عقد اجاره، عقد نکاح، بهداشت و سلامت

دانلود پایان نامه ارشد

مي‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند. بنابراين با توجه به اين قانون، حق فسخ براي مستاجر منوط به تحقق دو شرط است: 1- عيب، عين مستاجره را از قابليت انتفاع خارج کند2-رفع عيب مقدور نباشد. پس در صورتي که عين مستاجره در اثر عيب از قابليت انتفاع خارج نشود، هر چند معيوب باشد و رفع عيب مقدور باشد، و موجر رفع عيب نمايد مستاجر حق فسخ ندارد. مثلاً اگر کسي کارگاهي را اجاره کند و انبار آن به دلايل فني قابل استفاده نباشد، نمي‏توان گفت مورد اجاره، قابليت استفاده را به طور کلي از دست داده است. در بند2 ماده 12 اين قانون به مستاجر حق فسخ داده ولي در ماده481 ق.م به بطلان اشاره نموده است.بند2 ماده مذکور مورد انتقاد حقوقدانان قرار گرفته است. زيرا مطابق ماده 481 ق.م «هرگاه عين مستاجره از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع نمود، اجاره باطل مي‎شود».موضوع عقد اجاره منفعت است و عين مستاجره بايد تا آخر مدت اجاره به قابليت انتفاع باقي بماند. با عدم امکان انتفاع، در واقع خود انتفاع يعني موضوع عقد از بين رفته و تلف شده است و با تلف موضوع، عقد اجاره باطل مي‏شود(ره پيک، 1387: 100-99).مراد قانون از بطلان، انفساخ است. حال آيا، در بند 2 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به جاي اصطلاح بطلان اشتباهاً فسخ به کاربرده شده است؟در پاسخ به اين سوال بايد گفت که در ابتداي بند2 ماده 12 اين قانون قيد شده است که در اثناء مدت اجاره عيب، موجب خارج کردن عين از قابليت انتفاع گردد، يعني با حدوث عيب، جزئي از منفعت غير قابل استيفاء گردد و طبق ماده‏ي481 ق.م اجاره‏يمابعد حدوث عيب باطل مي‏شود، اما قبل از آن اجاره صحيح است، زيرا عدم بطلان اجاره نسبت به باقي مانده مدت اجاره، به لحاظ از بين رفتن قابليت انتفاع براي مستاجر ضرر است. لذا خيار تبعض صفقه و حق فسخ براي مستاجر مطابق ماده 441ق.م متصور است. پس اساساً بند 2 ماده‏ي12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در خصوص خيار تبعض صفقه است(وفايي نيا، 1389: 71). چرا که خيار عيب مربوط به نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع است، در نتيجه اين ماده با مقررات قانون مدني، تعارضي ندارد. به نظر مي‏رسد که در هر دو مورد، مراد قانون انفساخ است.
مورد ديگري که مستاجر حق فسخ اجاره را دارد، بند 5 ماده12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مي‏باشد که مقرر مي‏دارد: « در موارد زير مستاجر مي‏تواند صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه در خواست کند:….5- هر گاه مورد اجاره کلاً يا جزئاً در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد و يا براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايدخراب شود».در اين مورد عین مستاجره کلاً بايد در معرض خرابي بوده و براي بهداشت و سلامت مضر باشد و قابل تعمير نباشد، به علاوه کارشناس تأييد کند که ملک بايد خراب شود تا حق فسخ براي مستاجر ايجاد شود، البته اين ماده خيار عيب و تبعض صفقه را در بر مي‏گيرد اگر فقط بخشي از عين خراب باشد و موجب صعوبت در انتفاع گردد، خيار عيب ايجاد مي‏شود و در صورت عدم امکان انتفاع از بخش خراب، مورد خيار تبعض صفقه است، و در فرض از بين رفتن کل انتفاع به لحاظ تلف شدن موضوع، عقد باطل مي‏شود که مراد از بطلان، انفساخ است(خالقيان، 1371: 118).
در اجاره محل هاي مسکوني موضوع بند 5 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مجدداً در بند 3 ماده 6 سال 1362 تکرار شده است که بيان مي‏دارد: « در موارد زير مستاجر مي‏تواند اجاره را فسخ نمايد: …. 3- هرگاه مورد اجاره کلاً ياجزئاً در معرض خرابي واقع شود به نحوي که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمير نباشد». اين ماده خرابي موجب خيار عيب را بيان کرده است. در قانون سال 1362 مطلب ديگري در مورد خيار عيب ذکر نشده است. طبق ماده 15 اين قانون، احکام خيار عيب در قانون مدني، در مورد اجاره اماکن مسکوني لازم الرعايه است. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، در خصوص عيب اجاره سکوت کرده است. لذا بر اساس ماده 1 اين قانون، نتيجه حدوث عيب در عين مستاجر همان است که در قانون مدني بحث شده است(نوين و ديگران،1382: 175). ماده 1 اين قانون مقرر مي‏دارد: « از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون، اجاره کليه اماکن اعم از مسکوني، تجاري، محل کسب و پيشه، اماکن آموزشي، خوابگاه‏هاي آموزشي و ساختمان‏هاي دولتي ونظاير آن که با قرارداد رسمييا عادي منعقد مي‏شود تابع مقررات مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود».