منابع تحقیق با موضوع عقد اجاره، حق مالکیت، قانون مدنی

دانلود پایان نامه ارشد

ن اساسی این عقد بپردازیم. با این مبحث تا حدود زیادی به موضوع اصلی رساله نزدیک خواهیم شد. زیرا تا زمانیکه موضوع اجاره و شرایط لازم آنرا بیان نکنیم. قادر به بررسی ضمانت اجرای وجود این شرایط و ارائه راه حل مناسب برای جبران ضرر ناشی از فقدان آن نخواهیم بود. در این مبحث تحت دو گفتارموضوع اجاره و شرایط آنرا بیان می نماییم.
گفتاراول – موضوع عقد اجاره :
در تعریف عقد اجاره گفتیم ، اجاره تملیک منفعت در مقابل عوض می باشد. بنابراین موضوع آن دوچیز است یکی منفعت و دیگری عوضی که در اصطلاح” اجره المسمی” یا “اجاره بهاء” و گاه نیز “اجرت” نامیده می شود. در این گفتارمفهوم این دو را به تفضیل بیان خواهیم نمود :
الف– منفعت
منفعت هر مال عبارت از وضعیتی است که در عین آن مال نهفته بوده و به این اعتبار می تواند مورد نقل و انتقال واقع شود. منافع به تدریج و در طول زمان از عین حاصل می شوند به گونه ای که ایجاد آنها در هر زمان ، مترتب بر نیستی منافع حاصل در زمان قبل می باشد. مانند سکونت درخانه ، گاهی نیز این منافع با هم جمع شده و به صورت عین خارجی ظاهر می گردند. مانند میوه درخت در اجاره باغ.
تدریجی الحصول بودن منافع و عدم وجود آن ها در زمان انعقاد عقد اجاره باعث شده است که بعضی از فقها در تملیکی بودن این عقد تردید نمایند24. اما مشهور فقها امامیه معتقد هستند که چون این منافع وجود تقدیری داشته و احتمال وجود مال آینده نیز قابل تملیک می باشد ، عقد تملیکی می تواند سبب تملیک مال آینده نیز بشود اما تحقق تملیک منوط به وجود آن مال است25.
منفعت ممکن است منفعت اشیا باشد یا حیوان و یا انسان و در اجاره تنها منفعت است که به تملیک مستاجر در می آید و عین مال یا حیوان همچنان در مالکیت موجر باقی می ماند. در اجاره انسان نیز تنها عمل آن انسان است تا به مستاجر تعلق می گیرد و خود شخص به بردگی در نمی آید ، اما از آنجاییکه منفعت هر چیز ، همیشه با خود آن چیز همراه است و راه عرفی تملیک منفعت این است که خود آن چیز هم در اختیار طرف گذارده شود. با اندک مسامحه آن شی یا حیوان یا انسان را هم موضوع اجاره می گویند26 ، به نحویکه ماده 467 ق.م بیان داشته : مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان و یا انسان باشد. مثلا در اجاره اشیاء ، این ارتباط بین شی و منفعت آن علاوه براینکه باعث شده است درزمان عرف شی مزبور را عین مستاجره بنامند پاره ای از فقیهان نیز اجاره را به تملیک موقت عین تعریف نموده اند 27و بعضی نیز از این هم فراتر رفته و معتقد هستند که اجاره تملیک منفعت نیست بلکه قائم به عینی که دارای منفعت است ، می باشد و این امر تصرف در منفعت را اقتضا می کند .
اما جدای از این اختلاف نظرها ، آنچه که واقعیت دارد این است که مورد اجاره منفعت مال بوده و وظیفه موجر نیز منتفع ساختن مستاجر از آن منفعت است و لازمه این کار هم قرار دادن عین مال در اختیار وی می باشد ، زیرا اذن در شی اذن در لوازم آن هم است. به همین جهت است که ماده 476 ق.م مقرر می دارد :” موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر نماید”. و ماده 477 نیز موجر را موظف نموده که عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را ببرد.
نکته قابل ذکر دیگر در اینجا ، بیان تفاوت بین مالکیت منفعت و حق انتفاع است. به طور کلی اشخاص نسبت به اموال علاقه های زیر را ممکن است دارا باشند.
1. مالکیت ( اعم از عین یا منفعت)
2. حق انتفاع
3. حق ارتفاق به ملک غیر28
ملاحظه می شود که بین مالکیت منفعت و حق انتفاع تفکیک شده است. حق انتفاع ، عبارتست از حقی که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند29. این مفهوم با مفهوم مالکیت منفعت نیز نزدیک است. اما توجه به این نکته ضروری است که در انتقال مالکیت شخص در تصرف ،جانشین شخص دیگری می شود و در اجاره منافع در ملک مستاجر حاصل می شود. زیرا او در مالکیت منافع جانشین مالک شده است و لذا حق همه گونه تصرفی در منافع را دارد و حتی می تواند آن منافع را به دیگری منتقل نماید. زیرا حق مالکیت در اجاره حقی مطلق و انحصاری است. اما حق منتفع ، ضعیف تر از حق مالکیت مستاجر است و تنها در حدود قرار داد حق تصرف در منافع را دارد و صرفا درصورتی که این حق به شخص او اختصاص داده نشده باشد ، می تواند آنرا به دیگری منتقل نماید. ولی نمی تواند عین مورد انتفاع را به دیگری اجاره دهد30.
