عقد اجاره، حقوق ایران، فسخ نکاح

نظر مي‏رسد که از نظر قانون مدني بين نقص مبيع قبل از قبض و عيب مبيع قبل از قبض تفاوت وجود دارد.
قانون مدني در ماده 388 در خصوص خيار مشتري تصريح دارد، ولي در اين مورد که مشتري مي‏تواند در صورت امضاء درخواست ارش نمايد چيزي بيان نکرده است(کيائي، 1376: 299).به نظر مي‏رسد که بين عيب و نقص تفاوت وجود دارد، بنابراين تشخيص اين که در مبيع، عيب يا نقص وجود دارد کار ساده‏اي نيست. از توجه به دو ماده فوق نيز مي‏توان تفاوت نقص و عيب را استنباط کرد، زيرا اگر نقص و عيب به يک معني بود، لازم نبود دو ماده به بيان حکم نقص و عيب مبيع قبل از قبض اختصاص يابد(ايماني پير آغاج، 1378: 94).
بر این مبنا خیاری که در مورد نقص مبیع قبل از قبض ایجاد می‏شود (تلف قسمتی از مبیع قبل از قبض)، خیار تبعض صفقه است ولی خیاری که در مورد عیب مبیع قبل از قبض ایجاد می‏شود،خیار عیب است. به نظر مي‏رسد با اختصاص دو ماده به بيان حکم عيب و نقص، مبيع قبل از قبض و اشاره به اخذ ارش در مورد عيب (ماده‏ي 425 ق.م) و عدم اشاره به ارش در مورد نقص (ماده‏ي 388 ق.م) از نگاه مقنن نيز اين دو موضوع با يکديگر تفاوت دارند.
مبحث سوم : ماهيت عيب و انواع آن
در اين مبحث، ابتدا در مورد ماهيت عيب و سپس در مورد انواع عيب، بحث مي‏شود.
گفتار اول : ماهيت عيب
عيب، حسب مورد دارايجهات مختلفي است که عبارتند از: عیب از بعد نماد طبيعي و متعارف، عیب از بعد نمونه و نمادي که خود شامل نقص مؤثر در ارزش و مصرف و داوري عرف است. که در ذيل به بررسي هر يک مي‏پردازيم.
بند اول : ماهيت عیب از بعد نماد طبيعي و متعارف
مشهور ترين تعريف که از دير باز، ذهن فقها را به خود مشغول کرده است و ريشه در اخبار دارد، بدين مضمون است که هر فزوني و کاستي از اصل خلقت، عيب است. اين تعريف شامل هر موجودي است که اصل خلقت آن ضابطه‏ي معيني در طبيعت دارد. براي مثال حيوان بارکشي که يک پا ندارد، معيوب است يا انساني که از داشتن يکي از دو چشم محروم است، انساني معيوب است(خوئي، 1368: 238-237- محقق اردبيلي، 1411ه.ق: 424).اين مبنا خالي از ايراد نيست، زيرا معيار و ضابطه‏ي اصل خلقت يا مجراي طبيعي، در برخي امور مانند فراورده‎هاي صنعتي، به دشواري قابل استفاده است(کاتوزيان،1384: 104).
بند دوم : ماهيت عیب از بعد نمونه و نمادي
مطابق اين مبنا، ماهيت عيب، نمونه و نمادي دانسته شده است که در غالب موارد، معيار دادو ستد تجار و بازرگانان است(طباطبايييزدي، 1378: 97). اين نمونه عرفي، مطابق نظر برخي از فقها بر اساس نقص در مرتبه‎ي متوسط حاصل خواهدشد، بدين گونه که نقصان وصفي، عيب است که کالا را از مرتبه‏ي متوسط عرفي پايين تر بیاورد. سلامت مرحله‏اي ميان عيب و کمال است؛ حالي که غالب افراد کالا، دارد و وصف مشترک بين آنهاست و احتمال دارد در اثر امر عارضي به مرحله کمال رسد يا در آن نقصي به وجود آيد و معيوب گردد(انصاري، 1420: 357-356).
