منابع و ماخذ مقاله اسناد و املاک، بازداشت موقت، استان تهران

دانلود پایان نامه ارشد

است که : “هرگاه مالي وثيقه براي دين يا ضمانت قرار داده شود و عنوان رهن و معاملات با حق استرداد را نداشته باشد نيز كليه مقررات اجرائي اسناد رهني و معاملات با حق استرداد درباره آن مجري خواهد بود.” اين بدان معناست که تمايل قانونگذار بر اين است که رابطه بين وثيقه گذار و وثيقه گيرنده در هر حال از قواعدي يکسان متابعت نمايد. در ماده 104 آ.ا.م.ا.ر. مقرر شده است : “هرگاه مورد وثيقه مال منقول باشد بستانكار مي تواند بلافاصله بعد از ابلاغ اجرائيه درخواست بازداشت آن را بكند.” در اين صورت متعهدٌله درخواست بازداشت مال را نيز به سادگي مي تواند در دستور کار خود قرار دهد و روشن است که قدم اول وثيقه گيرنده براي احقاق حق خود در جهت بازداشت مال مورد وثيقه منقول تقاضاي صدور اجرائيه از مراجع ثبتي است چراکه مقررات ماده 41 آئين نامه مذکور بيان داشته : “بازداشت اموال متعهد به تقاضاي متعهدٌله صورت مي گيرد و مأمور اجرا با حضور نماينده دادستان و در صورت لزوم با حضور مأمور نيروي انتظامي و با معرفي متعهدٌله اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد مي نمايد و حاضر نبودن متعهد يا بستگان و خادمينش و نيز بسته بودن محلي كه مال در آن است مانع بازداشت مال نيست.” لذا با ارائه سند وثيقهاي به ضميمه درخواست جريان عمليات اجرائي با ارسال ابلاغ به متعهد آغاز مي گردد.
در شرايطي که مستند اجرائيه سند وثيقه اي است واضح است که مشخصات مال مورد وثيقه به صورت دقيق در سند ذکر ميگردد در اين صورت عوامل اجراء نياز به ارزيابي مال و شخص وثيقه گيرنده ضرورتي در معرفي مال ندارد و صرفاً کافي است که محلي که مال در زمان اجراء در آنجا قرار دارد مشخص گردد.
در مورد بازداشت اموال منقول بحث حافظ و حفاظت از مال مطرح است در همين خصوص ماده 43 آ.ا.م.ا.ر بيان مي دارد: “اموالي كه بايد بازداشت شود درهمان جايي كه هست بازداشت مي شود در صـورت لـزوم به جاي محـفوظي نقل مي گـردد. در هر حال بايد مال بازداشت شـده به حافظ سپرده شود، در صورت عدم توافق متعهدله در انتخاب حافظ انتخاب او با مأمور اجراء است.”
اشخاصي که به عنوان حافظ انتخاب مي شوند اصولاً اشخاصي هستند که توانايي و قدرت مالي مطلوبي دارند و يد ايشان در خصوص حفاظ از مال بازداشت شده يد اماني است لذا پس از قبول مسئوليت ديگر حق اعتراض به اينکه مي خواهد از او سلب مسئوليت شود را ندارد. اين اشخاص به تناسب ارزش مال اجرت يا حق الحفاظه دريافت مينمايند. اصولاً هر شخص معتمدي مي تواند به عنوان حافظ انتخاب شود اما به موجب قانون برخي از اشخاص را نمي توان به عنوان حافظ تعيين نمود مگر با تراضي کتبي طرفين موضوع متنازع فيه. ماده 46 آئين نامه به ذکر اين اشخاص اختصاص داده شده است :
الف) اقوام و اقرباي خود تا درجه سوم از طبقه دوّم.
ب) متعهدٌله و متعهد و همسر آنان و به اشخاصي كه با متعهد و يا متعهدٌله قرابت نسبي يا سببي تا درجه سوم از طبقه دوّم دارند و به مخدوم يا خدمه آنان مگر اينكه شخص ديگري براي حفظ اموال بازداشت شده پيدا نشود.

