منابع و ماخذ تحقیق منابع مالی، عمران شهری، مسکن اجتماعی

دانلود پایان نامه ارشد

موظف است با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت مسکن و شهرسازی از طرق زیر منابع مالی مورد نیاز برای تولید مسکن در کشور را تأمین نماید:
ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی
راه‌اندازی شرکتهای تأمین سرمایه در حوزه مسکن.
استفاده از شرکتهای واسپاری (لیزینگ) در تأمین منابع مالی تولید مسکن به صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک.
انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی اسلامی مانند صکوک و استصناع با سررسیدهای مختلف.
جذب مشارکت و سرمایة سرمایه‌گذاران خارجی در تولید انبوه مسکن
استفاده از صندوقهای سرمایه‌گذاری مشترک در داخل و خارج با هدف جذب منابع برای تولید انبوه مسکن.

ماده 16
کلیه طرحهای تولید مسکن ویژه گروههای کم‌درآمد و طرحهای تولید مسکن در بافتهای فرسوده شهرها مشمول تخفیف حداقل پنجاه درصد (50%) هزینه‌های عوارض ساخت و تراکم ساخت و تقسیط بدون کارمزد باقیمانده می‌باشد.دولت موظف است معادل صددرصد تخفیف اعمال شده از سوی شهرداریها ناشی از اجراء این قانون و سایر قوانین را در لوایح بودجه سنواتی منظور و پرداخت نماید.

ماده 19
دولت مکلف است نسبت به برنامه‌ریزی تولید و تأمین مصالح موردنیاز بخش مسکن اقدام و از تولید مصالح استاندارد با فناوریهای نوین حمایت و در صورت نیاز به واردات، مجوز ورود آنها را بدون تعرفه صادر کرده و از تولید و ورود مصالح غیر استاندارد تحت هر شرایطی جلوگیری نماید.
[ تنظیم توسط نگارنده]

