مقاله درباره قیمت مسکن، سیاست پولی، اخبار خوب، شاخص قیمت

دانلود پایان نامه ارشد

جابجایی، قیمت ها با سرعت نسبتاً متعادلی افزایش می یابند اما به محض اینکه افراد بیشتر و بیشتری وارد بازار شدند، همه چیز را برای ورود به فاز رونق شدید و ناگهانی مهیا می کنند. در طول این مرحله، دارایی مورد بحث، توجه رسانه ها را به صورت گسترده ای به خود جلب می کند و لذا بیم از دست دادن فرصت بوجود آمده در بازار مزبور موجب ورود هر چه بیشتر بازیگران جدید و قدیمی در بازار و افزایش گسترده فعالیت های سفته بازی می شود. قیمت ها در ابتدا در نتیجه تحرک، آرام آرام رشد می کنند، اما معامله گران و اعضای بازار بیشتر و بیشتر شتاب می گیرند، و بازار رونق می گیرد. در این مرحله، اخبار دارایی، توجه رسانه ها را به طور گسترده جلب می کند. ترس از بازار جا ماندند و از دست رفتن فرصت سود آوری که شاید فقط یکبار در عمر اتفاق بیفتد، باعث جذب روز افزون سفته بازان می شود.
مرحله سوم
مرحله شادمانی: در طول این دوره، همه خودشان را در معرض بادی قرار داده اند که با سرعت تمام در حال وزیدن می باشد. در این مرحله، شادمانی ها نا معقول شده و همه جا صحبت از خرید آن دارایی خاص می باشد. این مرحله بسیار حساس است و هر لحظه ممکن است حباب بترکد و نظریه “احمق تر از من” بر فضا حاکم است. نظریه احمق تر از من یک نظریه اقتصادی است. بر اساس این نظریه اگر سرمایه گذاری اوراق بهادار را حتی به قیمتی بیش از قیمت معقول خریداری کند، بعد می تواند آن را باسود بفروشد و از این راه کسب در آمد کند. چون همیشه کسی “احمق تر” پیدا می شود که حاضر است مبلغ بیشتر ی برای آن بپردازد. در این مرحله قیمت ها به بیشترین مقدار ممکن خود رسیده اند. برای مثال در سال 1989 که حباب املاک و مستغلات در ژاپن در اوج خود بود، زمین در توکیو 139 هزار دلار برای هر فوت مربع، یعنی 350 برابر ارزش زمین در منهتن فروخته میشد.بعد از ترکیدن حباب، همین زمین ها حدود 80% و سهام ها 70% ارزش متورم خود را از دست دادند.به طور مشابه، وقتی حباب اینترنت در مارچ 2000 به بیشترین حد رسیده بود، ارزش ترکیبی سهام های تکنولوژی در nasdaq بالاتر از تولید ناخالص داخلی بسیاری از کشور ها بود. در طی مرحله سرخوشی ، شاخص ها و معیار های ارزشگذاری جدیدی برای توجیه افزایش بی امان قیمت ها، معرفی می شوند. در طول این دوره، معیارها و شاخص های ارزشیابی جدیدی برای توجیه افزایش بیرحمانه قیمت دارایی ها مشتری پیدا کرده و با صدای بلند به گوش دیگران می رسد(12).
مرحله چهارم
مرحله کسب سود: در این مرحله، افراد هوشمند به علائم هشدار دهنده واکنش نشان می دهند، دارایی را
می فروشند و از سود آن بهره می برند. اما برآورد زمان درست که حباب آماده ترکیدن است سخت، و می تواند برای سلامت مالی افراد بسیار خطرناک باشد. چرا که طبق نظر جان مینارد کینز بازار می تواند خیلی بیشتر از آنکه شما بتوانید، همراهش باشید، غیر منطقی بماند. توجه داشته باشید شاید فقط یک عامل جزئی بتواند حباب را باد کند، اما وقتی حباب ترکید، دیگر دوباره باد نمی شود. به عنوان مثال در ماه اوت 2007 ، بانک سرمایه گذاری فرانسوی ” بی ان پی پریا” برداشت از سه صندوق سرمایه گذاری خود را متوقف کرد زیرا به دلیل “محو شدن کامل نقدینگی” در بازار، قادر نیست ارزش دارایی های این صندوق ها را ارزیابی کند. هر چند این رویداد در ابتدا، کمی در بازار سهام سر و صدا ایجاد کرد، اما طی چند ماه آینده، در حالی کنار گذاشته شد که بازار سهام به اوج جدید رسیده بود. با نگاهی به گذشته، این رویداد نسبتا جزئی، علامتی هشدار دهنده بوده که خبر از آمدن دورانی آشفته و بحرانی می داد(11).