ب– اجرت
اجرت یا مال الاجاره ، مالی است که مستاجر در ازاء منفعت به موجر می دهد31. دانستیم که اجاره عقدی معوض است و منافع به رایگان به مستاجر تملیک نمی شود. بلکه عوض یکی از ارکان اساسی این عقد می باشد به نحویکه فقدان آن موجب بطلان عقد می گردد. مگر اینکه مقصود طرفین از آن قرار داد هبه منافع یا عاریه باشد32.
در حقوق ما اجرت در اجاره ماند ثمن در بیع است ، زیرا هر دوی آنها از عقود معاوضی هستند و لذا هرآنچه که می تواند ثمن در بیع قرار گیرد ، می تواند اجرت در اجاره نیز واقع شود. در نتیجه اجرت می تواند عین خارجی باشد یا کلی در ذمه یا عمل و یا منفعت یا حقی که قابلیت نقل و انتقال را داشته باشد. مانند ثمن در بیع33.
در حقوق مصر نیز وفق ماده 561 قانون مدنی ، پذیرفته شده است که اجاره بهاء پول نقد و یا هر چیز دیگری غیراز پول نقد باشد. این ماده مقرر می دارد : اجرت می تواند پول نقد باشد. همانطور که می تواند چیز دیگری غیر از پول نقد هم تقدیم نماید.
اما حقوقدانان مصری اجاره بهاء را با ثمن در بیع متفاوت می دانند. زیرا از نظر ایشان ثمن در بیع بر خلاف اجرت در اجاره ، حتماباید پول نقد باشد. در غیر این صورت عقد مزبور ، عقد معاوضه تلقی می شود نه عقد بیع34.
همچنین اجرت باید واقعی باشد و اجاره بهای صوری عقد را معوض نمی کند ، مثلا نمی توان عوض منافع را از محصول مورد اجاره قرار داد. زیرا آنچه واقع شده به صورت معوض است ولی در معنی، مالک خواسته است منافع را جز در مورد اندکی از محصول آن به رایگان واگذار کند. علاوه براین در چنین اجاره ای لازم می آید که عوض قسمتی از معوض قرار گیرد. حال آنکه تعدد عوض و معوض ها ، شرط صحت در عقد معاوضی است35. ماده 165 قانون مدنی مصر در این مورد مقرر داشته : واجب است اجرت واقعی باشد.
پس اگر صوری باشد مانند هنگامیکه طرفین عقداز آن نام می برند ولی قصد ندارند که مستاجر آنرا بپردازند عقد اجاره باطل می شود.
علاوه براین ، اجاره بها نیز مانند منفعت باید معلوم و معین باشد مقصود از معلوم بودن این است که در دید عرف به آسانی و به طور قطع بتوان میزان و کیفیت آن را تشخیص داد. همچنین اجاره بها نمی تواند یکی از دو چیز مردد باشد. ولی می توان دو اجرت معین را برای دو اعتبار گوناگون قرار داد36. مانند تعیین در اجاره بهای مختلف برای انتقال کالایی از محلی به محل دیگر ، در دو تاریخ مختلف به این معنی که مثلا با متصدی حمل شرط نمایند که اگر کالا را تا دو روز بعد منتقل نماید. چهل هزار تومان و اگر سه روز بعد منتقل نماید. سی هزار تومان بعنوان دستمزد دریافت می نماید. چنین شرطی صحیح است زیرا در اینجا هر دو فعل و اجرت آنها معلوم هستند37.
اجاره بهایی که در عقد اجاره مورد اتفاق طرفین قرار می گیرد ، “اجرت المسمی” نامیده می شود. اصل در اجاره اینست که با انعقاد عقد ، مالکیت منافع به مستاجر و مالکیت اجرت به موجر منتقل می شود. پس به محض وقوع عقد تمام اجرت در ذمه مستاجر قرار می گیرد و باید آنرا به صورت نقد به موجر بپردازد. ( بند 3 ماده 490) اما دین مستاجر نسبت به اجاره بها ، غیر مستقر می باشد و در صورت تلف عین یا از دست رفتن قابلیت آن در مدت اجاره نسبت به بقیه مدت از بین میرود38.
نقد بودن اجرت ، مانع از این نیست که طرفین در عقد مواعدی را برای تادیه آن تعیین نمایند. چگونگی تقسیط مال الاجاره تابع توافق طرفین است. در حقوق مصر در این مورد گفته شده که اصل براین است که اجرت در تمام مدت اجاره مساوی باشد پس اگر شخصی زمین زراعی را برای مدت سه سال اجاره کرد. معمول بر این است که اجرت در سال اول ، مساوی با اجرت در بقیه مدت باشد ولی هیچ چیزی مانع تفاوت اجرت در مدت بعدی نیست39.