2-3-3-2-2- قوانین مرتبط با نقش شهرداری ها در مدیریت مسکن
با بررسی قوانین موجود عمده نقش شهرداری ها در مدیریت مسکن شهری را می توان در 55 قانون شهرداری ها که به شرح وظایف شهرداری ها پرداخته است مشاهده نمود. دو قانون دیگری که می توان در آن به نقش شهرداری ها و شوراها در مدیریت مسکن اشاره کرد قانون شوراها و نوسازی و عمران شهری می باشد که در ادامه این قوانین در قالب جدول 2-4 ارائه شده است.
جدول2- 4: قوانین مرتبط با نقش شهرداری ها در مدیریت مسکن
عنوان قانون/ ماده
وظایف شهرداری ها در ایران
قانون شهرداری ها ماده 55 بند 21
احداث بناها و ساختمان هاي مورد نیاز محل از قبیل رختشوي خانه و مستراح و حمام عمومی و کشتارگاه و میدان ها و باغ کودکان و ورزشگاه مطابق اصول صحیح و فنی و اتخاذ تدابیر لازم براي ساخت خانه هاي ارزان قیمت براي اشخاص بی بضاعت ساکن شهر.
قانون شهرداری ها ماده 55 بند 24
صدور پروانه براي کلیه ساختمان هایی که در شهر ساخته می شود.
قانون نوسازی و عمران شهری ماده 16
شهرداریها مکلفند برای هر یک از طرحهای نوسازی و عمران و ایجاد تأسیسات شهری و توسعه و احداث و اصلاح معابر بدواً نقشه‌کاملی تهیه و سپس توسط هیاتهای ارزیابی فهرست جامعی حاوی مقدار مساحت و تعداد اشجار و میزان حق ریشه هر ملک که در معرض عملیات قرارمی‌گیرد و تصرف می‌شود با تعیین بهای هر یک از آنها بر اساس ماده ۱۸ این قانون و همچنین میزان مرغوبیتی که مالک مکلف به پرداخت آن می‌باشد ودر صورت امکان نام مالک و شماره پلاک ملک تنظیم نموده و ضمن تأمین اعتبار کافی برای تصویب انجمن شهر فرستاده و پس از تصویب انجمن برای‌تأیید به وزارت کشور ارسال دارند.
قانون نوسازی و عمران شهری ماده 23
شهرداریها دارای اختیار نظارت بر طرز استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر از جمله تعیین تعداد طبقات و ارتفاع و نماسازی وکیفیت ساختمانها بر اساس نقشه جامع شهر و منطقه‌بندی آن با رعایت ضوابط و معیارهایی که از طرف شورای عالی شهرسازی تعیین و وسیله وزارت‌کشور ابلاغ خواهد شد هستند و با استفاده از اختیارات فوق مکلف به مراقبت در رشد متناسب و موزون شهرها و تأمین تسهیلات لازم برای زندگی‌اجتماعی خواهند بود.
قانون شوراها
وظایف شوراهای اسلامی شهر ماده 11
همکاري با شهرداري جهت تصویب طرح حدود شهر با رعایت طرحهاي هادي و جامع شهرسازي پس از تهیه آن توسط شهرداري با تأیید وزارت کشور و وزارت مسکن و شهرسازي.
قانون شوراها
وظایف شوراهای اسلامی شهر ماده 34
بررسی و تأیید طرح هاي هادي و جامع شهرسازي تفصیلی و حریم و محدوده قانونی شهرها پس از ارائه آن توسط شهرداري و ارسال به مراجع ذیربط قانونی جهت تصویب نهایی .
[ تنظیم توسط نگارنده]
5-3-2-2- وضعیت مسکن شهری در ایران
در این بخش با بررسی آخرین گزارشات ارائه شده توسط دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از وضعیت مسکن کشور در دهه 1380 (سالهای 1380 تا 1390) جدولی از نقاط قوت، ضعف، فرصت ها و تهدید های مسکن کشور توسط نگارنده تهیه شده است. جدول 2-5 تحلیل محیطی وضعیت مسکن شهری در ایران را در دهه 1380 نشان می دهد.
جدول2- 5: تحلیل محیطی وضعیت مسکن شهری در ایران
نقاط قوت
نقاط ضعف
فرصت ها
تهدید ها
بهبود شاخص های کمی بخش مسکن
نوسانات شدید قیمت و سرمایه گذاری در مسکن
بازار مناسب نیروی کار
کاهش درآمد سرانه
افزایش دوام و ایمنی مسکن
فقدان انبوه سازی در مقیاس بزرگ و پایدار
امنیت نسبی سرمایه در بخش مسکن و وجود انگیزه های قوی برای پس انداز
پایین بودن سهم تسهیلات بانکی در قیمت تمام شده
استفاده بهینه از عوامل تولید از طریق کوچک سازی، انبوه سازی و استفاده از فناوری های جدید
عدم استفاده از فناوری های جدید در سطحی گسترده
تولید و تامین مواد و مصالح ساختمانی از منابع داخلی کشور
کاهش قدرت خرید خانوارها
توان قابل ملاحظه در ایجاد اشتغال مستقیم و غیر مستقیم
عدم استقبال و وجود انگیزه بخش خصوصی برای ساخت و عرضه واحد مسکونی اجاره ای
پتانسیل استفاده بکارگیری دانش فنی نوین در زمینه ساخت مسکن
عدم بهره گیری کامل از تولید صنعتی مسکن
بازگشت سریع سرمایه در بخش مسکن در مقایسه با سایر بخش های اقتصادی
عدم انطباق الگوی ساخت واحدهای مسکونی جدید با توان خرید متقاضیان مسکن به ویژه اقشار کم درآمد
امکان بهره گیری از مشارکت های مردکی و نهادهای خیریه جهت ساخت مسکن برای گروه های کم درآمد
نوسانات کوتاه مدت و شدید در بخش مسکن
گسترش نظام های ویژه مسکن کم درآمد ها
سهم اندک سیستم بانکی در تامین بهای واحدهای مسکونی
استفاده از ظرفیت موجود در بافت فرسوده
عدم تطابق الگوی ساخت و عرضه با الگوی تقاضا
گسترش و توسعه بازارهای مالی و استفاده از ابزارهای نوین تامین منابع مالی مورد نیاز
فقدان سیاست های کالی اعتباری کافی و مناسب جهت ارتقای توان مالی تامین مسکن مناسب اقشار کم درآمد شهری
تدوین قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