مرحله پنجم
مرحله وحشت: در این دوران، قیمت دارایی، با سرعت صعود قیمت ها اما در جهت معکوس افت می کند. سرمایه گذاران و دلالان برای جلوگیری از افت بیشتر ارزش دارایی هرچه سریع تر نیاز دارند که دارایی را نقد کنند. هر چه تقاضا نسبت به عرضه کمتر باشد، قیمت ها با شیب بیشتری سقوط می کند.

الگوهای نوسان پذیری
قارچ (۱،۱)
با توجه به تعریف قارچ، نوسانات شرطی متغیر در زمان وابسته به یک دوره قبل خود بعلاوه تحولات پیشین می‌باشد. معادله واریانس شرطی در فرایند قارچ(۱،۱) را می‌توان به صورت زیر نشان داد :
یک آماره مستقل از زمان بوده که برابر می‌باشد درصورتی که (۰،۱) و انحراف معیار استاندارد شرطی مقادیر بازده در زمان t می‌باشد. تمامی پارامتر‌های ، و دارای مقادیر غیر منفی‌ میباشند. شرط ثابت میبایستی برای اطمینان از پایداری ضعیف فرایند قارچ برقرار باشد. نشان دهنده دوام کوتاه مدت شوک‌ها بوده در حالیکه نشان دهنده دوام طولانی‌ مدت می‌باشد. یکی‌ از نقاط ضعف مدل قارچ متقارن بودن مدل در مدل کردن نوسانات می‌باشد. مدل قارچ اینگونه تعریف شده است که شامل خواص نامتقارن نوسانات بازار سهام باشد. در میان مدل‌های نامتقارن قارچ می‌توان به خود رگرسیون شرطی ناهمسان آستانه ای(تی قارچ) و مدل نمایی عمومی خودرگرسیونی شرطی(ایقارچ) اشاره کرد.(اسکوئیوشمسواری (۲۰۱۱))
تی قارچ(۱،۱)
فرایند قارچ آستانه ای ‌ما را قادر به بررسی اثرات اخبار خوب و بد بر نوسانات می‌کند(شوک‌های مثبت و منفی‌ بر بازدهی) . مدل تی قارچ(۱،۱)همان مدل استاندارد قارچ(۱،۱)می‌باشد که به آن یک اثر آستانه ای‌ نامتقارن اضافه شده است :
اثر نامتقارن یا اثر اهرمی بوده و متغیر مجازی استفاده شده برای متمایز کردن اخبار خوب و بد می‌باشد .به عبارت دیگر اگر نشان دهنده اخبار بد و اگر نشان دهنده اخبار خوب می‌باشد. تعریف مدل تی قارچ مفروض میدارد که تغیرات پیش بینی‌ نشده در بازده بازار یا اثرات مختلفی‌ بر نوسانات بازده سهام خواهد داشت. اخبار خوب سبب بازدهی بیشتر و در همین راستا سبب واریانس بالاتری برای میشود. بنا بر احمد و سولیمن (۲۰۱۱)یک مقدار غیر صفر نشان دهنده طبیعت غیر متقارن بازدهی‌ها می‌باشد. به عبارت دیگر هنگامی که مقدار صفر به‌خود بگیرد مدل قارچ متقارن خواهد بود حل انکه مثبت نشان دهنده اثر اهرمی می‌باشد .
