منابع تحقیق درباره ثبت اسناد، ثبت املاک، وزارت عدلیه

دانلود پایان نامه ارشد

ي برای ثبت املاك حاضر باشند نمي توان ادامه مسير ثبت را طي نمود.
ولي قبل از اينكه وارد بحث ثبت حدود املاك در ادارات ثبت شويم بدواً بررسي خواهیم نمودكه آيا فرقی بين تحديد حدوداملاك يا تعيين حدود املاك تثبیت حدود املاك وجود دارد يا خير ؟
تا پيش از تصويب آيين نامه قانون ثبت اسناد املاك در سال 1317 در هيچ كجاي قانون ثبت املاك و اسناد كشور عبارت تعين حدود نيامده است وقانون گذارهر آنچه را كه مربوط به حدود ملك مي شده را با عبارت تحديد حدود ياد مي كرد و منظور عمليات تحديدحدود عمومي يااختصاصی2باهدف ثبت حدود املاك و مطابقت آن با مجاورين بود كه خود داراي شرايط و ضوابط خاصي بود كه به طور پراكنده در همان قانون آمده بود مي توان به عنوان مثال از موارد 14، 15، 20، 142، 145 و156قانون ثبت اسنادواملاک مصوب 26/12/1310 نام برد.
لیکن با تصويب آيين نامه قانون ثبت نوعي اشفتگی در بيان قانون گذار در به كار گيري اين دو عبارت پديدار شده،تا آن جاكه قانون گذار از تعين حدودسخن مي گويد و گاه از تحديد حدودوگاه از هر دو، به عنوان مثال در مواد 28، 45، 56 الي66، 72، 73، 75، 77، 76 الي 78 و آيين نامه قانون ثبت و مواد 17 و19 آيين نامه اجرايي رسيدگي به اسناد معارض از عبارت تعيين حدود استفاده شده است و موادي كه هر دو اين كلمات به كار رفته است مي توان به مواد 54 ، 61 الی67 و 77 آيين نامه قانون ثبت اشاره نمود.
از آنجا كه در خصوص هيچ يك از اين دو عبارت تعريف مشخص در قانون نمي بینيم اين انديشه به ذهن مي آيد كه بين تعیین حدود و تحديد حدود تفاوتي وجود ندارد ولي تعين حدود با عمليات تحديد حدود داراي تفاوت ها وشباهتهايي است كه به اختصار به شرح ذيل مي باشند از جمله تفاوتهامی توان به عدم انتشار آگهي در خصوص تعيين حدود نام برد هرچند در خصوص تعيين حدود هم اخطار داده مي شود كه نقش هر دو در حكم انتشار آگهي است،چنانچه هدف اخطار و انتشار آگهي تحديدي علاوه برمعاینه محل، فراهم آوردن فرصت اعتراض مي باشد.3
همچنين تفاوت ديگر در معرفي ملك است كه در تعيين حدود ملك توسط متقاضي معرفي مي شود وحدود ملك مشخص مي گردد ولي در تحديد حدود براساس حدودي است كه در اظهار نامه درج شده است و باتوجه به تصرفات متقاضي مشخص مي شود.
و اما مي توان شباهت هاي هر دو را در هدف از تعيين حدود وتحديد حدود املاك دانست كه تشخيص وتعيين حد فاصل ملك مورد تحديد نبست به مجاورين و روش انجام کار مشابه يكديگر است و به وسيله نماينده ونقشه بردار انجام مي شود و صورت جلسه تحديد حدود و ارزيابي براي هر دو تنظيم می گردد. در آخر مي توان گفت تعيين حدود املاك اولين عملياتي است که مي بايست نماينده ثبت و نقشه بردار در معاينه محل انجام دهند و با هدف تثبيت حدود املاك انجام مي شود ولی تحديد حدود املاك عملياتي است مستقل كه درمرحله اي خاص ازعمليات منتج به صدور سند مالكيت مي گردد.
