دانلود پایان نامه ارشد درباره ثبت اسناد

دانلود پایان نامه ارشد

بخش‌هاي اختصاصي نظير توقف گاه (پاركينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهره‌برداري نباشد، تا زمان تحويل واحد به پيش‌خريدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحويل‌نشده.
۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي مشاعي، روزانه به ميزان نيم‌درصد بهاي روز تعهدات انجام نشده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار.
۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي خدمات عمومي موضوع بند ۹ ماده ۲ اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يك در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار.
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يك در هزار مبلغ قرارداد. »
اين ماده بيانگر اين است که قانون به شدت با سازندگان به اصطلاح بدقول برخورد مي کند. چرا که پيش فروشنده در قبال تاخير در ايفاي تعهدات به پرداخت جريمه هاي سنگيني محکوم خواهد شد. به عنوان نمونه، بند چهارم ماده 6 پيش فروشنده را در صورت عدم اقدام به موقع تنظيم سند رسمي به پرداخت روزانه يک در هزار ثمن معامله ملزم مي کند. يعني چنانچه مثلا قريب سه سال تاخير در سند زدن صورت پذيرد، پيش فروشنده عملا مکلف است ثمن دريافتي را بازگردانده و ساختمان را تحويل و سند رسمي را نيز منتقل نمايد. والا در صورت تاخير بيشتر، چه بسا از جيب نيز مي بايست مبلغي پرداخت نمايد. نکته مهم اين ماده آن است که با توجه به اينکه قانونگذار متذکر گرديده « … مگر اينکه به مبالغ بيشتري به نفع پيش خريدار توافق نمايند.» کاملا روشن است که طرفين نمي توانند با توافق يکديگر ميزان و درصد جرايم تاخير را کاهش دهند و هيچ راه گريزي براي پيش فروشنده متخلف از پرداخت اين جرايم تاخير باقي نمي ماند، هرچند با وجود اينکه محتواي قانون پيش فروش ساختمان با نظم عمومي برخورد دارد، همين امر کافي است که پيش فروشنده و پيش خريدار نتوانند خلاف قانون توافق کنند اما شايد قانونگذار احتمال داده که تفسيرهاي متفاوتي در اين خصوص وجود داشته باشد ناچار صراحتا توافق خلاف اين مبالغ را در جهت تقليل ميزان جرايم تاخير، باطل اعلام کرده است. بنابراين، اين ضمانت اجرا پيش خريداران را کاملا ترغيب مي کند که جهت انعقاد قرارداد پيش فروش به تنظيم سند رسمي روي بياورند، زيرا که اين تبعات سنگين يا موجب مي شود تا حد امکان در موعد مقرر به مسکن خود دست يابند و يا اينکه لااقل خسارات وارده به آنها تا حدود زيادي جبران خواهد شد. البته، اين راه حل تمام نيست چرا که احتمال دارد پيش فروشنده در وضعيتي قرار گيرد که توقف ساخت و ساز را به ادامه آن ترجيح دهد در آن زمان شايد اين جريمه ريالي ضمانت اجراي مناسبي نباشد. لذا بهتر بود قانونگذار تعيين قدرالسهم را در قرارداد پيش فروش پيش بيني مي کرد بدين صورت که چنانچه به هر دليل پروژه پيش‌فروش شده به مرحله تحويل واحدها نرسد، پيش‌خريدار صاحب مساحت مشخصي از زمين پروژه خواهد بود كه با فروش آن مي‌تواند هزينه‌هاي پرداختي را جبران كند.

بند سوم: حق فسخ پيش خريدار
همانطور که در مبحث سوم از فصل دوم به طور مبسوط توضيح داده شد در مواد 355 و 384 ق.م به نسبت ماده 7 ق.پ.س حق فسخ خريدار محدود بوده و استرداد ثمن نيز به نرخ قرارداد است. ماده 7 قانون مزيتي را براي پيش خريدار درنظر گرفته که شامل حق فسخ و اخذ خسارت بر پايه قيمت روز بناء مي باشد. اين ماده مقرر مي دارد: «درصورتي كه مساحت بناء براساس صورت مجلس تفكيكي، كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، ليكن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد، هيچكدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتي‌كه بيش از پنج درصد (۵%) باشد صرفا خريدار حق فسخ دارد.
چنانچه مساحت واحد تحويل‌شده كمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پيش‌خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي‌تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بناء و براساس نظر كارشناسي از پيش‌فروشنده مطالبه كند.»
