مقاله درباره تقاضای مسکن، تسهیلات بانک، تسهیلات بانکی، ساختار بازار

دانلود پایان نامه ارشد

ه توليد را افزايش مي‏دهد و باعث افزايش قيمت تمام شدة مسكن خواهد شد. لذا انتخاب سياستهاي مناسب براي ارائه مصالح به مصرف كننده واقعي، بازار آزاد و دست سودجويان را قطع خواهد كرد.

نگاهي به طرح جامع مسكن
24 گروه مطالعاتي در سال 83 تصميم گرفتند سندي را تنظيم كنند كه در آن چشم‏انداز بخش مسكن در سالهاي آينده را ترسيم كنند. در اين چشم‏انداز معناي تغييرات مطلوب، قابل دستيابي و قابل سنجش در وضعيت مسكن خانوارهاي ايراني به همراه راهبردها و راهكارهاي دستيابي به اين هدفها، تدوين شد. اين طرح قرار است در دو مقطع پنج ساله و يك مقطع 20ساله اجرايي شود. براين اساس در مقطع 20 ساله، اصلاحات عميق و ضروري در بخش مسكن مدنظر است و در مقطع 10 ساله برنامه‏هاي بخش مسكن بيشتر به صورت عملياتي مورد توجه قرار خواهد گرفت.
طرح جامع مسكن از آنجا داراي اهميت است كه براي اولين بار در تاريخ ساخت مسكن در كشور شاهد شفاف سازي و برنامه‏ريزي شده‏ايم. ويژگي اين طرح اين است كه تمام دهك‏هاي درآمدي خانوارها را در نظر گرفته، اما از آنجا كه اطلاع رساني درست، به موقع و كافي براي آن صورت نگرفته بسياري از صاحبنظران و كارشناسان از مفاد آن اطلاع لازم، پيدا نكرده و بسياري از اظهارنظرها درباره اين طرح غيركارشناسي به نظر مي‏رسد. از سوي ديگر شايد بزرگترين ايرادي را كه مي‏توان به اين طرح گرفت، اين باشد كه در هيچ كجاي اين طرح پيش‏بيني شده است كه اگر قيمت مسكن افزايش پيدا كند، اين افزايش قيمت چگونه مورد محاسبه قرار مي‏گيرد، چرا كه وام‏هاي در نظر گرفته شده يعني نسبت اندك وام به قيمت مسكن در تهران 30 درصد، شهرهاي بزرگ 38 درصد و ساير شهرها 60 درصد در نظر گرفته شده است كه با افزايش قيمت مسكن به طور حتم اين درصدها دستخوش تغييرات عمده‏اي مي‏شود(6).
در اين طرح آمده است كه گروههاي درآمدي يك تا چهار 50 درصد از كل خانوارهاي فاقد مسكن را تشكيل مي‏دهند كه اين رقم در گذشته 3/43 درصد بوده است. دهك‏هاي درآمدي پنج تا هفت، 35 درصد كه اين ميزان در گذشته 8/32 درصد بوده و از دهك‏هاي درآمدي هشت تا 10، 15 درصد كه اين ميزان در گذشته 20 درصد بوده است.
بررسي اين آمارها نشان مي‏دهد كه به دليل افزايش قيمت مسكن توان مالي خريداران دهك‏هاي درآمدي 8 تا 10 كه در واقع جزو گروههاي پر درآمد جامعه محسوب مي‏شود از تعداد خانوارهاي فاقد مسكن آنان كاسته و شكاف طبقاتي ميان دهك‏هاي كم درآمد و پردرآمد جامعه بيش از پيش شده است.
در قسمت برنامه اجرايي تأمين مسكن كم درآمدها پرداخت 50 هزار فقره وام به سازندگان پيش‏بيني شده است كه اين مسأله را مي‏توان يكي از نقاط قوت اين طرح دانست، چرا كه اگر وزارت مسكن و شهرسازي تعريف درستي از انبوه ساز ارائه دهد با پرداخت وام به انبوه سازان مي‏توان نقش مؤثر آنان در خانه دار كردن اقشار كم درآمد را تضمين كرد.
همچنين در اين طرح پيش پرداخت 40 هزار فقره وام براي گروههاي درآمدي دو و سه پيش‏بيني شده است كه به خوبي مي‏توان دريافت كه بسياري از اين خانوارها توانايي پرداخت اقساط اين وام را ندارند و بايد شرايط به گونه‏اي طراحي شود كه اين وام‏ها بلاعوض باشد. در همين حال با تشكيل صندوق اعتبار ملي و محلي تسهيل دريافت يكصد هزار فقره وام از نظام بانكي پيش‏بيني شده است، در حالي كه اين گروههاي درآمدي فاقد مسكن، 34 هزار خانوار هستند كه اين صندوق كمتر از يك سوم آنان را در برمي‏گيرد.

