منابع تحقیق با موضوع عقد اجاره، قانون مدنی، صحت معامله

دانلود پایان نامه ارشد

امر مورد پذیرش قرار گرفته است که لزوم اعاده عین مستاجره پس از انقضا مدت اجاره توسط مستاجر به موجر ، اقتضا می نماید که مورد اجاره از اموال غیر استهلاکی 47باشد یعنی با انتفاع از بین نرفته و عین آن باقی بماند48. علاوه براین حقوقدانان مصری نیز با توجه به اراده افراد در نحوه استفاده از مال استهلاکی ، معتقدند که میتوان عین مستاجره ای که نابود شدنی است را به نحوی استفاده نمود که اصل عین باقی بماند. در این صورت ، چنین اجاره ای صحیح خواهد بود49.
ب– موجود بودن
هر چند که موضوع اجاره منفعت است ، اما منافع به تدریج از عین مستاجره به دست می آیند و هنگام انشا عقد موجود نمی باشند ، بلکه مستتر در عین مستاجره هستند لذا وجود عین مستاجره در زمان انعقاد اجاره از ارکان اصلی و شرایط صحت آن می باشد. بنابراین در فرضی که شخصی خانه ای را به فرض موجود بودن آن اجاره می دهد. در حالیکه قبل از عقد اجاره ، آن خانه در اثر زلزله خراب شده بوده ، عقد اجاره به علت فقدان موضوع باطل است. به همین دلیل است که موجب ماده 496 ق.م “عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود … زیرا صحت و نفوذ عقد اجاره موکول بر وجود عین مستاجره می باشد و فقدان آن در هر زمانی ، موجب بطلان اجاره می گردد.
هر حقوق مصر نیز این امر مورد پذیرش قرار گرفته است که شی مورد اجاره باید موجود یا ممکن الوجود باشد و مانند سایر عقود ،اجاره شی غیر موجود باطل است. همچنین است هنگامی که شی موجود بوده ولی به طور کلی قبل از عقد از بین برود ، چنین اجاره ای نیز به علت ازبین رفتن موضوع آن باطل است50.
اما در مورد منفعت همانطوری که در بیان مفهوم منفعت بیان گردید ، کلی آن منفعتی است که به مستاجر تملک می گردد ودرزمان انعقاد اجاره موجود نمی باشد. اما چون این منافع محقق الوجود هستند وجود تقدیری دارند ، فقدان آنها در زمان عقد خللی به صحت آن وارد نمی آورد و عقد تملیکی می تواند سبب تملیک مال آینده نیز قرار گیرد.
ج– قدرت بر تسلیم و مشروع بودن منفعت
در صحت اجاره ، قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است51 ، زیرا تسلیم منفعت و تسلط مستاجر برآن مستلزم تسلیم عین بوده 52و هدف اصلی از عقد اجاره این است که مورد اجاره به مستاجر داده شود تا از منافع آن بهره مند گردد53.
فقها مقدور التسقیم بودن را یکی از شرایط مورد معاوضه دانسته و معقتند که مورد معامله باید ذاتا مقدور التسلیم باشد و مالی که به طور مطلق قابلیت تسلیم ندارد ، نمی تواند موضوع عقد اجاره واقع شود و در علت آن گفته اند ، زیرا چنین اجاره ای مشتمل بر غرر و جهالت است.
براین اساس ممکن بودن تسلیم نه اوصاف مورد معامله می باشد به این معنی که موضوع عقد باید مالی باشد که طرف معامله و یا هر شخص متعارف دیگری بتواند آن را تسلیم نماید و در غیر این صورت عقد باطل خواهد بود.
ماده 132 قانون مدنی مصر در این مورد مقرر نموده : در صورتی که تسلیم مورد تعهد ذاتا غیر ممکن باشد عقد باطل است و گفته شده که مقصود از عدم امکان ذاتی عدم امکان مطلق است54.
مالی به طور مطلق قابلیت تسلیم ندارد که هیچ شخص متعارفی قادر به تسلیم آن نباشد و معیار تشخیص این امر توان نوعی افراد است.
با وجود این در حقوق ما به نظر می رسد که علاوه براین که لازمست عین مستاجره ذاتا مقدور التسلیم باشد موجر نیز باید بتواند آن را تسلیم نماید و قدرت شخصی وی بر تسلیم عین مستاجره شرط صحت اجاره است.
این امر از مواد 470 و 476 و 477 قانون مدنی استنباط می شود. براساس مواد مزبور در اجاره تسلیم عین مستاجره از تکالیف و وظایف موجر است به نحوی که اگر وی قدرت رد تسلیم نداشته باشد اجاره باطل می شود و اگر امتناع از تسلیم نماید مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.