تعريف فوق نيز با اين ايراد رو به رو است که ضابطه‏ي تعيين اوصافي که کالا را به کمال مي‏رساند يا ناقص مي‏کند نشان نمي‏دهد. براي پاسخ به اين مشکل، دو راه حل مطرح گرديده است:
1- نقص موثر در ارزش 2- نقص موثر در انتفاع
در نظريه اول، نقصان در طبيعت اوليه و خلقت اصلي مال که موجب نقصان ارزش مالي آن شود، عيب محسوب خواهد شد(طباطبايييزدي، 1378: 96). عادت بازاريان معين مي‏کند که کدام نقص از ارزش مي‏کاهد و عيب به حساب مي‏آيد. نقصي که در طبيعت اوليه و خلقت اصلي مالي حاصل گردد بي‏آنکه چيزي از ارزش آن بکاهد مانند آن است که عقد به طور مطلق واقع شده است و سالم بودن در ضمن عقد شرط گرديده است و اگر خلاف آن معلوم گردد، خيار تخلف از شرط محقق مي‏گردد نه خيار عيب(زراعت، 1388: 324).منطقي تر آن است که نقصان در طبيعت اوليه خلقت اصلي مالي که موجب نقصان ارزش مالي شود، عيب محسوب گردد. اين معيار در رابطه قراردادي، دقيق و پذيرفتني است ولي در مسئوليت ناشي از کالاي معيوب که توجه خسارت، ناشي از عيب کالا است نه نقص بهاي آن، کارگزار نيست.
مطابق نظريه دوم، هر کالا فايده و مصرفي دارد که بر اساس آن معامله واقع مي‏گردد. نقصي که فايده‏ي مطلوب را از بين ببرد و يا از آن بکاهد، عيب محسوب مي‏شود. اين معيار درماده 479 قانون مدني در مبحث اجاره، مورد توجه قانون گذار واقع شده است. این ماده مقرر مي‏دارد: «عيبي که موجب فسخ اجاره مي‏شود، عيبي است که موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد». اگر چه بايد توجه داشت که در عقد اجاره، موضوع مستقيم تمليک منفعت است نه عين مستاجره.
بنابراين بهتر است مطابق معيار فوق، ميزان مصرف و فايده متوسط کالا در نظر گرفته شود نه معيار مصرف خريدار يا دو طرف، زيرا در اين صورت، خيار عيب با خيار تخلف از شرط و وصف در مي‏آميزد. در صورت پذيرش معيار مصرف مورد انتظار خريدار، بايد اذعان داشت که اين مصرف نبايد خارج از طبيعت کالا باشد(کاتوزيان، 1384: 278).
بند سوم : داوري عرف
بنابر آنچه مطرح شد، نقص در ارزش و در مصرف، هر کدام ارزش ويژه خود را دارد. چنانچه که برخي تعريف عيب را بدين گونه مطرح کرده‏اند که عيب، نقصي است که از ارزش کالا يا انتفاع متعارف آن بکاهد(کاتوزيان، 1384: 279). اين تعريف قابل ايراد است. زيرا عيب فقط نقص نيست مگر اينکه گفته شود منظور از نقص، نقص در انتفاع و ارزش است اما چنانچه مقصود از نقص، نقص مادي باشد اين تعريف قابل ايراد است و به نظر مي‏رسد تعريف درست از عيب، ويژگي است که عرفاً موجب کاهش رغبت شود(محمدي، 1388-1387: 47). بنابراين، مفهوم عيب، نسبي است و بايد در هر معامله‏اييا دست کم در هر سنخ از معاملات، جداگانه احراز شود(مغنيه، 1404ه.ق: 214).در حقوق ایران بيگمان، داوري عرف نيز همراه با شرايط عقد و به ويژه ميزان بهاي کالا، تغيير مي‏کند. ليکن، در هر حال، ميزان تميز عيب، داوري عرف است. بنابراين عيب، کاستييا فزونييا اِشکال در جنس مال است که قابل رفع نيست و سبب نقص قيمت مي‏شود.در قانون مدني نيز مطابق ماده‏ي 426، تعيين عيب موکول به داوري عرف شده است. اين ماده مقرر مي‏دارد: « تشخص عيب بر حسب عرف و عادت مي‏شود و بنابراين ممکن است بر حسب ازمنه و امکنه مختلف شود».
