مقاله درباره منابع محدود، جبران خسارت

دانلود پایان نامه ارشد

بازار مسكن را با سه هدف دنبال مي‏كند. هدف اول براي مقابله با معضل شكست بازار در تأمين سرپناه مناسب براي افراد سالخورده، بيمار، بي‏بضاعت، ناتوان جسمي و ذهني و افراد كم درآمد صورت مي‏يذيرد. هدف دوم توزيع مناسب مسكن در مناطق مختلف و هدف سوم توجه به بازار مسكن به عنوان يك منبع مالياتي ـ درآمدي براي دولت در شرايط رونق اقتصادي است. البته دخالت دولت در جبران خسارت ناشي از زلزله، سيل، آتش‏سوزي و ديگر حوادث طبيعي (در صورت گسترش ناكافي بيمه‏ها) بديهي فرض مي‏شود. لازم به ذكر است برخي از كارشناسان براي ميزان دخالت دولت حد و مرزي قايل نشده در تمامي جوانب دولت را مكلف مي‏سازند تا همگام با بخش خصوصي حركت نمايد. اين گروه وظايف حاكميتي و تصدي‏گري دولت را حفظ نموده، خواستار دخالت همه جانبه دولت در امر اسكان مي‏باشند، برعكس برخي ديگر تمامي مسئوليت ساخت و ساز را متوجه بخش خصوصي مي‏دانند. بنابراين گام اول در شناسايي و حل مشكل اسكان، بررسي و تبيين حدود دخالت دولت در بازار است(11).

نقش دولت در اسكان
گسترش اسكان غيررسمي (حومه نشيني) در ايران و تهران از دهه 1340 و 1350 آغاز شد مجوعه آمار حكايت از آن دارد كه بين 20 تا 30درصد جمعيت كلان شهرها و حتي بسياري از شهرهاي متوسط در زيستگاههاي نابسامان و در حاشيه شهرها اسکان گرفته اند كه اين مناطق جايگاه فقير‎ترين گروهها‎ي جمعيت شهري هستند و معمولاً سطح زندگي ساكنان اين مناطق پائين‎تر از خط فقر يا حداكثر هم سطح آن است جمعيت ساكن در اين مناطق كه اكثريت ايشان را مهاجران مناطق روستائي تشكيل مي‎دهند به شدت گرفتار بيكاري‎اند تجربه جهان و ايران برطرف كردن مشكل مسكن افراد كم درآمد نشان مي‎دهد كه جلوگيري از سيل مهاجرت افراد به شهرها كمكي به حل مشكل نمي‎كند و اقدامات فعلي دولت در ساخت مسكن استيجاري با اهتمام فعلي نمي‎تواند پاسخگوئي مسكن قشر كم درامد باشد ساخت مسكن از سوي دولت تنها عده محدودي را دربر مي‎گيرد و در نهايت براي اين عده ايجاد مزيت مي‎كند به طوري كه مشمول اين عده محدود نيز دور از عدالت اجتماعي است از آنجا كه براي ساماندهي اسکان كم درآمد‎ها و يا ساخت مسكن تاكنون تنها به منابع دولتي اكتفا شده و به ايجاد نظام مالي پوشش دهنده مسكن براي افراد كم درآمد جامعه كم توجهي شده است مشكل روز به روز حادتر مي‎شود براي حل مسئله مسكن كه اغلب تحت عنوان مسكن كم درآمد‎ها و ماشينه‎شدن‎ها از آن ياد مي‎شود آنچه فراوان يافت مي‎شود راهبرد و راه حل است دولت مخاطب همه پيشنهادهاست اما گره كار در اينجاست كه ظرفيت دولت براي انجام كار در همه كشورها كم و در كشورهاي غيرصنعتي و از جمله كشور ما بسيار اندك است بطوريكه امتيازات در نظر گرفته شده براي اسکان اين اقشار و همچنين ميزان متناوب سيستم بانكي در تامين مالي اين افراد نيز چندان رضايت بخش نيست به نظر مي‏‎رسد به رسميت شناختن اولويت‎هاي اقشار كم درآمد در نظام برنامه‎ريزي از نخستين راه‎كارهاي مقابله با اين مسئله باشد(12).
بر اساس قانون شهرداريها علاوه بر صدور پروانه ساختماني براي كليه ساختمان‎هاي شهر كه بر اساس ضوابط و مكررات طرح‎هاي جامع و تفضيلي صورت مي‎گيرد اتخاذ تدابير براي ساخت خانه‎هاي ارزان قيمت براي اشخاص بي‎بضاعت شهر نيز از جمله وظائف شهرداريها در امر مسكن بر شمرده شده است بررسي سوابق نشان مي‎دهد وظيفه ساخت مسكن ارزان قيمت براي افراد بي‎بضاعت هيچگاه بوسيله شهرداريهاي كشور به اجرا در نيامده است و تقريباً هيچ تجربه‎اي مبني بر ورود شهرداريها به فرايند برنامه‎ريزي يا ساخت مسكن وجود ندارد شهرداريها به دليل هزينه نگهداري و مديريت اين مجموعه‎هاي مسكوني انگيزه‎اي براي احداث اين گونه واحدها ندارند علاوه بر اين اگر شهرداري به عنوان پيمانكار و موظف باشد كه هم زمين را خريداري نموده و هم خانه احداث نمايد به دليل مشكلات و موانع موجود رغبتي براي ساخت خانه‎هاي ارزان قيمت نخواهد داشت همچنين وابستگي و اتكاي شهرداري‎ها به درآمدهاي ناشي از فروش تراكم نيز مزيد بر علت شده امكان صرف نظر نمودن از اين منبع درآمدي به منظور كاهش هزينه‏‎‎هاي ساخت واحدهاي استيجاري براي اقشار كم درآمد را از آنها سلب كرده است ايجاد تنوع در منابع درآمدي و عمل در حيطه وظايف از جمله راه‎كارهائي است كه شهرداريها با فراغ بال به اسکان كم‎درآمدها بينديشند در حال حاضر شهرداري‎ها مجري ضوابط تعيين شده از بالا هستند اما چنانچه همانگونه كه در قانون پيش‎بيني شده است مديريت اين فعاليت بر عهده شهرداري‎ها باشد و مشكلات بودجه‎اي در اتكا به منابع فروش تراكم برطرف شود قطعاً شهرداريها از پذيرش پروژه‎هاي ساخت واحدهاي ارزان قيمت براي قشر مورد نظر استقبال مي‎كنند(2).