درمقایسه تحدیدحدود و تعین حدوداملاك با تثبیت حدودمیتوان گفت كه دستاوردتعين حدود و تحديد حدود، تثبيت حدود املاك مي باشد و تثبيت حدود املاك مقوله اي مستقل نيست كه بتوان آن را با مواردي که گفته شد قابل قياس دانست. با مقدمه اي كه در مورد تحديد حدود ذكر شد در ادامه تحديد حدود املاك در ادارات ثبت را دردو قسمت مورد بررسي قرار مي دهيم، ابتدا به ذكر تاريخچه و وروش ثبت املاك در ادارات ثبت پرداخته خواهد شد سپس به جايگاه تثبيت حدود املاك مي پردازيم.
2-1-1- تاريخچه و روش ثبت املاك
اولين قانون ثبت اسناد واملاك در سال 1290 پس از انقلاب مشروطيت در قالب 139 ماده به تصويب رسيد و تا سال 1310 كه قانون فعلي ثبت اسناد واملاك كشور به تصويب رسيد چندين بار در سالهاي مختلف قوانين دستخوش تغيير گرديد شايدبتوان اجباری بودن ثبت املاك وضمانت اجراي آن را جزءبزرگترین مشخصه قانون سال 1310 نسبت به قوانين ماقبل خود دانست.
با تصويب آن، ثبت املاك اجباري و عدم تمكين به آن آثاري رابه دنبال داشت مثل جريمه در هنگام ثبت املاك بعد از تاريخ قيد شده است.4
2-1-1-1- ثبت عادي (‌اختياري)
ماده1 قانون ثبت مصوب بهمن 1302، ثبت كليه اموال غير منقول اعم از املاك مزروعي و مستغلات و غيره را در دفتر املاك اختياري اعلام نمودو در نقاطي كه ادارات ثبت اسنادو املاك وجود داشت از تاريخ تصويب قانون مزبور و در ساير نقاط از تاريخ تاسیس اداره ثبت به كليه اشخاصي كه به عنوان مالكيت متصرف املاك واقعه در حوزه ثبتي هر اداره بودند اختيار داده شد ظرف مدت سه سال مورد تصرفي خود را تقاضاي ثبت نمايند كه طبيعتاً مراجعات و اقداماتي صورت گرفته است.مورد درخواستهای واصله در اين مرحله حين قبول ثبت، تحديد حدود مي گرديد و مراتب باحدود تعيين شده براي عموم آگهي مي شدوچنانچه در ظرف مدت پنج ماه اعتراض نمي رسيد ملك بنام متقاضي در دفتر املاك ثبت و سند مالكيت صادر مي گرديد.
اينگونه پذيرش ثبت كه در خواست آن به اختيار مالكين محول شده بود در اصطلاح ثبت عادي يااختياريلقب گرفت5.
2-1-1-1-1- ويژگي ثبت عادي (‌اختياري )
ثبت عادي به مردم اين حق را مي داد تا به ميل خود براي ثبت ملك خويش اقدام كنند پس مردم به موجب قوانين مجبور نبودند كه تقاضاي ثبت املاك خود را داشته باشند در ثبت عادي تشريفات آگهي نوبتی و آگهي تحديدي و ملك جداگانه انجام مي شد6.
2-1-1-1-2-زمان اجراي ثبت عادي ( اختياري)
هر چند در قوانين كه بعد از سال 1302 تا سال 1310 تغيرات و اصلاحاتي به عمل آمد و نوعي عمومي و اجباري بودن از مفاد آن استنباط مي شد ولي كليه عمليات ثبتی كه ازبدو تصويب قوانين مزبور تا تصويب قانون 26/10/1310 انجام یافته،به ثبت عادی معروف گشته است کما اینکه در موارد مختلف قانون و ایین نامه های مصوب 1310 مقررات قبلی را ثبت عادی ذکر نموده است7.
2-1-1-2- ثبت عمومي (‌اجباري)
ثبت عمومي در 26/12/1310 با نسخ قوانين قبلي وتصويب قانون جديد ثبت اسناد واملاك شروع به فعاليت نمودو ويژگي آن توزیع اظهارنامه به صورت عمومي وتحديد حدود عمومي املاک پس از انتشار آگهي نوبتی می باشد.
