دانلود پایان نامه ارشد درباره عقد اجاره، اجاره به شرط تملیک، استصناع، ضمن عقد

دانلود پایان نامه ارشد

کند. ولی نکته ای که در اینجا حائز اهمیت است این که خیار در صورتی است که موجر اقدام به رفع عیب نکند، بلکه اگر عیب را رفع کند به نحوی که ضرری به مستأجر نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.
لازم به ذکر است که عیبی در عقد اجاره موجب خیار فسخ می شود که به تعبیر ماده 479ق.م موجب نقصان در منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
خیار عیب در عقد اجاره به شرط تملیک از این حیث با عقد اجاره تفاوت دارد که نسبت به شرط ضمن عقد یعنی تملیک مال، برخلاف عقد اجاره (که تنها عیبی موجب خیار برای مستأجر می شود که موجب نقصان در منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد)، هر نوع عیبی خیار را برای مستأجر فراهم خواهد آورد، چرا که در همان ابتدای شکل گیری عقد، اسباب عقد بیع از طریق شرط تملیک به وجود آمده است، منتها اثر آن که ملکیت است معلق بر پرداخت تمام اجاره بها شده است. فلذا همانند بیع، هر نوع عیبی برای مستأجر حق فسخ ایجاد خواهد کرد. اما این حق تنها نسبت به شرط ضمن عقد (تملیک) بوده نه نسبت به خود اجاره.
در مورد خود عقد اجاره آنچنان که گفته شد تنها در صورتی که عیب موجب نقصان در منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد، می توان از خیار استفاده کرد.
بنابراین این مشکل در قرارداد اجاره به شرط تملیک به وجود می آید که مستأجر تنها می تواند، شرط ضمن عقد را فسخ کند، اما نسبت به عقد اصلی، حق فسخ ندارد؛ در حالی که در اجاره به شرط تملیک، مبلغ اجاره بها بیش از قیمت اجاره واقعی است.
در این صورت چنانچه ما قائل به امکان تعدیل قرارداد باشیم (که البته از سوی اکثر حقوقدانان مورد پذیرش قرار نگرفته است) و بیان کنیم میزانی از اجاره بها در مقابل شرط ضمن عقد بوده است، می توان تا حدودی خسارت وارده بر مستأجر را جبران کرد و الا مستأجر چاره ای جز این ندارد که یا مال را به همان نحو پذیرفته و حق فسخ خود نسبت به شرط ضمن عقد را اعمال نکند و یا این که در صورت اعمال حق فسخ، اجاره را به تمامه به موجر پرداخت نماید.
راه حل منطقی که در این زمینه به ذهن می رسد و البته با اصول حقوقی و دیدگاه عرف نسبت به این قرارداد سازگاری دارد، این است که بگوئیم در قرارداد اجاره به شرط تملیک، شرطی ضمنی (که به آن تصریح نشده) با این مضمون وجود دارد که میزان اجاره بها تعیین شده در قرارداد مذکور، در صورتی است که در پایان قرارداد، مال الاجاره به تملیک مستأجر درآید و چنانچه به هر دلیلی که مستأجر در آن مقصر نبوده است، از جمله فسخ یا بطلان قرارداد، این انتقال مالکیت محقق نشود، موجر مستحق این میزان اجاره بها نبوده و آنچه بیشتر از اجرت المثل در مدت اجاره را دریافت کرده باید به وی رد کند.
ب: خیار تخلف شرط
قسمت دوم ماده 496ق.م به وجود این خیار در عقد اجاره اشاره داشته است، ولیکن حق فسخ در این بحث با خیار در بیع از جهتی متفاوت است. تفاوت در این است که در بیع با اعمال خیار، همه مورد معامله به طرف متخلف بر می گردد، ولی در عقد اجاره که تملیک منافع است، منافع از زمانی که تخلف صورت گرفته است به موجر برگردانده می شود و مستأجر باید تمام عوض مدتی را که از منافع استفاده کرده است، به موجر پرداخت کند.
این حق در اجاره به شرط تملیک نیز وجود داشته، ولی چنانچه اعمال گردد، هم عقد اجاره و هم شرط ضمن آن (تملیک مال)، از بین خواهد رفت.
ج:خیار تبعیض صفقه
در صورتی که در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطه حادثه ای کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده، منفسخ می شود و در این حالت است که خیار تبعیض صفقه به وجود آمده و مستأجر می تواند اجاره را نسبت به بقیه مدت فسخ کند. این حکم در ماده 483ق.م بیان شده است.
در اینجا نیز اعمال خیار تبعض صفقه، سبب از بین رفتن عقد اجاره و شرط ضمن آن شده و منتهی به تملیک مال به مستأجر نخواهد شد.
د: خیار شرط
در این عقد نیز مانند عقود،طرفین می توانند شرط کنند که موجر یا مستأجر یا هردو تا مدت معینی خیار فسخ داشته باشند.
در این صورت نیز چنانچه یکی از طرفین حق خیار خود را اعمال کند، از همان زمان عقد منحل شده و نوبت به تملیک مال به مستأجر نمی رسد.
بنابراین با توجه به مطالبی که درباره بحث خیارات در اجاره به شرط تملیک بیان کردیم، به نظر می رسد در این عقد اعمال خیارات چندان به نفع مستأجر نبوده و به ضرر وی تمام خواهد شد؛ مگر اینکه وجود شرط ضمنی بر یازپرداخت مبلغی از اجاره بهای پرداخت شده توسط مستأجر که بیش از اجرت المثل آن مال بوده را صحیح دانسته و طبق آن عمل کنیم.
بند چهارم: بطلان و زوال اجاره
عقد اجاره به سبب یکی از موارد زیر ممکن است باطل یا زائل شود:
الف: تلف شدن عین مستأجره
مطابق ماده 496ق.م عقد اجاره به واسطه ی تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود و به همین منوال عقد اجاره به شرط تملیک نیز بدین واسطه باطل می گردد. علت بطلان این است که پس از تلف، موضوع عقد از بین رفته و ادامه عقد بدون موضوع بی معنا خواهد بود.
البته بطلان در اینجا به معنای انفساخ بوده و مستأجر نمی تواند به بهانه باطل شدن عقد اجاره، اجاره بهای مدتی را که از مال استفاده کرده، نپردازد.