ماده 7 فرض کرده کاهش يا افزايش پنج درصدي مساحت ساختمان امري طبيعي است لذا برخلاف مواد 384 و 385 ق.م براي طرفين حق فسخ در نظر نگرفته است. اما اگر ميزان اختلاف مساحت از پنج درصد آن متجاوز شود اين حق را به پيش خريدار داده که قرارداد را فسخ کند، ولي پيش فروشنده در اين صورت نيز حق فسخ ندارد چرا که او خودش ساختمان را ساخته و لذا نمي توانسته از مساحت ساختمان بي اطلاع باشد و اگر زياني هم به بار آيد ناشي از تقصير خود اوست.(سيد محمد جواد عاملي: 743/4 به نقل از کاتوزيان، 1384: 123/1) ضمانت اجراي ديگر که براي ترغيب پيش خريدار به تنظيم سند رسمي در نظر گرفته شده اين است که اگر مساحت واحد کمتر از 95% ميزان مقرر در قرارداد باشد، اينجا ديگر تخلف پيش فروشنده در نظر قانونگذار طبيعي نبوده و او ملزم است که خسارت وارده را برپايه قيمت روز بناء و براساس نظر کارشناسي بپردازد. البته منظور از خسارت همان مساحتي است که از 95% تقليل يافته نه آن پنج درصدي که در ابتداي ماده تحت عنوان مابه التفاوت از آن ياد شده است. به عبارت بهتر، پيش فروشنده تا 5% را براساس مبلغ مندرج در قرارداد پرداخت مي کند و مازاد آن را به قيمت روز مطابق نظر کارشناس. نکته مهم در اين ماده در نظر گرفتن حق فسخ براي پيش خريدار است، بدين صورت که پيش خريدار مي تواند محاسبه کند کدام يک بيشتر حقوق او را تامين مي کند: دريافت خسارت يا فسخ قرارداد. چگونگي دريافت خسارت در اين ماده آمده و نتيجه اعمال فسخ در ماده بعدي. لازم به يادآوري است که فسخ عمل قضايي نيست و با اراده صاحب خيار (پيش خريدار) صورت مي پذيرد و دادگاه اعلام مي کند که مدعي خيار فسخ داشته يا نه؟(کاتوزيان، 1383: 49/5)
بند چهارم: استرداد ثمن به نرخ روز در صورت فسخ پيش خريدار
به دنبال احکام مندرج در مواد 6 و 7 قانون، ماده 8 نيز آنها را کامل کرده و برخلاف روال معمول و مواد قانون مدني پيش فروشنده را مکلف کرده که در هر صورت فسخ قرارداد از سوي پيش خريدار، ثمن معامله را نه مطابق قرارداد بلکه به نرخ روز بازگرداند. ماده اخير الذکر چنين است: « در تمامي مواردي كه به دليل تخلف پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار حق فسخ خود را اعمال مي‌نمايد، پيش‌فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفين يا برآورد كارشناس مرضي‌الطرفين به پيش‌خريدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفين، پيش‌فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بناء، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضائي همراه ساير خسارات قانوني به پيش‌خريدار مسترد نمايد.»
ممکن است با توجه به رشد روز افزون قيمت مسکن در جامعه پيش فروشنده به جهت سود آوري بيشتر اين نفع را داشته باشد که پيش خريدار قرارداد پيش فروش را فسخ کند، تا با استرداد ثمن به او ساختمان را به قيمتي گزاف تر به مشتريان جديد بفروشد. قانونگذار براي جلوگيري از اين اقدام، مقرر نموده در صورت فسخ از ناحيه پيش خريدار، پيش فروشنده مي بايست ثمن معامله را نه براساس مبلغ مندرج در قرارداد بلکه بر اساس قيمت روز بناء و طبق نظر کارشناس به او پرداخت کند. لذا اين حکم قانون، جلوي پيش فروشندگان متخلف در اين زمينه را مي گيرد و به نفع پيش خريداران است تا جهت استفاده از اين مقرره به تنظيم اسناد رسمي قرارداد پيش فروش ساختمان روي بياورند. بايد دانست در حقوق ما نمي توان به استناد امتناع طرف قرارداد از اجراي تعهد عقد را فسخ کرد. ولي اين قاعده استثناهاي فراوان دارد(کاتوزيان، 1383: 124/4) که يکي از آنها در اين قانون است.
