دانلود پایان نامه ارشد درباره عقد اجاره، شرط نتیجه، اجاره به شرط تملیک، تعدی و تفریط

دانلود پایان نامه ارشد

236 ق.م بیان شده است که شرط نتیجه به نفس اشتراط، محقق می گردد، تحقق شرط نتیجه معلق به این امر می گردد که مستأجر به تعهد خود عمل کرده باشد و این تعلیق از نوع تعلیق در اثر بوده و ملکیت که اثر عقد بیع است، در صورت تحقق شرط مورد نظر به وجود خواهد آمد. درباره اعتبار شرط نتیجه به این نحو، با توجه به عبارت 236 که بیان می کند «شرط نتیجه در صورتی حصول آن نتیجه موقوف به سبب خاصی نباشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می شود»، باید گفت شرط نتیجه به این نحو بلااشکال بوده و از ماده فوق، لزوم منجّز بودن شرط نتیجه و بطلان شرط نتیجه معلق استنباط نمی شود. زیرا همچنان که از عبارت این ماده بدست می آید منظور قانون گذار صرفاً اعلام تحقق نتیجه مزبور در صورت موقوف نبودن آن به امر خاص است که مفهوم آن این است که هرگاه محصول نتیجه موقوف به سبب خاصی باشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل نمی شود، نه این که شرط نتیجه مزبور باطل است.135
بنابراین با این تحلیل ما قرارداد مذکور را عقد اجاره ای می دانیم که در آن شرط نتیجه تملیک مال الاجاره در پایان مدت اجاره و در صورت پرداخت همه اجاره بها در نظر گرفته شده است و این امر با قصد و اراده طرفین معامله از آن قرارداد، سنخیت کامل دارد. چراکه از یک طرف قصد طرفین این نبوده که ملکیت از همان ابتدا به مستأجر منتقل گردد تا آن را بیع به نحو اقساطی بدانیم و همچنین قصد طرفین این نیست که مبالغ اجاره بها، به عنوان ثمن در نظر گرفته شود، تا آن را بیع با تعلیق در تحقیق ملکیت برای مشتری در نظر بگیریم. از سوی دیگر نیز قرارداد مذکور اجاره عادی نیست که با پایان مدت اجاره رابطه قراردادی پایان پذیرد و مستأجر حقی نسبت به مال نداشته باشد، بلکه آنچه با قصد طرفین و ظاهر و عنوان این قرارداد هماهنگی دارد و منع قانونی از آن نیز دیده نمی شود، عقد اجاره ای است که در آن برای مستأجر شرط تملیک به صورت شرط نتیجه شده و این شرط دارای دو ویژگی است؛ اولاً معلق است و ثانیاً معلق در اثر است. بنابراین در پایان دوره اجاره با رعایت شرایط مقرر، مال به تملیک مستأجر در می آید.
گفتار دوم: احکام و آثار قرارداد
با توجه به تحلیلی که درباره ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک نمودیم و آن را عقد اجاره همراه با شرط تملیک مال الاجاره برای مستأجر به صورت شرط نتیجه دانستیم، اکنون از احکام و آثاری که بر این قرارداد مترتب می شود، سخن خواهیم گفت.
بند اول: ویژگی های اساسی
عقد اجاره نیز همانند سایر عقود معین، دارای ویژگی های اساسی مشخصی است، که ابتدا این ویژگی ها را ذکر و سپس به آثار مترتب بر آن می پردازیم
الف: عقد لازم
اجاره عقدی است لازم و تا زمانی که مدت آن پایان نیافته است، نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد اجاره را فسخ کند، مگر اینکه حق فسخی برای آنان وجود داشته باشد یا با اقاله معامله را ساقط کنند.
یکی دیگر از آثار مهم لزوم این قرارداد، همان مطلبی است که در ماده 497ق.م به آن اشاره شده است. بر اساس این ماده «عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود»، درحالی که در عقود جایز فوت یکی از طرفین به انحلال عقد می انجامد.
البته قانون گذار در همان ماده دو مورد را از این قاعده استثناء کرده است که منافاتی با لزوم آن ندارد و به سبب عدم ارتباط با بحث اصلی، به آن نمی پردازیم.
ب: عقد تملیکی
عقد اجاره نیز مانند عقد بیع، تملیکی بوده و منافع عین مستأجره با انعقاد عقد به تملیک مستأجر در می آید. البته در این عقد نیز چنانچه عین مستأجره، کلی باشد، عقد اجاره عهدی است، زیرا با مشخص نبودن عین، منفعت آن هم مشخص نیست تا بتوان تصور انتقال مالکیت آن را به مستأجر نمود.136
درموضوع بحث ما نیز اگر زمان انعقاد اجاره با بانی قبل از ساخته شدن کالا باشد، عقد عهدی بوده و در صورتی که پس از ساخته شدن کالا، قرارداد منعقد گردد، عقد تملیکی است.
