عقد اجاره، فسخ نکاح، ضمن عقد

دانلود پایان نامه ارشد

چنين عيبيدر زوج وجود داشته باشد، زوجه مي‏تواند به استناد عسروحرج و بر اساس ماده 1130 ق.م درخواست طلاق نمايد. لذا با توجه به مراتب فوق، نيازي به تعميم و گسترش عيوب موجب فسخ نکاح، که در قانون مدني تصريح شده است، نمي‏باشد. کما اينکه تدليس در نکاح به صراحت در قانون مدني، از موجبات فسخ نکاح شمرده نشده است ليکن در صورت تدليس يکي از زوجين، طرف مقابل مي‎تواند با استفاده از حکم مقرر در ماده 1128 ق .م درخواست فسخ نکاح نمايد( صفايي،1385: 214-کاتوزيان، 1374: 284-285).
مبحث دوم: احکام خيار عيب در عقد اجاره
عقد اجاره، يکي از مهمترين عقود کاربردي در تنظيم روابط اجتماعي انسانها مي‏باشد. اين عقد از نظر قوانين حاکم بر آن، داراي ويژگي خاصي است و اينکه در ادوار مختلف، قوانين متعددي در مورد اجاره به تصويب رسيده است که عبارت است از:
1- قانون مدني، که مبناي اجاره و شرایط صحت آن را مطرح کرده است.
2- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 در مورد اماکن تجاريو مسکوني تا سال 1362.
3- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 در مورد اماکن مسکوني.
4- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 در مورد اماکن تجاري و مسکوني استیجاري از سال 1376 به بعد.
تغيير و تحولات پس از تصويب قانون مدني، بر مقررات آن تأثير بسيار نداشته است. اگر چه مقررات بعدي،برخي احکام را به عقد اجاره اضافه کرده است.در اين مبحث ابتدا شرايط مورد نياز براي اعمال حق فسخ و سپس به تأثير آن در قانون مدني و قانون روابط موجر و مستأجر سال 76- 62- 56 مي‏پردازيم.
گفتار اول: شرايط ايجاد خيار عيب در عقد اجاره
در مورد عقد اجاره سوالی که مطرح می‏شود این است که آيا هر عيبي که در عين مستاجره، ايجاد ‏شود موجب حق فسخ، مي‏شود؟يا بايد عيب مذکور واجد ويژگي خاصي باشد و آيا هر عيبي در هر عين مستاجره‏اي ايجاد شود، موجب حق فسخ مي‏شود؟ براي ايجاد خيار عيب در عقد اجاره نيز وجود شرايطي لازم است که بعضي از آنها مختص اين عقد است. در ذيل به پاسخ اين پرسشها و بررسي اين شرايط مي‏پردازيم.برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، وجود شرایط زیر لازم است:
بند اول: موجود بودن عيب
يکي از شرايط ايجاد خيار عيب در عقد اجاره، آن است که عيب موجب فسخ، بايد در هنگام عقد موجود باشد ويا اينکه پس از عقد و پيش از قبص حادث شود. (خميني، 1383: 115). پس مي‎توانگفت زماني عيبي باعث ايجاد حق فسخ خواهد شد که عیب در یکی از زمانهای زیر وجود داشته باشد:
الف- در زمان وقوع عقد اجاره، عين مستاجره معيوب باشد؛
ب- زمان وقوع عقد اجاره، عين مستاجره معيوب نبوده ولي پيش از قبض معيوب شده باشد؛
