قانون مدنی، عقد اجاره، حقوق مدنی

دانلود پایان نامه ارشد

و در ذمه باشد اجاره باطل نمیشود219». مرحوم طباطبايی يزدی میفرمايد: «بنابر اقوی با مرگ موجر يا مستأجر باطل نمی شود220» و امام خمينی ( ره ) میفرمايد: ظاهر آنست که با مرگ موجريا مستأجر اجاره اعيان باطل نمیشود، اما در اجاره اشخاص با موت اجیر اجاره باطل میشود اما اگر آن عمل را در ذمه قرار داده باشد اجاره باطل نمیشود بلکه دینی بر اجیر هست221 ».
سید یزدی میگويد:
«اگر کسی خودش را برای عملی اجير کند، از خدمت گرفته يا غير آن، با مرگ اجير محلی برای اجاره باقی نمیماند، چون مورد اجاره شخص میباشد. همچنين است، اگر مستأجر بميرد(مستأجری که عمل متعلق به او بوده است). اما اگر شخص انجام کاری را بعهده بگيرد و آن کار برذمهاش باشد، اجاره با مرگ او باطل نمیشود. بلکه از ترکه او خود اجاره يا عوض آن برداشته میشود222 ».
در مادهی 497 قانون مدنی آمده است: «عقد اجاره به واسطه ی فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل میشود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل میگردد»223.
اجاره عقدی لازم و بنابراین، به فوت موجر یا مستأجر منحل نمیشود. این قاعدهی کلی را قانون روابط موجر و مستأجر در مدت اجاره فوت میکند نپذیرفته و به وارثان او حق داده است که به طور اجتماع اجاره را فسخ کنند. ولی باید دانست که این حق به مجموع وارثان مستأجر تعلق دارد و تجزیه ناپذیر است. پس، اگر مستأجر دارای دو فرزند باشد که یکی از آنها مایل به ادامهی کسب در عین مستأجره است، دیگری حقی نسبت به سهم خود حق فسخ اجاره را ندارد224.
در موردی که کسی به قید مباشرت اجیر شده باشد و فوت کند، اجاره از نظر خصوصیت مباشرت نیز باطل میگردد. ولی هر گاه شرط مباشرت شده باشد به فوت اجیر مستأجر میتواند از نظر تخلف شرط اجاره را فسخ بنماید و یا از حق شرط صرف نظر کند و عمل به وسیله ی ورثهی او انجام شود225.
در فقه و حقوق مدنی اتفاق نظر وجود دارد که اجاره به فوت اجیر در صورت قید مباشرت باطل میشود، اما در فقه آمده است که اگر اجاره در ذمه باشد باطل نمیشود.

3-1-7. تلف شدن مورد اجاره
تلف در لغت به معنای تباه شدن و نابود گردیدن در هر چیزی است226. درتلف شدن مورد اجاره چند فرض وجود دارد:
1- اگر مورد عمل قبل از عمل اجیر تلف شود مثل تلف کردن لباس قبل از خیاط یا مرگ صبی قبل از شیر دادن مشهور میان فقها بطلان اجاره است227. در اینجا فرقی نمیکند که عمل مورد اجاره شی معینی باشد یا کلی اما اگر متعلق اجاره منفعت شخص اجیردر زمان معینی باشد و آماده برای انجام عمل مورد اجاره باشد وجهی برای بطلان اجاره نیست228.
2- اگر بعضی از عین تلف شود اجاره نسبت به مقداری که تلف شده باطل میشود اگر چه متعلق اجاره، عمل تام نباشد229. پس اجاره در مقداری که تلف شده باطل است ودر مابقی آن صحیح است نهایت این که اجیر مخیر است در فسخ به خاطر خیار تبعض صفقه همانطور که مستأجر در آن مخیر است230. و اجیر مستحق آنچه که انجام داده است میباشد. اما اگر متعلق اجاره عمل تام باشد نه اجزاء آن اجاره باطل است و در تمام اجرت المثل رجوع میکند231.
3- اگر تلف در حین عمل اجاره باشد اجاره باطل است اجیر مستحق اجرت در آنچه که از کار را انجام داده باشد است232.
در مادهی 483 قانون مدنی آمده است: «اگر در مدت اجاره ، عین مستأجره به واسطهی حادثه، کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود ودر صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره رانسبت به بقیه فسخ کند یافقط مطالبه ی تقلیل نسبی مال الإجاره نماید233.
4- اگر تلف بعد از کامل شدن کار و قبل از تسلیم آن به مستأجر باشد اجاره صحیح است. اما استحقاق اجرت متوقف بر تسلیم در باب اجاره اعمال است که آیا اجیر مستحق اجرت است به اتمام کار یا به تسلیم آن؟
فقها بر این باورند که قبل از تسلیم اجیرمستحق اجرت نخواهد بود باید کار انجام شده را تحویل مستأجر دهند تا اجیر مستحق اجرت شود234.
همانطور که متعلق اجاره نفس عمل است لکن اجیر ملزم به تسلیم مورد اجاره با توجه مقتضای شرط اجاره از حیث اینکه معلق بر فرض وجود عین است، عدم ضرورت التزام اجیر به اینکه عارض شدن تلف آفت سماوی باشد که خاج از اراده اجیر است پس وجهی برای بطلان اجاره باقی نمیماند بلکه اجیر مستحق اجرت المسمی است235.
در مادهی 488 قانون مدني آمده است: «در حالتی که اجير سبب تلف شده يا ثالث پيش از انجام عمل اجير آنرا از بين برده باشد، مستاجر حق فسخ اجاره را نيز دارد».
در صورتی که کالای ساخته شده پیش از تسلیم به مستأجر تلف شود، هر گاه با تمام شدن عمل منفعت تسلیم شده به حساب آید، اجیر میتواند اجرت را بگیرد236.
تلف شدن عین مستأجره قبل از قبض یا بلافاصله پس از تسلیم: طبق قسمت اول مادهی496 قانون مدنی: «عقد اجاره بواسطه ی تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل میشود …». بنابراین چنانچه عین مستأجره قبل از قبض تلف شود و یا بلافاصله بعد از تسلیم آن به مستأجر تلف گردد اجاره باطل است و باید موجر اجرت المثل را چنانچه دریافت نموده باشد پس دهد.
تلف عین مستأجره در اثناء مدت اجاره: طبق مادهی 483 قانون مدنی با تلف شدن عین مستأجره در اثناء مدت، اجاره از تاریخ تلف نسبت به بقیه مدت باطل میگردد و اجرت المسمی نسبت به مدت تقسیط میشود، و مقداری از آن که در مقابل مدت اجاره ی صحیح قرار میگیرد متعلق به موجر میباشد و آن مقدار که در مقابل مدت اجارهی باطل است از اجرت المسمی به مستأجر بر میگردد و هر گاه مستأجر آن را نپرداخته ذمهی او نسبت به آن ساقط میشود237.
در فقه آمده است که هر گاه تلف قبل از انجام عمل باشد اجاره باطل میشود اما در حقوق مدنی آمده است که مستأجر حق فسخ دارد، ودر بقیه موارد اشتراک نظر دارند.

