مقاله درباره شهر تهران، اقتصاد کشور، استان تهران، درآمدهای نفتی

دانلود پایان نامه ارشد

مسکن این نوع کشورها مشاهده می‌شود(8).
تامین اجتماعی و حمایت در اقتصاد کشورهایی مانند ایران و آمریکا ضعیف است در حالی‌که در کشورهایی مانند اروپای شمالی حمایت از طریق دولت نگرانی برای حال و آینده افراد و خانوارها به وجود نمی‌آورد؛ این تفاوت مهم موجب ایجاد تفاوت در بازار مسکن این دو گروه از جوامع شده به صورتی که در ایران، آمریکا و کشورهای مشابه، تمایل به سرپناه یکی از انگیزه‌های مهم پس‌انداز از طریق حمایت برای آینده تلقی می‌شود؛ در نتیجه عمده متقاضیان مسکن در ایران و کشورهای مشابه به دنبال خرید و مالکیت آن هستند، به طوری که حدود 80 تا 85 درصد از خانوارها مالک مسکن و حدود 15 تا 20 درصد نیز اجاره نشینی یا انواع دیگر استفاده از مسکن را پیشه کرده‌اند. در حالی که در اروپا به ویژه اروپای شمالی برعکس این آمار صادق است؛ یعنی حدود 80 تا 85 درصد مردم اجاره نشین دولت یا شهرداری‌ها هستند و تقاضای آنها عمدتا برای مسکن به‌عنوان یک سرپناه است نه تامین آتی(9).
این تفاوت موجب شده که بازار برای مسکن در کشورهایی مانند ایران و آمریکا دچار افت و خیزهای بیشتر شود و معمولا عرضه و تقاضای مسکن یک دوران رکود و سپس رونق را در بلندمدت طی می‌کند.
تاکید می‌شود وضعیت و شرایط بازار مسکن در اقتصاد ایران به صورتی است که به دلیل تامین اجتماعی پایین، مردم مسکن را تنها به‌عنوان سرپناه تقاضا نمی کنند بلکه مسکن را به‌عنوان یک نوع دارایی و پس‌انداز می‌دانند، بنابراین تقاضا همواره در بازار مسکن بالا خواهد بود و از آنجا که سیستم اعتباری در ایران نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، عرضه نیز پاسخگوی نیاز نیست.
باید گفت هر زمان درآمدهای نفتی به اقتصاد کشور سرریز می‌شود، بازار مسکن تاحدودی تحت تاثیر این درآمدها قرار می‌گیرد و دچار تغییر می‌شود و در مجموع نتیجه نهایی به‌دست آمده در مذاکرات را می‌توان در همین راستا تحلیل کرد، اما این موضوع یعنی توافق هسته‌ای تاثیر کوتاه‌مدت و مستقیم بر بازار مسکن نخواهد داشت.

بررسی وضعیت ساخت و ساز، قیمت و بازار مسكن
با ارايه بسته پيشنهادي خروج اقتصاد از ركود توسط دولت يازدهم در سال گذشته، تحليلگران انتظار دارند تحولاتي در بخش هاي كليدي كشور رقم بخورد و سال94، آبستن رويدادهاي اساسي در اقتصاد كشور باشد. اين در حالي است كه سال جاري با اخبار احتمال لغو تحريم ها آغاز شد تا فرصتي طلايي براي جذب
سرمايه هاي داخلي و خارجي و توسعه بخش هاي مختلف ايجاد شود. در اين ميان، سياست ها و برنامه هاي داخلي كشور به ويژه در بخش مسكن به گونه يي پيش رفت كه راهگشاي گذر از مسير پرفراز و نشيب ركود باشد. راه اندازي صندوق هاي زمين و ساختمان در سطح استان هاي كشور، افزايش و اعطاي محدود سقف تسهيلات ساخت مسكن از سوي برخي بانك ها و رفع محدوديت هاي ليزينگ مسكن در سال گذشته و راه اندازي سيستم پيش خريد در سال جاري حاكي از آن است كه وزارت راه و شهرسازي دولت يازدهم با جذب بخش خصوصي به دنبال ساماندهي و رونق بخشي به بازار مسكن و صنعت ساختمان است. چراكه خروج مسكن از ركود با اتكا به تجربه و توان مالي بخش خصوصي امكان پذير است. در عين حال، اطلاعات پروانه هاي ساختماني صادرشده توسط شهرداري هاي كشور طي نيمه نخست سال93 كه از سوي مركز آمار منتشرشده نشان ميدهد بخش خصوصي متقاضي 5/98درصد كل پروانه هاي صادرشده در مناطق شهري كشور بوده است. سهم تعاوني ها از اين فعاليت اقتصادي در مدت مشابه حدود 8/0درصد و براي دولت 7/0درصد بوده است(10).
