني و تقويت ماده 781 ق.م. که مستنبط از موازين شرعي تدوين يافته، صادر گرديده است. فقهاي شوراي نگهبان در نظريه ديگري راجع به خسارت تأخير تأديه اعلام داشته‌اند :
“آن قسمت از ماده 34 قانون ثبت و تبصره 4 و 5 آن و ماده 36 و 37 آيين‌نامه اجرايي ثبت که اخذ مازاد بر بدهي بدهکار را به عنوان خسارت تأخير تأديه مجاز شمرده است خلاف موازين شرعي و باطل اعلام مي‌شود.”130 به همين سبب لزوم اصلاحاتي ديگر در مادة 34 ق.ث. و انطباق آن با مادة 781 ق.م. بيش از پيش احساس مي شد. تا اينکه مادة 34 ومادة 34 مکررآن که مصوب 1351 بود حذف و متعاقب آن ماده واحده 34 ق.ث. مصوب 1386 جايگزين و به شرح ذيل به تصويب رسيد : “در مورد کليه معاملات رهني و شرطي و ديگر معاملات مذکور در ماده 33 ق.ث.، راجع به اموال منقول و غيرمنقول، در صورتي که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهي خود را نپردازد طلبکار مي‌تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم‌کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اجرائيه نسبت به پرداخت بدهي خود اقدام ننمايد بنا به تقاضاي بستانکار، اداره ثبت پس از ارزيابي تمامي مورد معامله و قطعيت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاريخ قطعيت ارزيابي، با برگزاري مزايده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به ميزان طلب قانوني وي اقدام و مازاد را به راهن مسترد مي‌نمايد.
تبصره 1 ـ در مواردي هم که مال يا ملکي، وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتي قرار داده مي‌شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.
تبصره 2 ـ نحوه ابلاغ اجرائيه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگي ختم عمليات اجرايي و برگزاري مزايده و اعراض از رهن و ساير موارد به موجب آيين‌نامه‌اي است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهيه و به تصويب رئيس قوه‌قضائيه خواهد رسيد.
تبصره 3 ـ اين قانون نسبت به اسناد تنظيمي و اجرائيه‌هاي صادره که قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده نيز جاري است.”
همانطور که از صراحت ماده واحدة 34 ق.ث. استنباط مي گردد وثيقه گيرنده حق دارد در معاملات رهني، شرطي و همچنين معاملات با حق استرداد درخواست صدور اجرائيه را در صورت تخلف وثيقه گذار از اداء دين از دفترخانه تنظيم کننده سند نموده و از طريق مقدمات عمليات مزايده را جهت وصول طلب خود فراهم آورد.

