دانلود پایان نامه ارشد درباره حل اختلاف، بورس اوراق بهادار، قانون مجازات

دانلود پایان نامه ارشد

يا انتشار آگهي نمايند به حبس از نود و يک روز تا يک سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محکوم مي شوند.» روشن است که قانونگذار تنها مباحث جزايي را به عنوان ضمانت اجرا قرار داده و سخني از بطلان به ميان نياورده است. به نظر مي رسد بتوان از اطلاق مواد مذکور استفاده کرد که علي رغم اينکه قانونگذار در مقام بيان بوده است و چنانچه نظري مبني بر بطلان معامله بدون ثبت داشت بايد اعلام مي کرد با اين حال تنها به بحث مجازات اکتفا کرده و در خصوص صحت يا بطلان آن سخني به ميان نياورده است. نظير اين امر در موارد ديگر نيز يافت مي شود. چنانکه عدم ثبت نکاح دائم به اتفاق نظر مولفين حقوقي موجب بطلان آن نمي شود. (کاتوزيان، 1385: 130/1؛ صفايي، 1384: 50) ولي مطابق ماده 1 قانون اصلاح قانون ازدواج مصوب 29/2/1316 و ماده 645 قانون مجازات اسلامي 1375 داراي ضمانت اجراي کيفري است. لذا به نظر قانونگذار قرارداد پيش فروش ساختمان بدون ثبت هم صحيح بوده و تشريفاتي نيست و الزام قانوني که به وسيله کلمه “بايد” در مواد 2 و 3 قانون ابراز شده تنها موجب مجازات در صورت ثبت نشدن و عدم تعلق تسهيلات و ديگر امتيازاتي که قانونگذار براي اين معاملات قرار داده خواهد شد. و به عبارت ديگر معامله مشمول مزاياي مورد نظر در قانون پيش فروش ساختمان نخواهد شد.

گفتار دوم: حدود حاکميت اراده و محدوديت اصل آزادي قراردادها
مطابق اصل آزادي قراردادها هر کس در خريد و فروش يا خودداري از آن آزاد است و مي تواند طرف معامله خود را آزادانه انتخاب کند. خريدار و فروشنده مي توانند شرايط و آثار عقد را تعيين کنند و رابطه حقوقي خود را چنان که مي خواهند بيارايند. ولي، اين آزادي نامحدود را هيچ قانوني نمي پذيرد، زيرا خود باعث تجاوز به آزادي است. قانونگذار هميشه بازرسي قراردادها و تنظيم خواست هاي سوداگران را براي خود محفوظ مي دارد تا هر جا که نظم عمومي يا اخلاق در خطر افتاد از اين اختيار به سود عموم استفاده کند.( کاتوزيان، 1384: 53/1) يکي از اين موارد قانون پيش فروش ساختمان است که در آن تا اندازه زيادي اصل حاکميت اراده و آزادي قراردادها محدود شده است، چرا که در اکثر موارد قانون کاملا امري بوده و مصلحت سر و سامان دادن به بازار نابسامان مسکن و حمايت از پيش خريداران که عامه مردم را تشکيل مي دهند، ايجاب مي کند که قانونگذار به دليل برخورد موضوع با نظم عمومي دخالت کند و اين آزادي را تا حد امکان محدود نمايد. البته، انعقاد ساير قراردادها نيز مي تواند تا حدودي دايره اين اصل را تنگ تر کند؛ به عنوان مثال، شخصي حق فروش ساختماني را که در آينده ساخته مي شود به افراد معيني از خود سلب کند.
همانطور که گفته شد قانون پيش فروش ساختمان به دليل خاصيت آمره آن در موارد مختلفي اصل آزادي قراردادي را محدود کرده است تا جايي که مي توان گفت چيز زيادي از اين اصل در قانون باقي نمانده، به طوري که اکثر شرايطي را که طرفين قبل از تصويب قانون پيش فروش ساختمان بر آن توافق مي کردند اين قانون حکم آنها را به صورت اجباري تعيين کرده است.
1- محدوديت ها از ماده يک قانون شروع مي شود. طبق اين ماده تفاوتي بين متعهد به احداث و متعهد به تکميل ساختمان وجود ندارد، و از آن مهمتر توافق بر انتقال مالکيت از ابتدا يا در حين احداث يا پس از اتمام عمليات ساختماني هيچ اثري نداشته و مقنن بدون توجه به اين توافق، تمامي اين حالات را نوعي قرارداد پيش فروش ساختمان و مشمول احکام اين قانون قرار داده است که همه آنها از حيث آثار يکي هستند. نکات قابل ذکر در ماده مزبور به قرار ذيل است:
الف) طرفين قرارداد پيش فروش ممکن است در قالب قراردادهاي متفاوتي اين عقد را منعقد کنند و بخواهند ماهيت خاصي به آن بدهند اما مطابق اين ماده، تعهد به احداث يا تکميل ساختمان، در هر دو حالت، قرارداد پيش فروش محسوب شده و مشمول اين قانون است. لذا طرفين و به ويژه پيش فروشنده نمي توانند با بازي با الفاظ و يا حتي تغيير دادن واقعي عنوان قرارداد به گونه اي عقد را منعقد کنند که آن را از شمول اين قانون خارج کنند.
