دانلود پایان نامه ارشد درباره اشخاص ثالث، قانون کار، ضمن عقد

دانلود پایان نامه ارشد

مي کند که ساختمان را در قبال خسارات ناشي از عيب بناء و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث بيمه کند.
9- با وجود اينکه نحوه پرداخت ثمن معامله مطابق توافق طرفين خواهد بود، اما ماده 11 قانون مقرر داشته حداقل 10 درصد از قيمت مي بايست همزمان با سند قطعي قابل وصول باشد.
10-پيش خريدار مي تواند در صورت اهمال پيش فروشنده و عدم پيشرفت عمليات ساختماني پرداخت اقساط ثمن را متوقف نمايد تا پيش فروشنده تاييديه مهندس ناظر را مبني بر تحقق پيشرفت ساختمان ارائه نمايد. مسلما توافق خلاف اين امر در قرارداد ممکن نيست. ماده 12 قانون پس از اعلام اين حکم مهندس ناظر را مکلف کرده ظرف يک ماه گزارش پيشرفت کار را ارائه نمايد.
مبحث دوم: اهليت
هر عقدي هنگامي واقع مي شود که دو شخص درباره موضوع خاصي با هم تراضي کنند. تراضي دو طرف در صورتي اعتبار دارد که در ديدگاه حقوق صلاحيت انجام عمل حقوقي را داشته باشند. اين صلاحيت در مرحله نخست منوط به اين است که دو طرف عقد قابليت داشتن حق و توان تصرف در آن را داشته باشند اين وصف را در اصطلاح اهليت مي نامند که با شخصيت و تکامل قواي دماغي و شعور اشخاص ارتباط کامل دارد و شرط وجود و سلامت اراده نيز است. در تعريف اهليت گفته شده: اهليت به معناي عام عبارت است از صلاحيت شخص براي دارا شدن و اجراي حق و تکليف. در اين معني اهليت کامل مورد نظر است، اما گاهي از اين کلمه فقط دارا شدن حق يا اجراي آن را اراده مي کنند و اين اهليت به معناي خاص مي باشد.(صفايي، 1386: 178) البته بايد دانست چون اهليت اجراي حق از نظر استعمال آن در نوشته هاي حقوقي غلبه دارد هنگامي که اهليت به طور مطلق استعمال مي شود منظور اهليت اجراي حق است.(اهليت استيفا يا اهليت تصرف) اهليت طرفين در قرارداد پيش فروش ساختمان از قواعد عمومي قراردادها تبعيت مي کند بدين ترتيب که در قانون پيش فروش ساختمان سخني از اهليت به ميان نيامده بنابراين، مي بايست به احکام قانون مدني يعني مواد 210 تا 213 ونيز مواد 1207 تا 1217 مراجعه نمود. نکاتي که در مورد اين مواد بايد ذکر شود اين است:
1- همه اشخاص اصولا براي تنظيم قرارداد پيش فروش اهل محسوب مي شوند مگر اشخاصي که طبق ماده 1207 ق.م از تصرف در اموال و حقوق مالي خود ممنوع هستند، که عبارتند از صغار و اشخاص غير رشيد و مجانين. صغير کسي است که به سن بلوغ نرسيده است و سن بلوغ در پسر پانزده سال تمام قمري و در دختر نه سال تمام قمري است.(تبصره 1 ماده 1210 ق.م) وغير رشيد کسي است که تصرفات او در اموال و حقوق مالي خود عقلايي نباشد.(ماده 1208 ق.م) قانون(ماده واحده) راجع به رشد متعاملين مصوب 1313 سن هجده سال را ملاک رشد طرفين عقد دانسته است. و بالاخره «مجنون کسي است که دچار اختلال مشاعر است و درماند از تشخيص سود و زيان و بد و خوب.»(جعفري لنگرودي، 1386: 1578/2)
2- شخص ورشکسته هرچند به معناي واقعي در زمره محجورين نمي آيد، اما برابر ماده 418 ق.ت که مقرر مي دارد: «تاجر ورشکسته از تاريخ صدور حکم از مداخله در تمام اموال خود حتي آنچه که ممکن است در مدت ورشکستگي عايد او گردد ممنوع است …» نمي تواند قرارداد پيش فروش ساختمان تنظيم کند، در عين حال باتوجه به اينکه اراده ورشکسته سالم است او مي تواند تا به وکالت يا قيمومت و يا به ولايت از ديگران اين عقد را منعقد نمايد.