گفتار دوم : انواع عيب
عيب، انواع و اقسام مختلفي دارد که به برخي از آنها، در ذيل اشاره مي‏شود:
الف ) ناسالمي
اين لفظ توسط برخي ار فقها و حقوقدانان در مورد عيب موجود در جنس، استعمال شده است. در واقع، عدمسلامت يا ناسالمي جنس و کالا، همان عيب موجود در آن است که به واسطه‏ي آن خيار ايجاد مي‏گردد(ناصري،1384: 109).
ب ) خرابي
ماده‏ي 12 قانون مدني در مقام بيان يکي از انواع عيوب است که غالباً در خصوص اموال غير منقول به کار مي‏رود. اين ماده مقرر مي‏دارد: « مال غير منقول، آن است که از محلي به محل ديگر نتوان نقل نمود. اعم از اينکه استقرار آن ذاتي باشد يا به واسطه‏ي عمل انسان به نحوي که نقل آن مستلزم خرابييا نقص خود مال يا محل آن باشد» بنابراين خرابي مال را مي‏توان نوعي عيب محسوب کرد، مانند آنکه کسي باغي بخرد که آب آن در اثر خرابي قنات کم شده باشد و پس از قبض و فرا رسيدن تابستان به علت نرسيدن آب، درختان باغ نيز خشک شود،در نتیجه شخص حق فسخ يا ارش دارد(امامي، 1377: 492).
به نظر میرسد که در مورد خرابی باید بین دو حالت تفاوت قائل شد،گاهی اوقات، خرابی منجر به از مالیت افتادن مال می‏شود مثل خراب شدن ساختمان، در این صورت، بهتر است از اصطلاح تلف استفاده شود ولی گاهی، خرابی سبب کاهش منفعت مال می‏شود مانند آنکه کولر ماشین خوب کار نکند، در این صورت می‏توان خرابی را عیب تعبیر کرد.
ج ) مرض
مرض يکي از انواع عيوب محسوب مي‏شود(انصاري، 1420: 383). در مورد امراض و عيوبي کهدر زن و مرد موجب حق فسخ مي‏گردد، مواد 1123 و 1122 قانون مدني انواع عيوب را بر شمرده است که در فصل دوم اين پايان نامه،بيشتر در اين زمينه بحث خواهد شد.
د ) فساد
قانون مدني در مبحث اشياء، لفظ فساد را به کار برده است. چنانکه در ماده 167 مقرر مي‏دارد: « اگر مالي که پيدا شده است ممکن نيست باقي بماند و فاسد مي‏شود بايد به قيمت عادله فروخته شود و قيمت آن در حکم خود مال پيدا شده خواهد بود». همچنين به وجود چنين عيبي، در ماده 409 اين قانون اشاره شده است. اين ماده مقرر مي‏دارد: « هر گاه مبيع از چيزهايي باشد که کمتر از سه روز فاسد و يا کم قيمت شود ابتداء خيار از زماني است که مبيع مشرف به فساد يا کسر قيمت مي‏گردد»(بلادي،1363: 128).
به نظر میرسد که فساد به منزله تلف مال است و نمی‏توان آن را عیب محصوب کرد. چون مال معیوب، ارزش و قابلیت استفاده رادارد ولی فساد سبب از بین رفن منفعت مال می‏شود.
و ) ردائت يا نامرغوبي جنس
گاهي، اوصاف مشترکي وجود دارد که عرف بر مبناي غلبه، آنها را از ويژگي هاي کالاي سالم مي‏داند، براي مثال در انواع گوناگون برنج، اوصاف مشترکي وجود دارد که عرف، آن اوصاف را بر حسب غلبه، از خصوصيات و ويژگي هاي برنج سالم بر مي‏شمارد. چنانچه برنجي پاره‏اي از اين اوصاف را نداشته باشد، معيوب محسوب مي‏شود، مانند برنجي که خرد شده و سنگ فراوان دارد. بنابراين نامرغوبي، عيب است و موجب خيار خواهد بود(کاتوزيان،1383: 275).

