شهرک از وظایف اساسی شهرداری هاست و شهردار ها در اجرای وظایف مذکور مکلف به تهیه برنامه های اساسی هستند.اجرای چنین وظیفه ای از سوی شهرداری ها به لحاظ محدودیت منابع مالی و اعتبارات عمران شهری و یا به لحاظ اتخاذ سیاست های خاصی از نظر فضایی به نحو عادلانه ای توزیع نمی گردد و موجب عدم تعادل بازار مسکن در داخل محدوده قانونی شهر می شود. بدین ترتیب قیمت مسکن در بخش ها و محله هایی از شهر که از این خدمات و امکانات بهره مند می گردند، افزایش می یابد و حتی اجرای وظایف شهرداری می تواند جهت توسعه شهر را نیز تغییر دهد (www.noandishaan.com).
3-2-2- مسکن
در این قسمت ابتدا شاخص های مسکن در سه گروه شاخص های اقتصادی، کالبدی و اجتماعی- فرهنگی معرفی شده و پس از آن به بررسی سازمان های مرتبط با مدیریت مسکن شهری و وظایف آنها، بررسی قوانین مسکن در دو سطح ملی و محلی پرداخته خواهد شد و در انتها بیان مختصری از وضعیت مسکن در ایران ارائه می شود.
1-3-2-2- شاخص های مسکن
منظور از شاخص‌های مسکن، اطلاعات مناسب عملی درباره جنبه‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و کالبدی مسئله مسکن است. شاخص‌های مسکن به سیاست‌گزاران کلان بخش مسکن کمک میکنند تا تصویر روشن‌تری از شرایط مسکن درگذشته، حال و آینده به دست آورند و سیاست‌ها و راهبردهای متناسبی اتخاذ نمایند.
از این رو این شاخص‌ها از یک‌سو ابزار شناخت وضعیت مسکن درابعاد مختلف هستند و ازسوی دیگر، ابزار کلیدی برای ترسیم چشم‌انداز آینده مسکن و برنامه‌ریزی آن محسوب می‌شوند. به همین دلیل می‌توان شاخص‌های مسکن را کلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی و شالوده اصلی آن دانست.
شاخص‌های مسکن درایران تحت تاثیر دو نوع عوامل بیرونی و درونی قرارداشته‌اند. عوامل بیرونی موثر بر مسکن، نظیر عوامل جمعیتی، اقتصادی و اجتماعی، موجبات رونق و رکود مسکن را فراهم کرده‌اند و برنامه‌های مسکن کمتر در وضعیت کلی مسکن و بهبود شاخص‌های آن موثر بوده‌اند. عوامل درونی مسکن، که عمدتا” تحت تاثیر چگونگی و فرآیند برنامه‌ریزی مسکن قراردارند نیز درابعاد خاصی، وضعیت مسکن را شکل می‌دهند. (رفیعی،1382)
شاخص های مسکن در سه دسته زیر تقسیم بندی می شوند:
شاخص های اقتصادی مسکن:
شاخص‌های اقتصادی مسکن نماگرهایی هستند که ابعاد مختلف اقتصادی مسکن را به صورت کمی نشان داده و مقایسه و تحلیل آن را امکان‌پذیر میکنند.
شاخص‌های کالبدی مسکن:
ابعاد کالبدی مسکن از دو زاویه قابل بررسی است. اول، کالبد مسکن به عنوان یک واحد مسکونی؛ و دوم، رابطه کالبدی مسکن با محیط مسکونی خود، که به نوعی خود یک شاخص اجتماعی محسوب شده بوده و نقش و جایگاه مسکن در توسعه شهری را مطرح می‌کند.
شاخص های اجتماعی- فرهنگی مسکن:
ارکان اساسی مسکن نظیر امنیت، مطلوبیت و انطباق برتوان مالی خانوارها در رأس معیارهای مرتبط با نیازهای اجتماعی قرارمی‌گیرند. بعد فرهنگی مسکن نیز شامل تفاوت‌های منطقه‌ای در فرهنگ، سنت‌ها و قومیت‌ها و شیوه زیست مردم، منجربه بکارگیری نوع خاصی از مصالح ساختمانی و شکل گیری گونه‌های خاصی از مسکن می‌شود (رفیعی،1382).