3- ماده 345 ق.م در مورد اهليت در بيع، علاوه بر اهليت قانوني، «اهليت براي تصرف» در مبيع و ثمن را نيز لازم مي داند. نظر به اينکه ماهيت قرارداد پيش فروش ساختمان همان بيع است در اينجا بايد گفته شود که منظور ماده 345 از اهليت تصرف اين است که خريدار و فروشنده اختيار تصرف در موضوع تعهد را داشته باشند. براي مثال: اگر مالي در اثر قرار دادگاه تامين يا در مقام اجراي حکم توقيف شود، مالک حق تصرف در آن را ندارد. همچنين پس از صدور حکم توقف، ورشکسته نمي تواند اموال خود را بفروشد، اداره اموال او با طلبکاران است و مدير تصفيه يا اداره تصفيه اين وظيفه را به نمايندگي آنان به عهده دارد. اختيار تصرف در موردي هم که شخصي به نمايندگي از سوي ديگري خريد و فروش مي کند مطرح است: وکيل بايد در حدود اختياري که موکل به او داده است گام بردارد، چرا که صلاحيت خود را از موکل مي گيرد. همچنين بايد به مصلحت او بينديشد و غبطه او را در نظر داشته باشد زيرا نماينده، امين مالک است و از امين انتظار رقابت و خيانت نمي رود( ماده 667 ق.م ) تجاوز از حدود اختيار و مرز مصلحت موکل، نه تنها سبب ضمان است، تصرف وکيل را در حکم کار فضولي مي کند و نفوذ آن را از بين مي برد.(کاتوزيان، 1384: 98/1)
بحث ديگري که بي ارتباط با اهليت تصرف نيست اين است که مطابق تبصره ماده 1 ق.پ.س سه دسته اشخاص مي توانند به عنوان پيش فروشنده، قرارداد پيش فروش را منعقد کنند:
الف) مالک رسمي زمين: کسي که پلاک ثبتي عرصه ساختمان در دفتر املاک اداره ثبت به نام وي ثبت شده باشد.
ب) سرمايه گذاراني که از طريق احداث بنا بر روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناء احداثي بر روي آن زمين، ضمن عقد و به موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي يابد.
ج) مستاجرين اراضي اعم از ملکي، دولتي، موقوفه که به موجب سند رسمي حق احداث بنا بر روي عين مستاجره را دارند.
غير از اين سه دسته، شخص ديگري نمي تواند قرارداد پيش فروش منعقد کند. با وجود اين ماده، سوال اينجاست که چنانچه يکي از اشخاص فوق الذکر ساختماني را پيش فروش نمايد آيا پيش خريدار مي تواند خود به عنوان پيش فروشنده قرارداد پيش فروش منعقد کند؟
پاسخ منفي است. چراکه مفهوم مخالف اين ماده اشخاص خارج از اين سه دسته را از انعقاد قرارداد پيش فروش منع کرده است. پرواضح است ساختمان در حال احداث مالي است داراي ارزش، ولذا قابليت انتقال را خواهد داشت. اما چه راهي براي پيش خريدار وجود دارد تا مايملک خود را بفروشد؟ اين راه حل در قانون پيش فروش ساختمان پيش بيني شده است، ماده 18 اين قانون بيان داشته: «درصورت انتقال حقوق و تعهدات پيش‌خريدار نسبت به واحد پيش‌فروش‌شده بدون رضايت پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار عهده‌دار پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود.» بنابراين پيش خريدار مي تواند با جلب رضايت پيش فروشنده، حقوق و تعهدات خود را نسبت به او، به شخص ثالث واگذار کند. به عبارت ديگر، عمل خريدار در اينجا واگذاري حقوق ناشي از قرارداد پيش فروش است نه يک قرارداد پيش فروش. به نظر مي رسد اين واگذاري، نوعي انتقال قرارداد محسوب مي شود که در واقع پيش خريدار کنار گذاشته مي شود و شخص ثالث به عنوان پيش خريدار جديد جاي او را مي گيرد، به طوري که گويي پيش خريدار اول اصلا در ميان نبوده است.
توضيح اينکه انتقال قرارداد حالتي است که که به موجب آن شخص ثالثي جانشين يکي از طرفين عقد مي گردد و هدف اين است که موقعيت قراردادي يکي از طرفين همراه با تمامي حقوق و تعهدات ناشي از آن به شخص ثالث منتقل مي گردد.(مقدم، 86 : 230) آثار انتقال قرارداد اين است که نه تنها انتقال گيرنده قائم مقام انتقال دهنده مي شود کليه دفاعيات و تضمينات نيز از شخص اخير به انتقال گيرنده منتقل خواهد شد؛ زيرا، در انتقال قرارداد تنها هدف اين نيست که دين يا طلب ناشي از عقد به ديگري واگذار شود بلکه مقصود اين است که انتقال گيرنده جانشين طرف قرارداد شود و از تمام ويژگي هاي موقعيت قراردادي بهره مند باشد و همانند طرف عقد خود بتواند آن را فسخ کند و اجبار طرف را بخواهد و از حق حبس سود برد. پس انتقال قرارداد را نبايد با انتقال دين يا طلب ناشي از آن اشتباه کرد.(کاتوزيان، 1383: 294/3) طلب و دين از اجزاي قرارداد است و طبق شرايط قانوني مستقل از آن قابل انتقال است، در حالي که در انتقال قرارداد، فرض قضيه در نظر گرفتن وجود مستقل براي خود قرارداد بوده و قرارداد به اعتبار اين وجود مستقل قابل انتقال دانسته مي شود و لذا انتقال قرارداد با تبديل تعهد نيز تفاوتي فاحش دارد، چرا که در تبديل تعهد در ابتدا تعهد سابق ساقط مي گردد و تعهد جديدي به جاي آن ايجاد مي شود. ليکن در انتقال قرارداد تعهدات ناشي از عقد عينا منتقل مي گردد. در پايان بايد گفت انتقال قرارداد تاسيس حقوقي تازه اي نيست و در مواد 12 قانون کار و 3 قانون بيمه اجباري مسئوليت رانندگان وسايل نقليه موتوري زميني در مقابل شخص ثالث مصوب سال47 و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و نيز مواد 541 و 545 و 554 ق.م نيز به کار رفته است.