براساس اين گزارش طي 6 ماه نخست سال گذشته، در مناطق شهري كشور حدود 64هزار و 186پروانه صادر شده كه تعداد 57هزار و 364پروانه معادل 4/89درصد مربوط به احداث ساختمان و 6 هزار و 822 فقره نيز براي افزايش بنا بوده است. به اين ترتيب، با وجود تلاش دولت براي تشويق بخش خصوصي جهت مشاركت در رونق ساخت و ساز، تعداد پروانه هاي صادرشده براي احداث ساختمان نسبت به نيمه دوم سال 92 حدود 9/47درصد كاهش يافته است.
همچنين در نيمه اول سال1393، مساحت زيربناي تعيين شده در پروانه هاي ساختماني صادره از سوي شهرداري هاي كشـور بـالغ بـر 1/37662 هـزار مترمربع بوده است. از اين ميزان حدود 1/35109هزار مترمربع از مساحت زيربناي پروانـه ها مربـوط بـه پروانـه هاي احـداث سـاختمان و 2553هزار مترمربع مربوط به
پروانه هاي افزايش بنا است.
بررسي پروانه هاي صادرشده براي احداث ساختمان در هر يك از استان هاي كشور حاكي از آن است كه بيشترين پروانه صادرشده با سهم 5/14درصد و صدور 8هزار و 314فقره پروانه در استان تهران و كمترين با سهم 5/0درصد و صدور 307پروانه در استان ايلام بوده است. براساس اين آمار، بعد از استان تهران، ساخت و ساز به ترتيب در استان هاي اصفهان، خراسان رضوي و فارس مورد استقبال سرمايه گذاران بخش خصوصي بوده است. همچنين كمترين درخواست ها به ترتيب در استان هاي هرمزگان، گلستان و سمنان بوده است.
همان طور كه آمار نشان مي دهد سهم كلان شهر تهران از پروانه هاي صادرشده در كل كشور حدود 2/10درصد است. از اين ميزان تقاضا براي صدور پروانه ساخت و ساز در تهران، 5هزار و 826فقره براي احداث ساختمان و 35 فقره براي افزايش بنا بوده است.
بر اين اساس، پروانه هاي احداث ساختمان نسبت به نيمه دوم سال92 به ميزان 56درصد كاهش داشته است. بيشترين سهم از پروانه هاي صادر شده براي احداث ساختمان در شهر تهران، مربوط به شهرداري منطقه4 با صدور 575پروانه و كمترين سـهم مربوط به شهرداري منطقه 21 با 120فقره بوده است. در اين ميان سهم بخش خصوصي براي درخواست مشاركت در ساخت و ساز پايتخت بالغ بر 7/98 درصد بوده و مابقي
درخواست ها معطوف به تعاوني ها و زيرمجموعه هاي دولت است. به اين ترتيب، مجموع مساحت زيربناي تعيين شـده در پروانـه هاي احـداث سـاختمان صـادر شـده از سـوي شـهرداري تهران بالغ بر 3/9118هزار مترمربع بوده است كه نسبت به نيمه دوم سال92 حدود 5/48درصد كاهش يافته است(8).