ای قارچ(۱،۱)
مدل ای قارچ با طبیعت نمایی واریانس شرطی خود به ذخیره سازی تاثیرات شوک‌های غیر منتظره خارجی‌ بر نوسانات پیش بینی‌ شده می‌پردازد. مدل ای قارچ بصورت زیر تشکیل میشود :
همانگونه که در مدل تی قارچ وجود نشانگر تاثیرات نامتقارن شوک‌ها بر نوسانات بوده و مقادیر مثبت این پارامتر نشاندهنده وجوداثر اهرمی می‌باشد(احمدوسولیمن (۲۰۱۱)).

کارایی الگو
برای پیش بینی‌ کارایی مدل ما از سه روش اندازه‌گیری خطا استفاد می‌کنیم. این روش‌ها عبارتند از حداقل مربعات خطا (MSE)، ریشه‌ی حداقل مربعات خطا (RMSE) و حداقل مطلق درصد خطا (MAPE).
حداقل مربعات خطا (MSE)
MSE معمولا برای مقایسه توانایی پیش بینی‌ مدل استفاده میشود. بطور معمول MSE تمایل دارد که با شدت بیشتری از سایر اندازهگیر‌های صحت مدل به جریمه خطاهای پیش بینی‌ بپردازد و بهمین علت مناسب‌ترین روش اندازه‌گیری برای خاطرنشان کردن اینکه کدام شیوه از خطا‌های بزرگ دوری می‌کند می‌باشد. MSE به صورت زیر تعریف شده است :
بطوری که ، آنجا که مقدار واقعی ارزش بدست آمده در زمان t می‌باشد و همچنین ارزش t براورد شده در زمان t است .
ریشه حداقل مربعات خطا (RMSE)
RMSE پرطرفدار‌ترین معیار اندازه‌گیری درمیان افراد متخصص می‌باشد حتی با آنکه مستقل از مقدار نمی‌باشد و به صورت زیر محاسبه میشود :
بصورتی که بوده، مقدار دقیق مشاهده شده در لحظه و مقدار براورد شده در زمان t می‌باشد. همانند MSE، RMSE نیز مقادیر وزنی برابری به تمامی‌ خطاها میدهد که مستقل از دوره‌های زمانی‌ می‌باشد .
حداقل مطلق درصد خطا (MAPE)
MAPE به صورت زیر تعریف شده است :
هرگاه nنشان دهنده نقاط موثر داده باشد و به عنوان مقدار مطلق خطای محاسبه شده در مقادیر براورد شده برای یک شیوه پیش بینی‌خاص تعریف شده باشد .

پیشینه تحقیق
قلی زاده و همکاران( 1387) در تحقیقی به بررسی اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در دوره های رونق و رکود در ایران پرداختند.در این مقاله اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در دوره های رونق و رکود مورد مطالعه قرار گرفته است بر این اساس از روش نسبت قیمت به اجاره برای محاسبه ی حباب و از تکنیک ARDL به منظور برآورد مدل بر اساس داده های فصلی ایران طی سالهای 85-1370 استفاده شده است . در این مقاله نتیجه گرفته شد که در هر دو دوره سیاست پولی انبساطی موجب شکل گیری حباب شده است . در دوره های رکود ، متغیرهای قیمت دارایی ، تاثیر بیشتری نسبت به دوره های رونق داشته است . در دوره های رونق ، متغیر نرخ بهره مهمترین متغیر اثر گذار بر حباب قیمت مسکن بوده است و اثر رشد نقدینگی در دوره رکود قوی تر از دوره رونق بوده است .