همانطور که گفته شده، با توجه به ماهيت عقد اجاره، هر عيبي که در عين مستاجره ايجاد شود، موجب ايجاد حق فسخ براي مستاجر نمي‏شود، عيبي موجب حق فسخ خواهد شد که باعث نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع در عين مستاجره باشد. همچنين عيب مورد اجاره در صورتي مطرح است که عين مستاجره عين معين باشد نه کلي.در صورتي که عين مستاجره، معيوب باشد، اگر قابليت انتفاع نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد شد در غير اين صورت مستاجر مخير خواهد بود که مطابق ماه 478 ق.م يا عقد را فسخ نمايد و يا به همان صورت قبول نمايد، يعني مستاجر حق درخواست ارش ندارد. بايد توجه داشت که بطلان عقد در اثناي عقد اجاره ناظر به آينده است که معادل انفساخ است.
گفتار پنجم: تاثير رفع عيب در اجاره در حق دارنده خيار
قانونگذار در قسمت اخير ماده 478 ق.م مقرر داشته است :« ….ولي اگر موجر رفع عيب کند به نحوي که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد».با توجه به ذيل اين ماده، مي‏توان بيان نمود که تأثير رفع عيب در اجاره، عدم حق فسخ دارنده خيار است،مبنای تحقق خیار برای مستاجر، ضرر وارد شده به او به واسطه‏ی عیب است، چنانچه بدون ورود ضرر به مستاجر رفع عیب شود، دیگر مبنای خیار زائل شده و در نتیجه خیار ساقط می‏شود يعني اگر چه با وجود عيب در عين مستاجره، براي مستاجر خيار فسخ ايجاد شده بود ولي چون موجر اقدام به رفع عيب نمود حق مزبور را، از بين برده است.این روش با اصول قراردادها و جلوگیری از انحلال آنها و استثنا بودن فسخ، هماهنگی دارد. همچنين ماده 481 ق.م در اين خصوص بيان مي‏دارد:« هرگاه عين مستاجره به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عيب نمود، اجاره باطل مي‏شود». با توجه به مفهوم مخالف اين ماده چنانچه مال از قابليت انتفاع خارج شود، ولي رفع عيب آن ممکن باشد، اجاره ديگر باطل نيست.مثلاً اگر سقف اتاق مورد اجاره بر اثر برف و باران شکست بردارد ولي تعمير آن ممکن باشد، موجر بايد آن را تعمير کند و اجاره باطل نخواهد شد. معهذا اگر رفع عيب مدتي به طول بيانجامد، به نحوي که مستاجر از آن متضرر گردد، مستاجر حق فسخ معامله را نسبت به بقيه مدت خواهد داشت(صفايي، 1351: 361). حق فسخ در اثر عيب به کسي داده مي‏شود که از عيب متضرر شودتا به وسيله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگيري کند، وقتي موجر از عين مستاجره رفع عيب نمايد ضرر که منشأ ايجاد خيار است از بين مي‏رود و به تبع آن خيار ساقط مي‏شود. زيرا دليل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است، که در اين فرض اصولاً ضرري محقق نشده است تا جبران شود(خوانساري، 1405: 466- ره پيک، 1378: 98).نظر برخي از حقوقدانان نسبت به عيوبي که در اثناء مدت اجاره به وجود آمده و موجر اقدام به رفع آن نموده چنين است؛ به طور کلي اصل بر اين است که خيار از بين نمي‏رود، زيرا ممکن است ضرر مورد نظر مبناي منحصر به فرد خيار نباشد که با رفع آن خيار از بين برود، اما در عقد اجاره مقنن مقرر داشت که در صورت رفع عيب، خيار از بين مي‏رود.لذا در قسمت اخير ماده 478 ق.م اعلام مي‏دارد:« اگر موجر رفع عيب کند به نحوي که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ ندارد». (ره پيک، 1387: 98).با وجود اين برخی از نويسندگان از بقاي خيار بي‏مبنا طرفداري کرده‏اند. پايه اين نظر استصحاب بقاي وجود خياري است که با وجود عيب استقرار مي‏يابد(امامی، 1377: 509) در حالي که همه ترديدها‎ی ما در مقتضي است. وانگهي با توجه به مبناي ماده 478 ق.م واصل لزوم قراردادها جايي براي استناد به استصحاب باقينمي‏ماند(کاتوزيان، 1383: 297).
به نظر می‏رسد با توجه به نص صریح قانونگذار در ماده478 ق.م، باید گفت که چنانچه موجر از عین مستاجره رفع عیب کند بدون اینکه به مستاجر ضرری برسد، حق فسخ مستاجر ساقط می‎شود و در اين امر فرقي نمي‏نمايد که عيبي که موجر اقدام به رفع آن نموده، عيبي بوده که در حين عقد وجود داشته يا پساز عقد و قبل از قبض و يا بعد از عقد به وجود آمده است. در هر سه حالت خيار فسخ با رفع عيب ساقط مي‏گردد.