در ماده 470 ق.م که قدرت بر تسلیم عین مستاجره را شرط صحت اجاره قرار داده است بر خلاف ماده 348 همان قانون در خصوص عقد بیع ذکری از امکان تمام توسط مستاجر نشده و این امر بدین معنی است که در اجاره صرف قدرت مستاجر به اینکه عین مستاجره را به تصرف خود در آورد کافی نبوده بلکه برای صحت اجاره قدرت شخصی موجر بر تسلیم نیز شرط است55 و در این مورد روی نفع و اجاره تفاوت وجود دارد. زیرا در بیع تسلیم یا تسلم مبیع ، اثر عقد بیع و انتقال مالکیت می باشد و هدف از آن این است که مبیع در اختیار مشتری قرار گیرد. منتها چون فروشنده باید استیلای خریدار را فراهم کند. قانون مدنی در درجه نخست این قدرت را برای او شرط کرده است و هنگامی که فروشنده توانایی تسلیم موضوع قرار داد را نداشته باشد اگر خریدار بتواند آن را به آسانی بدست آورد عقد صحیح است56. اما دراجاره ، کسی که مالی را اجاره می دهد ،درضمن موظف می شود آن مال رادراختیارمستاجر قراردهد،زیرا لازمه تسلیط اوبرانتفاع است.وبرخلاف بیع این تسلیم عین مستاجره نیست که اثر عقد می باشد بلکه التزام موجر به فراهم
آوردن امکان بهره برداری از عین مستاجره برای مستاجر نتیجه و اثر اجاره است به همین دلیل است که ماده 476 ق.م موجر را متلزم به تسلیم عین مستاجره نموده و در صورت امتناع مجبور می شود و در صورت تعذر اجبار ، برای مستاجر خیار فسخ ایجاد می شود و همچنین به علت همین التزام است که ماده 477 نیز مقرر می دارد که موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را ببرد.
این مفهوم از عقد اجاره در قانون مدنی مصر نیز مشاهده میگردد به نحوی که ماده 362/455 اجاره را عقدی می داند که بموجب آن موجر ملزم است که برای مستاجر امکان بهره برداری از انتفاع شی معین در مدتی معین در برابر اجاره بهای معین را بنماید و همان گونه که قبلا نیز اشاره نمودیم در حقوق مصر اجاره عقدی عهدی می باشد و تسلیم عین مستاجره توسط موجر به مستاجر نتیجه این عقد و از تعهدات موجر است. پس داشتن قدرت در تسلیم آن از شرایط لازم در شخص موجر است.
علاوه بر مقدور التسلیم بودن دائمی بودن عین مستاجره ونیز قدرت موجر نسبت به تسلیم آن وهمچنین مورد اجاره باید شرعا نیز مقدور التسلیم باشد. مشروع بودن موردمعامله ازشرایط اساسی صحت معاملات میباشد وفقهاء نیزهمگی نظربراین دارند که مورد معامله باید مباح باشد ومعامله
آن ، قانونا ممنوع نشده باشد 57چنانکه گفته اند : الممتنع شرعا کالممتنع عقلا ، لذا معامله بر چیزهایی که شرع و قانون جایز نمی داند باطل است ماده 215 ق.م در این مورد مقرر می دارد : “مورد معامله باید مالکیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد” اجاره نیز یکی از معاملات بوده و مشمول این ماده می گردد و هر گاه منفعتی که مورد اجاره قرار می گیرد از طرف قانون ممنوع باشد عقد فاقد شرط اساسی برای صحت معامله بوده و باطل می باشد58.
همچنین است هر گاه دو طرف برای انتفاع نامشروع تراضی کنند در این صورت جهت نامشروع موجب بطلان عقد می شود و در غالب موارد با نامشروع بودن منفعت مخلوط می گردد59. زیرا اگر معلوم شود که شرط نامشروع انگیزه قاطع و جهت عقد است باید آن را باطل شمرد60. ولیکن در موردی که اجاره به طور مطلق بوده و مستاجر محل را برای امر نامشروع اختصاص می دهد بعضیها معتقدند موجر نمی تواند اجاره را فسخ نماید. زیرا در این صورت مستاجر در حکم غاصب است و موجر می تواند او را از انتفاع نامشروع بازدارد61. اما تبصره 3 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 در این مقرر داشته ،”اگر مستاجر مرکز فساد راکه قانونا دائر کردن آن ممنوع است درمورداجاره دایر نماید، دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود ، به محض صدور کیفر خواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد. همچنین به موجب تبصره2 ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1362 اگر مستاجر ، مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد. به محض ثبوت آن دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
در حقوق مصر نیز به موجب ماده 97/149 ق.م یکی از شرایط مبیع این است که از اشیایی باشد که قابلیت خرید و فروش را دارا هستند و حقوقدانان مصری در این مورد بیان نموده اند که شی مورد اجاره باید قابل خرید و فروش باشد و اشیایی که قابلیت خرید و فروش ندارند عبارتند از : اول: اشیایی که بر حسب طبیعتشان قابل معامله کردن نیستند ، مانند خورشید و هوا ودریا . دوم:اشیایی که به غرض خاصی اختصاص داده شده اند. مانند اجاره املاک عامه ( اموال عمومی) که مجاز نیست و نیز همانند غیر قابل معامله بودن وقف . زیراباغرضی که مال موقوفه به آن اختصاص داده شده است منافات دارد، اما معامله ای که باچنین غرضی منافات نداشته باشد جایزاست . ماننداجاره مال موقوفه . همچنین اشیاء نامشروع نیز قابل معامله نیستند وعدم مشروعیت
آنها به مخالفت با نظم عمومی و اخلاق برمیگردد ، مثلا اجاره خانه برای قمار جایز نیست62.
