دانلود پایان نامه ارشد درباره حل اختلاف

دانلود پایان نامه ارشد

معامله و چگونگي پرداخت اقساط
هرچند اگر تعيين ثمن معامله و چگونگي پرداخت اقساط در قانون هم نيامده بود طرفين خودشان اين مهم را مشخص مي کردند، اما نکته قابل ذکر اين است که ماده 11 ق.پ.س ناظر به بند 5 و 6 ماده 2 بيان داشته: «در پيش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد قرارداد، توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ده درصد از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل ‌وصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند برخلاف آن توافق كنند.» اين مقرره دلايل متعددي دارد مثلا:
1- درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار چنانچه پيش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، با تاييد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اين‌كه صرفاً اقدامات جزئي تا تكميل پروژه باقيمانده است (كمتر از ده درصد پيشرفت فيزيكي مانده باشد)، پيش‌خريدار مي‌تواند با قبول تكميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه‌هايي كه طبق مقررات بر عهده پيش‌فروشنده بوده و توسط پيش‌خريدار پرداخت مي‌گردد، مانع از استيفاء مبلغ هزينه‌شده از محل ماده (۱۱) و غيره با كسب نظر هيات داوري مندرج در ماده (۲۰) اين قانون نخواهد بود. اين حکم قانونگذار که در ماده 14 قانون آمده موجب مي شود که پيش خريدار پس از پرداخت حقوق دولتي و هزينه ها مجبور نباشد براي وصول طلب خود طرح دعوي کند و در نتيجه در دادگاه ها ديگر شاهد اين گونه دعاوي نباشيم.
2- اگر توافق شود کليه ثمن قرارداد قبل از تنظيم سند قطعي پرداخت شود اين احتمال وجود دارد که پيش فروشنده که تمامي بهاي ساختمان را وصول کرده ديگر انگيزه اي جهت ايفاء باقيمانده تعهدات خود نداشته باشد و با تاخير در انجام تکاليف، دعاوي جديدي در دادگستري اقامه شود. ليکن اگر مقرر شود درصدي از بها پس از پايان انجام کليه تعهدات پيش فروشنده، به او پرداخت شود پيش فروشنده براي دريافت تتمه ثمن هم که شده در صدد اتمام عمليات ساختمان برخواهد آمد. در اين صورت قانونگذار نيز به مقصود خود که همانا کاهش بار ترافيکي پرونده ها در دادگستري مي باشد خواهد رسيد. پرواضح است طرفين نمي توانند برخلاف قسمت اخير ماده 11 قانون توافق کنند.
محرز است که ضمانت اجراي بند 5 ماده 2 قانون، بطلان قرارداد پيش فروش ساختمان است. چون تعيين قيمت و نحوه پرداخت آن در زمره شرايط اساسي صحت معاملات است. ولي چنانچه بند 6 در قرارداد پيش فروش ساختمان مراعات نگردد، قرارداد باطل نبوده و صرفا مواردي که در آن ها سردفتر براساس ارائه قبوض اقساطي پرداخت شده عمل مي نمايد قابل اجرا نيست و ناگزير طرفين مي بايست براي حل اختلاف به محاکم قضايي مراجعه کنند.
گفتار سوم: تعيين زمان تحويل و انتقال قطعي
تحويل واحد ساختماني و تنظيم سند رسمي که در بند 7 ماده 2 ق.پ.س آمده هدف غايي قرارداد پيش فروش است و بايد موعد آن در قرارداد پيش فروش تعيين شود. تعيين اين تاريخ در موارد ديگري نيز موثر است از جمله اينکه:
1- مي دانيم جزئي از بهاي قرارداد همزمان با تحويل ساختمان و انتقال قطعي پرداخت خواهد شد و لذا تعيين تاريخ تحويل و تنظيم سند يعني تاريخ تاديه بخشي از ثمن.
2- مطابق بند هاي 1 و 4 ماده 6 قانون چنانچه پيش فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، کل ساختمان يا بخشي از آن را تحويل ندهد و يا اينکه به موقع، سند رسمي را به پيش فروشنده منتقل نکند، مکلف است جرايم تاخير مشخصي را به پيش خريدار بپردازد. بنابراين جريمه تاخيري که پيش فروشنده خواهد پرداخت در واقع از فرداي تاريخ مقرر برای تحويل يا تنظيم سند قطعي(حسب مورد) محاسبه خواهد شد.
3- حداقل ده درصد از ثمن معامله در تاريخي که سند قطعي تنظيم مي شود پرداخت خواهد شد.
