دانلود پایان نامه ارشد درباره اشخاص ثالث، ثبت اسناد، پروانه کسب

دانلود پایان نامه ارشد

ساختماني که پيش خريد کرده به شخص يا اشخاص ثالث واگذار نمايد؛ او نيز طبق ماده ۳ قانون بايد حقوق و تعهدات ناشي از آن را با تنظيم سند رسمي منتقل کند؛ ليکن عدم رعايت اين تکليف قانوني توسط پيش خريدار، توام با اعمال ضمانت اجراي کيفري موضوع ماده ۲۳ نخواهد بود؛ چرا که، مدلول مقررات ماده ۲۳ قانون، به اشخاصي اشاره دارد که اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند نه اشخاصي که حقوق و تعهدات ناشي از قرارداد پيش فروش را به اشخاص ثالث واگذار مي نمايند و مقنن در مقام بيان صرفاً به اشخاصي اشاره مي کند که بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند و نه پيش خريداري که حقوق ناشي از قرارداد پيش خريد خود را به ديگري واگذار مي کند. اصل قانوني بودن جرم و تفسير مضيق قوانين جزائي نيز اقتضاء چنين تفسير و برداشتي از اين قسمت از ماده ۲۳ را دارد.
بند يازدهم: تعليق يا ابطال پروانه کسب مشاوران املاک
قانون تنها پيش فروشنده را مجازات نمي کند بلکه با تعليق يا ابطال پروانه کسب مشاوران املاک متخلف، از اين طريق نيز به طور غير مستقيم طرفين را به سوي قراردادهاي رسمي پيش فروش ترغيب مي کند. ماده 24 قانون در مورد بنگاه هاي مسکن بيان داشته: «مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي‌توانند راساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش نمايند. در غيراين‌صورت، براي بار اول تا يك‌سال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانه كسب و براي بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم مي‌شوند.»
بايد توجه داشت که ماده ذکر شده در بالا مشاورين املاک را از تنظيم قرارداد پيش فروش ممنوع کرده و آنان را مکلف نموده متعاملين را به يکي از دفاتر اسناد رسمي جهت تنظيم قرارداد رسمي دلالت نمايند؛ مدلول مقررات اين ماده حاکي است که عدم دلالت متعاملين به دفتر اسناد رسمي توسط مشاورين املاک، مستوجب محکوميت مقرر در اين ماده نبوده؛ بلکه در صورتي مجازات هاي مقرر در اين ماده در خصوص مشاورين املاک قابل اعمال است که مشاور املاک راساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش فروش ساختمان في مابين پيش خريدار و پيش فروشنده نمايد. با اين حال بايد توجه داشت که مقنن، مشاورين املاک را از تنظيم قرارداد پيش فروش منع نموده نه پيش قراردادي که بتواند مصداق قولنامه، في مابين پيش فروشنده و پيش خريدار باشد. به عبارتي ديگر، تنظيم هر گونه تفاهم نامه يا پيش قرارداد يا هر چيز ديگري که ماهيتاً قرارداد پيش فروش نباشد، و مثلاً متضمن تعيين دفتر خانه محل تنظيم قرارداد و تاريخ آن و حق الزحمه مشاور باشد توسط مشاورين املاک را نمي توان مشمول ضمانت اجراي مقرر در ماده ۲۴ قانون دانست.
مبحث دوم: شرايط شکلي پيش از تنظيم قرارداد
منظور از شرايط شکلي پيش از تنظيم قرارداد همان شرايطي است که عمدتا در ماده 4 قانون آمده است در اين ماده مي خوانيم: « تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارك زير است:
۱ـ سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بناء يا قرارداد رسمي حاكي از اين‌كه مورد معامله در ازاء سرمايه‌گذاري با حق فروش از طريق احداث بناء بر روي عرصه به پيش‌فروشنده اختصاص يافته است.
۲ـ پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد
۳ـ بيمه‌نامه مربوط به مسووليت موضوع ماده (۹) اين قانون
۴ـ تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان
۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك
تبصره ـ در مجموعه‌هاي احداثي كه پيش‌فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادركننده پروانه از قبيل آماده‌سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق دولتي و عمومي و نظارت آن دارد، اجازه پيش‌فروش واحدهاي مذكور منوط به حداقل سي‌درصد (۳۰%) پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تاييد آن توسط مرجع صادركننده پروانه مي‌باشد.» لذا مي توان اين مبحث را در پنج گفتار بررسي کرد:
گفتار اول: ارائه سندي رسمي حاکي از حق احداث بنا
يکي از مدارکي که براي تنظيم قرارداد پيش فروش ضرورت دارد سندي رسمي است که به وسيله آن احراز شود پيش فروشنده اين اختيار قانوني را دارد تا در زمين مورد نظر ساختمان احداث کند. اين مدرک مي تواند سند رسمي مالکيت باشد يا سند رسمي اجاره که درآن موجر و مالک صراحتا به مستاجر اجازه احداث بنا را در زمين مورد اجاره داده باشد، و يا ممکن است فرض شايع آن يعني قرارداد رسمي ساخت و ساز بوده که در آن سازنده با حق احداث ساختمان بر روي زمين ديگري، واحدهاي مشخصي از ساختمان را مالک مي شود.