3-1-8 . اجاره بدون مدت
در خصوص اجاره بدون مدت فقها دو نظر دارند گروهی بر بطلان مطلق این نوع اجاره نظر دادهاند، و گفتهاند در اجاره از این نوع، اجرت و منفعت مجهول میماند، و آن را غرری مینماید. غرر هم نهی شده است238. این نوع قرار داد تنها در صور تی که به عنوان جعاله یا اباحه در مقابل عوض معلوم فرض شود، صحیح میباشد. ولی تلقی اجاره بودن آن درست نیست239.
برخی از فقها اجاره بدون مدت را صحیح میدانند، چون غرر باعث بطلان معامله نمیشود240.
مادهی 468 قانون مدنی مجهول بودن مدت اجاره را از موارد بطلان اجاره دانسته است241.
به دستور مادهی 515 قانون مدنی: «اگر کسی بدون تعیین انتهای مدت اجیر شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتی که مزد از قرار آن معین شده است. بنابراین اگر مزد اجیر ازقرار روز یا هفته یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، مدت اجاره محدود به یک روز یا یک هفته یا یک ماه یا یک سال خواهد بود و پس از انقضاء مدت مذبور اجاره برطرف می‌شود ولی اگر پس از انقضاء مدت اجیر به خدمت خود ادامه دهد و موجر او را نگه دارد، اجیر نیز با رضایت به همان شرایطی که در زمان اجاره بین او و موجرمقرر بود مستحق اجرت خواهد بود». حقوقیین برآنند که اجاره ی مزبور از نظر عدم تعیین مدت باطل میباشد242.
در این مطلب گروهی از فقها اجاره را صحیح میدانند و گروهی دیگر باطل. اما در حقوق مدنی به صراحت آمده است که چنین اجارهای باطل است.

3-2. مستثنیات بطلان اجاره
گروهی از فقها در باطل بودن اجاره بر واجبات عینی و کفایی استثناعاتی قائل شدهاند که شامل موارد زیر است:

3-2-1. واجبات نظامیه
گاه اجاره ای به سبب لزوم حفظ نظام مانند شغل ها و صنعت ها واجب میگردد، پس اجرت گرفتن بر آنها جایز است و بر آن اجماع شده است243، علاوه بر واجب کفایی بودن آنها گاهی به دلیل انحصار، واجب عینی میشود.
در وجه جایز بودن آن ذکر شده است به اینکه به اعتبار و ارزش واجب است چون که بقاء و نظام و معیشت بندگان بر آن متوقف است، این وجوب از گرفتن اجرت منع نمیکند؛ زیرا که حفظ نظام با قید مجانی بودن برآن متوقف نمیگردد244، بلکه با گرفتن اجرت حفظ نظام و اداره ی معیشت مردم بر حفظ حرمت آن اعمال و کسب کردن آن متوقف میشود؛ پس مانند این ایجاب عرفی منافاتی با صحت اجاره ندارد بلکه آن را تایید میکند245.