سياستهاي حمايت از تقاضاي مسكن
يك تفكر غلط بويژه در كشور ما آن است كه تسهيلات كم بهره خريد مسكن بايستي در اختيار هر قشري قرار گيرد. اين در حالي است كه سياست معمول و متداول در ديگر كشورها آن است كه اولاً اقشار هدف به خوبي شناسايي شده، تسهيلات ارزان قيمت با هدف تقويت جانب تقاضا صرفاً‌ در اختيار افراد كم درآمد قرار مي‏گيرد. لذا يك سيستم يارانه‏اي مسكن كه عموما‌ً‌ بايستي معطوف به پوشش اقشار كم درآمد باشد بايد از ويژگيهاي زير برخوردار باشد (11):
1ـ هدفمند باشد يعني به گونه‏اي تعريف شود كه صرفاً به اقشار هدف برسد و افرادي كه استطاعت پرداخت دارند را شامل شود.
2ـ سياستهاي يارانه‏اي مي‏بايد از ويژگي شفافيت، قابليت سهولت در دسترسي و غير بروتيك بودن برخوردار بوده و در عين حال با افزايش درآمد اشخاص تحت پوشش سهم يارانه‏ها كاهش يابد.
3ـ به گونه‏اي طراحي شود كه مانعي براي رقابت مكانيسم بازار نبوده و ضد انگيزه براي فعاليت بخش خصوصي در پوشش نيازهاي ساير اشخاص محسوب نگردد.
سيستم يارانه‏اي تأمين مسكن مادامي كه حساب شده و با برنامه حركت كند مي‏تواند اقشار كم درآمد را صاحب خانه كند و انگيزه‏هاي ساختمان سازي را تقويت كند، چنانچه بي‏هدف باشد ضمن لطمه به بودجه دولت و هدر رفتن منابع دولت، براي فعاليت سيستم تأمين مالي مسكن تحت شرايط بازار ضد انگيزه محسوب مي‏شود.
در ذيل به برخي از سياستهاي جانب تقاضا اشاره مي‏كنيم(12) :
يارانه در اجاره بهاي واحد مسكوني
از ابزارهاي پركاربرد در حمايت از اقشار كم درآمد در بخش مسكن كمك اجاره است. اين نوع سياست گونه‏هاي متفاوتي دارد پرداخت مستقيم يارانه به مستأجران كم درآمد و يا پرداخت مستقيم به مالك به منظور جبران مابه‏التفاوت اجاره بهاي دريافتي از اجاره معمول در منطقه از جمله اين موارد هستند.
يارانه خريد خانه
برخي از دولت‏ها به افراد كم درآمد در خريد واحد مسكوني در قالب يارانه كمك مي‏كنند. اين پرداخت ها مي‏تواند به يكباره (يا ادامه دار در صورتي كه مبلغ به صورت اقساطي پرداخت شود)، به صورت مقادير ثابت و يا تابعي از نرخ‏هاي بهره، به صورت پرداخت‏هاي مستقيم به خانوار يا به فروشنده واحدهاي مسكوني و يا نهاد وام دهنده و يا براساس ديگر معيارها پرداخت شود. چنين روشي براي خانوارهايي كه براي اولين بار قصد خريد خانه دارند مي‏تواند به كار بسته شود. براين اساس افراد هر چند الزاماً در زمره افراد كم درآمد قرار نگيرند از چنين يارانه‏هايي بهره‏مند مي‏شوند(14).