د– معلوم و معین بودن
معلوم و معین بودن مورد معامله. یکی از شرایط اساسی صحت عقد بوده و در این مورد ادعای اجماع شده است63. اهمیت این شرط تا جایی است که فقدان آن موجب بطلان عقد می گردد زیرا در هر معامله ای باید طرفین بدانند که چه چیزی را مورد معامله قرار می دهند و یا چه چیزی را تعهد می نمایند در غیر این صورت معامله غرری بوده و باطل خواهد بود64.
در اصطلاح حقوقی ، واژه معلوم در برابر مبهم به کار می رود و منظور از لزوم معلوم بودن موضوع معامله این است که طرفین باید بوسیله مشاهده و یا تعیین مقدار ، اوصاف و جنس از آن رفع ابهام نمایند و منظور از لزوم معین بودن موضوع معامله نیز این است که نباید یکی از دو چیز به طور مردد موضوع تعهد قرار گیرد ، هر چند که هر یک از آن دو نیز از لحاظ مقدار و جنس و وصف معلوم باشند65.
این شرط در قانون مدنی ما پذیرفته شده و بند 3 ماده 190 صراحتا موضوع معین بودن مورد معامله را از شرایط اساسی صحت معامله می داند و به موجب ماده 216 ، مورد معامله باید مبهم نباشد. مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.
در اجاره نیز معلوم و معین بودن عین مستاجره ضروری است. ماده 472 ق.م در این مورد مقرر می دارد عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
در حقوق مصر نیز به موجب مواد 131 تا 135 قانون مدنی این شرط پذیرفته شده است ، با این تفاوت که طبق مواد مزبور ضرورتی ندارد که عین مستاجره بالفعل در زمان انعقاد قرار داد معین باشد بلکه قابلیت تعیین آن کفایت می کند66. و در این مورد بین عین معین و عین کلی تفاوتی گذاشته نشده است در حالیکه در حقوق ما هنگامی که عین مستاجره عین معین است. باید حتما در هنگام انعقاد عقد اجاره معین شود. در اجاره مال کلی با ذکر اوصاف در زمان انعقاد عقد از آن رفع ابهام شده و تنها تعیین مصداق خارجی آن برعهده موجر گذاشته می شود و در این مورد نمی توان گفت مورد اجاره معین نیست67.
علاوه بر عین مورد اجاره باید نوع منفعت هم معین بوده و مقدار آن مبهم باقی نماند. زیرا موضوع اصلی عقد اجاره منفعت است و معلوم و معین بودن عین مستاجره نیزبه خاطر این است که منفعت مبهم و مردد نباشد.
منفعت مورد اجاره بوسیله مشاهده نمودن عین مستاجره و یا از طریق توصیف و شرح دادن خصوصیات آن معلوم می گردد و در صورتی که عین مستاجره دارای منافع متعددی بوده و بعضی از آنها مورد نظر طرفین عقد باشد باید آن منافع مورد نظر معین شوند68.
اگر به منفعت به صورت معین و معلوم در عقد تصریح نشده باشد منفعت متعارف مد نظرا ست ماده 490 ق.م در این مورد مقرر نموده” مستاجر باید… ثانیا / عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید. همچنین وفق ماده492 اگرمستاجر عین مستاجره رادرغیر موردی که دراجاره ذکرشده یاازاوضاع واحوال استنباط می شود ، استعمال نماید و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
این امر در حقوق مصر نیز پذیرفته شده است. و طبق ماده 579 قانون مدنی : مستاجر ملزم است که عین مستاجره را به روشی که با او اتفاق شده

پایان نامه
Previous Entries منابع تحقیق با موضوع عقد اجاره، حق مالکیت، قانون مدنی Next Entries منابع تحقیق با موضوع عقد اجاره، ماهیت عیب، قانون مدنی