در خصوص ضمانت اجراي اين بند بايد گفت: اگر زمان تحويل در قرارداد تعيين نشود معامله غرري گشته و باطل است. چرا که پيش فروشنده به بهانه عدم تعيين زمان تحويل، ساخت آپارتمان را تا مدتي نامعلوم به تاخير خواهد انداخت و اين امر موجب ضرر پيش خريدار است. اما اگر با وصف تعيين زمان تحويل، تاريخ انتقال قطعي تعيين نشود قرارداد صحيح است، زيرا مطابق ماده 14 ق.پ.س پيش خريدار مي تواند به دفترخانه مراجعه و خواستار انتقال سند به نام خود شود. با اين حال خسارت تاخير تاديه مندرج در بند 4 ماده 6 ق.پ.س قابل مطالبه نيست به دليل اين که محاسبه اين خسارت بر اساس تاريخ انتقال قطعي تعيين شده در قرارداد است که در فرض ما اين تاريخ معين نشده است.
گفتار چهارم: تعيين تکليف راجع به خسارات و تضمين ها و تغييرات
بند هشتم ماده 2 ق.پ.س در بيان شرايط شکلي هنگام تنظيم قرارداد از تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمين ها و قرارداد بيمه اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله نام مي برد. در خصوص خسارات و تضمين ها بايد گفت چندين ماده از همين قانون در مورد آنها، احکامي بيان داشته است که همگي امري مي باشند و آوردن آن احکام در قرارداد پيش فروش به حکم بند 11 ماده 2 قانون بر سردفتر تنظيم کننده سند، الزامي و در واقع مطابق بند اخير، يکي از شرايط شکلي هنگام تنظيم سند مي باشد. لذا منظور قانونگذار از خسارات و تضمين ها موارد ديگري است که احتمال دارد متعاملين نسبت به آنها توافقي نموده اند و در عين حال جزء مواد اين قانون هم نيست.
منظور از قرارداد بيمه اي اين است که پيش فروشنده قبل از شروع عمليات ساخت و ساز، ساختمان را بيمه نمايد، تا چنانچه به فرض کارگران ساختمان در حين کار مصدوم يا فوت شوند خسارات و ديه از ناحيه بيمه جبران گرديده تا اين امر خللي در عمليات ساختماني ايجاد نکند.
تعهدي كه فروشنده نسبت به ساختن و تحويل دادن آپارتمان به گردن دارد تعهد به نتيجه است يعني در صورتي به عهد خود وفا كرده است كه نتيجه مطلوب در قرارداد را به دست آورد و گرنه مسئول عهدشكني خويش است.(کاتوزيان، 1384: 280/1) ليکن با توجه به تورم اقتصادي در اجتماع، احتمال دارد مصالح ساختماني دچار گراني غير قابل پيش بيني شده و ادامه کار براي پيش فروشنده مشکل گردد، اين بند از قانون مي خواهد بگويد که طرفين مي توانند شرايط تغيير قيمت را نيز در قرارداد بياورند تا طرف معامله با تعديل صورت گرفته کمتر ضرر کند. در چنين وضعيتي ادامه کار براي پيش فروشنده مشقت آور بوده که يکي از استادان حقوق از اين وضعيت به “غبن حادث” تعبير نموده است.(منبع پيشين: 281)
مقصود از تغيير مشخصات مورد معامله نيز آن است که آيا طرفين در حين کار اساسا حق درخواست تغيير مشخصات مورد معامله را دارند؟ در صورت وجود اين حق، شرايط آن چگونه است؟ قانونگذار فرض شايع آن را در ماده 7 قانون پيش بيني و حق و تکليف طرفين را در اين ماده مشخص کرده است. لذا منظور از آنچه در بند 8 ماده 2 آمده توافقي غير از اين ماده است.
با اينکه موارد مندرج در بند 8 ماده 2 جنبه الزامي دارد، ولي ضمانت اجراي عدم درج آن ها در قرارداد پيش فروش بطلان معامله نيست. زيرا برخلاف موارد قبلي، چنانچه اين بند در قرارداد رعايت نشود قرارداد پيش فروش غرري نخواهد شد.
گفتار پنجم: تعهدات پيش فروشنده در مقابل مراجع قانوني
ممکن است پيش فروشنده نسبت به ادارات يا سازمانهاي مربوطه تعهدي را در مورد ساختمان در حال احداث بنمايد، با توجه به اينکه پيش خريداران بعد از پيش خريد ساختمان، قائم مقام قانوني پيش فروشنده محسوب مي شوند و اين تعهدات آنها را نيز در برگرفته و حتي در برخي موارد متعهد اصلي و نهايي نسبت به اين مراجع قانوني پيش خريدار است نه پيش فروشنده، لذا بند 9 ماده 2 ق.پ.س جهت جلوگيري از نزاع آينده، درج تعهدات پيش فروشنده به مرجع صدور پروانه (شهرداري) و ساير مراجع را براي طرفين و دفترخانه تنظيم کننده سند الزامي دانسته، و به عبارت ديگر آن را جزء شرايط هنگام تنظيم قرارداد مي داند. عدم درج بند 9 ماده 2 قانون در قرارداد پيش فروش ساختمان نيز مانند بند 8 موجب بطلان اين قرارداد نخواهد بود.
گفتار ششم: معرفي داوران

پایان نامه
Previous Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره اشخاص ثالث، ثبت اسناد، پروانه کسب Next Entries منابع تحقیق با موضوع استان همدان، منابع فارسی، سلسله مراتب