3-2-2. اجرت وصی و مرضعه
هیچ خلافی در حلیت گرفتن اجرت وصی در عوض سرپرستی اموال طفل و و مادر شیر دهنده بجای شیردادن فرزندش وجود ندارد، و ملحق کر دهاند به آن جواز گرفتن عوض در ازاء بخشش مال در حالت اضطرار با وجود اینکه از واجبات است اگر چه از باب اجاره نباشد، و جواز در این موارد حکم شرعی است که در آن نص و اجماع ثابت است، پس اجرت گرفتن بمقدار نیاز و کفایت جایز است. و گرفتن اجرت بر وجه معاوضه است246.
ظاهر عبارات فقها این است که جواز گرفتن اجرت از باب تعبد است نه از باب معاوضه، و این با حکم آنهایی که برای اودریافت اجرت مانند عملش که آن اقتضای معاوضه است متناسب نمیباشد247.
فقها بر این باورند که اجير نمودن دايه به منظور شير دادن به کودک و سرپرستی او جايز است. سيره عقلا نيز مبنی بر صحت آن است248. قرآن جواز آن را تایید میکند:
« فَان ارضَعنَ لَکُم فاتوهُنَ اجورَهُنَ …. وَ اِن تَعاسَرتُم فَستَرضِع لَهُ اُخری249؛ اگر فرزندانتان را شير دادند، اجرت آنها را بپردازيد و اگر با هم توافق نرسيديد، ديگری را برای شير دادن بطلبيد».

3-3. فسخ اجاره
فسخ حق برهم زدن عقدی است که به طور صحیح واقع شده و لازم الاتباع است به وسیله یكی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث مانند بیع، اجاره، معاوضه، اجاره اشخاص، رهن، قرض و … بحث فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد، چرا كه در عقود جائز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان كه اراده کند، عقد را بر هم زند. اثر فسخ نسبت به آینده است. اثر فسخ مانند اقاله است و عقد از زمان انشای فسخ، منحل میشود وهر یک از دو مورد به مالک قبل از عقد بر میگردد، ودر صورتیکه بعض یا تمام هر یک از دو مورد تلف شده باشد بدل آن در عوض داده خواهد شد250. از زمان انشای فسخ منحل گردیده و آثار آن قطع شود و اثری نسبت به گذشته ندارد. بنابراین منافعی كه مورد معامله داشته، اصولاً تا زمان فسخ، باید مال كسی باشد كه به واسطه عقد مالك شده است. در جایی که عیب از ابتدا وجود داشته است، فسخ از همان آغاز اجاره را منحل میسازد. مثلا اگر زنی اجير شود که مثلا برای روزهای اول و دوم ماه شوال بيايد و مسجدی را تميز کند و قبل از ورود به ماه شوال حائض شود به نحوی که در روزها اول و دوم شوال در حالت حيض باشد و ورودش به مسجد حرام باشد در چنين صورتی اجاره فسخ خواهد شد251.
قانون مدنی حکم فسخ خیاراتی که سبب آن در اثناء مدت اجاره پیدا میشود در ذیل مادهی 480 قانون مدنی که میگوید: « … و اگرعيب در اثناء مدت اجاره حادث شود، نسبت به بقيه مدت خيار ثابت است». متذکر شده است، و حکم فسخ خیاراتی که علت آن در حین عقد موجود است بیان نکرده و بر قاعدهی کلی که در اقاله و فسخ بیان گردیده برگزار نموده است»252. فسخ مواردی دارد که بررسی آنها میپردازیم:

3-3-1. قرار دادن خيار برای یکی از طرفین يا هردو
فقهای شيعه کل خيارات جز خيار مجلس، حيوان و تأخير را در عقد اجاره جاری میدانند. و [اما] خيار شرط، حتى براى اجنبى‌ اگر قرار دهند در آن ثابت است253. پس از جمله عواملی که موجب فسخ اجاره میگردد، قرار دادن خيار در عقد اجاره است. مرحوم طباطبايی يزدی در عروهالوثقی، اجاره را از عقود لازم فسخ نمیشود، مگر با توافق طرفين يا شرط خيار برای يکی يا هر دوی آنها254. در اجاره اعم از اجاره انسان، حيوان يا بعضی از خياراتی که در بيع جاری است، در اجاره جاری نمیباشد. از جمله خيار مجلس، تأخير و خيار حيوان، بنابراين، اين خيارات شامل اجاره اشخاص نمیشود و در آن خیار شرط حتی برای اجنبی و خیار عیب و غبن و تبعض صفقه وتعذر تسلیم و تفلیس و تدلیس و شرکت در آن جاری است255.
چنانکه مادهی 456 قانون مدنی میگوید: «تمام

پایان نامه
Previous Entries عقد اجاره، قانون مدنی، اجرت المثل Next Entries حقوق مدنی، عقد اجاره، قانون مدنی