عقد اجاره، قاعده لاضرر، پروانه کسب

دانلود پایان نامه ارشد

موجر بدهد( عدل، 1378: 246).
3- اگر عيب، قبل از عقد بوده ولي تاثيري در انتفاع نداشته باشد مثل آنکه اتومبيل مورد اجاره به موجب تصادف قسمتي از گلگيرش فرورفتگي داشته باشد که هيچ تاثيري در کيفيت استفاده ندارد، در اين صورت اجاره لازم است و مستاجر حق فسخ نخواهد داشت(شهيدي، 1384: 99).
4- اگر عيب بعد از عقد اجاره حادث شود، موجب نقصان منفعت هم باشد، اعم از اينکه قبض عين مستاجره به عمل آمده باشد، حتيبا استيفاي منفعت و يا قبض نکرده باشد، خيار فسخ براي مستاجرخواهد بود. در صورت اول، مال الاجاره مسترد مي‏شود و در قبال منفعتي که استيفاء کرده است موجر استحقاق اجرت المثل را دارد( کاتوزيان، 1384: 437).در ذيل به بررسي، مقررات موجود درباره حالت هاي فوق مي‏پردازيم:
الف) معيوب شدن عين مستاجره در حين عقد
قانون مدني در ماده 478 بيان مي‏دارد: «هرگاه معلوم شود عين مستاجر در حال اجاره معيوب بوده مستاجر مي‏تواند اجاره را فسخ کند يا به همان نحو که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولي اگر موجر رفع عيب کند به نحوي که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت». از توجه به اين ماده، معلوم مي‏شود که مستاجر در صورتي حق فسخ اجاره را خواهد داشت که، اولاً عين مستاجره در زمان عقد معيوب باشد و مستاجر از آن آگاه نباشد و ثانياً موجر عيب مورد اجاره را رفع نکند. در اين صورت هرزماني که مستاجر، از عيب آگاهي پيدا کرد مي‏تواند عقد را فسخ نمايد. چنانکه در انتهاي ماده 478 ملاحظه شد در صورتي که موجر رفع عيب کند، مستاجر حق فسخ ندارد. قاعده کلي در مورد فسخ به سبب خيار اين است که اثر فسخ ناظر به آينده است، ولي برخي از حقوق دانان معتقدند عيبي که در حين عقد موجود است، هر زمان که مستاجر از وجود عيب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ استفاده کند، فسخ از همان ابتدا، اجاره را منحل مي‏سازد نه از زمان فسخ، هر چند که مدتي پس از آن اعمال شود(آقا پور اناري، 1376: 29- کاتوزيان، 1384: 352). زيرا در اثر عقد تمام منافع به مستاجر تملیک مي‏شود و تمام عوض، ملک موجر خواهد شد و اکنون مستاجر مي‏خواهد عقد را فسخکند يعني آنچه را که داده است پس بگيرد و آنچه را تملک کرده است به موجر رد کند، بنابراين تمام اجاره‏بها به او رد مي‏شود و تمام منفعت آينده به ملکيت موجر بر مي‏گردد و به جاي منافع گذشتهکه به وسيله مستاجر تلف شده است، او بايد بدل مال تلف شده( يعني اجرتالمثل) را بپردازد.برخي ديگر در توجيه اين نظر گفته‏اند که علت ايجاد فسخ، وجود عيب در عين مستاجره است که آن هم در حين عقد موجود بوده ولي مستاجر از آن آگاه نبوده است، پس هر زمان که مستاجر از آن آگاه شد فسخ اجاره از اول اتفاق مي‏افتد.( صادقيان، 1387: 32). به سبب اينکه عين مستاجره از همان ابتداد معيوب بوده است. اثر فسخ از همان ابتدا، عقد اجاره را منحلمي‏کند که شبيه اثري است که بطلان، مي‏تواند داشته باشد. همچنين قسمت اخير ماده 480 ق.م، عيبيرا که در اثناء مدت اجاره حادث شود،را موجب خيار نسبت به بقيه مدت اجاره دانسته است و مي‏توان از مفهوم آن استفاده کرد که اگر عيب از ابتدا وجود داشته است، با حدوث خيار از همان ابتدا فسخ مي‏شود کما اينکه قسمت اول ماده 480 ق. م به اين مطلب دلالت مي‏کند( مرتضوي، 1382: 15).
با وجود اين نظرات، اثر فسخ نسبت به آينده است و چنانچه عقدي به واسطه وجود يکي از خيارات فسخ شود، عقد نسبت به آينده از بين مي‏رود و آثار قبلي به قوت خود باقي است.
