مقاله درباره سفته بازی، ثبات مالی، قیمت نقدی، نرخ بهره

دانلود پایان نامه ارشد

از اين صنعت نبود(3).
با وجود اينكه در سرمايه گذاري طي مقاطع مختلف افزايش و كاهش هاي غيرمنظمي را شاهد بوده ايم اما روند كاهشي صدور پروانه هاي ساختماني تقريبا ادامه داشته است. بررسي آمار تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در مناطق شهري در گزارش نماگرهاي بانك مركزي حاكي از آن است كه در آينده ساخت وساز در سطح شهرها كاهش خواهد داشت. چرا كه در پاييز سال93 تعداد پروانه هاي صادرشده از سوي شهرداري ها نسبت به مدت مشابه در سال92 حدود 6/36درصد كاهش يافت تا همچنان ركود حاكم بر صنعت ساختمان كشور ادامه داشته باشد(6).
اين در حالي است كه روند صدور تعداد پروانه طي سال گذشته با روند كاهشي 6/28درصد در بهار آغاز شد و با كاهش مجدد 7/13درصدي در فصل تابستان ادامه داشت تا اينكه در سه ماهه سوم سال گذشته دوباره 5/26درصد كاهش يافت. مقايسه سالانه تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در مناطق شهري نشان
مي دهد، روند كاهش تعداد پروانه ها از سال91 با نرخ 4/2درصد آغاز شده است.
بررسي تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در كلان شهر تهران طي سه ماهه سوم سال93 كاهش 4/56درصدي نسبت به مدت مشابه در سال92 را نشان مي دهد.
اين در حالي است كه مقايسه آن نسبت به تابستان سال93 به كاهش 17درصدي اشاره دارد.
اين در حالي است كه تعداد پروانه ها طي تابستان نسبت به بهار حدود 5/34درصد كاهش يافت تا به اين ترتيب براي ماهها و سالهاي آتي بازار مسكن و صنعت ساختمان شرايط ركودي را رقم بزند.البته بررسي روند پروانه ها در سال92 نيز حاكي استقبال كم رنگ سرمايه گذاران بخش خصوصي براي ورود به حوزه ساخت و ساز است.
بررسي وضعيت صدور پروانه ها در ديگر كلان شهرها و شهرستان هاي كشور نيز حاكي از رفتار مشابه سرمايه گذاران خصوصي براي فعاليت در حوزه ساختمان است. با اين حال، نقطه آغاز تصميم سرمايه گذاران براي خروج از بازارساخت و ساز به سال91 بازمي گردد

مقایسه نرخ مسکن کشورهای مختلف با ایران
تهران نه تنها در بين كل شهرهاي ايران كه در مقايسه با كشورهاي داراي سوابق بحران مسكن، رتبه اول گراني ملك‌مسكوني را در اختيار دارد به طوري كه در حال حاضر ميانگين قيمت آپارتمان در پايتخت ايران ازميانگين قيمت آپارتمان در آمريكا، گرانتر است؛ اين در حالي است كه قيمت املاك آمريكا به مراتب بيشتر از ساير كشورها برآورد مي‌شود(9).
بررسي قيمت مسكن در پنج كشوري كه طي سال‌هاي اخير تحولات بازار مسكن آنها در صدر اخبار بين‌المللي بوده، نشان می دهد که «در بسياري از كشورهاي اروپايي و آسيايي، قيمت مسكن، براساس سال ساخت تعيين مي‌شود و متقاضيان در صورت كمترين نوسان مثبت، خريد مسكن را متوقف مي‌كنند و به همين دليل، بهاي مسكن در بيشتر نقاط جهان رشد منفي را تجربه مي‌كند.»
در این قسمت ميانگين قيمت مسكن در آمريكا، آلمان، فرانسه، اسپانيا و عربستان مورد بررسي قرار گرفته كه مقايسه اين قيمت‌ها با وضعيت ملك در ايران نشان مي‌دهد: سطح قيمت مسكن در ايران از همه اين پنج كشور با فاصله زيادي، بالاتر است.