ب) بازداشت وثيقه غيرمنقول
با در نظر داشتن فرضي که در توضيحات بالا ارائه شد، اکنون بررسي مي کنيم که اگر مال مورد وثيقه غير منقول باشد نحوه بازداشت مال به چه صورت امکان پذير است.
قانونگذار در بازداشت اموال غير منقول از مقررات ماده 41 در امر تقديم تقاضانامه مجدداً ياد مي کند اما قطعاً حسب نوع مال، مندرجات تقاضانامه اموال غير منقول با اموال منقول تفاوت دارد. چراکه در ماده 85 آ.ا.م.ا.ر. صحبت از ذکر مواردي همچون موارد ذيل الزامي است :
1- محل وقوع ملك درشهرستان و بلوك و بخش و كوي و كوچه و شمارة ملك، اگر داشته باشد.
2- حدود چهارگانه ملك وتوصيف اجمالي آن.
3- مساحت تخميني ملك.
4- مشخصات ديگر از قبيل اين كه مشتمل بر چند قسمت است در صورتي كه خانه مسكوني باشد و يا مشتمل بر چند ابنيه و متعلقات است. در صورتي كه ملك مزروعي باشد علاوه بر مراتب فوق بايد متعلقات آن از قبيل گاو و ماشين آلات و توضيحات ديگري كه در تسهيل فروش ملك مؤثر باشد در صورت مزبور قيد شود. مال غير منقول پس از بازداشت موقتاً در تصرف مالک باقي مي ماند و متعهد مکلف است مال غيرمنقول را موافق صورت تحويل گرفته و مطابق آن تحويل دهد.
هرگاه بحث بر سر اموال غيرمنقول و بازداشت آن مد نظر باشد، مسأله ثبت اين نوع از اموال خود مطلبي حائز اهميت است؛ چراکه در امر اجراء ثبت اموال غيرمنقول شرايط خاص خود را دارد و عدم ثبت مال نيز جريان متفاوتي را در امر اجراء حادث مي سازد. پيش از بازداشت اموال غير منقول و پس از ابلاغ مفاد اجرائيه براي متعهد سند وثيقه اي، واحد اجراء مکلف است موضوع بازداشت را به ثبت محل اطلاع دهد و وضعيت ثبتي ملک را استعلام نمايد. در اين صورت چنانچه ملک ثبت شده باشد، نوبت به بررسي سابقة توقيف يا عدم توقيف ملک مي رسد اين امر در دفتر بازداشتي املاک توقيف شده ذکر ميگردد. گاهي ممکن است ملکي که تقاضاي توقيف آن شده است جزء مايملک وثيقه گذار نبوده بلکه محرز شود که مستحقٌ للغيراست و انتقال آن به وثيقه گذار بعيد به نظر رسد. لذا ثبت محل فوراً مراتب را به اجراء اطلاع مي دهد تا از ملک رفع بازداشت شود.
ماده 88 آئين نامه در خصوص بازداشت املاک ثبت نشده چنين مقرر مي دارد : “هرگاه ملك مورد بازداشت ثبت نشده باشد مطابق شقوق ذيل رفتار خواهد شد :
1- هرگاه ملك مزبور از طرف متعهد تقاضاي ثبت شده و طبق سند رسمي به غير منتقل نشده باشد و يا اينكه مجهول المالك باشد، بازداشت در دفتر بازداشتي قيد و در پرونده ثبتي يادداشت مي شود.
هرگاه نسبت به ملك از طرف كسي ديگر تقاضاي ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد يا اينكه اساساً مورد بازداشت جزو نقاطي كه به ثبت عمومي گذارده شده نباشد، مراتب به اجراء اطلاع داده مي شود.”
دستورالعمل اداره کل ثبت اسناد و املاک استان تهران در خصوص املاک ثبت نشده و رويه عملي آن با رعايت مراحل به ترتيب ذيل است :
1- وصول دستور بازداشت از مراجع صلاحيتدار به ثبت محل وقوع ملک.