ب) معيوب شدن عين مستاجره بعد از عقد و قبل از قبض
قسمت اول ماده 480 ق.م بيان مي‏دارد: « عيبي که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت ، در عين مستاجره حادث شود موجب خيار است…» زيرا مسئوليت انتقال دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تملیکي تا زمان تسليم آن به انتقال گيرنده، موجود و سپس ساقط مي‏گردد( امامي، 1376: 43) به عبارت ديگر، عيبي که بعد از عقد و قبل از قبض به وجود مي‏آيد مانند عيب قبل از عقد مي‎باشد که قانونگذار در ماده 478 ق.م تکليف آن را مشخص نموده و به مستاجر حق فسخ اعطاء کرده است. مثلاً عده‏اي اتوبوسي را اجاره کرده‏اند و راننده هم از خود گماشته‏اند تا با آن از تهران به بغداد بروند، اما قبل از تحويل گرفتن اتوبوس متوجهشوند که معيوب شده است و قابل تعمير در شهر تهران نيست، در اينجا مستاجر مانند زماني که عيب قبل از عقد وجود داشته حق فسخ اجاره را دارد. با توجه به آنچه در مورد عيب موجود حين عقد بيان گرديد و ماده 425 ق.م که مقرر مي‏دارد « عيبي که بعد از بيع و قبل از قبض در مبيع حادث شود در حکم عيب سابق است» در صورتي که عين مستاجر بعد عقد و قبل از قبض معيوب شود، مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.
ج) معيب شدن عين مستاجره در اثناء مدت اجاره ( بعد از عقد و بعد از قبض)
در عقد اجاره، براي اينکه عيب، موجد خيار باشد لازم نيست که حتماً در حين عقد موجود باشد چنانکه ماده 480ق.م در مورد عيبي که بعد از عقد حادث شود به مستاجر حق فسخ مي‏دهد اعم از اينکه قبل از قبض منفعت حادث گردد يا در اثناء مدت اجاره ايجاد گردد. بر خلاف عقد بیع، چون اجاره عقد مستمر و ممتد است عین مستاجره در تمام مدت اجاره باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد منظور شده است داشته باشد، عیبی که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می‏شود(طباطبایی یزدی، 1409ه.ق: 586). در صورت حدوث عيب بعد از عقد و در اثناء مدت، اجاره فقط نسبت به بقيه مدت، قابل فسخ است چرا که منافع مدت قبل از پيدايش عيب، سالم بوده و به وسيله مستاجر استفاده شده و بدين جهت عقد اجاره تا تاريخ پيدايش عيب، صحيح است و اثر فسخ نسبت به گذشته سرايت نمي‏کند و از تاريخي که معيوب شده، و موجب نقصانمنفعت و يا صعوبت در انتفاع شده قابل فسخ مي‏باشد.پس از بيان حالات مختلف بروز عيب در عقد اجاره، اين سوال مطرح مي‏شود که آيا مستاجر مي‏تواند در صورت وجود عيب در عين مستاجره، اجاره را فسخ نکند، بلکه از موجر تقاضاي ارش نمايد؟پاسخ سوال منفي است، چرا که قانونگذار در ماده 478 ق.م نظر فقیهاني را که قائل به عدم ثبوت ارش مي‏باشند، را پذيرفته است و صراحتاً مقرر داشته است : « …. مي‏تواند اجاره را فسخ کند يا به همان نحوي که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند» اگر برخی از فقها به ارش و تقلیل نسبی مال الاجاره معتقدند منظور ایشان موردی است که جزئی از منافع تلف شده است و خیار تبعض صفقه حاصل می‏شود نه موارد خیار عیب، پس قاعده لاضرر مقتضی فسخ است و در صورت فسخ، ضرر جبران خواهد شد و موجبی برای ارش نیست(ابهری،14:1391).
به نظر مي‏رسد که تصريح قانونگذار به ارش در خيار عيب در عقد بيع و سکوت وي در مقابل بيان حکم خيار عيب در عقد اجاره در ماده 478ق.م، نشان دهنده‏ي آن است که از نظر مقنن، در عقد اجاره در صورت وجود خيار عيب، مستاجر حق ارش ندارد و اين موضوع يکي از احکام ويژه خيار عيب در عقد اجاره است.
بند دوم: بطلان اجاره
ماده 481ق.م مقرر مي‏دارد : « هر گاه عين مستاجر به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عيب نمود اجاره باطل مي‏شود».از توجه به اين ماده مشخص مي‏شود که حدوث عيب در صورتي باعث بطلان عقد اجاره مي‏شود که: 1- عين مستاجره به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شود. 2- موجر نتواند رفع عيب نمايد.با توجه به اين ماده، موارد زير را بايد در بطلان اجاره در نظر گرفت:
1- عيبي که در عين مستاجر حادث مي‏شود و آن را از قابليت انتفاع خارج مي‏کند.
2- عوامل محيطي که باعث مي‏شود مستاجر نتواند از عين مستاجر استفاده کند.