بند چهارم : تقاضاي خسارت تأخير تأديه توسط وثيقه گيرنده
هرگاه موضوع طلبي که به اجراء گذاشته شده است وجه نقد باشد مطابق مواد 36 و37 آ.ا.م.ا.ر. به تقاضاي بستانکار، علاوه بر اصل طلب خسارت تأخير تأديه از متعهد دريافت و به متعهدٌ له پرداخت مي گردد.
خسارت تأخير تأديه خسارتي است که سبب آن عدم ايفاي تعهد مديون در خصوص پرداخت وجه نقد به داين مي باشد. مطالبة اين خسارت صرفاً در مواردي نمود پيدا مي کند که قانون آن را پيش بيني و تجويز نموده باشد و از اين روي قانونگذار مادة 515 ق.آ.د.م. مفاد را به بيان مقررات مربوط به خسارت تأخير تأديه اختصاص داده است. اما آنچه که در اين گفتار مي بايست مورد تحليل قرار گيرد حقي است به نام مطالبة خسارت تأخير تأديه که وثيقه گيرنده در قبال عدم پرداخت دين از سوي وثيقه گذار خواهد داشت. همانطور که بيان شد يکي از ارکان اساسي عقد رهن وجود دين مي باشد که عين مرهونه وثيقة طلب مرتهن آن دين واقع مي شود از طرفي گفتيم مرتهن حق عيني تبعي بر عين مرهونه دارد حال شرايطي را فرض کنيد که دين مستقر در عقد رهن يا معاملات با حق استرداد پرداخت نشده است. مضافاً اينکه از زمان سررسيد پرداخت نيز مدتي گذشته است و همچنان احقاق حق مرتهن ميسر نگرديده است. آنچه مطابق اصول کلي حقوقي و تجويز قانون گذار به نظر مي رسد آن است که در چنين شرايطي داين که همان گيرندة وثيقه است مي تواند مطالبة اصل طلب خود را به همراه خسارت وارده از عدم تأديه دين در سر رسيد از وثيقه گذار مديون بخواهد. اما مسئلة اصلي اين است که مبدأ وصول طلب چه از چه زماني بايد احتساب گردد؟
در اين خصوص اختلاف نظرات گوناگوني بين حقوقدانان و فقهاي شوراي نگهبان هم در صحت ماهيت اخذ چنين خسارتي و نيز در خصوص مبدأ احتساب آن وجود دارد لذا از تصويب ماده 719 قانون قديم آ.د.م. تا ماده 515 ق.آ.د.م جديد بحث و جدل هاي در اين خصوص بوده و هنوز هم در روية عملي دادگاه ها به چشم مي خورد. اما دو نظريه کلي در اين خصوص بيان شده است.

الف) نظريه سررسيد
مطابق اين نظر، زمان محاسبه ي خسارت تأخير تأديه سررسيد دين يا طلب مي باشد بنابراين چنانچه در مطالبات مستند به سند اعم از عادي و رسمي تاريخ سررسيد دين مشخص شده باشد علي رغم رسيدن اجل، مديون از پرداخت دين خود استنکاف ورزد در صورت درخواست خواهان، محکمه علاوه بر پرداخت اصل دين، مديون را به پرداخت خسارت تأخير تأديه از زمان سررسيد تا روز پرداخت نيز محکوم خواهد نمود. بنابراين در تعهدات پولي چنانچه مدتي از ثبوت دين بگذرد مديون بايد در هنگام تأديه بدهي، خسارت تأخير تأديه را نيز از هنگام مديونيت خود تا روز پرداخت به خواهان بپردازد. به عنوان مثال يکي از مصاديق احتساب مبدأ سررسيد تبصره ماده 2 ق.ص.چ. مي باشد که مقرر داشته است : “دارنده ميتواند محکوميت صادرکننده را نسبت به پرداخت کليه خسارات و هزينه هاي وارد شده که مستقيماً و بطور متعارف در جهت وصول طلب خود از ناحيه وي متحمل شده است اعم از آنکه قبل از صدور حکم يا پس از آن باشد، از دادگاه تقاضا نمايد…” در خصوص خسارات و هزينه هاي مقرر در تبصره ياد شده و مبناي محاسبه ي اين خسارات در سال 77 استسفاري از مجمع تشخيص مصلحت نظام صورت پذيرفته و مجمع در پاسخ به اين استسفاريه چنين استدلال شده است : “منظور از عبارت “کليه خسارات و هزينه هاي وارد شده…” مذکور در تبصره الحاقي به ماده 2 ق.ص.چ. خسارت تأخير تأديه بر مبناي شاخص تورم از تاريخ چک تا زمان وصول آن که توسط بانک مرکزي جمهوري اسلامي ايران اعلام شده و هزينه دادرسي و حق الوکاله بر اساس تعرفه هاي قانوني است…” همين امر موجب شد که در حال حاضر رويه عملي محاکم در خصوص مبداء محاسبه خسارت تأخير تأديه اسناد تجاري پيروي از ماده واحده ي مذکور باشد.

ب) نظريه مطالبه
مطابق اين نظر، مبداء

پایان نامه
Previous Entries منابع و ماخذ مقاله وثيقه، عيني، گيرنده Next Entries منابع و ماخذ مقاله حقوق ثبت، اسناد و املاک، ثبت اسناد