در جدول 2-1 شاخص های مسکن در سه دسته ذکر شده ارائه شده است.
شاخص های اقتصادی
نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار: از تقسیم هزینه مسکن برکل هزینه خانوار حاصل می شود. در کشورهای در حال توسعه این شاخص از نسبت بالایی برخوردار است.
نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار: هزینه مسکن به صورت درصدی از کل درآمد خانوار نشان داده می‌شود. در بیشتر کشورهای جهان حدود ۳۰ درصد از درآمدهای خانوار به مسکن تعلق می‌گیرد که این میزان در ایران بیش از ۵۰ درصد است.
شاخص بهای عمده فروشی و خرده فروشی مصالح ساختمانی : این شاخص بیانگر بهای مصالح ساختمانی است که یکی از عوامل اصلی درتغییرات بهای ساختمان و واحد مسکونی به شمار می‌رود.
شاخص‌های کالبدی
الگوی مسکن (تک واحدی، آپارتمانی، مجموعه‌سازی، بلندمرتبه) : الگوی مسکن ازعوامل و شاخص‌های دیگری تاثیر می‌پذیرد. جمعیت، محدودیت زمین و محدودیت گسترش به سمت خارج شهر، از جمله عواملی هستند که باعث تغییر در الگوی ساخت می‌شوند.
تراکم ساختمانی: این شاخص نوعی ابزار اندازه‌گیری است که از تقسیم سطح کل زیربنای ساخته شده دریک قطعه زمین بر مساحت آن قطعه به دست می‌آید. ازطریق این شاخص، شدت استفاده از زمین شخص می‌گردد.
شاخص های اجتماعی- فرهنگی
میزان نیاز به مسکن و کمبود آن: این شاخص با توجه به تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانوار موجود، محاسبه می‌شود. با روشن شدن این کمبود، تعداد واحدهای مسکونی که برای رسیدن به وضعیت مطلوب باید تولید شوند، مشخص می‌گردد.
تعداد خانوار و بعد خانوار: یکی از شاخصه های فرهنگی هر جامعه‌ای بعد خانوار در آن جامعه می باشد که عبارت است از تعداد افرادی که در یک خانواده در کنار یکدیگر زندگی میکنند. این شاخص‌ها تعداد مسکن مورد نیاز برای آینده و کمبود مسکن در وضعیت کنونی را مشخص میکنند.
سرانه زیربنا (سرانه حیاتی): این شاخص که برمبنای نسبت میان سطح زیربنای مجاز از کل مساحت قطعه محاسبه می‌گردد، علاوه بر بازتاب شرایط اقتصادی جامعه، تا حدودی بیانگر سیاست‌های اجتماعی- فرهنگی و سیاست‌های بخش زمین و مسکن نیز هست.
شاخص های اقتصادی
اعتبارات عمرانی دولت دربخش مسکن: بخش مسکن یکی از عمده‌ترین فعالیت‌های اقتصادی است که سهم بالایی از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی را به خود اختصاص می‌دهد. آگاهی ازمیزان اعتبارات عمرانی دولت دربخش مسکن و دریک دوره و مقایسه آن با وضعیت مسکن کمک شایانی به تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی می‌کند.
سرمایه‌گذاری بخش خصوصی دربخش مسکن: یکی از شاخص‌های اقتصادی مهم مسکن، میزان مشارکت بخش خصوصی درساخت و تولید مسکن،است رسیدن به سود و کسب درآمد بوده، اما که درتامین مسکن، به خصوص درنقاط شهری، نقش به سزایی ایفا می‌کند.
تسهیلات اعتباری بانک‌ها: میزان سرمایه‌گذاری بانک‌ها واعطای تسهیلات به روش‌های مختلف، از جمله وام برای ساخت مسکن، از عوامل موثر درمیزان تولید مسکن است.