ب) هيچ تفاوتي نيست که پيش فروشنده و پيش خريدار زمان انتقال مالکيت را چه وقت در نظر بگيرند. زيرا اين ماده مقرر نموده صرفنظر از اينکه در ابتدا يا در حال احداث يا در انتها باشد در عمل همگي يک حکم داشته و حقوق طرفين بر اساس اين قانون تعيين مي شود. توضيح اينکه ماده 13 ق.پ.س پيش خريدار را به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي مالک ملک پيش فروش شده مي داند نه بر اساس توافق در زمان انتقال مالکيت. اين مقرره از اين لحاظ مفيد است که در برخي قراردادهاي پيش فروش، چون طرفين توافق مي کردند مالکيت در انتها منتقل شود و تا پيش از آن، خريدار هيچ حقي بر ساختمان در حال احداث نداشت، پيش فروشنده مي توانست ساختمان را تا قبل از پايان کار به افراد ديگر فروخته و با اين کلاهبرداري ها دعاوي زيادي در مراجع قضايي اقامه مي شد که از اين تالي فاسد به اين ترتيب جلوگيري خواهد شد.
2- ماده 2 قانون يازده مورد را تصريح کرده که بايد در قرارداد پيش فروش بيايد، توافق طرفين نمي تواند موجب عدم درج اين موارد در قرارداد شود هر چند بيشتر بندهاي اين ماده پيش از تصويب قانون نيز عملا از سوي متعاملين رعايت مي شده است، اما نوشتن آنها در قرارداد الزامي نبوده است. در اين ميان سه بند آخر ماده نوآوري هاي قانونگذار است:
الف) بند نهم که تصريح تعهدات پيش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و ساير مراجع قانوني را لازم مي داند.
ب) بند دهم که ارجاع اختلاف به داوري را اجباري مي داند. براي اولين بار در حقوق ايران در تاريخ 29/12/1306 قانون حکميت اجباري تصويب شد که با تجربه اي ناموفق در تاريخ 11/1/1308 نسخ گرديد.(مافي، 1390: تقريرات درس داوري بين المللی) در حال حاضر برخي از مقررات قانوني كه به موضوع داوري اجباري اشاره دارد عبارتند از:
1) مواد 5 و 6 قانون حمايت از خانواده مصوب 15/11/53 كه مقرر داشته رسيدگي به كليه اختلافات ناشي از امر زناشويي و دعاوي خانوادگي حسب درخواست هر يك از طرفين دعوي به استثناي رسيدگي به اصل نكاح و طلاق را دادگاه به يك تا سه داور ارجاع مي‌نمايد. همچنين دادگاه در صورتي که مقتضي بداند راسا نيز دعوي را به داوري ارجاع خواهد داد.
2) قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق مصوب 21/12/71 مجلس شوراي اسلامي و آيين نامه آن كه به موجب آن ارجاع به داوري در امر طلاق الزامي اعلام گرديده است.
3) ماده 17 قانون بورس اوراق بهادار مصوب 1345 نيز عنوان داشته «هيئت داوري بورس كه به طور دائم تشكيل مي‌گردد به اختلافات كارگزاران با يكديگر و به اختلاف بين فروشندگان يا خريداران با كارگزاران كه از معاملات بورس ناشي گردد رسيدگي مي‌كند.
4) تبصره 12 قانون بودجه سال 1380 می گويد: «اجازه داده مي‌شود به‌ منظور فراهم‌آوردن موجبات تسريع در رفع اختلافات مربوط به ساختمانها، تأسيسات و اراضي وزارتخانه‌ها… کميسيوني با مسؤوليت سازمان مديريت و برنامه‌ريزي کشور‌و با حضور نمايندگان تام‌الاختيار وزراي مسکن و شهرسازي، امور اقتصادي و دارائي و نماينده تام‌الاختيار وزراء يا بالاترين مقام اجرائي دستگاههاي ‌مستقل طرف اختلاف تشکيل گردد.»