گفتاردوم – شرایط عین مورد اجاره
عقد اجاره یک عقد مستمر می باشد که بموجب آن منافع به مستاجر منتقل می شود و وی متعهد است که پس از انقضا مدت یا انحلال اجاره عین مستاجره را دوباره به موجر بازگرداند و موجر نیز متعهد است مورد اجاره را به گونه ای به مستاجر تسلیم نماید که وی بتواند از آن منتفع گردد. این انتفاع نیز نباید مخالف قوانین ، نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد. بلکه باید مشروع بوده و به طور کلی منفعت و عین مستاجره باید به گونه ای در قرار داد تعیین گردند که طرفین با آگاهی کامل نسبت به آنها ، مبادرت به انعقاد اجاره نمایند تا هیچ گونه ضرر و غرری نباشد و اراده سالم و آزاد طرفین ، برقرارداد حاکم گردد. این مساله تا حدی اهمیت دارد که اگر بعد از عقد نیز فقدان این شرایط ظاهر شود. به نسبت اهمیت هر کدام از آنها ممکن است عقد باطل یا منفسخ گردد. یا اینکه حداقل برای یکی از طرفین یا هر دوی آنها حق فسخ ایجاد شود. در این گفتارقصد داریم این شرایط را به تفصیل بیان نماییم. زیرا تا زمانی که شرایط موضوع قرارداد و میزان اهمیت آنها را ندانیم ، نمی توانیم به خوبی به تحلیل نتیجه فقدان این شرایط بپردازیم.

الف– لزوم بقای عین در برابر انتفاع
در اجاره، تنها مالکیت منافع است که به مستاجر منتقل می شود و عین همچنین درملکیت موجر باقی می ماند. تسلیم عین مستاجره به مستاجر نیز صرفا برای ایجاد امکان انتفاع وی از منافع مورد اجاره می باشد و پس از انقضا مدت اجاره باید آن را به موجر بازگرداند40. لذا مال مورد اجاره باید از جمله اموالی باشد که با انتفاع مستاجر از بین نرود ، زیرا تنها در این مورد است که می توان مالک عین و منفعت را از هم متمایز ساخت41 ؛ پس اجاره خوراکیها و به طور کلی اشیایی که انتفاع از آنها بر حسب ماهیتشان با از بین رفتن عین آنها همراه است ، ممکن نمی باشد.
بعضی از فقها در مورد اموالی که می توانند موضوع عقد اجاره واقع شوند ، ضابطه ای راارائه نموده و بیان داشته اند : « کل ماصبح اعادته ، صح اجارته » و در این مورد ادعای اجماع نموده اند42. مفهوم این عبارت این است که هر چیزی که عاریه دادن آن صحیح می باشد ، اجاره دادن آن نیز صحیح است و برعکس ، و اشیایی را می توان عاریه داد که انتفاع از آنها با بقا عینیشان ممکن باشد43.
این ضابطه ، از نظر بعضی از فقهاء کلیت نداشته و بیشتر در مقام بیان اکثریت موارد می باشد و از این جهت مورد اشکال واقع شده است زیرا از نظر ایشان مثل عاریه دادن گوسفند برای استفاده مستعیر از شیر آن ، هر چند که با انتفاع وی عین شیر از بین می رود ، صحیح است اما اجاره آن صحیح نیست44.
چنین اشکالی قابل رد است ، زیرا هر چند انتفاع از گوسفند منجر به تلف شیر آن می شود ، اما در دید عرف ، شیر منفعت گوسفند بوده و مصرف آن مقصود از عقد اجاره می باشد ، پس اجاره گوسفند برای مصرف شیر آن صحیح است. همچنین است اجاره درخت برای انتفاع از میوه آن و یا اجاره چاه برای آب کشیدن45.
لزومی ندارد که عین مستاجره ذاتا قابلیت بقا و دوام داشته باشد ، بلکه صرفا بقای عین در برابر انتفاع لازم است ، حال اگر انتفاعی که مقصود مستاجر است از جمله انتفاعات معمول و متعارفی که منجر به تلف عین می گردند ، نباشند ، چنین اجاره ای را باید صحیح دانست ، زیرا در اینجا به تمام خواسته هایی طرفین از عقد اجاره پاسخ داده شده و مستاجر از عین منتفع گردیده و اصل آن هم برای بازگرداندن به موجر باقی مانده است. و دلیلی برای بطلان چنین اجاره ای باقی نمی ماند. مثلا هنگامیکه شخصی تعدادی شمع را برای نمایش دادن اجاره می کند چنین اجاره ای صحیح است46.
ماده 47 ق.م ما نیز موید این مطلب بوده و مقرر می نماید : برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.
در حقوق مصر نیز این

پایان نامه
Previous Entries منابع تحقیق با موضوع عقد اجاره، قانون مدنی، فقهای امامیه Next Entries منابع تحقیق با موضوع عقد اجاره، قانون مدنی، صحت معامله