مدت زمان انتظار متقاضيان خريد مسكن در ايران
براساس ارزيابي بانك جهاني از عملكرد اقتصاد و بخشي سياستهاي عرضه مسكن در ايران، خانوارهاي با درآمد متوسط، بايد حداقل كل درآمد 9 سال خود را پس‏انداز كنند تا خانه متوسطي در يكي از شهرهاي بزرگ مثل تهران يا تبريز خريداري نمايند. اين در حالي است كه در استانداردهاي جهاني براي سنجش قدرت تهيه مسكن معياري وجود دارد كه براساس آن، به طور متوسط هر خانوار بايد 5 برابر حقوق سالانه خود را بپردازد تا صاحب مسكن شود. در ايران نسبت در سال 1359 حدود 2/9 و در سال 1365 حدود 4/7 بوده اما در حال حاضر اين نسبت براي كل كشور حدود 9 سال و براي تهران بين 12 الي 15 سال است، يعني متقاضيان خريد مسكن در تهران بايد به طور متوسط كل حقوق 12 تا 15 سال خود را بپردازند تا در اين شهر صاحب خانه شوند. همچنين در استانداردهاي جهاني متوسط اجاره به درآمد حدود 15 درصد است ولي در ايران بالا بودن اين شاخص از كمبود عرضه مسكن استيحاري نسبت به تقاضاي موجود بازار حكايت مي‎كند(7).