روش سهامي
يكي ديگر از ابزارهايي كه جديداً‌ در برخي از كشورهاي جهان براي اسكان كم درآمدها متداول شده است. روشي است كه به سال 2002 توسط جوي و كابلين در مركز تحقيقات منزيس پيشنهاد گرديد. در اين روش بانكها بخشي از خانه‏ را خريداري نموده و به نوعي سهامداران مي‏گردند. مابقي مبلغ توسط شخص كم درآمد تماماً از طريق وام و يا بخشي را از آورده خود و بقيه را از وام تهيه نمايد. به اين ترتيب قشر هدف، درآمد پس اندازه شده احتمالي را مي‏تواند در ديگر دارايي‏ها سرمايه‏گذاري و بدينوسيله از قفل نمودن تمام پس انداز خود در مسكن خودداری و از اين طريق وضعيت معاش خود را بهبود بخشد. در اين مدل، خانوار مديريت سرمايه‏گذاري را به عهده مي‏گيرد (سرمايه گذار نقش مديريتي ندارد). اوست كه تصميم مي‏گيرد چه زماني، به چه كسي و به چه قيمتي ملك را به فروش رساند. ولي تصميم مي‏گيرد از ملك چگونه نگهداري، بازسازي و استفاده شود. طرف سرمايه‏گذار تنها پس از فروش خانه، سهم خود را مطالبه مي‏كند. جالب آنكه در طول مدت طرف سرمايه‏گذار به اميد آنكه پس از فروش منزل بتواند سود مناسب را بدست آورد بعضاً از مطالبه اجاره بها نيز صرف نظر مي‏كند. سهم سرمايه‏گذار قابل تبديل به اوراق بهادار و دادوستد در بازار رهن ثانويه مي‏باشد. نظر به اينكه سابقه مدل مورد بحث به يكي دو سال اخير بر مي‏گردد ارائه ارزيابي از مدل با توجه به تجارب كم در اين خصوص دشوار است(15).
حذف قيمت زمين از قيمت مسكن
در اين شيوه افراد مالك بنا مي‏شوند و مالك زمين نهادي مشخص و يا شركتهاي ساختماني است كه بابت اجاره زمين سالانه درصدي از مالك مطالبه مي‏كند. نمونه تقريباً مشابه آن در كشورمان را مي‏توان به منازلي كه در زمينهاي وقفي بنا شده‏اند، به نحوي كه افراد صرفاً مالك بنا مي‏شوند اشاره نمود.
از ديگر سياستهاي حمايت از تقاضاي مسكن به موارد زير مي‏توان اشاره نمود :
وامهاي كم بهره جهت تعمير خانه
تضمين وام‏ها توسط دولت
وامهاي خريد پروژه‏هاي اجاره به شرط تمليك