الف) حدوث عيب و خروج مال از قابليت انتفاع
از آنجا که مورد حقيقي عقد اجاره، منفعت است و به اعتبار ارزش آن، اجرت المسمي تعيين مي‏گردد. چنانچه شخصي خانه‏اي را اجاره نمايد ولي بعد از مدتي به علت عيوبي که در پي ساختمان وجود داشته، ساختمان ويرانشود و ديگر نتوان در آن سکونت نمود، در اين صورت عقد اجاره به علت خروج عينمستاجره، از قابليت انتفاع، باطل مي‏شود. البته اين در صورتي است که موجر در اسرع وقت رفع عيب ننمايد.منظور از بطلان، بطلان به معناياخص کلمه نيست و تاثير آن فقط نسبت به آينده است و نسبت به منافعي که در گذشته و قبل از ظهور عيب، صحيح بوده و مستاجر از آن بهرمند شده تاثيري ندارد. دليل آن هم خصوصيت خاص عقد اجاره است، زيرا موضوع اجاره واگذاري قابليت انتفاع به مستاجر است و هر گاه اين قابليت از بين برود از لحاظ مستاجر در حکم تلف عين است( کاتوزيان،1384: 173). حکم بطلان عقد اجاره مطلق نيست بلکه مشروط بر اين است که نتوان از عين مستاجره رفع عيب نمود لذا اگر موجر از عین مستاجره رفع عيب کند، عقد اجاره باطل نخواهد شد. مطابق نظر برخي از حقوقدانان در صورتي که بتوان از عين مستاجره رفع عيب نمود و موجر از آن امتناع کند، موجر اجبار مي‏شود (کاتوزيان، 1384: 97).
به نظر مي‏رسد که حکم مذکور در ماده‏ي 481ق.م( بطلان عقد اجاره) ناظر به موردي است که عين مستاجر قبل از تسليم، از قابليت انتفاع خارج شود که در اين صورت( عدم رفع عيب) چاره‏اي جز بطلان عقد نيست. ليکن، اگر عين مستاجره بعد از تسليم در اثناي مدت اجاره از قابليت انتفاع خارج شود، بايد عقد را نسبت به آينده (منافع آتي) باطل دانست که اين بطلان، به گذشته سرايت نخواهد کرد، بر اين اساس است که ماده‏ي 483 ق.م مقرر مي‏دارد: «اگر در مدت اجاره، عين مستاجر به واسطه حادثه کلاً يا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ مي‏شود …».
ب) تأثير عوامل محيطي در عدم امکان استفاده مستاجر
گاهي عين مستاجره به خودي خود قابليت انتفاع را دارد و هيچگونه عيبي هم در آن وجود ندارد که عين مستاجره را از قابليت انتفاع خارج نمايد ولي عواملي محيطي باعث مي‏شود که آن نوع استفاده و انتفاعي که مورد نظر مستاجر ‏بوده و به خاطر آن عقد اجاره را منعقد نموده از بين برود. مثلاً چنانچه شخصي ساختماني را براي احداث بيمارستان رواني اجاره نمايد، ولي بعد از مدتي مجاور آن را به ميدان تير تبديل مي‏کنند يا مثلاً شخصي مکاني را جهت احداث تعميرگاه در شهر اجاره مي‏کند وليبر طبق مقررات شهرداري، نتوان پروانه کسب در آن محل صادر کرد. در اين گونه موارد به دليل اينکه به علت دلايل خارجي، از جمله محيطي که عين مستاجره در آنجاست،نتوان از عين مستاجره استفاده کرد و بر اساس اطلاق ماده 481 ق.م که مطلق عيب، را بيان مي‏کند و عيب خود عين مستاجره را ملاک قرار نداده است، در اين صورت نيز عقد اجاره باطل (منفسخ ) مي‏شود(ره پيک،1387: 99).
گفتار چهارم : عيب مورد اجاره و تأثير آن در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، 62، 56
علاوه بر آنکه قانون مدني، مبحثي را به اجاره اختصاص داده است، قانون روابط موجر و مستاجر نيز به تصويب رسيده است که با تصويب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و بر اساس ماده 13 اين قانون، قوانين قبلي که مغاير با اين قانون بودند، منسوخ اعلام شدند، اما عقودي که در زمان حاکميت قوانين قبلي منعقد شده بوده‏اند بر اساس ماده‏ي 21 اين قانون، کماکان تحت حاکميت همان قانون سابق خواهند بود. بر اين اساس با توجه به اينکه هنوز هم اجاره‏هايي وجود دارد به ويژه در مورد اماکن تجاري، که مشمول قوانين روابط موجر و مستاجر 1356 و 1362 مي‏باشند، جهت تکميل اين مقوله به حدوث عيب و تأثير آن در عقد اجاره در اين قوانين مي‏پردازيم.
بند اول: بطلان اجاره
بر خلاف قانون مدني که در مبحث اجاره به بطلان عقد اجاره اشاره نموده است، در هيچ يک از قوانين موجر و مستاجر سال هاي 1356 و 1362، بطلان اجاره پيش بيني نشده است و اين سکوت به معناي حکومت قواعد مدني و عمومي در باره بطلان اجاره است.
بند دوم : فسخ اجاره
بند 2 ماده‏ي 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بيان مي‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند: ……2- اگر در اثناي مدت اجاره، عيبي در عين مستاجره حادث شود که آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد». با اين اوصاف مستاجر

پایان نامه
Previous Entries عقد اجاره، قاعده لاضرر، اجرت المثل Next Entries عقد اجاره، عقد نکاح، بهداشت و سلامت