ب: خروج عین از قابلیت انتفاع
اگر عیبی در عین مورد اجاره به وجود آید که آن را از قابلیت انتفاع خارج کند و امکان رفع این عیب نیز وجود نداشته باشد، به موجب ماده 481ق.م، قرارداد باطل است.
همین وضعیت درباره اجاره به شرط تملیک نیز وجود داشته و با بطلان عقد اجاره، شرط مندرج در ضمن آن نیز که تملیک عین است، از بین خواهد رفت؛ هرچند مالیات آن باقی بوده و مستأجر تبدیل به مالک شده آن باشد.
ج: انقضاء مدت اجراه
با اتمام مدت تعیین شده برای اجاره مال، عقد اجاره به پایان رسیده و در عقد مورد بحث ما نیز در صورتی که مستأجر به تعهدات خود در قبال پرداخت اجاره بها عمل کرده باشد؛ مورد اجاره به ملکیت وی در خواهد آمد. در غیر این صورت در مالکیت موجر باقی خواهد ماند و مستأجر حقی نسبت به آن مال نخواهد داشت.
بند پنجم: سایر احکام
به سبب وضعیت خاصی که عقد اجاره به شرط تملیک در موضوع مورد بحث ما در انتشار اوراق استصناع داشته، به دو ویژگی آن خواهیم پرداخت.
الف: مشاع بودن عین مستأجره
آنچه به عنوان عین مستأجره در قرارداد اجاره به شرط تملیک، توسط واسط به وکالت از سرمایه گذاران به بانی واگذار می شود، دارای مالکیت مشاعی بوده که هر یک از سرمایه گذاران در آن برای خود حقی قائلند، بنابراین برای اجاره آن، باید رضایت همه شرکا وجود داشته باشد.
البته در صورت عدم رضایت برخی از شرکاء می توان قسمتی از مال را به اجاره بانی درآورد، اما به موجب ماده 475ق.م، تسلیم عین مستأجره موقوف به اذن سایر شرکاء است.
برای اینکه در اجاره کالای ساخته شده به بانی مشکلی ایجاد نشود، در همان زمان فروش اوراق به سرمایه گذاران، از آنان وکالت در اجاره مال به بانی اخذ می گردد. همچنین به این مسئله تصریح می شود که دارندگان اوراق نمی توانند تقاضای تقسیم دارایی مبنای انتشار اوراق را نمایند.
ب: شرط ضمن عقد
در این عقد نیز همانند سایر عقود طرفین می توانند شروطی را ضمن عقد بیان کنند و فردی که شرط علیه اوست باید ملتزم به آن شرط بوده و طرف دیگر می تواند وی را ملتزم به شرط نمکند.
مهمترین شرطی که در این عقد گنجانده شده است، شرط تملیک عین مستأجره به مستأجر بوده و بر طبق آن در صورتی که مستأجر همه اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت کند، مال به ملکیت وی در خواهد آمد.
همانطورکه بیان شد این شرط به صورت شرط نتیجه و البته با تعلیق دراثر بیع بوده و پس از تحقق شرط، ملکیت، که اثر عقد بیع است، برای وی محقق خواهد شود.