گرایش به عملیات عمومی واجباری و اعتبار به عملیات ثبت مقدم از مواد مختلف در این قانون مشهود است .الزامی بودن ثبت املاک تعیین جریمه برای متخلفین و عدم ثبت انتقالات و انجام عملیات عمومی ازنکات بارزاین قانون است .
قانون در راستای بروز انگیزه و تشویق مالکین به همکاری و پی گیری در انجام عملیات ثبتی نیز توجه داشته است. برای نمونه از لحاظ اجبار درماده 12 قانون ثبت در بدو تصویت مقرر داشته بود،چنانچه ظرف مدت ده سال از تاریخ انتشار آگهی مالکین درخواست ثبت املاک خود را ننمایند ،دادستان آن ملک را به ثبت می رساند تاقیمت یا مدافع آن را به مصرف خیریه برساند .
شدت اجبار برای تقاضای ثبت در بدو تصویب ،از این ماده کاملا احساس می شود که ماده مذکور در تاریخ 10/3/1322 اصلاح گردید و مجازات تاخیر در اقدام به ثبت را تعدیل نموده و جریمه بیست و پنج درصد و جلوگیری از انتقال را جایگزین کرد (البته با اصلاح قانون هزینه مقدماتی یکنواخت منظور گردید و به نوعی جریمه نقدی منتفی شده است .)
درمورد عملیات به نحو عمومی ماده 14قانون و ماده 59آیین نامه قانون ثبت8 و سایر مواد موضوع را به صورت روشن ذکر می نمایدکه در اینجا ماده 14 قانون ثبت عینا ذکر می گردد:”تحدید حدود املاک واقعه در در هر ناحیه متدرجابه ترتیب نمره املاک مطابق نظامنامه وزارت عدلیه به عمل می آید و تقاضا کنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدودبه وسیله اعلان احضار می شود . این اعلان لااقل بیست روز قبل از تحدیدحدود یک مرتبه در جراید منتشر می شود .به علاوه مطابق نظامنامه وزارت عدلیه در محل اعلانی منتشر خواهد شد .” ‌
همچنین ارزش و اعتبار برعملیات مقدم رد بروز انگیزه برای ثبت املاک در ماده 78آیین نامه آمده :”درمواردی که ملکی قبلا تحدید حدود شده ،مجاورین که بعدا تحدید می شود باید با آن تطبیق و تبعیت نماید .”همچنین سند مالکیت معارض سند موخر الصدور تشخیص می شود و انجام معامله با آن مقدور نیست .
دوماده شاخص در ارتباط با اجبار ی بودن عملیات مواد46و47 قانون ثبت است و براثراقدامات و تصمیمات بعدی در حقیقت ثبت اسناد در کلیه نقاط مملکت اجباری شده است .
آنچه از محتویات قوانین ومقررات و عرف موجود در سازمان ثبت و قسمتهای وابسته به آن می توان نتیجه گرفت این است که ثبت عمومی به عملیاتی گفته می شود که براساس قانون مصوب 26/10/1310 انجام می پذیرد وتغییر و اصلاحو حذف و الحاق به قانون فوق همه در راستای سیاست عمومی و اجباری بودن عملیات ثبتی است و معرف به ثبت عمومی است .
موضوعی که لازم به ذکر است اینکه تصویب مواد 147و148 و بعضی مقررات دیگر تا حدودی استواری خصوصیات قانون فوق الذکر را خدشه دار کرده است .

2-1-2- جايگاه تثبیت حدود املاك
براي آن كه ملكي بنابر قانون در دفتر املاك ثبت وسند مالكيت بنام متقاضي صادر شود ،‌بايد عملياتي در اداره ثبت انجام شود كه در اصطلاح به آن عمليات مقدماتي ثبت مي گويند و شامل مراحل ذيل مي باشد.
انتشار آگهي ثبت عمومي (‌ماده 9 قانون ثبت9) كه اعلان میدارد املاك واقع درناحيه ومحدوده اي مشخص در تاريخ معين به ثبت خواهد رسید و هدف از انتشار ان اطلاع مالکین میباشد.