فصل سوم :
وجوه اشتراک و افتراق خيار عيب در نکاح و اجاره

خيار عيب، يکي از خيارات مشترک بين عقد نکاح و ساير عقود لازم به ويژه اجاره است. خيار عيب در نکاح و اجاره داراي احکام خاص و ويژه است. با مقايسه احکام خيار عيب در نکاح و اجاره، بر مبناي مقررات قانون مدني و نظرات فقهي، تفکيک جامعي از تفاوتها و تشابهات خيار عيب در اين دو عقد را مورد بررسي قرار مي‏دهيم. ابتدا به بيان تشابهات و سپس به بيان وجوه افتراق ميان اين دو عقد خواهيم پرداخت.
مبحث اول : وجه اشتراک خيار عيب در نکاح و اجاره
در اين مبحث برآنيم که وجوه اشتراکي را که ميان عقد نکاح و اجاره وجود دارد بررسي کرده و هر کدام از اين شباهت‏ها را به صورت جداگانه مورد بحث قرار دهيم.
گفتار اول : زمان وجود عيب
يکي از شرايط خيار عيب، وجود عيب هنگام عقد مي‏باشد که البته ظهور عيب، کاشف از اختيار صاحب حق است و خود سهمي در ايجاد خيار ندارد. در عقد نکاح در ماده 1125 و1124 ق.م صراحتاً به زمان وجود عيب براي برخورداري از حق فسخ اشاره شده است. بر طبق ماده 1124 ق.م عيوب زن در صورتي موجب حق فسخ براي مرد است که عيب مزبور در حال عقد وجود داشته باشد. مقصود اين ماده اين است که عيب پيش ازعقد، وجود داشته و استقرار پيدا کرده تا آنجا که مقارن ايجاب و قبول عقد نکاح گرديده است. عيب حادث بعد از عقد نکاح و پيش از دخول، موجب حق فسخ براي زوج نمي‏شود. اين قول مشهور بين فقهاي اماميه است(جعفري لنگرودي،1376: 214). مطابق ماده 1125 ق.م جنون و عَنَن مرد هرگاه بعد از عقد هم حادث شود موجب حق فسخ براي زن خواهد بود. با تصريح قانون مدني جنون و عَنَن مرد، حتي پس از عقد هم موجب حق فسخ براي زوجه است، بر خلاف ساير عيوب در مرد، که بايد در هنگام عقد وجود داشته باشد، عَنين شدن مرد بعد از عقد، در صورتي به زن حق فسخ خواهد داد که نزديکي صورت نگرفته باشد، چرا که اگر حتييک بار وطي صورت گرفته باشد، وبعد از آن مرد عنين شود، زن حق فسخ نخواهد داشت. در خصوص جنون زن بايد گفت که زن بايد در هنگام عقد مجنون باشد واگر بعد از عقد دچار جنون شود(چه دخول شده باشد يا نه) مرد حق فسخ نکاح را نخواهد داشت. بر خلاف جنون مرد که بعد از عقد حادث شده (چه دخول شده باشد يا نه ) موجب حق فسخ براي زن خواهد بود. اين حکم با ديگر احکام قانون مدني در بحث نکاح نيز سازگار است،و همچنين سازگار با حفظ نظام خانواده مي‏باشد چرا که مرد مي‏تواند مخارج همسر مجنون خود را تأمين کند، که در کمال سلامت، پاي به خانه او گذاشته است. در ضمن مرد مي‏تواند همسر ديگري اختيار کند و يا اگر نتوانست همسر مجنون خود را تحمل کند او را طلاق دهد. با اين وضعيت قانونگذار به مرد اجازه نداده است که راه آسان فسخ را انتخاب نمايد بلکه براي جداشدن، بايد زن خود را طلاق دهد. اما اگر شوهر پس از عقد ديوانه شود، علاوه بر اينکه کسي نيست که بتواند نفقه زوجه را دهد، زن راهي جز فسخ نکاح براي رهايي از مرد مجنون ندارد(اباذري فومشي، 1377: 14).
يکي از شرايطي که براي ايجاد خيار عيب، در عقد اجاره، نيز وجود دارد اين است که عيب موجب فسخ بايد در هنگام عقد موجود باشد،يا اينکه پس از عقد و پيش از قبض حادث شود(موسوي خميني، 1383: 115).در عقد اجاره نه تنها عيب موجود در هنگام عقد موجب حق فسخ براي مستأجر مي‏شود بلکه عيبي که بعد از عقد و قبل از قبض و بعد از عقد و قبض، حادث مي‏شود نيز موجب فسخ است. چرا که اجاره عقدي مستمر است و عين مستأجره در تمام مدت

پایان نامه
Previous Entries عقد اجاره، قاعده لاضرر، پروانه کسب Next Entries ضمن عقد