عقد اجاره، قاعده لاضرر، اجرت المثل

دانلود پایان نامه ارشد

نتيجه مي‏توان تبري از عيوب در اجاره را هم پذيرفت. دليل بر صحه اين تبريو سقوط خيار، به وسيله عموم آيه:« المومنون عند شروطهم» است. زيرا همانطور که بايع براي مشتري شرط کرده که خيار براي او نيست و شرط هم اقتضاء مي‏کند که او حق فسخ ندارد. پس خياريبراي او نيست(انصاري، 1375: 25).در خصوص مفهوم تبري از عيوب برخيدو احتمال را در نظر گرفته‏اند بدين گونه که ممکن است منظور از برائت جستن از عيوب، برائت جستن از عهده دار شدن عيوب باشد يا برائت جستن از ضمان عيوب، در مورد احتمال اول؛ منظور از برائت جستن از عهده دار شدن عيوب يعني فروشنده نسبت به سلامت مبيع، تعهد نمي‏کند. بنابراين، فروشنده ملتزم به سلامت مبيع نيست و چنانچه عيبي در مبيع به وجود آيد، خريدار حق رد و مطالبه‏ي ارش را نخواهد داشت و در مورد احتمال دوم؛ منظور از برائت جستن از ضمان عيوب، يعني خريدار اختيار مي‏يابد تا معامله را رد کند يا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذيرد، زيرا برائت به ارش عيب تعلق نمي‏گيرد و برائت ازعيب به معنايآن نيست که خيار عيب را اسقاط مي‏کند تا خيار وي به کلي ساقط گردد در نتيجه حق مطالبه ارش ساقط مي‏گردد( انصاري، 1420: 323).فرق این دو حالت در این است که در احتمال اول فروشنده مبیع را باتمام عیوب احتمالی آن می‏فروشد نه بر مبنای سلامت آن یعنی مسؤلیت بد و خوب کالا به عهده خریدار است. پس اگر عیبی در آن ظاهر شود، مانند این است که خریدار ازآن آگاه بوده است و نمی‏تواند قرارداد را فسخ کند یا از بابت آن ارش بخواهد در حالی که در حالت دوم بر خلاف حالت اول فروشنده خیار عیب را از عهده خود ساقط نمی‏کند ودر صورت معیوب درآمدن، خريدار اختيار مي‏يابد تا معامله را رد کند يا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذيرد.به نظر مي‏رسد که معناي اول نزديکتر به معناي برائت جستن از عيوب باشد که به موجب آن حق فسخ، و مطالبه ارش ساقط مي‏گردد. ولي شمول و نفوذ شرط تبري از عيوب، نسبت به عيبي که بعد از عقد حادث مي‎گردد و به طور معمول بر عهده فروشنده قرار مي‏گيرد مورد ترديد است( روحاني، 1418: 125). در خصوص اين موضوع که تبري از عيب، تبري از عيب سابق است يا حادث، حسب مورددر هر دعوي مطابق با تراضي طرفين بايد تصميمي متناسب اتخاذ گردد(مامقامي، 1344: 235). پس مي‎توان گفت با توجه به توافق طرفين، تبري از عيوب، مي‏تواند شامل تبري از عيوب موجود در هنگام عقد، بعد از عقد و قبل از قبض يا بعد از عقد و قبض شود.
گفتار دوم: تاثير عيب مورد اجاره در فقه
در فقه نظرياتي که در خصوص تاثير عيب مورد اجاره در عقد اجاره وجود دارد، عموماً تفاوت چنداني با هم ندارد يعني تفاوت نظرات فقها، چنان نيست که با انتخاب يک نظر، نتايج و آثار آن به کلي متفاوت با نظرات ديگر باشد. با اين حال، نظرات به طور کامل هم يکسان نيستند. لذا به ذکر مواردي که طرفين در آن حق فسخ دارند و آنچه موجب فسخ و بطلان اجاره خواهد شد، خواهيم پرداخت.
