منابع و ماخذ مقاله اسناد و املاک، اوراق قرضه، اجاره نامه

دانلود پایان نامه ارشد

برقرار شده باشد مانند دفاتر اسناد رسمي، زيرا سردفتر كارمند دولت نيست، گرچه سردفتري شغلي غيردولتي محسوب مي شود ولي از آنجايي كه سردفتر از سوي دولت مأمور به تنظيم معاملات است، سردفتر مأمور رسمي به حساب مي آيد. اما مقصود از صلاحيت آن است كه مأمور هم ذاتاً و هم محلاً داراي قابليت قانوني براي تنظيم سند باشد. براي مثال سردفتر اسناد رسمي ذاتاً صلاحيت تنظيم معاملات را دارد، ليكن ذاتاً صلاحيت تنظيم و صدور گواهي فوت را ندارد، همان طور كه كارمند اداره ثبت احوال ذاتاً صلاحيت صدور گواهي طلاق و يا ازدواج را ندارد. اسناد عادي در صورتي که امضاء يا مهر داشته باشند عادي محسوب مي گردند به بيان ديگر نوشته هايي كه افراد با يكديگر براي تنظيم امور جاري شان تنظيم مي كنند و نيز نوشته هايي كه فاقد هر يك از شرايط سه گانه مذكور در بالا باشد، سند عادي به شمار مي آيند. بر اين اساس چك و سفته از جمله اسناد عادي اند؛ زيرا تنظيم آنها توسط اشخاصي صورت مي گيرد كه مأمور رسمي نيستند و صرف چاپي بودن يك نوشته يا تايپ آن در سربرگ هاي آرمدار مانند آنچه كه توسط بنگاه ها، آژانس هاي املاك يا فروش اتومبيل صورت مي گيرد موجب رسمي شدن يك سند نمي شود. البته بايد توجه داشت كه چك و سفته چنانچه با رعايت مقررات قانون تنظيم شوند داراي مزايايي هستند كه ساير اسناد عادي از آن برخوردار نيستند مثلاً دارنده چك مي تواند براي مطالبه وجه چك به جاي آن كه به دادگاه مراجعه كند با رجوع به اداره ثبت همانند اسناد رسمي از مزاياي آن بهره مند شود و بدون حكم دادگاه آن را به اجراء بگذارد ولي با اين همه ماهيت چك تغيير نمي كند و يك سند عادي به شمار مي آيد.
اگر بخواهيم مزايا و حدود اعتبار اسناد رسمي را احصاء كنيم عبارتند از :
1- اسناد رسمي درباره طرفين تنظيم كننده و جانشين قانوني شان مانند ورثه آنان معتبر است.
2- تاريخ تنظيم سند رسمي نه تنها نسبت به طرفين معامله بلكه نسبت به ساير اشخاص نيز اعتبار دارد پس اگر آقايان “الف” و “ب” با سند رسمي، اتومبيلي را معامله كنند و سپس “الف” با سند عادي به تاريخ قبل يا بعد از آن با ديگري همان اتومبيل را معامله كند تاريخ سند رسمي نسبت به اين شخص ثالث نيز معتبر است و نمي تواند صرفاً به استناد سند عادي اتومبيل را از مالكيت آقاي “ب” خارج كند.
3- در مقابل سند رسمي انكار و ترديد قابل پذيرش نيست و صرفاً مي توان نسبت به آن ادعاي جعل كرد، زيرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمي است، براي مثال اگر “الف” به استناد سند رسمي از آقاي “ب” مطالبه وجه كند آقاي “ب” نمي تواند بگويد كه من چنين سندي را امضاء نكردم و منتسب به من نيست و “الف” باز ثابت كند كه سند را من امضاء زدم بلكه فقط مي تواند ادعاي جعل كند كه در اين حالت مسلماً بار اثبات اين ادعا نيز با اوست و اگر نتواند جعليت سند رسمي را به اثبات برساند اصل بر اصالت سند رسمي است و به پرداخت وجه مندرج در سند محكوم خواهد شد مگر اينكه ثابت كند كه سند به جهتي از جهات قانوني از اعتبار افتاده است براي مثال وجه آن را پرداخته است.