سياستهاي اسكان مؤثر و كارآمد
به عنوان يك اصل اقتصادي، در بلندمدت قيمتهاي مسكن تابع موجودي بلندمدت مسكن مي‏باشد، به همين خاطر براي بهبود و هر چه دست يافتني‏تر ساختن مسكن لازم است جنبه عرضه مسكن به دقت بررسي و تقويت شود. دولتها در اين مواقع سعي مي‏كنند كه جانب عرضه را از طريق ترغيب بخش خصوصي به ساخت مسكن‎هاي مطابق با الگوي از پيش تعيين شده تقويت نمايند. ممكن است اينگونه به نظر رسد كه هرگونه عرضه مسكن منجر به كاهش قيمت مي‏شود حال آنكه بايد در نظر داشت مسكن يك كالاي متجانس نيست، بلكه خانه‏ها به لحاظ كيفيت ساخت و موقعيت مكاني، درجه‏هاي مختلفي دارد و تنها در صورتي كه ساخت و سازهاي جديد به لحاظ كيفي و مكاني قابل رقابت با خانه‏هاي موجود باشند سياست تقويت عرضه خواهد توانست در تعديل قيمت و كاستن از قيمت خانه‏هاي موجود تأثيرگذار باشد. چنانچه هدف صرفاً تأمين سرپناه بوده و كيفيت فداي كميت شود. عرضه خانه‏هاي جديد تنها مقاصد خاص را پاسخگو بوده، در عمل به قيمت واحدهاي موجود تأثير نخواهد گذارد. در ضمن بايد موضوع را پذيرفت كه مسأله شكست بازار در مقوله تأمين مسكن كم درآمدها اين نيست كه انگيزه‏اي براي توليد مسكن نيست بلكه مشكل آن است كه گروه هدف توان خريد خانه‏هاي موجود را ندارد، لذا بايد توجه داشت كه در اسكان كم‏درآمدها توجه به جانب تقاضا نسبت به جانب عرضه از اهميت مضاعف برخوردار است. در اسكان قشر هدف بايستي به اين موضوع توجه نمود كه سياستهاي موردنظر حالت اسكان موقت و يا يك سياست مقطعي و تسكين بخش به خود نگيرد. بلكه بايد در نظر داشت در عين حالي كه خانه‏هاي توليد شده از نظر كيفي درحدي مطلوب طراحي و ساخته مي‏شوند (كه مورد پسند ساير اقشار جامعه نيز قرار مي‏گيرند) در طراحي و ساخت به گونه‏اي عمل شود كه از هزينه‏هاي سربار حتي‏المقدور كاسته و خانه‎هاي متناسب با نياز اقشار هدف ساخته شوند(10).
آنچه بيش از هر چيز ديگر حتي مهم‏تر از نبود سياست مدون براي مشكل اسكان را به يك چالش تبديل كرده است، وجود نرخ‏هاي ادامه دار تورم دورقمي است. قطعاً حركت به سمت ثبات اقتصادي در ايجاد انتظار كاهش نرخ تورم از يك سو و بهبود وضعيت درآمدي افراد از سوي ديگر مهمترين اقدامي است كه درخصوص اقتصاد و به طور اخص به منظور سامان بخشي به وضعيت توزيع درآمدي و اسكان بايستي صورت پذيرد. همانگونه كه تجربه نيز نشان داده است وام دهندگان (و اقشار كم درآمد به واسطه ناتواني در باز پرداخت وامهاي رهني) در يك شرايط نااطمينان و بي‏ثبات اقتصادي با طيب خاطر نسبت به استفاده از ابزارهاي وام بلندمدت تمايلي ندارند(11).
وضع قانون اسكان كم درآمدها كه خلاء آن جداً‌ مشهود است مهمترين اقدامي است كه در حين تلاش براي مهار تورم بايستي معمول گردد.
يك تفكر غلط كه بوجود آمده است آنست كه تسهيلات كم بهره و يارانه‎اي خريد مسكن را بايستي در اختيار هر قشري قرار بگيرد، در حالي كه اساس تعريف چنين ابزارهايي مساعدت و افزايش توان خريد اقشار كم درآمد و با درآمد متوسط جامعه است،
در سياستهاي تأمين مسكن قابل خريد نحوه شناسايي افراد و اقشار هدف، گروه‏بندي افراد و اقشار هدف، گروه‏بندي افراد به لحاظ خدمت قابل ارائه و در نهايت مديريت اين سياستها يعني از مسيري است كه لازم است براي كمك به اسكان اين قشر طي نمود. متأسفانه مقوله شناسايي گروههاي مختلف درآمدي موضوعي است كه به رغم اهميت وافر در كشور مورد غفلت واقع شده است. بدون ترديد اجراي سياست اسكان و ديگر سياستهايي كه در آنها شناسايي اقشار جامعه گام اوليه و اساسي محسوب مي‏شود (از جمله سياست نقدي كردن يارانه‏ها، سياست واقعي كردن قيمت حامل‏هاي انرژي و پرداخت و توزيع عادلانه يارانه سوخت ميان اقشار مختلف درآمدي) بدون انجام اين مهم همواره در قالب توصيه‏هاي سياستي باقي مانده و هيچ گاه محقق و عملي نخواهد شد. بنابراين شناسايي اقشار مختلف درآمدي از جمله وظايف وزارت رفاه و تأمين اجتماعي مي‏باشد. نحوه و چگونگي اعمال اين سياست نيز بسيار مهم و از ظرافت خاصي برخوردار است(12).
درخصوص تأمين مسكن افراد كم درآمد نبايد صحبتي را در حاشيه شهر كه تمامي اعضاي آن كم درآمدند پيش چشم آورد بلكه نظر به اينكه يكي از اهداف سياست اسكان كم درآمدها رعايت توزيع يكسان اين افراد در كليه نقاط شهر است تا بدين ترتيب اين قشر نيز همچون ساير افراد بتواند از امكانات خدماتي ـ تفريحي و آموزشي شهر بهره برند فلذا توصيه مي‏شود همچون سياست معمول در ديگر كشورها به گونه‏اي رفتار شود كه افراد كم درآمد در شهر توزيع شده، شرايط به گونه‏اي تهيه گردد كه برخي از واحدهاي ساخته شده توسط بخش خصوصي در اختيار قشر كم درآمد قرار گيرد.