2- دستور ثبت نامه در دفتر انديکاتور و ارجاع به دفتر املاک بازداشتي بوسيلة مسئول اداره ثبت.
3- ارسال به بايگاني جهت ضميمه نمودن پرونده و تحويل به دفتر املاک بازداشتي.
4- بررسي و تهيه نامه بازداشت ملک بوسيله متصدي دفتر بازداشتي پس از احراز مالکيت املاک جاري.
5- امضاء نامه بازداشتي ملک توسط مسئول اداره.
6- صدور نامه بازداشت ملک از دفتر انديکاتور.
7- ارسال نامه به مرجع مربوطه صادر کننده بازداشت ملک.
8- برگشت پرونده و ضبط آن در رديف مربوطه بايگاني.163
ملاک در بازداشت اموال غيرمنقول مالکيت ملک مي باشد، در نتيجه صرفاً در شرايطي بازداشت مال غيرمنقولي که سابقه ثبتي ندارد جايز است که محکومٌ عليه در ملک تصرفات مالکانه داشته باشد و يا اينکه به واسطة احکام صادره از دادگاه مالک شناخته شود. منظور از حکم صادره از دادگاه حکم نهايي164 است چرا که اگر حکمي صادر گردد و بتوان پس از آن جريان دادرسي را ادامه داد در اين حالت توقيف مال مزبور در ازاي بدهي محکومٌ عليه جايز است اما ادامه عمليات اجرايي موکول به صدور حکم نهايي است.

ج) بازداشت مالي غير از مورد وثيقه از اموال وثيقه گذار
مرتهن (وثيقه گيرنده) مي تواند در صورت اعراض165 از مورد رهن از ديگر اموال راهن براي وصول طلب خود اقدام نمايد. پيش تر نيز گفتيم که در صورت اعراض وثيقه گيرنده از مورد وثيقه سند وثيقه اي به سند ذمه اي تبديل شده و در اين صورت متعهدٌله مي تواند با رعايت مستثنيات دين از ديگر اموال متعهد وصول طلب نمايد. اعراض از مورد وثيقه مي تواند در هر مرحله از اجراء حتي پس از آن صورت پذيرد. اين موارد موضوع مادتين 112 و 113 آ.ا.م.ا.ر. بوده فلذا در ماده 112 مقرر شده است : “مرتهن مي تواند مادام كه دين بر ذمه راهن باقي است از رهينه اعراض كند هرگاه اعراض قبل از صدور اجرائيه باشد بايد مرتهن در دفتر اسناد رسمي مربوطه حاضر شود و با ذكر توضيح در ملاحظات ثبت سند مراتب قيد و به امضاء او برسد، در اين صورت با توضيح موضوع اعراض اجرائيه صادر خواهد شد. اگر پس از صدور اجرائيه رهني اعراض به عمل آيد بايد مراتب كتباً به اجراء اعلام و رئيس اجراء پس از احراز صحت انتساب تقاضانامه مذكور موضوع را به متعهد ابلاغ كرده و برابر مقررات اسناد ذمه اي عمل بنمايد.
تبصره ـ با تنظيم صورتمجلس مزايده حق اعراض از رهن از مرتهن ساقط مي گردد.”