در دو حال اسناد عادي اعتبار اسناد رسمي را پيدا مي كنند :
الف) شخصي كه سند عادي عليه او اقامه شده صدور آن را از جانب خود تأييد كند.
ب) در دادگاه ثابت شود كه سند عادي كه مورد انكار قرار گرفته از سوي شخص منكر قبلاً به امضاء و مهر رسيده است.
اگر مستند ادعاي خواهان سند عادي باشد طرف مقابل مي تواند منكر آن شود. اصولاً اثبات اصالت سند عادي با كسي است كه به آن استناد مي كند و طرف مقابل به صرف اظهار انكار مسئوليتي بابت اثبات اصالت سند عادي ندارد. فرض كنيم “الف” به موجب يك سند عادي از آقاي “ب” مطالبه مبلغي ميكند “ب” ميتواند با اظهار اين مطلب كه چنين سندي را امضاء نكرده از خود سلب مسئوليت كند و در اين حالت آقاي “الف” است كه بايد صحت و اصالت سند عادي را به اثبات برساند.
اسناد رسمي و عادي به انواع مختلفي تقسيم مي شوند.
انواع اسناد رسمي :
1- سند رسمي مدني : مانند تعهدات، عقود و تصرفات قانوني.
2- سند رسمي عمومي : مانند دستورات و تصميمات اداري و معاهدات.
3- سند رسمي ثبتي : مانند سند مالکيت که طي تشريفاتي در اداره ثبت اسناد و املاک تنظيم مي شود.
4- سند رسمي قضايي : مانند تصميمات قضائي، دادنامه، قرارها، احکام.
5- سند رسمي محضري : مانند اسنادي که در دفاتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق تنظيم مي شود.
انواع اسناد عادي عبارتند از :
1- اسناد عادي تجاري : اين اسناد خود به دو نوع تقسيم مي شوند تجاري به معناي عام و تجاري به معناي خاص.
اسناد تجاري عام اسنادي هستند که در روابط تجاري بين تجّار رد و بدل و مورد استفاده واقع مي شوند مانند: بارنامه ، قبض انبار، اوراق بورس، اوراق مشارکت، اوراق قرضه و سهام.
اسناد تجاري خاص مانند: برات، سفته و چک .
2- اسناد عادي غير تجاري : اين نوع از اسناد عبارتند از اجاره نامه هاي عادي ، بيع نامه عادي، اسناد تنظيمي در کشورهاي ديگر تحت شرايط خاص.133
همانطور که اشاره شد در ميان اسناد رسمي، سند ثبتي نيز به چشم مي خورد حال با توجه به تناسبي که اين نوع از سند با موضوع پايان نامه دارد لازم است توضيحي راجع به ماهيت و انواع آن ارائه گردد.
گفته شد که سند ثبتي يک اصطلاح است و به لحاظ ماهيتي و در تعريف اوصاف اسناد رسمي را دارد؛ لذا در حقوق ثبت سند را بايد دليل ثبوت و اثبات حقي دانست که بر يک يا چند صفحة کاغذ رسمي که از طرف دولت با شکل خاصي چاپ شده است، طبق مقررات قانوني نوشته مي شود و امضاء مي گردد و بر آن مهر مخصوصي نقش مي بندد. از آنجا که مقررات ثبتي آمره است اين وصف بر شرايط همچون تنظيم و ثبت آن حاکم است و عدول از آنها جايز نيست.
شرايط اسناد ثبتي را مي توان از دو جنبة شکلي و ماهوي بررسي نمود.
شرايط شکلي اعم از : 1- تنظيم سند بر روي اوراق رسمي دولتي؛ 2- داشتن تمبر؛ 3- شکل مخصوصي که مفاد آن سند بر روي آن کاغذ رسمي دولتي نوشته مي شود؛ 4- پرداخت حق الثبت و حق التحرير؛ 5- پرداخت ماليات و عوارض قانوني؛ 6 – داشتن شمارة اوراق سند؛ 7- داشتن شمارة سند و تاريخ سند؛ 8- تصريح به نوع سند.
شرايط ماهوي عبارتند از : 1- اهليت متعاملين؛ 2- قصد و رضا؛ 3- موضوع معين که مورد معامله باشد؛ 4- مشروع بودن جهت معامله؛ 5- اهليت و صلاحيت سردفتر.