عدم همسویی برخی از قوانین و سیاست های جاری با سیاست تولید انبوه مسکن

[تنظیم توسط نگارنده]
3-2- سابقه تجربی و پژوهشی تحقیق
به منظور بررسی نقش شهرداری ها در مدیریت مسکن شهری و استخراج شاخص های آن نیاز به مطالعه مقالات و پژوهش های انجام شده مرتبط با موضوع و تجارب کشورهای موفقی که در آنها شهرداری ها نقش به سزایی در فرآیند مدیریت و تامین مسکن شهری دارند می باشد. بر این اساس در این بخش از پژوهش ابتدا به بررسی تجارب شهرداری های سایر کشورها در زمینه مسکن پرداخته خواهد شد و پس از آن تعدادی از پژوهش های مرتبط در ایران و جهان ارائه خواهد شد.
1-3-2- پیشینه تجربی تحقیق
بررسی تجارب بین المللی نشان می دهد که مقامات محلی علی الخصوص شهرداری ها از طیف گسترده ای از ابزار، مدل ها و مکانیزم ها به صورت ترکیبی برای پیشبرد و ارتقای مسکن ارزان قیمت استفاده می کنند.رویکردهای مورد استفاده شامل هر دو روش نظارتی و غیر نظارتی می باشند. فعالیت های اساسی به چهار خوشه تقسیم بندی می شوند:
تامین مستقیم مسکن
استفاده از دارایی (زمین ها و سایر امکانات) شوراها برای حمایت از مسکن ارزان قیمت
بودجه و تامین مالی مسکن
سیاست گذاری، برنامه ریزی و عملیات
شواهد بین المللی نشان می دهد که رهبری سیاسی محلی در مورد مسائل مسکن می توان موفقیت آمیز ترین نوع دخالت در امر مسکن باشد (اسمیت و همکاران، 2007).
در ادامه به بررسی وظایف شهرداری ها در امر مسکن در تعدادی از کشورها پرداخته خواهد شد.
آفریقای جنوبی
حق دسترسی به مسکن مناسب در ماده 26 قانون اساسی کشور آفریقای جنوبی لحاظ شده است. همراه با حکومت های ملی و ایالتی، حکومت های محلی نیز موظف به تضمین این حق برای شهروندان هستند. اگرچه حکومت های محلی در آفریقای جنوبی اختیار و تعهد مالی ندارند، اما در قبال تعداد زیادی از مسائل مرتبط با تامین مسکن مسئول هستند که از این جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد:
شناسایی و تخصیص زمین برای مسکن
تسهیل و همانگی توسعه مسکن در قلمرو قدرت خود
تنظیم استانداردهای سلامت و امنیت در توسعه مسکن
تعیین اهداف تامین مسکن
تامین زیرساخت های لازم برای مسکن
تشویق و تسهیل توسعه مسکن اجتماعی
شناسایی نوع تقاضای مسکن شهروندان
توسعه استراتژی های مسکن
برنامه ریزی توسعه فضایی و مشخص کردن نوع مسکن مناسب
شناسایی میزان بودجه مورد نیاز برای برنامه ریزی مسکن
نظارت و کنترل بر ساخت و ساز (مک کارتی، 2010)
سوئد