ج- عيب بعد از عقد و قبض در عين مستاجره حادث شده باشد. (حائريشاهباغ، 1385: 37).دليل حق فسخ مستاجر، از بين رفتن بخشي از ماليت عين است که بايد به واسطه‏ي خيار عيب جبران شود و نمي‏توان مستاجر را به صبر به عيب وادار کرد؛ زيرا مستلزم ورود ضرر به اوست که به موجب قاعده فقهي(لاضررولاضرار) نفي شده است(شهید ثانی، 1410 ه.ق:352). نظر فوق قابل انتقاد است، زيرا حق فسخ مستأجر به اين دليل است که عيب، موجب لطمه به انتفاع مستأجر است لذا مستاجر، مالک منفعت می‏باشد و مي‏تواند عقد را فسخ کند.البته مستأجر حق تبعیض، در مال الاجاره را ندارد چه آنکه به موجب قاعده‏ي مسلم فقهي(لاضررولاضرار)نبايد کسي بدون سبب، متحمل زياني از ناحيه ديگريشود، قانون مدني در فروض سه گانه فوق حق فسخ براي مستاجر برقرار کرده است، ليکن هر گاه با اين حال مستاجر،نخواهد عقد اجاره را فسخ کند و از اين رو زياني متوجه وي شود؛ خود اقدام به زیان خويش کرده و به لحاظ حقوق موجر، ديگر مستاجر نمي‏تواند مال الاجاره را تبعيض کند بلکه بايد تمام مال الاجاره را به موجر تسليم کند( جوان، 1352: 57). از آنجايي که اجاره، عقد مستمر و ممتد است و عين مستاجره در تمام مدت اجاره، بايد صلاحيت انتفاع را بر مبناي آنچه که در ضمن عقد، منظور شده است داشته باشد، عيبي نيز که پس از قبض و در حالي که عين در اختيار مستاجر است حادث مي‏شود، موجب حق فسخ براي مستاجر مي‏گردد، يعني عقد نسبت به زمان پيش از حدوث عيب، صحيح و لازم و پس از آن در معرض فسخ قرار مي‏گيرد( طباطبايييزدي، 1409 ه.ق: 586).قانون مدني با پذيرش اين موضوع در ماده 480 اعلام مي‏دارد: « عيبي که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستاجره حادث شود، موجب خيار است و اگر عيب در اثناي اجاره حادث شود نسبت به بقيه‏ي مدت، خيار ثابت است».
بند دوم: مخفي بودن عيب
دومين شرطي که برايايجاد خيار عيب در عقد اجاره لازم است، مخفي و پوشيده بودن عيب عين مستاجره، بر مستاجر است. به عبارت ديگر،مستاجر بايد به وجود عيب، جاهل باشد والا با وجود اطلاع او از عيب، حق فسخ ايجاد نمي‏شود چه آنکه علم به عيب و اقدام به عقد به معني رضايت به آن است(خوئي، 1410 ه.ق: 85).اگر چه در قانون مدني، چنين شرطي در مبحث اجاره پيش بيني نشده است، ليکن با توجه به قاعده‏ي کلي که اصولاً احکام خيارات در عقد بيع، در ساير عقود معوض نيز قابل اجرا است مگر آنکه حکم مخالفيوضع شده باشد. مي‏توان از وحدت ملاک ماده 424 قانون مدني استفاده کرد و اين نکته را بيان نمود که؛ منظور از عيب مخفي، اين نيست که به نحوي پوشيده شده و از نظر مستور شده باشد، بلکه منظور اين است که صرفاً خريدار بر آن اطلاع پيدا نکند، اعم از اين که آن عيب واقعاً پوشيده بوده و يا آنکه پوشيده نبوده، ولي خريدار بر آن آگاهي نيافته است( شهيدي، 1384: 90). بر این مبنا، برای مخفی بودن عیب عین مستاجره نیز علم و جهل مستاجر، ملاک است. با علم مستاجر به وجود عیب، خیار عیب وجود ندارد ولی با جهل وی به وجود عیب، خیار برای او ثابت است.