ماده 20 ق.پ.س در راستای بند 10 ماده 2 مقرر مي دارد: «کليه اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيش فروش توسط هيات داوران متشکل از يک داور از سوي خريدار و يک داور از سوي فروشنده و يک داور مرضي الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي الطرفين يک داور با معرفي رئيس دادگستري شهرستان مربوطه انجام مي پذيرد. …» اين ماده صريحا حل اختلافات طرفين را به جاي محاکم عمومي به داوران مرضي الطرفين واگذار کرده است. اما سوالي که اينجا به ذهن خطور مي کند اين است که اگر يکي از متعاملين قرارداد پيش فروش، جهت حل اختلاف به دادگاه مراجعه کند دادگاه با توجه به اين ماده چه تکليفي دارد؟ توضيح اينکه آزادي اقامه دعوا و امکان رجوع به مقام عمومي به جاي نزاع خصوصي به عنوان اصلي نخستين در هر نظام حقوقي محترم است،(کاتوزيان، 1385: 316/1) و اصل 34 ق.ا در اين باره چنين مي گويد: «دادخواهي حق مسلم هر فرد است و هر کس مي تواند به منظور دادخواهي به دادگاه هاي صالح رجوع نمايد. همه افراد ملت حق دارند اين گونه دادگاه ها را در دسترس داشته باشند و هيچ کس را نمي توان از دادگاهي که به موجب قانون حق مراجعه به آن دارد منع کرد.» و نيز اصل 159 ق.ا دادگستري را مرجع رسمي تظلمات مي داند. هيئت عمومي ديوان عالي کشور نيز در راي شماره 12 مورخ 16/3/60 در خصوص اختلاف آرا در مورد صلاحيت دادگاه ها در دعاوي اسناد لازم الاجرا مي گويد: «نظر به اينکه مرجع تظلمات عمومي، دادگستري است، فلذا به جز آنچه در قانون مستثني شده، انواع مختلفه دعاوي از جمله دعاوي مربوط به اسناد رسمي و قبوض اقساطي لازم الاجرا در دادگاه هاي دادگستري قابل استماع و رسيدگي است و حکم ماده 92 ق.ث … منافات و مغايرتي با حق و اختيار اقامه دعوا در دادگاه هاي دادگستري ندارد و لازم الاجرا بودن اسناد مزبور مزيتي است که در قانون براي چنين اسنادي در نظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طريقي که مصلحت و مقتضي مي دانند براي احقاق حق خود اقدام نمايند …»(اصغرزاده بناب، 1385: 61) اما آيا دادگاه مي تواند نص صريح قانون را در مورد صلاحيت داوران ناديده گرفته و به دعوا رسيدگي کند؟ به نظر مي رسد دادگاه در مواجهه با چنين دعوايي مي بايست قرار عدم استماع دعوا صادر کند. چرا که علاوه بر ظاهر قانون، راي وحدت رويه فوق الذکر نيز به آنچه در قوانين مستثني شده اشاره کرده و از طرف ديگر، در انتهاي ماده 20 قانون چنين آمده که: «داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب خواهد بود.» لذا همه اينها و به خصوص مورد اخير نشان مي دهد داوري اجباري تعيين شده از سوي قانونگذار با داوري تعيين شده از سوي متداعيين در عمل تفاوتي نداشته و طرفين اختلاف مي بايست مطابق مقررات مبحث داوري در ق.آ.د.م دعواي خود را نزد داور فيصله دهند.
ج)بند يازدهم که درج احکام مواد 6 ، 7 ، 8 و تبصره آن و مواد 9 ،11 ، 12 ، 14 ، 16 ، 20 قانون را ضروري دانسته است.
3- مصداق بارز محدوديت اصل آزادي قراردادها ماده 3 قانون مي باشد که تنظيم سند رسمي را در مورد قراردادهاي پيش فروش ضروري مي داند.
4- قبل از تنظيم قرارداد پيش فروش مدارک خاصي لازم است ارائه شود و طرفين نمي توانند با توافق، لزوم ارائه آن را از بين ببرند. ماده 4 قانون آن مدارک را ذکر کرده است.
5- شايد قانون پيش فروش ساختمان يک استثناء در ميان قوانين باشد که ميزان جريمه تاخير را خود بين طرفين تعيين کرده است ماده 6 قانون پس از اعلام اين حکم، توافق خلاف آن را فقط در صورتي معتبر مي داند که به نفع پيش خريدار باشد.
6-ماده 7 قانون که شبيه ماده 384 ق.م و ماده 149 ق.ث است براي طرفين در صورتي که اختلاف مساحت تا 5 درصد زيربناي مقرر در قرارداد باشد حق فسخ قائل نشده که اين بر خلاف آزادي قراردادي است و طرفين نمي توانند خلاف آن توافق کنند. در صورتي که مطابق قانون مدني حق فسخ براي خريدار وجود دارد. همين طور در انتهاي ماده پيش فروشنده ملزم شده چنانچه مساحت ساختمان کمتر از 95 درصد ميزان مقرر در قرارداد در بيايد و در صورتي که پيش خريدار نخواهد قرارداد را فسخ کند خسارات وارده را بر مبناي قيمت روز بناء (نه قيمت مندرج در قرارداد) به او بپردازد.
7- قانونگذار در تبصره ماده 8 قانون، حکم قيد شده در ذيل ماده 7 را گسترش داده و در مورد تمامي مواردي که پيش خريدار به دليل تخلف پيش فروشنده حق فسخ خود را اعمال مي کند و سپس با پيش فروشنده بر سر ميزان خسارات به توافق نمي رسد، سرايت داده است.
8- با اينکه بيمه کردن خسارات ناشي از عيب بناء و تجهيزات آن اجباري نبوده و بستگي به توافق طرفين دارد اما ماده 9 قانون، پيش فروشنده را مکلف

پایان نامه
Previous Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره ثبت اسناد، اشخاص ثالث، صحت معامله Next Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره اشخاص ثالث، قانون کار، ضمن عقد