بند اول: فسخ اجاره
اگر در عين مستاجره عيبي ظاهر شود که اين عيب، قبل از عقد موجود بوده ولي مستاجر از آن اطلاع نداشته است، در اين صورت مستاجر به واسطه‏ي خيار عيب مي‏تواند عقد اجاره را فسخ کند و دليل آن اين است که به سبب وجود عيب، مقداري از ارزش مالي منفعت از بين رفته است که به وسيله حق خيار، ضرر ناشي از آن رفع يا جبران مي‏گردد. از طرفي، اگر مستاجر بخواهد بر عيب صبر کند ضررياست که شرعاً به موجب قاعده فقهي(لاضررو لاضرار)نفي شده است( شاهرودي، 1423: 265). در صورتيکه مستاجر بقاي اجاره را برگزيند درباره‏يگرفتن ارش به جهت حدوث عيب دو فرض متصور است:
الف) عقد اجاره بر مجموع و تماميت يک شي واقع شده است کههنوز هم باقي است، پس مستاجر يا اجاره را فسخ مي‏کند و يا به تمامي آن به وضعيت حاضر، راضي مي‏شود.
ب) چون جزء يا وصف از دست رفته، مقصود مستاجر بوده که حاصل نگرديده است و عدم حصول آن، مستلزم نقص منفعتي است که در يکي از دو عوض در عقد اجاره مي‏باشد، نقص آن به وسيله ارش جبرانمي‏گردد.
برخي از فقها، فرض اول را پذيرفته اند و در اين خصوص، بدون اينکه قائل به تفصيل ميان حدوث عيب، به قبل يا بعد از عقد شوند به طورکلي مي‏گويند: «هرگاه مستاجر در عين مستاجره عيبييابد، اختيار دارد که فسخ نمايد، يا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره راضي شود، هر چند آن عيب باعث از بين رفتن منفعت باشد» (حلي، 1409: 421).عده‏ا‏ي ديگر از فقها معتقدند که :«هرگاه در منفعت عيبي پديد آيد، مستاجر مي‏تواند فسخ کند، و در ثبوت ارش تأمل است و اگر عيب پس از عقد عارض گردد(حکم) همين گونه است مانند ويران شدن مسکن». (شهيد اول،65:1381).عقد بر آنچه موجود است واقع شده و از آنجا که موضوع عقد، باقي است ولي عيب دارد مستاجر حق دارد براي جلوگيري از ضرري که از اين ناحيه مي‏بيند، اجاره را فسخ کند يا به عقد رضايت دهد. ثبوت ارش در بيع به دليل نص و دليل خاص است که نمي‏توان اجاره را با آن قياس کرد، پس بايد فقط حق فسخ را براي مستاجر قائل شد تا لزوم عقد، موجب ضرر بي‏دليل مستاجر نشود( نجفي، 1365: 213- 214).مطابق نظرات فوق چنين استنباط مي‏گردد که در هر زمان، معلوم شود که عين مستاجره‏اي داراي عيب است، مستاجر حق دارد که يا اجاره را فسخ کند يا با همان شرايط قبول کند و حق گرفتن ارش را ندارد. چنانکه اگر مسکني به اجاره داده شود بدون تعدی و تفريط ويران گردد؛ مستاجر اختيار فسخ دارد و مي‏تواند اجاره را فسخ کرده و به نسبت مدتي که باقي مانده مال الاجاره نپردازد و يا اينکه اجاره را فسخ نکند بلکه مالک را به تعمير منزل مجبور سازد(طوسي، 1410: 444). همچنان که ملاحظه مي‏شود لزوم و پايبندي به عقد، مطابق نظر فوق مطرح است. در مقابل، عده‏اي از فقيهان، ثبوت ارش را براي مستاجر ترجيح داده‏اند يعني در صورتي که مستاجر بر عقد باقي بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگيرد. زيرا با ظهور عيب، جزئي از مال از بين رفته و ناقص شده يا وصفي از عين ، منتفي شده که در هنگام عقد، مطلوب مستاجر بوده و آن را قصد کرده و اکنون ميسر نشده است. اين نقصان بايد به وسيله‏ي ارش جبران شود چه آنکه حقيقتاً ثبوت ارش به واسطه‏ي عيب، در هر فرضي است که در يک معامله‏ي معوض، يکي از عوضين در هنگام عقد ناقص باشد.برخيديگر از فقها بر اين عقيده هستند که در صورتي که مستاجر بر عقد باقي بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگيرد. در صورتي که مستاجر عقد را فسخ کند، اگر از عين مستاجره منتفع نشده باشد هيچ اجرتي بر مستاجر واجب نيست و اگر از عين مستاجره استفاده کرده باشد، بر مبناي اجرت المسمي به نسبت زمان استفاده، ميزان اجرت محاسبه مي‏شود.هرگاه عيب پس از عقدحادث شود، حکم مسئله قبل متصوراست يعني مستاجر مي‏تواند حق فسخ داشته باشد اگر چه ايجاد عيب، پس از استيفاي مقداري از منفعت بوده باشد( شهيد ثاني، 1410: 353- 352).