بند سوم: شخصي بودن عين مستأجره
ماده 482 قانون مدني بيان مي‏دارد: «اگر مورد اجاره عين کلي باشد و فردي که موجر داده معيوب در‏آيد مستاجر حق فسخ ندارد و مي‏تواند موجر را مجبور به تبديل آن نمايد و اگر تبديل آن ممکن نباشد، حق فسخ خواهد داشت».با توجه به اين ماده، چنانچه عين مستاجره، عين معين باشد و معيوب در‏آيد، مستاجر حق فسخ دارد. بر خلاف موردي که عين مستاجره کلييا کليدر معين باشد، که فسخ يا بطلان مصداق پيدا نمي‏کند. همين موضوع را مي‏توان از وحدت ملاک ماده 437 ق.م در خصوص اينکه خيار عيب در مبيع و ثمن شخصي قابل تصور است استفاده کرد. مثلاً اگر شخصیيک موتور سيکلت از پنج موتور سيکلتموجود رااجاره کند و فقطيکي از آنها سالم باشد، اجاره صحيح است و قابل فسخ نيست. زيرا در فرض مزبور آنچه مورد تعهد در اجاره است، تمليک فرد سالم از منفعت کلي مي‏باشد، که موجر بايد به وسيله تسليم آن به مستاجر انجام دهد و پس از کشف عيب مشخص مي‏شود که موجر به تعهد خود که تسليم فرد سالم است عمل ننموده، در نتيجه مستاجر مي‏تواند فرد معيوب را رد کند و فرد سالم را از موجر بخواهد و يا اينکه فرد معيوب را به جاي فرد سالم بپذيرد. همچنين است در خصوص عين مستاجره‏اي که کليفي‏الذمه باشد، مانند اجاره کردن يک دستگاه اتومبيل پرايد مدل 89،چنانچه اتومبیلی که تحويل مستاجر مي‏شود معيوب باشد، حق فسخ ندارد و فقط مي‏تواند الزام موجر به تحويل عين مستاجره‏ي سالم را بخواهد و چنانچه در محل مزبور فرد ديگري از کلي وجود نداشته باشد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را خواهد داشت. پس مي توان گفت؛ عيب در مواردي مي‏تواند مطابق آنچه در بالا ذکر شد، موجب فسخ اجاره شود که مورد اجاره عين شخصی باشد و اگر مور اجاره عين کلي باشد بديهي است که مستاجر حق فسخ نخواهد داشت، زيرا که در اين صورت موجر بايد فردي را که با شرايط مقرر در عقد اجاره مطابقت کند، به مستاجر بدهد(عدل، 1378: 558).
بند چهارم : نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع
ماده 479 ق.م بيان مي‏دارد: « عيبي که موجب فسخ اجاره مي‏شود، عيبي است که موجب نقصان منفعت يا صعوبت درانتفاع باشد».با توجه به اين ماده مي‏توان گفت، يکي از احکام ويژه خيار عيب در عقد اجاره آن است که در اجاره، هر عيبي سبب ايجاد خيار نيست، بلکه عيبي موجب خيار است که سبب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد. علت اين امر آن است که دراجاره، منافع عين مستاجره، موضوع عقد است نه عین مال(ابهري، 1391: 13). پس بايد گفت که عين مستاجره تا آخر مدت اجاره بايد به قابليت انتفاع باقي باشد، در صورتي که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثناء مدت، نقصان در انتفاع ايجاد شده باشد از آن زمان به بعد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت.عيبي که باعث نقصان منفعت باشد؛ مانند آنکه شخصي منزلي را اجاره مي‏کند ولي متوجه مي‏شود که حمام آن قابل استفاده نمي‏باشد اگر چه بقيه بخش‏هاي خانه قابل استفاده است، ليکن چون منفعت کل عين مستاجر کاسته مي‏شود، حق فسخ دارد. عيبي که موجب صعوبت و دشواري در انتفاع باشد، مانند آنکه شخص اتومبيلي را براي مسافرت در فصل تابستان کرايه کند ولي بعد از عقد اجاره متوجه شود که اين اتومبيل فاقد کولر است بديهي است استفاده از اتومبيل بدون کولر امکان پذير است ولي شرايط کنوني جامعه به ويژه وقتي شخص اتومبيل گران قيمتي را کرايه مي‏کند؛ نداشتن کولر يا خراب بودن آن سبب نقصان منفعت است و به مستاجر حق فسخ مي‏دهد(باقري، 1374: 354- همان،16:1391).