بند دوم : انواع سند ثبتي
الف) سند وثيقه
روشن ترين تعريف را در خصوص سند وثيقه بند ج ماده 1 آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء مصوب 11/6/1387 بيان داشته است : لذا مقرر شده است : سندي است كه دلالت بر عقد رهن يا معامله با حق استرداد يا بيع شرط كند كه به موجب آن شخصي (اعم از اينكه مديون باشد يا نه) عين مال منقول يا غيرمنقول خود را وثيقه انجام عملي قراردهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد يا عمل ديگر.
پيش از اين در مباحثي که گذشت، هر يک از موارد مصرح در اين ماده را چون عقد رهن يا معاملات با حق استرداد و يا بيع شرط بررسي نموده ايم و از اين حيث در تعريف فوق از سند وثيقه ابهامي باقي نمي ماند. اما با نگاهي دوباره و اجمالي مي توان گفت حق استرداد، حقي است که به موجب آن، مديون در معاملات با حق استرداد مي تواند با رد طلب بستانکار، خود مال مورد وثيقه را تحت تصرف کامل خود درآورد. اين اعمال در معاملاتي به نام معاملات با حق استرداد مبناي عمل واقع ميگردد. همچنين بيان شد اصطلاح معاملات با حق استرداد واژگاني جديدالتأسيس هستند که سرآغاز قانوني آنها به کارگيري قانونگذار در مواد 33 و 34 ق.ث. از اين عنوان بوده است و فلسفه وجودي آنها به دليل سلب اثر تمليکي از بيع شرط براي جلوگيري از تقلب نسبت به قانون صورت گرفت. اين نوع از معاملات عنوان کلي ديگري نيز دارند با نام معاملات وثيقه اي، که در تعريف آمده است : “هر معامله اي که به موجب آن شخصي (اعم از اينکه مديون باشد يا نه) عين مال منقول يا غيرمنقول خود را وثيقة انجام عملي قرار دهد، خواه آن عمل رد طلب باشد يا عمل ديگر و خواه آن طلب ناشي از قرارداد باشد خواه نه.”134 آنچه مسلم است اينکه هرگاه تعهدات در معاملات وثيقه اي و يا با حق استرداد به شکل مکتوب درآيد زمينه بروز و صدور اسناد وثيقه اي را فراهم مي آورند.