براساس اطلاعات مركز آمار از پروانه هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري هاي كشور در نيمه نخست سال گذشته، بيشترين پروانه هاي صادر شده با كاربري مسكوني بوده به طوري كه حدود 3/83درصد اين
پروانه ها براي ساخت واحدهاي مسكوني است. البته 4/8درصد كل پروانه براي واحدهاي مسكوني توام با كارگاه صادر شده است. پس از واحدهاي مسكوني، بيشترين سهم مربوط به واحدهاي تجاري با صدور3هزار و 752فقره بوده است. اين رقم درخصوص واحدهاي صنعتي، آموزشي ، بهداشتي-درماني به ترتيب 76 ،504 و 51فقره است. براساس اين گزارش پيش بيني مي شود، بيشترين تعداد واحدهاي مسكوني در استان هاي تهران، اصفهان، فارس احداث شود. اين در حالي است كه كمترين ميزان نوسازي مسكن در استان هاي ايلام، گلستان و كهگيلويه و بويراحمد رخ خواهد داد.
به همين ترتيب، بخش اعظم پروانه هاي ساختماني شهر تهران نيز براي احداث ساختمان هاي مسكوني صادر شده اند. از كل پروانه هاي صـادر شـده براي احداث ساختمان از سوي شهرداري هاي شـهر تهـران 4هزار و 983فقره براي احـداث ساختمان هاي مسـكوني، 603مورد براي احداث ساختمان هاي مسكوني و كارگاه توام، 124فقره واحدهاي بازرگاني، 10مورد واحد صنعتي، 4مورد آموزشي و 2مورد بهداشتي- درماني صادر شده است. براساس اين گزارش پيش بيني مي شود
بيشترين تعداد واحدهاي مسكوني در منطقه5 به ميزان 5هزار و 266مورد و كمترين ميزان در منطقه 21 حدود 958 واحد خواهد بود(7).

تاثير ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي در صنعت ساختمان
روزهاي نخستين سال94 براي اقتصاد ايران با اخبار هسته اي و احتمال لغو تحريم ها در آينده اي نزديك همراه بود. تا بسياري از ناظران و تحليلگران بر اين باور باشند كه بخش هاي مختلف اقتصادي روزهاي خوبي را در پيش رو خواهد داشت. گرچه گمانه زني ها درباره آينده بازار هاي مختلف و به ويژه بازار مسكن پس از اجرايي شدن توافق هسته اي متفاوت است با اين حال، بررسي وضعيت شرايط اقتصادي بخش مسكن در حال حاضر حاكي از آن است كه اين بازار همچنان با ركود مواجه است. به طوري كه آخرين گزارش بانك مركزي از نماگرهاي اقتصادي نشان مي دهد ركود سال هاي اخير حاكم بر بازار مسكن باعث شده سرمايه گذاري بخش خصوصي در بخش ساختمان هاي تكميل شده مناطق شهري طي سه ماهه سوم سال93 نسبت به پاييز سال92 حدود 8/8درصد كاهش يابد. اين در حالي است كه ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي در اين بخش از ساختمان طي تابستان سال گذشته نسبت به بهار 8/9درصد رشد داشت. اما در پاييز93 سرمايه گذاري در بخش ساختمان هاي تكميل شده 7 درصد كاهش را تجربه كرد(8).
با اين حال، بررسي ها نشان مي دهد سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان هاي تكميل شده در پاييز93 بيش از سه ماهه نخست سال گذشته بود.
اين در شرايطي است كه سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان هاي شروع شده پيش از تكميل رشد قابل توجهي داشته است. باتوجه به اينكه نسبت به تابستان سال گذشته سرمايه گذاري در ساختمان هاي شروع شده با كاهش بيش از 15درصدي مواجه بود اما در پاييز به استناد آمارهاي بانك مركزي اين رقم به 11و4 دهم درصد افزايش يافت.