در سوئد شهرداری ها علاوه بر برنامه ریزی مسکن شهری، وظیفه دارند شرایط را برای همه افراد شهر مهیا ساخته تا بتوانند در مسکنی با کیفیت مناسب زندگی کنند. دولت مرکزی و محلی مسئول هموار سازی راه برای عملکرد مناسب بازار مسکن می باشند که در آن هرکسی بتواند مطابق با خواسته ها و نیازهایش به جستجوی مسکنی با کیفیت خوب باشد. در این کشور مسئولیت های شهرداری ها در بخش مسکن بر اساس قانون وظایف شهرداری ها در زمینه تامین مسکن و همچنین احکام پشتیبان دولتی مشخص شده است. به منظور گسترش بازار مسکن کارآمد و حفظ حق مسکن افراد، دولت و پارلمان مسئول هستند تا از وجود بودجه کافی برای مسکن و قوانین مناسب در جای مورد نیاز اطمینان حاصل نمایند (www.government.se).
در این کشور، دولت سرمایه و زمین را به صورت وام با اقساط بلند مدت در اختیار دولت هاي محلی و مدیریت محلی این سرمایه را در دسترس بخش خصوصی قرار می دهد و از سوي دیگرمدیریت محلی به گروههاي کم درآمد شهري نیز وام بلند مدت با یارانه مسکن می دهد. علی رغم آن که دولت بیشترین سرمایه گذاري را دارد؛ تصمیم گیران محلی به دولت اجازه دخالت نمی دهند (Turner, 1997).
آمریکا
بررسي وضعيت مسكن در كشور آمریکا به لحاظ گستردگي، تنوع اقليمي و مسائل مختلف نظير نژادهاي گوناگون، كار ساده اي نيست. در اين كشور سياستگذاري و تصويب قوانين مسكن، برعهده ي دولت مركزي و تطبيق آن ها با شرايط هر ايالت، برعهده ی حكومت هاي محلي است. اجزاي خصوصي و دولتي بخش مسكن در كشور آمریکا، آن چنان به یکديگر وابسته اند كه بايد اين بخش را داراي نظام تصميم گيري دوگانه معرفي كرد، گرچه دولت آمریکا هميشه سعي داشته است تا بخش خصوصي، مسئوليت بيشتري را در امر تهيه و ساخت مسكن برعهده گيرد و خود تنها به وضع قوانين و نظارت بر چگونگي اجراي آن بپردازد، بخش خصوصي به تنهايي نمی تواند از عهده ي مشكلات مربوط به مسكن برآيد و به خصوص در زمينه ي تهيه ي مسكن براي گروه هاي كم درآمد بايد در بخش دولتي، فعاليت داشته باشد. در طول تاريخ آمريکا، هرگاه دولت مسئوليت تأمين مسكن را برعهده گرفته، در سطح محلي و توسط مقامات محلي، عمل كرده است (قالیباف، 1390: 49).
آلمان
در آلمان شهرداری ها موظف هستند که برنامه توسعه آینده تمامی زمینه های داخلی محدوده شهر را به وسیله طرح های عمرانی معین کنند. شهرداری ها دارای حق ساخت، اصلاح و نوسازی نیز هستند و طبق قوانین ایالتی و به نام حکومت ایالتی بر امر ساختمان سازی نظارت می کنند. شهرداری ها از طریق انتقال وام و کمک از منابع مالی ایالت به شرکت ها و واحدهایی که در امر ساخت مسکن اجتماعی فعالیت می کنند به این امر یاری می رسانند و نیز می توانند در پرداخت کرایه منزل افراد فقیر سهمی به عهده بگیرند. همچنین شهرداری ها می توانند برای ساخت مسکن اجتماعی شرکت هایی ایجاد کرده و کارهای ساخت و اداره این مسکن ها را بر عهده بگیرند و برای گروه های خاص

پایان نامه
Previous Entries منابع و ماخذ تحقیق شهرداری تهران، مقررات ملی، بهسازی و نوسازی Next Entries منابع و ماخذ تحقیق تامین مالی، سیاست گذاری، امکان سنجی