نتیجه گیری
بر اساس آنچه درباره ماهیت و آثار حقوقی انتشار اوراق استصناع و به صورت خاص درباره دو مدل مورد بحث آن بیان کردیم، نتایج زیر حاصل می گردد:
1-با وجود اختلاف نظر فقها و حقوقدانان درباره ماهیت استصناع به نظر می رسد این رابطه حقوقی که مهمترین و اصلی ترین قرارداد در انتشار اوراق مورد بحث است، به سبب دارا بودن احکام و آثاری متفاوت از سایر عقود، به عنوان عقدی مستقل در قالب عقود غیر معین و بر اساس ماده 10ق.م، در کنار سایر عقود مطرح بوده و دارای احکام و آثار حقوقی مختص به خود است؛ بنابراین برای این عقد باید ماهیت و آثاری مستقل از سایر عقود قائل شویم.
2-اوراق استصناع منتشره در مدل های مختلف طراحی شده، دارای ماهیت حقوقی متفاوتی از یکدیگر بوده و متناسب با روابط قراردادی در نظر گرفته شده و در آن مدل، باید به تحلیل ماهیت حقوقی این اوراق پرداخت. چنانکه در انتشار اوراق استصناع موازی، اوراق مذکور بیانگر بدهی بانی به سرمایه گذاران بوده و می توان از آن به عنوان سند طلب دارندگان اوراق از بانی یاد کرد. در حالی که در مدل اوراق استصناع و اجاره به شرط تملیک، این اوراق ماهیتی متفاوت داشته و به سبب تحقق مالکیت کالای ساخته شده برای سرمایه گذاران، باید این اوراق را سند مالکیت در نظر گرفت.
3-انتشار اوراق استصناع موازی هرچند به سبب وجود بیع دین در آن، از دیدگاه اکثر فقهای عامه با اشکال مواجه بوده، اما از منظر حقوق ایران و اکثر فقهای امامیه، بلااشکال و برخوردار از شرایط صحت قرارداد است؛ بنابراین در این مدل از انتشار اوراق، متناسب با عقودی که بین ارکان مختلف در نظر گرفته شد (استصناع، وکالت؛بیع و …)، آثار حقوقی بر آن مترتب می گردد.
4-اوراق استصناع و اجاره به شرط تملیک، همانگونه که گفته شد، دارای این ویژگی مهم است که منجر به بیع دین در روابط حقوقی نشده و از سوی افرادی که قائل به حرمت و بطلان بیع دین هستند، می تواند مورد استقبال قرار گیرد.
تنها ایرادی که در انتشار این اوراق وجود داشته و ناشی از عقد اجاره به شرط تملیک می باشد، آثار ناشی از فسخ و بطلان قرارداد مذکور است، چراکه منجر به متضرر شدن بانی شده و با وجود این که چیزی به مالکیت وی در نمی آید، او را ملزم به پرداخت تعهدات خود می نماید. البته اگر شرط ضمنی بیان شده به نفع مستأجر را بپذیریم، از این لحاظ نیز با مشکلی مواجه نخواهیم بود.
5-لازم به ذکر است که گرچه در اکثر قراردادهای شکل گرفته در زمینه انتشار اوراق می توان قالبی از عقود معین که دارای آثار حقوقی مشخصی است را در نظر گرفت، ولیکن در قراردادهائی نظیر رابطه حقوقی با امین و مؤسسه اعتبارسنجی که بر مبنای عقود غیر معین شکل می گیرد، باید در قرارداد به نحو مبسوط به احکام و آثار حقوقی آن اشاره کرد، تا در اختلافات احتمالی، راه حل مناسب پیش بینی شده باشد.
6-تعیین هیئت داوری بورس به عنوان نهاد حل اختلاف نیز به سبب تخصصی که در این زمینه داشته و سرعت بالا، که یک اصل مهم در روابط تجاری به حساب می آید، می تواند کمک شایانی به اختلافات به وجود آمده در زمینه انتشار اوراق نماید.
پیشنهادها
1-در زمینه قانون گذاری در رابطه با اوراق بهادار، پراکندگی و آشفتگی نامطلوبی دیده می شود که به نظر می رسد با روند رو به رشد سرمایه گذاری در این زمینه مشکلات متعددی را به بار خواهد آورد، لذا لازم است در قالب مجموعه ای منظم شبیه به قانون تجارت و مدنی، قوانین ماهوی و شکلی مرتبط با ابزار سرمایه تدوین گردد. در این قانون باید قسمتی را نیز به ابزارهای مالی اختصاص داده و در آن قسمت ابتدا به بیان قواعد کلی حاکم بر این اوراق پرداخته و سپس ضوابط خاص مربوط به هرکدام از ابزارهای مالی را به صورت جداگانه بیان کنند در وضعیت فعلی با وجود قوانین متعدد مرتبط با بازار اوراق بهادار که در سال های مختلف به تصویب رسیده است، یافتن قانون حاکم مشکل به نظر می رسد.
2-با توجه به پیچیدگی ها و تعدد روابط حقوقی موجود در انتشار اوراق مورد بحث، لازم است متناسب با ماهیت عقودی که برای این روابط تعریف شد، قراردادهائی که به عنوان نمونه طراحی شده و در هر کدام به صورت مختصر از آثار و احکام آن رابطه قراردادی سخن به میان آید، تا افرادی که به عنوان ارکان این روابط نقش ایفا می کنند از وظایف و حقوق خود مطلع بوده و با در نظر گرفتن آن، اقدام به انعقاد قرارداد نمایند. این مسئله به ویژه برای سرمایه گذاران

پایان نامه
Previous Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره عقد اجاره، شرط نتیجه، اجاره به شرط تملیک، تعدی و تفریط Next Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره استصناع، حقوق مدنی، جمال الدین، فقه اسلامی