به عنوان مثال در شهر سن‌فرانسيسكو گران‌ترين شهر آمريكا، قيمت هر فوت‌مربع بهترين مسكن مبله‌شده با تمامي‌لوازم و تجهيزات، ۴۲۰ دلار و ۹۹ سنت است كه اين رقم براي يك مترمربع – هر 9 فوت مربع، حدود يك متر مربع است- برابر با 3780 دلار است. اين قيمت چنانچه با قيمت دلار مرجع در ايران محاسبه شود، مترمربعي 4 ميليون و 800 هزار تومان خواهد بود. البته بررسي‌ها نشان مي‌دهد ميانگين هر متر مربع ملك مسكوني در آمريكا حدود يك‌هزار دلار است.
با توجه به آخرين آمار رسمي‌مربوط به ميانگين قيمت مسكن در تهران، قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در اين كلانشهر حدود 2 ميليون تومان است كه در مقايسه با قيمت ملك مسكوني در آمريكا، 35 درصد بيشتر است.
قيمت هر متر مربع مسكن كه ضروري‌ترين كالاي هر سبد خانوار مي‌باشد، در كشورمان به طور عجيب و غريب و با برخي دلال بازي و سفته بازي هاي بيهوده، نرخي بي نظير در جهان مي‌باشد. به همين بهانه قصد داريم به بررسي ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن در برخي شهرها و كشورهاي جهان بپردازيم. ابتدا به ترتيب ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن را در ۹ شهر آمريكا مورد بررسي قرار مي‌دهيم:
در ايالت اندين پليس آمريكا، ميانگين قيمت هر فوت مربع مسكن نوساز مبله شده با تمامي‌لوازم و تجهيزات، ۲۰۷ دلار و ۲۶ سنت برابر با 2ميليون‌و 400هزار تومان به ازاي هر متر مربع است. در ايالت ديترويت آمريكا، ميانگين قيمت هر فوت مربع مسكن نوساز مبله شده با تمامي‌لوازم و تجهيزات برابر با ۱۸۸ دلار و ۹۷ سنت است كه مي‌شود 2ميليون تومان به ازاي هر متر مربع. در ايالت فورت وين آمريكا، ميانگين قيمت هر فوت مربع مسكن نوساز مبله و نوساز، برابر با ۲۰۱ دلار و ۱۶ سنت است كه مي‌شود 2ميليون و300هزار تومان به ازاي هر متر مربع. در شهر تولدو آمريكا نيز ميانگين قيمت هر فوت مربع مسكن ۲۰۴ دلار و ۲۱ سنت است كه مي‌شود 2ميليون و 355هزار تومان به ازاي هر متر مربع.
در شهر نيوجرسي، ميانگين هر فوت مربع مسكن نوساز و مبله شده با تمامي‌لوازم و تجهيزات، ۲۹۹ دلار برابر با 3 ميليون و 450 هزار تومان به ازاي هر متر مربع.
در شهر واشنگتن نيز، ميانگين قيمت هر فوت مربع مسكن نوساز و مبله شده، ۳۸۱ دلار برابر با 3430 دلار در هر متر مربع است كه مي‌شود 4ميليون و 399 هزار تومان به ازاي هر متر مربع.
اما در شهر سن فرانسيسكو گران‌ترين شهر آمريكا، قيمت هر فوت مربع بهترين مسكن مبله و با تمامي‌لوازم و تجهيزات، ۴۲۰ دلار و ۹۹ سنت برابر با 3780 دلار است كه مي‌شود 4 ميليون و 800هزار تومان به ازاي هر متر مربع.
اما ميانگين هر فوت مربع قيمت مسكن در كشور آلمان بنابر تازه ترين ليست ارائه شده، ۹۸ دلار آمريكا برابر 882 دلار در هر متر مربع است كه مي‌شود يك ميليون و 131هزار تومان به ازاي هر متر مربع.
نكته جالب اينكه ميانگين قيمت مسكن در هر فوت مربع شهر مادريد پايتخت اسپانيا با كاهش ۲۹ درصدي روبه‌رو بوده و به تنها ۲۶ دلار رسيده كه مي‌شود 234 دلار در هر متر مربع برابر با تنها 300هزار تومان به ازاي هر متر مربع.