ج:عقد معوض
تملیک منافع در عقد اجاره، در برابر عوض معین انجام می گیرد، یعنی مستأجر نیز، مالی را به موجر می دهد یا تعهد به پرداخت آن می کند. وجود عوض از عناصر اصلی عقد اجاره است و به همین جهت عدم تعیین اجاره یا توافق درباره بی عوض بودن اجاره، عقد را باطل می کند.137
در مورد توافق ما نیز میزان اجاره بهائی که بانی در عوض اجاره مال باید پرداخت نماید، مشخص می گردد. کل مبلغ این اجاره بها به اندازه ارزش اسمی اوراقی بوده که منتشر شده است و بانی این اجاره بها را در اختیار شرکت تأمین سرمایه قرار می دهد تا توسط وی به عنوان اصل و سود انتشار اوراق، در اختیار سرمایه گذاران قرار گیرد.
د: عقد موقت
مقصود از موقت بودن اجاره این است که تملیک منافع باید در مدت معین انجام شود، چنانکه ماده 468 ق.م در این باره می گوید: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.»
علت لزوم تعیین مدت در اجاره به سبب این است که اگر منفعت مالی به طور دائم به دیگری تملیک شود، مالکیت عین و آثار آن چندان قابل تمایز نخواهد بود و دیگر این که مقدار منفعت به طور مرسوم به وسیله تعیین مدت معلوم می شود و اگر این میزان مشخص نباشد، معامله غرری خواهد بود.138
در مورد بحث ما نیز مدت اجاره مال مشخص شده و پایان زمان اجاره همان زمانی است که بانی همه اجاره به را پرداخت کرده و در آن لحظه به سبب وجود شرط مندرج در ضمن عقد، عین کالا یا پروژه اجاره داده شده به ملکیت وی درمی آید.
بند دوم: حقوق و وظایف طرفین
در عقد اجاره نیز همانند سایر عقود معوض، طرفین قرارداد به سبب قراردادی که بین آنها شکل می گیرد، حقوق و وظایفی در مقابل یکدیگر پیدا می کنند. ما در این بند به صورت جداگانه به این حقوق و تکالیف می پردازیم.
الف: حقوق و وظایف موجر
1.وظایف موجر
در عقد اجاره متناسب با منافعی که مستأجر باید از مورد اجاره ببرد، وظایفی برای موجر در قانون تعیین شده است. این وظایف عبارتند از:
1-1 تسلیم عین مستأجره
موجر موظف است عین مستأجره را جهت انتفاع مستأجر به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر، مستأجر می تواند یا الزام او را بر تسلیم عین مستأجره از دادگاه درخواست نماید و یا اینکه از حق حبس خود استفاده کرده و از تسلیم اجاره بها امتناع نماید. در صورتی نیز که امکان الزام موجر به تسلیم مورد اجاره وجود نداشته باشد، مستأجر خیار فسخ خواهد داشت.139
1-2 انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره
در ماده 486 ق.م، به این وظیفه موجر اشاره داشته، ولی همانطور که در متن ماده روشن است این قاعده در زمره قواعد تکمیلی است نه امری، یعنی طرفین می توانند خلاف آن را بین خود شرط کنند. همچنین اگر عرف حکمی خلاف این وظیفه را داشته باشد، حکم عرف مقدم خواهد بود.
1-3 خودداری از تغییراتی که با مقصود از استیجار منافی باشد.
در مورداین وظیفه نیز ماده 484 ق.م سخن به میان آورده است و بیان می کند که: « موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.»
علت این است که گرچه موجر مالک مال بوده و حق تصرف مالکانه را دارد، ولیکن در فرض مورد بحث مالکیت مستأجر نسبت به منافع با حق مالک تزاحم پیدا می کند و در این صورت لاجرم حق مالک محدود می شود.140
2. حقوق مستأجر
در کنار وظایفی که برای موجر بیان شد، حقوقی نیز رای وی در قانون علاوه بر دریافت اجاره بها در نظر گرفته شده که عبارت است از:
2-1. انتقال عین مال الاجاره
موجر می تواند پس از عقد اجاره، عین مستأجره را به دیگری منتقل کند، یعنی نه انتقال عین مستأجره سبب بطلان عقد اجاره خواهد شد و نه وجود عقد اجاره، مانع از انتقال عین مستأجره، به وسیله مالک به دیگری خواهد شد. در ماده 489ق.م به این موضوع اشاره شده است.