مبحث سوم:موضوع قرارداد پيش فروش ساختمان
قرارداد پيش فروش ساختمان مانند ساير عقود داراي دو موضوع است، يکي ساختماني است که مقرر است مطابق شرايط مورد توافق ساخته و تحويل پيش خريدار شود که با توجه به عدم وجود آن در زمان وقوع عقد، معلوم و معين بودن مورد معامله امري است که خود جاي بحث دارد. ديگري ثمن معامله که معمولا پول است و دربند 5 ماده 2 ق.پ.س از آن به “بها يا عوض” ياد گرديده است چون ممکن است به ندرت ثمن، پول نباشد قانونگذار از عبارت “عوض” نيز استفاده کرده است. بنابراين، مطالب اين مبحث در دو گفتار مورد بررسي قرار خواهد گرفت:
گفتار اول: ساختمان
همان طور که در فصل اول بيان شد با اينکه قرارداد پيش فروش ساختمان از لحاظ ماهيت کاملا به عقد بيع نزديک مي باشد و در عقد بيع که مبيع آن عين معين است بايد هنگام عقد موجود باشد، در اينجا طبيعت قرارداد پيش فروش ايجاب مي کند که مبيع در زمان وقوع عقد وجود نداشته باشد. بنابراين، هرچند مطابق ماده 360 ق.م خريد و فروش مال معين که وجود خارجي ندارد باطل است، پيش خريد و پيش فروش ساختمان(مال معين) با اينکه وجود خارجي ندارد طبق ماده 1 ق.پ.س صحيح و کاملا قانوني است. از طرفي، چون در قرارداد پيش فروش ساختمان تعين مبيع(ساختمان) در آينده صورت مي گيرد، اين احتمال وجود دارد که مساحت ساختمان کمتر يا بيشتر از ميزان مقرر در قرارداد از کار در بيايد، که در ماده 7 قانون حقوق و تکاليف طرفين در چنين وضعيتي آمده است، که بي شباهت با ماده 149 ق.ث و ماده 384 ق.م نيست. بنابراين، در دو بند اين گفتار بررسي مي شود:
بند اول: معلوم و معين بودن ساختمان در آينده
شايد در ابتداي کار به نظر آيد که دو شرط معلوم بودن و معين بودن يکي است، زيرا هر چه معين باشد معلوم است، وهر چه معلوم باشد معين. ولي بايد دانست که اين دو واژه يک مفهوم را نمي رساند. مقصود از “معلوم” اين است که مبيع مبهم نباشد.(ماده 216 ق.م) هر يک از خريدار و فروشنده بايد به دقت بداند که چه چيز مي گيرد و در برابر آن چه مي دهد. اما مقصود از “معين” که در ماده 190 ق.م به آن اشاره شده اين است که مبيع يکي از دو چيز معلوم(کاتوزيان، 1384: 110/1) و به عبارتي مردد نباشد. تعدادي از بند هاي ماده 2 ق.پ.س در مورد معلوم و معين بودن ساختمان است.
الف- معلوم بودن ساختمان: در انعقاد هر عمل حقوقي اعم از عقد و ايقاع، موضوع جزء اساسي ترين ارکان آن است. معلوم بودن موضوع به اندازه وجود آن اهميت دارد. منظور از معلوم بودن اين است که در نزد طرفين معامله، ويژگي ها و حدود و تعهدات هر يک از آنها معلوم و مشخص باشد به نحوي که پس از انقضاء عقد صرف نظر از اراده هر يک از آنها بتوان اجراي تعهد را مشخصا مطالبه نمود. آگاهي از تعهدات به اين مفهوم گاه با حس و مشاهده و گاه با بيان و توصيف و گاه با اشتراط و التزام و گاه با ارائه معيارهايي براي تعيين موضوع در آينده امکان پذير است. حس و مشاهده و توصيف فعلي، از جمله راه هايي هستند که همزمان با عقد موجب ايجاد آگاهي فعلي مي شوند. ماده ٢١۶ ق.م در مورد لزوم معلوم بودن مورد معامله به هنگام انعقاد عقد مي گويد: “مورد معامله بايد مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالي به آن کافي است.” معلوم بودن مورد معامله به عنوان يک قاعده کلي و عام، در همه معاملات قابل اجرا است. به تعبير ديگر، اصل بر اين است که در هر معامله اي طرفين بايد نسبت به موضوع آن علم تفصيلي

پایان نامه
Previous Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره حل اختلاف، بورس اوراق بهادار، قانون مجازات Next Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره صحت معامله