با توجه به آنچه گفته شد اگر در عین مستاجره عیبی وجود داشته باشد که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع نباشد، مستاجرحق فسخ ندارد. مانند آنکه مستاجر اتومبیلی را کرایه کند و بعد معلوم شود که گلگیر آن تصادفی است وجود این عیب نه باعث نقصان منفعت است نه صعوبت در انتفاع، لذا مستاجر حق فسخ ندارد.
بند پنجم : عدم رفع عيب توسط مستأجر
ذيل ماده 478 ق.م بيان مي‏دارد« …. ولي اگر موجر رفع عيب کند به نحوي که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد». با توجه به ذيل اين ماده مي‏توان گفت که يکي از شرايط اختصاصي خيار عيب در عقد اجاره آن است که موجر، عيب عين مستاجره را رفع ننمايد. حکم مزبور مبتني بر قاعده حقوقي است که حق فسخ عقد اجاره در اثر عيب، به کسي داده مي‏شود که از عيب متضرر شود تا به وسيله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگيري بنمايد( امامي، 1377: 45).وقتي موجر، از عين مستاجره به نحوي رفع عيب کند که هيچ مقدار از منفعت مورد اجاره تفويت نشود يعنيضرر که منشأ خيار است از بين برود، به تبع آن خيار هم ساقط مي‏شود و در اين امر فرقي نمي‏کند که عيب در حين عقد موجود باشد يا پس از عقد حاصل گردد، خواه قبل از قبض باشد و يا در اثناء مدت. بنابراين چنانچه موجر در اسرع وقت و بي‏آنکه ضرري متوجه مستاجر شود، رفع عيب کند؛ موجه تر آن است که بگوييم مستاجر حق فسخ نخواهد داشت؛ زيرا دليل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است که در اين فرض اصولاً ضرري محقق نشده است تا جبران شود(خوانساري، 1387: 98). بنابراین،وجود عیب در عین مستاجره در صورتی سبب ایجاد خیار می‏شود که موجر حاضر به رفع عیب نباشد والاّ چنانچه موجر، عیب عین مستاجره را برطرف کند، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.
بند ششم: عدم تبري از عيوب
ممکن است موجر ضمن عقد، از عيوب عين مستاجره، تبري کرده باشد.چنانچه در زمان عقد به اجمال يا به تفصيل اعلام نمايد که ملکي را به تو اجاره دادم، با همه عيب‏هاي ظاهري و باطني آن، به اين معناست که عين مستاجره هر عيبي داشته باشد، موجر خود را مسئول نمي‏داند. تبري از عيوب گاهشامل تمام عيوب پنهان و آشکاراست،و يا ممکن است فقط نسبت به عيب خاصيتبری بجويد کهفقط در صورت ظهور آن عيب، مستاجر حق فسخ ندارد ولي نسبت به ساير عيوب، حق فسخ دارد.اگر چه قانون مدني، در مبحث اجاره در خصوص تبري از عيوب، سخني به ميان نيامده ولي مي‏توان با وحدت ملاک از ماده 436 ق.م که بيان مي‏دارد: « اگر بايع از عيوب مبيع تبريکرده باشد به اينکه عهده عيوب را از خود سلب کرده يا با تمام عيوب بفروشد، مشتري در صورت ظهور عيب حق رجوع به بايع را نخواهد داشت و اگر بايع از عيب خاصي تبري کرده باشد، فقط نسبت به همان عيب، حق مراجعه ندارد». اين ماده به تبعيت از فقه، شرط تبري از عيوب را نوعي اسقاط حق مالي تلقي کرده و آن را جايز دانسته است. در

پایان نامه
Previous Entries فسخ نکاح، عقد نکاح، عسر و حرج Next Entries عقد اجاره، قاعده لاضرر، اجرت المثل