به نظر، آنچه از نظر فقها بر مي‏آيد اين است که در صورت معيوب بودن عين مستاجره در زمان عقد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را دارد ليکن در مورد استحقاق ارش، اختلاف عقيده وجود دارد. بنابراين بايد گفت با ظهور و حدوث عيب، در عين مستاجره موجبي براي ارش نيست و اگر برخي از فقها، به ارش و تقليل نسبيمال الاجاره معتقدند منظور ايشان مواردي است که جزئي از منافع تلف شده است و خيار تبعض صفقه حاصل مي‏شود نه موارد خيار عيب، پس قاعده لاضرر مقتضي فسخ است. و در صورتفسخ، ضرر جبرانخواهد شد و موجبي براي ارش نيست؛ زيرا تعهد بر مجموع منافع، منعقد شده و با اينکه عيب حادث شده، اين مجموع باقي است( محقق کرکي، 1408: 92)
بند دوم : بطلان اجاره
اگر عين مستاجره پس از خرابي، نه قابل انتفاع باشد و نه قابل اصلاح، اجاره باطل مي‏گردد و نوبت به فسخنمي‏رسد. حال اگر موجر، مثلاًسقف خانه‏ي خراب شده را به سرعت به حالت اول برگرداند به گونه‏اي که مقدار قابل توجهي از منفعت فوت نشود، دو احتمال وجود دارد:احتمال اول : حق خيار ساقط مي‏شود؛ زيرا مانع، که خرابي بوده برطرف گرديد و ديگر ضرري به مستاجر وارد نمي‏شود(موسوي خميني، 1383: 120).
احتمال دوم: حق خيار ثابت است؛ زيرا حق خيار به سبب خرابي ثابت گرديده و اکنون که در سقوط اين حق شک داريم، استصحاب مي‎شود(شهيد ثاني، 1410: 353).
نظر برخی فقها در خصوص بطلان عقد اجاره بر اين است که چنانچه کسي خانه‏اي را اجاره دهد، و آن خانه خراب شود، هر گاه بالمره از قابليت انتفاع بيفتد اجاره باطل مي‏شود، و چنانچه خرابي قبل از قبض يا بعد از آن و پيش از سکناي در آن باشد، تمام اجرت برمي‏گردد والاّ نسبت به باقي مانده مدت، اجاره‏بها محاسبه خواهد شد(طباطبايييزدي، 1406: 592-591).به نظر ميرسد منظور فقها نيز بطلان به معناي اخص کلمه(به نحوي که عقد از ابتدا بياثر گردد) نيست، بلکه به معنيانفساخ عقد است.ديگر فقها نيز بر اين باورند، در صورتي که عدم امکان استفاده از عين مستاجره ناشي از عذر عمومي باشد، مثل اينکه مستاجر خانه را براي سکونت اجاره کند و ناگهان محله مورد جنگ واقع شود و يا در اثر سيل کل خانه‏هاي آن منطقه خراب شود و امثال اينگونه عذرها، اجاره باطل(منفسخ) مي‎شود و چنانجه در اثناي مدت اجاره اين عذرها حادث شود اجاره نسبت به بقيه مدت باطل است. حال اگر اين انهدام قبل از تحويل دادن خانه و يا بعد از آن بلافاصله و قبل از آنکه در آن سکونت شود باشد، تمامي اجرت بر مي‏گردد، مطابق نظر فوق بطلان، بطلان اصطلاحي نيست، بلکه منظور از آن، همان انفساخ است. چرا که در غير اين صورت در صورت سکونت مستاجر، بايد اجاره از ابتدا باطل و مستاجر اجرت المثل مي‏داد. اما اگر بعضي از اتاق‏هاي خانه ويران شود، در صورتي که مالک مبادرت به تعمير آن کند به طوري که چيزي از منافع مستاجر فوت نشود، اقوی اين است که مستاجر حق فسخ ندارد و اجاره هم، به خودي خود فسخ نمي‏شود و اگر مبادرت نکند، اجاره نسبت به آنچه ويرانشده باطل و نسبت به اجرتي که در مقابل آن واقع شود باقي است. ولي مستاجر خيار تبعض صفقه خواهد داشت( موسوي خميني،1383: 119).