اكنون به قيمت مسكن در شهرهاي مختلف عربستان سعودي مي‌پردازيم: در شهر جده، ميانگين قيمت بهترين مسكن مبله، نوساز و با تمامي ‌لوازم و تجهيزات، هر متر مربع ۶۵۳ دلار برابر با ۸۰۵ هزار و ۷۰ تومان.
در شهر رياض نيز ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن مبله، نوساز، نزديك به مركز شهر ۷۶۲ دلار برابر با ۹۳۴ هزار و ۲۱۲ تومان است. همچنين قيمت يك آپارتمان ۱۵۰ متري نوساز آماده فروش در مركز پاريس با تمامي‌امكانات و تجهيزات مبله شده، برابر با ۶۰ هزار دلار يعني حدود ۷۴ ميليون تومان است و نكته قابل‌توجه اينكه در كشور فرانسه، قيمت مسكن سال‌ها است كه هيچ تغييري را تجربه نكرده است.

حباب قیمت
حباب اقتصادی داد و ستد با نرخ بسیار گرانتر از ارزش واقعی مورد معامله است که در سطح جامعه همه‌گیر می‌شود. چون تعیین ارزش واقعی، کار دشواری است معمولاً پس از افت ناگهانی قیمت و به اصطلاح ترکیدن حباب متوجه وجود حباب می‌شوند.ویژگی حباب، موقّتی بودن آن است(7).
همانطور که از نام حباب قیمت به نظر میرسد اختلاف بین ارزش ذاتی یک کالا با قیمت مبادله ای آن در بازار نقدی را حباب می گویند.فرض کنید قیمت ماشین الف درب کارخانه ۱۳ میلیون تومان است ولی همان ماشین در بازار نقدی ۱۴ میلیون معامله می شود به این اختلاف یک میلیون تومانی حباب قیمت می گوینداما چرا
قیمت ها حباب دار می شوند ؟ قیمت عرضه قیمتی است که فروشنده مایل است کالای خود را به آن قیمت بفروش برساند قیمت تقاضا قیمتی است که خریدار مایل به خرید در آن قیمت می باشد نقطه تعادلی قیمت بازاری یک کالا زمانی اتفاق می افتد که قیمت عرضه با قیمت تقاضا برابراست حباب قیمت نیز از قاعده عرضه و تقاضا مستثنا نیست به این صورت که خریدار حاضر است کالا ی مورد نیاز خود را با قیمت بالاتر از ارزش ذاتی خریداری کند زیرا یا عرضه کالا محدود شده است یا امید وار است با قیمت بالاتری بعداز مدتی آن را بفروش رسانددر نتیجه حباب مثبت( قیمت نقدی بیشتر از قیمت ذاتی) در سه حالت بوجود می آید:۱- امید به افزایش قیمت در بازار وجود دارد۲-سرمایه موجود در بازار در حال افزایش است( سفته بازی و تقاضا کاذب ناشی از انباشت سرمایه در یک بازار)۳-کمبود کالا بوجود آمده استو بلعکس حباب منفی( قیمت نقدی کمتر از ارزش ذاتی )نیز در ۳ حالت بوجود می آید۱- امید به کاهش قیمت ها در بلند مدت در بازار بوجود آمده است۲-سرمایه موجود در بازار در حال حرکت بسمت بازار یا کالای دیگریست۳-افزایش عرضه بوجود آمده است(8).
اصطلاح « حباب» در علم مالی به طور کلی به وضعیتی اشاره دارد که قیمت یک دارایی با اختلاف قابل توجهی از قیمت و ارزش بنیادین آن دارایی بالاتر باشد. در طول دوره یک حباب، قیمت ها برای یک دارایی مالی و یا یک گروه از دارایی های مالی به صورت قابل توجهی متورم می شود و در نتیجه، رابطه اندکی بین ارزش ذاتی آن گروه از دارایی ها با قیمت آنها در بازار وجود دارد. اصطلاحاتی از قبیل«حباب قیمت دارایی»، «حباب مالی» یا « حباب سفته بازی» همگی به جای حباب قیمتی مورد استفاده قرار می گیرند و اختصاراً نیز معمولاً
«حباب» نامیده می شود. هم اکنون نیز خیلی از سرمایه گذاران فعال در بازار سرمایه، کم کم در حال شنیدن این اصطلاح در بازار هستند(9).