بررسي سياستهاي دولت در بخش مسكن
قيمت مسكن تابع قيمت زمين ، مصالح ، دستمزدها ، پروانه‎ها و مجوزهاي ساختماني مي‎باشد كاهش يا افزايش هر يك از اين عوامل در قيمت مسكن تاثير‎گذار است دولت با اجراي سيستهاي تشويقي همچون ارائه زمين ارزان قيمت حذف برخي از هزينه‎هاي انبوه‎سازان و اعطاي وام كم‎بهره مي‎تواند تاثير بسزائي در كاهش قيمت مسكن داشته باشد يكي از عوامل كه منجر به افزايش چشم‎گير قيمت مسكن مي‏‎شود افزايش قيمت زمين است دولت با اجراي سياستهائي مي‎تواند مانع از افزايش قيمت زمين ‎شود به عنوان نمونه در برخي از كشورها دولت براي جلوگيري از افزايش و كنترل قيمت مسكن قيمت زمين را بصورت ثابت نگه مي‎دارد دولت‎ها در اين كشورها با حذف يا كم‎كردن ماليات به انبوه‎سازان كمك مي‎كنند كه اين خود به نوعي سبب ايجاد تعادل در بازار مسكن مي‎شود يكي ديگر از سياستهاي دولت مي تواند پرداخت سهم زيادي از قيمت مسكن به صورت وام باشد كه بايد بهره پرداختي اين وام ها با نرخ تك رقمي در نظر گرفته شود در بعضي كشورها دولت حدود 80 تا 90 درصد قيمت مسكن را به صورت وام پرداخت مي كند . اگر دولت اين كار را در كشور ما نيز انجام دهد كمك شاياني به مسكن دار شدن قشر متوسط جامعه مي كند در حال حاضر بعضي از بانكها حدود 70 ، 80 درصد قيمت مسكن را بصورت وام اما با بهره 23 درصد و بيشتر به مردم پرداخت مي‏كنند كه در اين صورت مردم بايد مقدار بسيار زيادي سود به بانك پرداخت كنند كه در اين صورت قيمت مسكن تا دو برابر هم براي فرد تمام مي‏شود و تنها تأثير اين گونه وام‏ها با بهره سنگين ايجاد تورم در اين بازار مي‏باشد(3).
اتخاذ برخي سياستهاي دولت در بخش ساختمان و تزريق برخي تسهيلات مقطعي در اين بخش را شايد بتوان از عوامل دامن زدن تورم در اين بخش عنوان كرد. چون اعطاي اين وام‏ها ممكن است در شهرهاي كوچك بر روند خانه دار شدن اقشار جامعه تأثير بگذارد اما در شهرهاي بزرگ نمي‏تواند مفيد باشد چرا كه تفاوت بين قيمت واقعي مسكن و مبلغ وام بسيار زياد است(4).
دولت مي‏تواند با توجه به منابع محدود، افراد واقع شده در دهك‏هاي درآمدي يك و دو را تحت پوشش قرار دهد. گروههاي درآمدي دهك سوم و چهارم نيز با استفاده از تسهيلات بانكي با بهره پايين قادر خواهند بود نياز مسكن خود را تأمين كنند زيرا افرادي مي‏توانند از منابع بانكي استفاده كنند كه قدرت بازپرداخت تسهيلات اعطايي را داشته باشند و اقشاري كه در رده‏هاي پايين قرار دارند بايد با استفاده از كمك‏هاي دولت صاحبخانه شوند(6).
بالا بودن قيمت زمين و هزينه احداث ساختمان، سرمايه‏گذاران ورود به بخش را چندان اقتصادي نمي‏دانند چون افزايش قيمت مصالح ساختماني، هزين

پایان نامه
Previous Entries مقاله درباره عرضه و تقاضا، قیمت مسکن، اقتصاد ایران، هزینه خانوار Next Entries مقاله درباره سفته بازی، ثبات مالی، قیمت نقدی، نرخ بهره