از آنچه گفته شده، چنين بر مي‏آيد که به اعتقاد فقها، در صورتي که عين مستاجره، به نحوي ويران شود که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد، عقد اجاره باطل مي‏شود. حال اگر ويراني قبل از استفاده مستاجر باشد، اجاره باطل است و مستاجر چيزي پرداخت نمي‏کند. ليکن اگر در اثناي اجاره، عين مستاجر تلف شود، اجاره نسبت به آينده باطل مي‏شود و نسبت به گذشته، آثار آن به قوت خود باقي است.
گفتار سوم: تاثير عيب مورد اجاره در قانون مدني
چنانچه عيبيدر عين مستاجره ايجاد ‎شود و به دنبال آن خيار عيب به وجود ‏آيد، اثر خيار عيب آن است که عقد اجاره را که عقدي لازم است به عقديقابل فسخ تبديل مي‏نمايد. در صورتي که مستاجر به عين مستاجره معيوب راضي باشد و فسخ نکند عقد لازم مي‏ماند و در غير اين صورت، تبديل به عقد قابل فسخ شده و با بازگرداندن معقود عليه(عين مستاجره) به مالکش، عقد اجاره باطل شده و از بين مي‎رود(سجودي ابدي پور- 1390: 65). در قانون مدني، گاهي عيب عين مستاجره به مستاجر حق فسخ مي‏دهد، و گاهي سبب بطلان اجاره مي‎شود.عيبي که در عين مستاجره مشاهده مي‏شود يا قبل از عقد بودهيا بعد از عقد و قبل از قبض و يا بعد ازعقد و قبض حادث شده است. در تمام صور مذکور عيب مزبور يا موجب نقصان منفعت مي‏باشد و يا تاثيري در انتفاع ندارد و در صورت تاثير يا عين را مسلوب المنفعه مي‏کند يا انتفاع از آن را تقليل مي‏دهد. که در ذیل، این موارد بررسی می‏شود.
بند اول : فسخ اجاره
در مورد فسخ اجاره، حالات زیر قابل تصور است.
1- اگر عيب قبل از عقد باشد و مستاجر هم بداند که معيوب است، در اين صورت بدون شک، اجاره صحيح و لازم است مگر آنکه عيوب طوري باشد که به کلي عين مستاجره را مسلوب المنفعه کند و هيچ غرض عقلاني ديگري هم فرض نشود که در اينجا، معامله باطل است( حائريشاهباغ، 1385: 27).
2- اگر عيب قبل از عقد باشد و مستاجر جاهل، به آن باشد و موجب نقصان منفعت هم گردد، در اين صورتمستاجر حق فسخ اجاره و يا امضاء آن را دارد و در صورتي که فسخ نکرد بايد تمام اجرت را به

پایان نامه
Previous Entries عقد اجاره، فسخ نکاح، ضمن عقد Next Entries عقد اجاره، قاعده لاضرر، پروانه کسب