با وجود در نظر گرفتن چنین حقی در قانون برای موجر، در موضوع مورد بحث ما که اجاره به شرط تملیک بوده و در ضمن عقد، تملیک عین مال الاجاره در پایان مدت اجاره، شرط شده است، نمی توان باز هم برای موجر چنین حقی را به صورت مطلق، قائل بود؛ بلکه در صورتی که موجر قصد انتقال مال به دیگری را داشته باشد، آن رابه همراه شرط تملیکی که در آن به نفع مستأجر وجود دارد، باید به دیگری منتقل کند، کما اینکه در فروش اوراق در بازار ثانویه در مدل مورد بحث، همین مسئله به وقوع می پیوندد و سرمایه گذاران که مالکین واقعی مال ساخته شده هستند، با واگذاری اوراق به دیگری در واقع مالکیت خود نسبت به آن مال را منتقل می کنند، البته همراه با این شرط که چنانچه مستأجر به وظیفه خود طبق قرارداد اجاره به شرط تملیک عمل نماید، مال خود به خود به وی منتقل خواهد شد و خریدار حقی نسبت به آن مال ندارد.
2-2. فسخ اجاره در صورت تعدی و تفریط
ماده 478ق.م همچنین این حق را برای موجر در نظر گرفته است که چنانچه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریطی نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ داشته باشد.
در موضوع قرارداد ما که اجاره به شرط تملیک بوده و عین مال اولاً در نهایت در صورت پرداخت کامل اجاره بها به مالکیت مستأجر در می آید و ثانیاً مستأجر موظف است به هزینه خود کالا را بیمه کند، مشکلی از این حیث پیش نخواهد آمد.
ب: حقوق و وظایف مستأجر
1.وظایف مستأجر
در مقابل وظایفی که برای موجر در مقابل مستأجر در قسمت قبل بیان کردیم، مستأجر نیز وظایفی در مقابل موجر دارد که عبارتند از:
1-1. پرداخت اجاره بها
مهمترین وظیفه ای که مستأجر در قبال موجر دارد این است که مبلغ تعیین شده به عنوان اجاره بها را در مواعدی که بین طرفین مقرر است، بپردازد.
این مقدار تا پایان مدت اجاره تغییر ناپذیر بوده و هیچ یک از دو طرف حق ندارد تقاضای تعدیل آن را بنماید. همچنین در صورت امتناع مستأجر از پرداخت اجاره بها، چنانچه این امر پس از تسلیم عین باشد، موجر تنها می تواند اجبار وی را درخواست کند و تأخیر در پرداخت اجاره بها، حق فسخ نمی دهد.141
در موضوع بحث ما نیز بانی موظف است مبلغ مقرر در قرارداد به عنوان اجاره بها را در موعد یا مواعد تعیین شده، بپردازد و در صورت تخلف از این وظیفه، علاوه بر امکان اجبار وی به پرداخت، شرطی که به نفع وی مبنی بر تملیک مال در پایان مدت اجاره در نظر گرفته شده است، کان لم یکن تلقی خواهد شد؛ چراکه تحقق شرط منوط به پرداخت اجاره بها به طور کامل است.
1-2.انتفاع در حد تعارف
مستأجر نسبت به مورد اجاره امین است، بنابراین باید به نحو متعارف و در حدی که در قرارداد مقرر شده است از مال استفاده کند و در صورت تعدی و تفریط مسئول خواهد بود. بنابراین چنانچه عین مستأجره بدون تقصیر وی تلف شود، مسئول شناخته می شود، هرچند ناشی از تقصیر وی نباشد.
علاوه بر دریافت خسارت، موجر نمی تواند عقد اجاره را فسخ نماید، مگر اینکه منع وی از تعدی و تفریط ممکن نباشد (ماده 492ق.م) و یا اینکه موضوع قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر باشد. در این صورت حتی اگر منع وی امکان داشته باشد، باز هم موجر می تواند اجاره را فسخ کند. (بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر)
در مورد اجاره به شرط تملیک نیز وضعیت به همین نحو است و مستأجر موظف به استفاده از مورد اجاره در حد متعارف و اذن بوده و نباید از این حدود تجاوز کند و در صورت تقصیر نیز مسئول خواهد بود.
2.حقوق مستأجر
حقوقی که برای مستأجر در این رابطه قراردادی وجود دارد، همان مواردی است که در مورد موجر، در قالب وظایف وی بیان کردیم و شامل تسلیم عین مستأجره به وی و تأمین مخارج مال مورد اجاره می گردد. فلذا از تکرار مطالب اجتناب می کنیم.
بند سوم: خیارات
همانطورکه قبلاً نیز بیان شد بر اساس ماده 456ق.م، تمام خیارات به جز خیارات مختص بیع، ممکن است در عقود مختلف وجود داشته باشد.
در اینجا به چهار خیار مهم در عقد اجاره امکان وجود داشته و برای یکی از طرفین حق فسخ ایجاد می کند، می پردازیم.
الف: خیار عیب
آنچنان که در ماده 478ق.م، آمده است، در صورتی که معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می تواند اجاره را فسخ کنند یا به همان نحو اجاره را با تمام اجرت قبول

پایان نامه
Previous Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره استصناع، اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره، قانون اساسی Next Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره عقد اجاره، اجاره به شرط تملیک، استصناع، ضمن عقد