ب) سند ذمه اي
در لغت فارسي ذمه به معناي تعهد و عهده است. اين تعهد مي توان مبني بر پرداخت پول يا انجام کاري باشد. چنانچه تعهدي به سند سرايت کند و مفاد سندي حکايت از اشتغال ذمة متعهد عليه، لَهِ متعهدٌله را داشته باشد، آن سند ذمه اي ناميده مي شود. در بند “ب” ماده 1 آ.ا.م.ا.ر. سند ذمه اي اينگونه تعريف شده است : سند حاكي از تعهد مديون به پرداخت وجه نقد يا پرداخت جنس يا تعهد به فعل معين كه در اصطلاحات ثبتي در معني مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد به كار مي رود. اين نوع از سند از حيث ماهيت در مقابل سند وثيقه قرار مي گيرد چرا که در تبصره 6 ماده 34 ق.ث. ( قبل از اصلاح ) مقرر شده بود : “در مورد معاملات رهني، بستانکار مي تواند از رهن اعراض نمايد. در صورت اعراض، مورد رهن آزاد و عمليات اجرايي بر اساس اسناد ذمه خواهد بود.” اين ماده نشان مي دهد در سند ذمه اي مديون (متعهد) وثيقه اي به بستانکار (متعهدٌ له) نسپرده است. بنابراين، سند ذمه اي در برابر همة انواع معاملات با حق استرداد و اسناد وثيقه اي قرار مي گيرد. نکته ديگر اينکه در اسناد وثيقه اي مال مورد وثيقه حتي اگر جزء مستثنيات دين باشد، عنوان مستثنيات دين از آنها به برداشته مي شود و مبناي اين عدول از مقررات، قاعده اقدام است چرا که شخص بدهکار به اختيار خود مال خود را به صورت معين به رهن سپرده است. در نتيجه بين اين دو سند تفاوت اصلي در وصول طلب است چراکه اگر متعهد به تعهد خود عمل ننمود صاحب سند ذمه اي مي تواند با رعايت مستثنيات دين به تمام اموال متعهد خود رجوع نمايد. اين در حالي است که در اسناد وثيقه اي بستانکار صرفاً از مالي که وثيقة طلب او بوده است وصول طلب مي نمايد.

ج) سند انتقال اجرايي
سند انتقال اجرايي سندي است که متعاقب صدور اجرائيه از مراجع ثبتي و يا دادگاهها صادر ميگردد. با صدور اين سند طلبکار (درخواست کننده) به موجب قانون بر مال بدهکار حق مالکيت مي يابد حتي اگر به عنوان مثال ملک به مزايده گذاشته شود اما خريدار نداشته باشد.
در خصوص اين سند بند “ح” ماده 1 آ.ا.م.ا.ر. سند انتقال اجرايي بدين سان تعريف شده است : “بعد از مزايده، مال مورد مزايده به موجب سند رسمي به برنده مزايده يا بستانكار منتقل مي شود، آن سند را سند انتقال اجرائي مي نامند.” تعريف مذکور عيناً برگرفته از تعريفي است که در کتاب ترمينولوژي حقوق دکتر لنگرودي آمده است و برخي از حقوقدانان بدين تعريف ايراد وارد مي نمايند. استدلال آنها بر اين اساس است که در تصويب اين آئين نامه به مقررات مادة 34 ق.ث. توجه نشده است و اذعان ميدارند در شرايطي که ملکي به موجب سند رسمي وثيقة طلب بستانکار باشد، بعد از تقاضاي صدور اجرائيه و ابلاغ آن به بدهکار، او تقاضايي براي فروش از طريق حراج نداشته باشد، پس از انقضاي مواعد مندرج در ماده مذکور پيش نويس سند انتقال اجرايي از سوي اجراي ثبت تهيه و به دفترخانه اسناد رسمي ارسال شود و سپس اين سند تنظيم و به ثبت مي رسد. در اين صورت بستانکار بابت طلب و خسارات خود، به حق خويش رسيده است و افزون بر آن، ملکي را که استحقاق آن را نداشته است (مازاد طلب و خسارات) تملک کرده است و اين شکل مصداق بارز دارا شدن غيرعادلانه است و بستانکار بايد مازاد را به بدهکار (راهن) مسترد نمايد.135 اين ايراد تا زمان اصلاح ماده 34 اصلاحي 29/11/1386 ادامه داشت تا اينکه با اصلاح اين ماده برابر آنچه در ذيل ماده آمده است مرتهن به موجب قانون پس از وصول طلب خود ملزم مي گردد مازاد را به راهن عودت دهد.

د) سند شرطي
هرگاه بيع شرط يا بيع با شرط وکالت و يا بيع با شرط نذر خارج، هنگام انعقاد در قالب مفاد يک سند منعقد گردد، اين سند را سند شرطي مي نامند. مثلاً

پایان نامه
Previous Entries منابع و ماخذ مقاله حقوق ثبت، اسناد و املاک، ثبت اسناد Next Entries منابع و ماخذ مقاله حقوق ثبت، جبران خسارت، حقوق اشخاص