شاخص‌های کالبدی
میزان مسکن ناهنجار و غیرمجاز: این شاخص جنبه‌های دیگر مسکن از قبیل کمبود مسکن را نشان می‌دهد. نمود بارز این شاخص عمدتا” دراطراف نهرهای بزرگ قابل بررسی است که تاثیرات کالبدی آن به صورت سیمای مسئله‌دار، عدم خدمات دهی از سوی ارگان‌های مسئول، اغتشاش بصری، عدم جمع‌آوری زباله، عدم رعایت مسائل فنی درساخت مسکن و استفاده ازمصالح ساختمانی کم دوام قابل مشاهده است
شاخص های اجتماعی- فرهنگی
نسبت شهرنشینی: این شاخص نسبت جمعیت شهرنشینی به جمعیت روستایی را درکشور مشخص می‌نماید.
تراکم خانوار درواحد مسکونی: این شاخص، میزان کمبود مسکن را نیز نشان می‌دهد. درصورتی که این شاخص عدد یک را نشان دهد، وضعیت مسکن بسیار مطلوب بوده و ازنظر کمی، کمبود مسکن وجود نخواهد داشت.
نوع مصالح ساختمانی و الگوی ساخت: نوع مصالح ساختمانی به کاررفته در احداث بنا، اگرچه بعد کالبدی دارد، از جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی نیز قابل بررسی است. از بعد اجتماعی، این شاخص بیانگر میزان دسترسی خانوارها به مسکن بادوام و قابل قبول ازنظر نوع مصالح است. باتوجه به فرهنگ خاص هرمنطقه، مصالح بومی آن منطقه و نیز شیوه‌های ساخت مناسب با شرایط اقلیمی آن منطقه، شاخص مزبور می‌تواند بیانگر ویژگی‌های فرهنگی درجنبه‌های کالبدی مسکن باشد.
شاخص های اقتصادی
قیمت بهای زمین: زمین به عنوان عامل مهم و در بسیاری موارد عاملی تعیین کننده در مسکن است و دربازار آزاد، بالاترین نسبت را دربین کلیه عوامل مسکن به خود اختصاص می‌دهد. عامل زمین نقش کلیدی در موفقیت یا شکست برنامه‌ها و طرح‌های توسعه شهری دارد.
یارانه : شاخص یارانه مسکن می‌تواند به شکل های مختلف نظیر پرداخت مستقیم به خانوارها، اعطا کمک به کارکنان دربخش‌های مختلف، تامین زمین رایگان، تخفیف در اجاره واحدهای مسکونی، دادن وام با نرخ بهره پایین و یا کمک‌های بلاعوض مدنظر قرارگیرد.
شاخص‌های کالبدی
نوع مصالح ساختمانی و شیوه‌های ساخت: اهمیت این دو شاخص زمانی مشخص می‌شود که استفاده از مصالح بادوام و شیوه‌های ساخت مناسب باعث افزایش عمر مفید ساختمان شده و درنتیجه در درازمدت کیفیت کالبدی مسکن حفظ خواهد شد.
الگوی توسعه: نوع اسکان جمعیت می‌تواند تاثیرات متفاوتی درکالبد شهر داشته باشد، مانند گسترش شهر درسطح، توسعه در ارتفاع و توسعه شهر از درون.
شاخص های اجتماعی- فرهنگی
بی‌مسکنی: وجود خانوارهای فاقد واحد مسکونی و سرپناه از مسائل ومشکلات عمده بسیاری از جوامع است که علاوه‌بر ضعف‌های سیستم اقتصادی و سیاستگذاری، دارای ریشه‌های اجتماعی نیز می‌باشد. حق داشتن مسکن برای تمامی اقشار جامعه، صرف‌نظر از جایگاه اجتماعی و اقتصادی آنها، از ابعاد اجتماعی این مسئله است.