انتشار آگهي ثبت مقدماتي ( ماده 10 قانون ثبت) در آن اداره ثبت ،شروع به ثبت املاك ناحيه اي مشخص با حدودي معين را اعلام مي كند كه مالكين پس از دريافت اظهار نامه مي بايست آن را در مدت مشخص كه دو ماه مي باشد به اداره ثبت تحويل دهند اين آگهي در ظرف سی روز ، سه مرتبه در اول، پانزدهم و سي ام به وسيله جرايد اعلام و سپس عمليات ثبت عمومي در آن بخش آغاز مي شود.

انتشار آگهي نوبتي (‌ماده 11 قانون ثبت 10) که ‌پس از آن كه مالكين اظهار نامه هاي ثبتي را به ادارات ثبت تحويل مي دهند، ادارات ثبت مكلفند صورت كليه اشخاص كه اظهار نامه داده اند را با نوع ملك و شماره اي كه براي آن تعيين ميشود با ترتيبي خاص طی دو مرحله به فاصله سی روز در روزنامه منتشر نمايند تا چنانچه اشخاصی به مالكيت متقاضيان اعتراض دارند، در مهلت مقرر كه از انتشار اولين آگهي نوبتي نود روز مي باشد اعتراض دهند.
انتشار آگهي تحديدحدود عمومي ( ماده 14 قانون ثبت ) که انجام عمليات تحديد حدود به منظور تثبيت حدود و حقوق ارتفاقي ملك موردتحديد و تعيين حد فاصل با مجاورين مي باشد كه يك نوبت به صورت عمومي به ترتيب پلاك انجام مي شود و پس از آن در تاريخ مشخص شده در آگهي عمليات تحديد حدود به وسيله نماينده ثبت ونقشه بردار در محل انجام مي شود. پس از اتمام انجام عمليات تحديد حدود و طي شدن مدت واخواهي اعتراضات ثبتي ملك در دفتر املاك ثبت و سند مالكيت صادرو به متقاضي تسليم مي شود.

2-1-2-1- هدف ازتحديدحدوداملاك
تشخيص و تعيين حد فاصل ملك مورد تحديد نسبت به املاكی است كه با آن املاك مجاورتدارد .عمل تحديد بعهده نماينده ثبت است كه باراهنمايي متقاضي ثبت وياقائم مقام اوبادرنظرگرفتن حدود يك هدراظهارنامه ثبتی ذكرشده است وباتوجه به ميزان مورد تصرف و يصورت ميگيرد لذا اساس كارتحديد حدود برطبق ماده 71 آيين نامه ثبت به شرح ذيل است.
نماينده ثبت عمل تحديدحدود را فقط نسبت به ابنيه ،اجز اءوآنچه را كه در داخل محدوده ذكر شده در اظهارنامه است، انجام وتحديد ميكند وزائد بر خواسته متقاضي ثبت راتحديد نمی كند وآنچه راكه بعنوان تحديدحدود انجام ميدهد بايد احراز تصرف متقاضی را در آن نمايد وگر نه از تحديدحدود آنچه كه از تصرف وي خارج است خودداري ميشود.
2-1-2-1-1-تحديدحدود به تبعيت از مجاورين
هرگاه حدود مجاورین ازلحاظ عمليات ثبتی تثبيت ومعين باشد، يعني تحديد حدود املاک مجاور به عمل آمده باشدومدت اعتراض سپري شده ودراين مدت اعتراض واصل نشده باشد يا درصورت وصول اعتراض، تكليف آن به موجب حكم نهايي دادگاه روشن شده ويا معترض ازاعتراض خود صرفنظر نموده وآنرا مسترد نموده باشد تحديد حدود بدون انتشارآگهي تحديد حدود ملك و به تبعيت ازمجاورين به عمل خواهدآمد.11
2-1-2-1-2- اعتراض به حقوق

پایان نامه
Previous Entries منابع تحقیق درباره ثبت اسناد، اسناد و املاک، اعمال مجرمانه Next Entries منابع تحقیق درباره ثبت اسناد، برنامه پنجم توسعه، اسناد و املاک