یگانگی(1389) در تحقیقی به مرور برخی مسائل مهم در تامین مالی مسکن پرداختند. در این مقاله به
راه حلهای مختلف در تامین مالی بخش مسکن در ایران و سایر کشورها به اجمال پرداخته است و متذکر شده است که نتیجه ی بازارهای ناکارآمد تامین مالی مسکن ، موجودی مسکن ناکافی است . کمبود موجود ی مسکن در جامعه ای که رشد جمعیت و شهر نشینی در آن به صورت رو به افزایش است ، به افزایش سریع و مداوم قیمت و اجاره بهای مسکن می انجامد این امر به حبابهای قیمت مسکن منجر می شود یعنی سرمایه گذاری هایی که باید در بخشهای دیگر اقتصاد برای توسعه صنعت به کار برده شود . به خرید مسکن و زمین اختصاص می یابد چرا که سرمایه گذاران به این نتیجه می رسند که سرمایه گذاری در مسکن یک شرط بندی همیشه برد بوده ، و به بازگشت بهتر سرمایه می انجامد .
قلی زاده و همکاران(1390) به بررسی عوامل موثر بر تعیین سهم حباب قیمت در بازار مسکن پرداختند. در این مقاله قیمت به عنوان اساسی ترین متغیر بخش مسکن که وظایف تخصیص منابع اقتصادی ، اطلاع رسانی و ارائه علامتهای لازم به سرمایه گذاران را بر عهده دارد ، معرفی شده و انحراف قیمت به واسطه بیماری بازار سرمایه و سایر بازارها و یا به دلیل اجرای سیاستهای اقتصادی نادرست ، بورس بازی در بازار زمین و مسکن را به وجود می آورد و تاثیر شوک بازار مسکن ، در شکل گیری حباب و دوره های چهارگانه از سالهای 71 تا 86 بررسی شده و روش Var برای بررسی تکانه های متغیرهای سیاست پولی و سایر متغیرها بر حباب قیمت مسکن با داده های فصلی سالهای مذکور مورد استفاده قرار گرفته است . نتیجه حاصله نوسات حباب شکل قیمت مسکن را ناشی از اجرای سیاستهای پولی از قبیل افزایش نقدینگی و کاهش نرخ بهره و همچنین نقل و انتقلات بازار سرمایه و دارایی و تغییرات طرف عرضه مسکن از قبیل افزایش هزینه ساخت مسکن داشته است .
شریفی و همکاران( 1389) به بررسی تاثیر کانال قیمت دارایی ها در اثر گذاری سیاست پولی در ایران (مطالعه موردی شاخص قیمت مسکن ) پرداختند. هدف این مقاله بررسی اثرات سیاست پولی بر تولید و سطح عمومی قیمتها از راه کانال قیمت داراییها ( شاخص قیمت مسکن ) در ایران طی دوره های 1387-1368 است . بدین منظور ، با استفاده از الگوی VECتصحیح خطابرداری اثرات سیاست پولی از راه این کانال بررسی می گردد . به طورکلی نتایج نشان می دهد که شوک بدهی بانکها به بانک مرکزی به عنوان ابزار سیاست پو.لی از راه شاخص قیمت مسکن دست کم در کوتاه مدت می تواند سطح تولید را افزایش و سطح عمومی قیمتها را کاهش دهد . بنابراین بانک مرکزی می تواند با دادن تسهیلات به بانکها دست کم در کوتاه مدت هم به طور مستقیم و هم از راه شاخص قیمت مسکن سطح تولید را تقویت و سطح عمومی قیمتها را کنترل کند .
از مقالات خارجی مورد مطالعه موارد زیر جهت نمونه ارائه گردیده است .
پدرسن( 2015) به پیش بینی بازدهی و نرخ رشد در بازار مسکن با استفاده از نسبت بهای اجاره پرداخت. در این مقاله پیش بینی بازار مسکن بر حسب نسبت بهای اجاره به عنوان یک متغیر قابل پیش بینی از داده ها 18 کشور OECD در دستور کار بوده و مشکل اساسی تغییر پذیری بالا در نرخ اجاره این کشورها و اینکه الگوهای قابل پیش بینی در حد بالایی وابستگی به میزان بازدهی بازار مسکن دارد .
شی و

پایان نامه
Previous Entries مقاله درباره شهر تهران، اقتصاد کشور، استان تهران، درآمدهای نفتی Next Entries دانلود تحقیق با موضوع رگرسیون، بازده سهام، رگرسیون خطی، شبکه عصبی