بدمسکنی: وجود واحدهای مسکونی نامناسب (بدمسکنی)، از معضلات اجتماعی جوامع امروز است. حاشیه‌نشینی، زاغه‌نشینی، هسته‌های خودرو از انواع بدمسکنی می‌باشند که از کیفیت پایین مسکن همراه با مشکلات دسترسی به خدمات، تراکم بالای نفر در واحد مسکونی رنج می‌برند.
میزان دسترسی به خدمات مسکونی: این شاخص به عنوان یکی از مهم‌ترین شاخص‌های اجتماعی مسکن، به شرایط موجود درمحیط پیرامون مسکن بستگی پیدا می‌کند. دسترسی به خدماتی نظیر فضای سبز، فضاهای آموزشی، درمانی، ورزشی و فرهنگی ارتقای کیفیت سکونت را موجب می‌گردند.
2-3-2-2- سازمان های مرتبط با مدیریت مسکن شهری در ایران
در ایران اصلیترین نهاد مرتبط با مدیریت مسکن شهری وزارت راه و شهرسازی می باشد که برنامه ریزی، سیاست گذاری، تامین مالی و تامین زمین مسکن شهری را عهده دار می باشد. در این زمینه نهادهایی چون وزارت کشور، ادارات کل وزارت راه و شهرسازی، استانداری، شورای شهر، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، سازمان ملی زمین و مسکن، شورای عالی شهرسازی و معماری، مرکز تحقیقعات ساختمان و مسکن، دفتر امور انبوه سازان مسکن، معاونت نظام مهندسی و اجرای ساختمان نیز مشارکت دارند .
جدول 2-3 سازمان های اصلی و تاثیر گذار مرتبط با مدیریت مسکن شهری و وظایف آنها را به تفکیک نشان می دهد.
جدول2- 2: سازمان های مرتبط با مدیریت مسکن شهری در ایران و وظایف آنها
سازمان
وظایف و مسئولیت ها
وزارت راه و شهرسازی معاونت مسکن و ساختمان
تدوين الگوي مسكن، برنامه‌ريزي مسكن متناسب با نيازهاي جامعه، بازار مناطق و اقليمهاي مختلف جغرافيايي
جلب مشاركت بخش خصوصي و تعاوني در سرمايه‌گذاري بخش مسكن
تصويب و ترويج مقررات ملي ساختمان و ضوابط و دستورالعملهاي آن
تدوين آئين‌نامه‌ها و دستورالعملهاي نظام صنفي و قوانين نظام مهندسي و تشكيلات حرفه‌اي
ارائه خدمات به منظور صدور خدمات مهندسي به خارج از كشور
انجام ساير امور ارجاعي مقام محترم وزارت
ارتقاء كيفي مهندسي ساختمان از طريق پيشنهاد اصلاح قوانين تدوين آئين‌نامه‌هاي قانوني، روشها و ساختار اداري و اجرايي مربوطه
سياستگذاري آموزشي در سطوح مختلف نظام مهندسي ساختمان
برنامه‌ريزي و فراهم آوردن زمينه اجراي اهداف و خط‌مشي‌هاي قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان
انجام امور مربوط به دبيرخانه كميسيون ملي اسكان بشر هماهنگ با سياستهاي جهاني هبيتات (وابسته به سازمان ملل متحد)
وزارت راه و شهرسازی معاونت معماري و شهرسازي
راهبري و نظارت عاليه بر امر تدوين سياست‌ها و ضوابط و مقررات لازم معماري و طراحي شهري در راستاي تحقق مفهوم معماري و شهرسازي متناسب با شان و جايگاه آن در تمدن و فرهنگ سرزمين ايران.
راهبري و نظارت عاليه بر چگونگي اجراي طرح‌هاي تخصصي معماري و طراحي شهري و طرح‌هاي ويژه شهرهاي تاريخي.
راهبري و نظارت عاليه بر انجام اقدامات لازم در جهت بازيابي هويت اسلامي – ايراني در شهرسازي و معماري، طراحي شهري و بافت‌هاي فرسوده و حاشيه‌اي شهرها.
راهبري و نظارت عاليه بر تهيه و اجراي طرح‌هاي