مشخصه های یک حباب:
اصلی ترین مشخصه حباب ، وجود بی اعتقادی و بی اعتنایی شدید در بین اکثر مشارکت کنندگان در بازار در طول مرحله ایجاد حباب می باشد. بایستی توجه داشت که تشخیص اینکه چه موقع مشارکت کنندگان در بازار روشهای منطقی و قاعده مند ارزش گذاری سهام شرکت ها را کنار گذاشته و دچار رفتارهای سوداگرانه
میشوند، کار مشکل و پیچیده ای است. همچنین، تجربه گذشته نشان می دهد که معمولاً حباب ها زمانی شناسایی شده اند که ترکیده باشند(17).
در اکثر موارد، حباب های قیمتی معمولاً همراه با سقوط شدید قیمت بوده است. بعلاوه، میزان خسارت ناشی از ترکیدن یک حباب بستگی به میزان گرفتاری هر یک از بخش های اقتصاد و همچنین میزان گستردگی مشارکت در بازارها می باشد. برای مثال، ترکیدن حباب دهه 1980 در ژاپن منجر شد تا دوره رکود طولانی اقتصاد این کشور را در بر بگیرد. اما به دلیل اینکه سفته بازی تا بخش عمده ای محدود به مرزهای کشور ژاپن شده بود، این ترکیدن حباب منجر به گسترش این بحران به خارج از مرزهای این کشور نشد.
تئوری عدم ثبات مالی ماینسکی:
تئوری عدم ثبات مالی ماینسکی به شدت مدیون بحران و رکود بوجود آمده در سال 09-2008 می باشد که توانست توجهات زیادی را به خود جلب کرده و حتی نسبت به زمانی که در سال 1996 توسط وی مطرح شد توانست طرفداران بیشمار و بسیار بیشتری پیدا کند. ماینسکی یکی از اولین اقتصاددانانی بود که توسعه عدم ثبات مالی و ارتباط متقابل آن با وضعیت اقتصادی را تشریح نموده است. کتاب وی با عنوان «اقتصاد ناپایدار و پایدار (1986)» گام آغازین وی برای ورود به این موضوع بود(7).
ماینسکی 5 مرحله برای یک چرخه اعتباری تعریف می کند- جابجایی و تحرک، رونق و جهش شدید، شادمانی، منفعت کردن و وحشت.
مرحله اول
مرحله جابجایی: جابجایی زمانی اتفاق می افتد که سرمایه گذاران از طریق یک پارادایم جدی از قبیل یک تکنولوژی جدید ، نرخ های بهره جدید و یا افزایش قابل توجه نرخ ارز که به طور تاریخی در سطوح پایین و تثبیت شده ای بوده اند، دچار شیفتگی می شوند. مثال کلاسیک این مورد، کاهش نرخ وجوه فدرال در آمریکا از 6.5% در ماه مه سال 2000 به 1% در ژوئن 2003 می باشد. در طول این دوره 3 ساله، نرخ بهره اوراق رهنی 30 ساله با نرخ ثابت 2.5% از پایین ترین سطح تاریخی خود یعنی 5.21% کاهش یافت و همین موضوع بذر ایجاد حباب مسکن در این کشور را کاشت. تحرک زمانی به وجود می آید که سرمایه گذار با چیزی مثل تکنولوژی جدید ، یا پایین بودن تاریخی نرخ بهره تهییج می شود.
مرحله دوم
مرحله جهش و رونق شدید: در گام نخست بدنبال مرحله

پایان نامه
Previous Entries مقاله درباره تقاضای مسکن، تسهیلات بانک، تسهیلات بانکی، ساختار بازار Next Entries مقاله درباره قیمت مسکن، سیاست پولی، اخبار خوب، شاخص قیمت