ه ) صعوبت در انتفاع
برخي، مطابق ماده 479 قانون مدني، صعوبت در انتفاع را از اقسام عيب و نيز از نتايج عيب به شمار آورده‏اند. مورد اجاره، بايد به سهولت قابل بهره برداري و انتفاع باشد. اگر شخصي خانه‏اي را از ديگري اجاره نمايد که از سقف آن آب ريزش نمايد و يا به نحوي مرطوب باشد که استفاده از آن به راحتي امکان پذير نيست و مستأجر، براي بهره برداري از آن با سختي و مشقت رو به رو مي‏شود در واقع عيب موجود، منجر به صعوبت در انتفاع است و موجب خيار مي‏گردد(نوين،1382: 163). به نظر ميرسد که صعوبت در انتفاع يکي از ويژگي هاي عيب است نه اينکه خود، عيب مستقلي باشد.
مبحث چهارم : تعريف و اوصاف اجاره و تعريف و اقسام نکاح و موجبات فسخ
در اين مبحث، ابتدا عقد اجاره و نکاح تعريف شده و سپس اقسام و اوصاف آنها ذکر و در انتها به بیان موجبات فسخ نکاح پرداخته خواهد شد.
گفتار اول : تعريف اجاره و اوصاف آن
در ذيل، به تعریف اجاره و اوصاف آن مي‏پردازيم.
بند اول : تعريف اجاره
اجاره، مصدر سماعي و در لغت به معناي مزد و جزا بر عمل است(معلوف، 1384: 8). اجاره به کسر و ضم و فتح همزه به کار رفته است ليکن لفظ مشهور تر آن است که با کسره تلفظ مي‏شود(ابن منظور،1405ه.ق: 210). از نظر برخي از اهل لغت، اجاره مصدر سماعي فعل«اَجر» بر وزن ضرب و قتل مي‏باشد که مضارع آن با کسر و ضم است(جزيري، 1406: 95). در اصطلاح فقهي، اجاره عقدي است مفيد تمليک منفعت به عوض مالي که يا وارد بر اعيان است، مانند اجاره اراضي و خانه و يا وارد بر نفس عمل است، مانند اجاره فرد و کار اشخاص در برابر عمل و منفعت(ناصري،1384: 173).
قانون مدني در ماده 466، در تعريف اجاره بيان نموده است، اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عين مستاجره مي‏شود، اجاره دهنده‏ را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند. در قانون مدني تعريف جامعي از اجاره نشده و اين ماده بيشتر به بيان آثار اجاره پرداخته است و اين تعريف، تعريف ناقصي است زيرا اولاً : در تعريف فوق، ذکري از مدت به ميان نيامده است در صورتي که مدت، از ارکان صحت اجاره است ثانیاً : به معوض بودن عقد اجاره اشاره نشده است ثالثاً : عقد اجاره در مورد اشخاص، اشياء و حيوان قابل تصور است ولي اين تعريف ظاهراً فقط اشياء را در بر مي‏گيرد(ره پيک، 1387: 90).برخي نيز اجاره را به تملیک منافع معلوم در مقابل عوض معلوم تعريف نموده‏اند(نجفي، 1365: 204).براي پرهيز از ايرادات فوق مي‏توان گفت که اجاره عقدي است که به موجب آن، مستاجر در مقابل مالي که مي‏دهد، براي مدت معين، مالک منافع عين مستاجره مي‏شود(کاتوزيان، 1385: 123). بر اساس اين تعريف، اجاره هم عقدي است معوض است و هم جنبه موقتي دارد.منافع عین مستاجره در یک طرف و مال الاجاره در طرف دیگر، قرار می‏گیرد. مد