بند پنجم: اعطاء تسهيلات خريد توسط بانکها
تا قبل از تصويب قانون پيش فروش ساختمان قراردادهاي پيش فروش از طريق تنظيم سند عادي منعقد مي شد و بانکها نيز نمي توانستند تا زماني که سند رسمي انتقال بين طرفين تنظيم نشده ملک را به عنوان وثيقه در رهن بگيرند. روش بانکها در عمل اينگونه بود که به سازندگان تسهيلاتي در قالب مشارکت مدني مي دادند و اين تسهيلات به عنوان سهم الشرکه بانک محسوب مي شد که با سهم الشرکه سازنده(شريک) در حساب مشترک واريز مي شد و شريک از اين سرمايه جهت ساخت آپارتمان استفاده مي کرد، و در عوض بانک عرصه ساختمان را در رهن مي گرفت و در اعياني هم که شريک بود. سپس با پايان کار ساختمان، بانک سود دوران مشارکت را نقدا از سازنده اخذ مي کرد و سهم الشرکه خود را به سازنده واگذار و عوض آن را به طور اقساطي دريافت مي نمود و در همين زمان بود که سازنده با معرفي پيش خريداران به بانک موجب مي شد که بانک قرارداد فروش اقساطي را با پيش خريداران منعقد کند. اما با وضع قانون جديد و مطابق ماده 10 آن «درمواردي كه بانكها به پيش‌خريداران براساس قرارداد پيش‌فروش، تسهيلات خريد مي‌دهند، وجه تسهيلات از طرف پيش‌خريدار توسط بانك به حساب پيش‌فروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش‌خريداري‌ شده و نيز حقوق پيش‌خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين اخذ مي‌گردد.» . فرق روش سابق با راه حل اين قانون اين است که در روش سابق بانک پس از پايان کار ساختمان و صدور صورت مجلس تفکيکي و قابليت ترهين واحدهاي جديد، تسهيلات پرداخت مي کرد. ضمانت اجرايي که در اين ماده وجود دارد اين است که پيش خريداران مي توانند با قرارداد پيش فروش ساختمان از بانکها وام بگيرند. امري که قبلا سابقه نداشته است. طبق اين ماده بانک بدون دخالت پيش فروشنده، مستقيما به پيش خريداران براساس قرارداد پيش فروش تسهيلات خريد مي دهد آن هم قبل از پايان کار و چه بسا در بدو انعقاد قرارداد پيش فروش اين مهم انجام مي گيرد. اين ضمانت اجرايي است که به نفع هر دو طرف است. به نفع پيش فروشنده است از اين لحاظ که عامه مردم به وسيله اين تسهيلات آسانتر ساختمان هاي آنها را مي خرند و به سود پيش خريدار است که وجه خريد مسکن خود را در ابتداي کار به وسيله تسهيلات بانکي به دست مي آورد در حالي که قبلا مي بايست وام را پس از احداث ساختمان اخذ مي کرد که در صورت اخير، قيمت مسکن بسي گرانتر از زمان پيش خريد آن است، بنابراين پيش خريدار مي تواند منبعد وام بانکها را در زماني که قيمت ساختمان پايين تر است دريافت نمايد، نه زماني که ساخت آن پايان يافته و قيمت آن بالا رفته است.
بند ششم: مالکيت تدريجي پيش خريدار و تنظيم سند رسمي بدون نياز به مراجعه به دادگاه
در فصل اول در خصوص اختلاف در مورد ماهيت قرارداد پيش فروش ساختمان بحث کرديم. در قانون پيش فروش ساختمان و براساس ماده 13 آن، پيش خريدار همزمان با پرداخت اقساط مالک ساختمان محسوب مي شود. لذا اين ماده به اختلافات قضايي پايان داده و پيش خريدار در صورت انعقاد قرارداد در دفترخانه از اين مزيت قانوني مي تواند استفاده کند. اين ماده مقرر مي دارد: « پيش‌خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالك ملك پيش‌فروش‌شده مي‌گردد و در پايان مدت قرارداد پيش‌فروش و اتمام ساختمان، با تاييد مهندس ناظر درصورتي‌كه تمام اقساط را پرداخت کرده يا عوض‌قراردادي را تحويل داده باشد، با ارائه مدارك مبني بر ايفاء تعهدات، مي‌تواند با مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد. چنانچه پيش‌فروشنده حداكثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش‌فروش‌شده خودداري نمايد، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش‌خريدار يا قائم مقام وي مي‌نمايد. اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضاي ذي‌نفع نسبت به تفكيك و يا افراز ملك پيش‌فروش شده اقدام نمايد.» بر اساس قرارداد پيش فروش آپارتمان خريدار با پرداخت بخشي از ثمن معامله به هنگام انعقاد قرارداد و انجام ساير تعهدات به هنگام اجراي قرارداد نوعي حق عيني نسبت به آپارتمان پيدا مي كند.(عليزاده، 1382: 37) قانونگذار در اين ماده قرارداد پيش فروش را نوعي عقد با ماهيتي شبيه بيع و با عنوان خاص قرارداد پيش فروش ساختمان دانسته تا بدينوسيله

پایان نامه
Previous Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره ثبت اسناد، اسناد و املاک، روح قانون Next Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره دستور موقت، ترک فعل