تفاوت‌های ساختاری بازار مسکن در ایران
از جمله ضروریات زندگی انسان‌ها، خوراک، پوشاک و مسکن است که حداقلی از این گروه کالاها برای ادامه زندگی بشر موردنیاز است. ساختار بازارهای خوراک و پوشاک مشابه بوده و به عبارت دیگر یک تابع تقاضا و عرضه ممتد بلندمدت برای آنها در نظر گرفته می‌شود که با رشد جمعیت، آنها نیز رشد می‌کنند.
در بخش مسکن تفاوت بین وضعیت بازار و همچنین تقاضا برای مسکن در جوامع مختلف عمدتا متاثر از ازدواج و زندگی مشترک است؛ هر چند خانوارهای تک نفره بخشی از این تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهند، اما تفاوت تقاضای مسکن بین جوامع مختلف متاثر از فرهنگ و آداب جوامع متفاوت است.
اگر بخواهیم بازار مسکن را در جوامع و کشورهای مختلف تفکیک کنیم یکی از عمده‌ترین و بارزترین تقسیم‌بندی‌ها بین کشورهای دارای پشتیبانی گسترده تامین اجتماعی و کشورهایی است که تامین اجتماعی نقش کوچکی در حمایت از افراد و خانوارها ایفا می‌کنند(2).
با بررسی وضعیت عرضه و تقاضای بازار مسکن در ایران و کشورهای دیگر مشاهده می‌شود، این بخش در کشور آمریکا شبیه به کشور ایران است، اما با اروپا تفاوت بسیار دارد، به طوری که در اروپا اکثر مردم اجاره نشین دولت یا شهرداری‌ها هستند و مردم مسکن را به‌عنوان یک سرپناه تقاضا می‌کنند اما در آمریکا این چنین نیست.
در آمریکا مانند ایران مسکن یک کالای سرمایه‌ای است، با این تفاوت که در این کشور افراد می‌توانند بدون هیچ پیش‌پرداختی یا با تامین حداکثر ۱۰ درصد از هزینه ملک، از وام‌های بانکی بلند مدت استفاده کنند. در نتیجه در این کشور یک تعادل در بازار مسکن وجود دارد که فقط در دوره بلندمدت گاه با یک جهش روبه‌رو می‌شود اما مجددا به حالت تعادلی خود می‌رسد.
نرخ سود یا بهره در اقتصادهای مختلف اثرات متفاوتی در تقاضا و بازار مسکن دارند؛ در کشورهایی که بخش عمده خرید مسکن از طریق تسهیلات و اعتبارات بانکی صورت می‌گیرد (مانند آمریکا که حدود 95 و شاید تا 100 درصد هزینه خرید مسکن از طریق تسهیلات بانکی تامین می‌شود) صاحبان مسکن به دلیل اینکه پرداخت بهره تسهیلات دریافتی، مبلغ بالایی است حاضر هستند مسکن خود را با قیمت کمتری به فروش برسانند به همین دلیل دوران رکود در کشوری مانند آمریکا یک نوع شیب نزولی در قیمت‌ها را به همراه دارد در صورتی که در ایران به دلیل اینکه تسهیلات بانکی نقش بسیار جزئی در خرید مسکن دارد و در واقع خریداران مسکن صاحب و مالک کل یا بخش عمده‌ای از آن هستند، در دوران رکود تمایلی به کاهش قیمت‌ها نشان نمی‌دهند؛ در نتیجه خط نرخ قیمتی در ایران خطی در محور افق است، اما به محض اینکه دوران رونق آغاز می‌شود یک جهش در منحنی تقاضا، افزایش قیمت‌ها را به همراه خواهد داشت؛ بنابراین این افت و خیزها در واقع نوساناتی است که در اقتصاد بازار

پایان نامه
Previous Entries مقاله درباره عرضه و تقاضا، قیمت مسکن، اقتصاد ایران، هزینه خانوار Next Entries مقاله درباره شهر تهران، اقتصاد کشور، استان تهران، درآمدهای نفتی