ماده 113 آئين نامه اعراض مرتهن را در حين عمليات اجرائي بيان داشته است بدين شرح که : “هرگاه اعراض از رهن در حين عمليات اجرائي باشد، اجراء مكلف است مراتب را به دفتر تنظيم كننده سند اعلام كند. در اين مورد و نيز در موردي كه اعراض در دفترخانه اسناد رسمي به عمل مي آيد دفتر اسناد رسمي اطلاعنامه فسخ مربوطه را به اداره ثبت ارسال خواهد داشت، اگر موعد سند منقضي نشده باشد به مجرد اعراض مورد رهن آزاد و حق عيني بستانكار به حق ذمي تبديل مي گردد و مطالبه وجه و صدور اجرائيه براي وصول آن موكول به انقضاء مدت مذكور در سند معامله خواهد بود …”
اعراض از مورد وثيقه تبعات گوناگوني به همراه دارد چرا که با حصول اعراض عين از قيد حق عيني تبعي مرتهن بر مورد وثيقه آزاد شده و کاملاً در اختيار راهن ( وثيقه گذار) قرار مي گيرد. اما ممکن است عين واحد باشد و مرتهن متعدد بايد ديد نظر قانونگذار در بروز چنين حالتي چيست؟
لذا در اين خصوص ماده 113 آئين نامه مذکور تکليف را روشن نموده است و صور مختلف اعراض را بدين شرح بيان داشته است : ” … وقتي كه راهن متعدد بوده و فك رهن و فسخ موكول به اداء تمام دين شده باشد اعراض از رهن بايد نسبت به تمام مرهونه باشد و اعراض از رهن نسبت به سهم يك يا چند نفر از بدهكاران وقتي پذيرفته مي شود كه حق مطالبة دين بدهكاراني كه از رهينه آنها اعراض گرديده از ساير بدهكاران اسقاط شده باشد و هرگاه مازاد مرهونه به نفع غير بازداشت شده باشد در صورت اعراض از رهن بازداشت مازاد به بازداشت اصل تبديل ميگردد.”
بستانکار با حق وثيقه داراي امتيازاتي است که يکي از اين امتيازات حمايت قانون و حق تقديمي است که براي اين دسته از بستانکاران به موجب قانون لحاظ گرديده اما ممکن است مرتهن با اعراض از عين مرهونه و در حقيقت با صرف نظر نمودن از حقي که مال مورد وثيقه براي وي جاري مي نمود در طريق احقاق حقوق خود به منظور بازداشت ديگر اموال متعهد با مشکلي همچون وجود طلبکاران ديگر مواجه شود که حتي در صورت صدور اجرائيه ديگر طلبکاران نيز براي توقيف آن مال اقدام نموده باشند. بايد ديد حق تقدم با کدام بستانکار است و اجرائيه صادره از دادگاه مقدم است و يا اجرائيات صادره از سازمان ثبت و ارگانهاي زير مجموعه اين سازمان؟
پاسخ به اين ابهامات را مي توان در موضوع مواد 56 و 58 آ.ا.م.ا.ر. جستجو نمود چراکه در ماده 56 صراحتاً اشاره شده است و حتي قرارداد خصوصي برخلاف اين مقررات نسبت به ثالث از درجه اعتبار ساقط است. فلذا مقرر شده است : “هرگاه چند بستانكار عليه يك نفر اجرائيه صادر كند آنكه به نفع او بازداشت در تاريخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.
تبصره ـ اگر اجرائيه هاي متعدد عليه متعهد صادر شده باشد و بستانكاران در يك روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنمايند، پس از بازداشت مال مورد بازداشت بين بستانكاران به نسبت طلب آنان قسمت ميشود.” اما اينکه آيا اجرائيه صادره از مراجع به لحاظ حق تقدم ارجحيتي نسبت به يکديگر دارند يا خير؟ بايد گفت مطابق ماده 58 آئين نامه مذکور تفاوتي نمي كند كه اجرائيه هاي متعدد از ثبت صادر شده باشد يا اجراء دادگاه و ثبت و يا از ساير مراجع قانوني كه حق توقيف مال مديون را دارند.
مسئله مهمي که بايد در بازداشت اموال بدان توجه نمود بحث مستثنيات دين است. مي دانيم که هرگاه محكومٌ عليه در موعدي كه براي اجراي حكم مقرر است از پرداخت محكومُ به خودداري كند و يا شخص مديون از ايفاء ديون خود امتناع

پایان نامه
Previous Entries منابع و ماخذ مقاله وزارت امور خارجه Next Entries منابع و ماخذ مقاله انصاف و عدالت