در كل، بخش ساختمان در سال92 روزهاي خوشايندتري را نسبت به سال گذشته تجربه كرده چرا كه استقبال سرمايه گذاران خصوصي از بازار مسكن بيشتر بوده است. بررسي آمارهاي منتشر شده توسط بانك مركزي درباره مشاركت بخش خصوصي براي سرمايه گذاري در سال گذشته حاكي از آن است كه اين حوزه با ادامه شرايط كنوني ممكن است با كمبود عرضه بيشتري مواجه شود. باتوجه به اينكه نظام بانكي در ارايه وام ساخت و تعيين تكليف وام خريد مسكن تعلل مي ورزد، قطعا كمبود عرضه تهديدي براي بازار به حساب نخواهد آمد اما با رشد طبيعي تقاضا در آينده ممكن است عدم آمادگي بخش عرضه به افزايش قيمت مسكن منجر شود.
شرايط زماني وخيم تر مي شود كه در كنار كاهش سرمايه گذاري، عرضه كاهش يافته و قيمت مسكن افزايش مي يابد. گزارش نماگرهاي اقتصادي بانك مركزي از تعداد پروانه هاي صادرشده در مناطق شهري روند كاهشي را نشان مي دهد.
به طوري كه طي پاييز گذشته نسبت به پاييز92 اين شاخص حدود 6/36درصد كاهش يافته است. اين در حالي است كه چنين روند كاهشي را مي توان به تفكيك در تهران، شهرهاي بزرگ و ساير مناطق شهري كشور شاهد بود. بنابراين انتظار مي رود وزارت راه و شهرسازي و مقامات بانكي كشور در اجراي سياست هاي حمايتي از توليدكنندگان و تقويت مالي از تقاضاكنندگان سرعت عمل نشان داده و از برنامه هاي بيشتر و متنوع تري رونمايي كند.

رشد سرمايه گذاري خصوصي
گزارش بانك مركزي از نماگرهاي اقتصادي در رابطه با سرمايه گذاري كل بخش خصوصي در ساختمان هاي جديد مناطق شهري طي پاييز سال گذشته نسبت به پاييز92 با رشد 9/2درصدي همراه بوده است. با اين حال، اين ميزان سرمايه گذاري نسبت به تابستان سال گذشته حدود يك درصد كاهش يافته كه ادامه روند كاهشي با نرخ 7/3درصدي از تابستان سال93 آغاز شده است. مقايسه سرمايه گذاري ها در سال93 نسبت به سال92 نشان مي دهد، استقبال بخش خصوصي از بازار مسكن شرايط مطلوب تري را داشته است. چرا كه در سال93 علاوه بر اينكه حجم سرمايه گذاري ها افزايش يافته، در اين مدت سرمايه كمتري از بازار مسكن خارج شده است. اين در حالي است كه مقايسه سالانه سرمايه گذاري در بازارها روند رو به رشد را نشان مي دهد(2).
باتوجه به پتانسيل بازار مسكن پايتخت، استقبال سرمايه گذاري بخش خصوصي از بازار تهران پررنگ تر بوده است. چرا كه ميزان سرمايه گذاري در تهران در مدت مشابه نسبت به پاييز92 حدود 6/11درصد رشد يافته است. به اين ترتيب، در پاييز سال گذشته نسبت به فصل تابستان هم سرمايه گذاري در ساختمان هاي تهران 7/6درصد رشد يافت تا كمبود سرمايه گذاري تابستان نسبت به بهار جبران شود. چرا كه در تابستان سال گذشته فعالان صنعت ساختمان پايتخت شاهد كاهش 6/14درصد سرمايه گذاري بخش خصوصي در اين بخش بودند. با اين حال، سال93، در مقايسه با سال گذشته شرايط بهتري را براي اهالي صنعت ساختمان داشت. چرا كه حجم سرمايه افزايش يافته و ديگر خبري از خروج سرمايه

پایان نامه
Previous Entries مقاله درباره تقاضای مسکن، تسهیلات بانک، تسهیلات بانکی، ساختار بازار Next Entries مقاله درباره قیمت مسکن، تقاضای مسکن، افزایش قیمت مسکن، روش شناسی