گفتار دوم: پروانه ساخت و شناسنامه فني مستقل هر واحد
نه تنها براي قرارداد پيش فروش ساختمان که براي هر ساخت وسازي پروانه ساخت لازم و ضروري است. لذا اين شرط منحصر به اين قرارداد نيست. البته شناسنامه فني مستقل براي هر واحد ساختماني اقدامي مفيد از سوي قانونگذار جهت عدم تخطي از مفاد آن است تا واحد ساختماني دقيقا مطابق همان قرارداد ساخته شده و مورد تعهد کاملا مشخص باشد. شناسنامه فني و ملکي ساختمان سندي است که حاوي اطلاعات فني و ملکي ساختمان بوده وتوسط سازمان نظام مهندسي استان صادر مي گردد. چگونگي رعايت مقررات ملي ساختمان وضوابط شهرسازي بايد در شناسنامه فني و ملکي ساختمان قيد گردد.(سايت شبکه اطلاع رساني ساختمان ايران، 1389)
گفتار سوم: بيمه نامه
به موجب ماده 9 ق.پ.س «پيش فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي ازعدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث مسئول است و بايد مسئوليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد که از طريق بيمه پرداخت مي شود ،پيش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.» وجود چنين تضميني در کشورهاي مترقي دنيا، بسيار معمول و متعارف است بلکه در قوانين بسياري کشورها، تکاليف بسيار بيشتري براي پيش فروشندگان پيش بيني شده است که ما با توجه به وضعيت بومي واقتصادي کشور، همچنين نياز شديد جامعه به مسکن، به حداقل هاي موجود در دنيا اکتفا کرديم.(بيگدلي، 1386: 26/10) با اين حال اين ماده نيز از جمله ابتکارات خوب قانونگذار است که آن را جهت جلوگيري ازساخت آپارتمان هاي با سازه ضعيف ومصالح ساختماني با درجه پايين که خطرات مالي و جاني فراواني را به خصوص هنگام وقوع زلزله در پي خواهد داشت، مقرر نموده و شرکت هاي بيمه نيز براي اينکه خسارات کمتري را به زيان ديده گان بپردازند دقت و بررسي لازم را که منجر به اجرا شدن بهتر قانون مي شود، معمول خواهند داشت. دفاتر اسناد رسمي نيز بدون ارائه اين بيمه نامه قرارداد پيش فروش را تنظيم نخواهند کرد.
گفتار چهارم : تاييديه ساخت پي توسط مهندس ناظر
مطابق نص صريح بند 4 ماده 4 ق.پ.س هيچ قرارداد پيش فروش ساختماني تنظيم نخواهد شد مگر اينکه لااقل عمليات پي ساختمان آن به پايان رسيده باشد. و احراز اين امر منوط به تاييد مهندس ناظر ساختمان است؛ بنابراين، قراردادهاي پيش فروش امروزي که بسيار شايع است ودر آنها هيچ عملياتي انجام نگرفته از نظر اين قانون غير قابل تنظيم در دفترخانه مي باشد، اين بند دقيقا به جاست زيرا اگر ساختمان به مرحله اتمام پي رسيده باشد با توجه به هزينه هاي صرف شده از طرف پيش فروشنده، تا حدودي نشان دهنده اراده جدي او به انجام تعهد مي باشد. پيش‌فروش ملک در اين مرحله از کار بسيار با اهميت است، در واقع خريدار با ديدن پيشرفت بخشي از کار دلخوش و اميدوار مي‌شود و اطمينان بيشتري به عاقبت معامله خواهد داشت و لذا اين موضوع 100 درصد تاثير مثبتي در رونق معاملات پيش‌فروش خواهد داشت وحتي اگر قانون، پيش فروش در مرحله ديوارچيني را مقرر مي کرد بهتر بود، چراکه در مرحله ديوارکشي، متراژ سالن، اتاق‌هاي خواب، سرويس‌هاي بهداشتي و همچنين مدل نقشه مشخص مي‌شود و خريدار با رغبت و اعتماد بيشتري اقدام به خريد مي‌کند.
گفتار پنجم: پاسخ استعلام ثبتي
بند پنجم ماده 4 يعني پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نيز جزء شروط شکلي عام همه قراردادهاي رسمي املاک است که براي احراز صحت و سقم مالکيت ملک و احيانا جعليت سند رسمي و… انجام مي شود. تفاوت اين مورد با موارد قبلي اين است که اخذ پاسخ استعلام از اداره ثبت به خودي خود از وظايف دفترخانه اسناد رسمي است، در حالي که چهار مورد قبلي را مي بايست پيش فروشنده قبل از انعقاد قرارداد پيش فروش تهيه نمايد. بنابراين، بايد گفت اساسا نيازي به ذکر اين شرط در زمره مدارک لازم جهت تنظيم قرارداد پيش فروش نبوده است.
مبحث سوم: شرايط شکلي هنگام تنظيم قرارداد
منظور از شرايط شکلي هنگام تنظيم قرارداد همان موارد و نکاتي است که قانونگذار درج آنها را در قرارداد رسمي پيش فروش ضروري دانسته است. اين موارد در ماده 2 ق.پ.س آمده است. اين ماده مقرر داشته: «در قرارداد پيش‌فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:
۱ـ اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي
۲ـ پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك
۳ـ اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پاركينگ) و انباري
۴ـ مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي‌شود مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفاً در قيمت موثر است.
۵ ـ بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ ـ شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي
۷ـ زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش‌شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي
۸ ـ تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمينها و قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله
۹ـ تعهدات پيش‌فروشنده به مرجع صادركننده پروانه و ساير مراجع قانوني
۱۰ـ معرفي داوران
۱۱ـ احكام مذكور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) اين قانون.»
گفتار اول: مشخصات طرفين و ساختمان مورد معامله
بندهاي 1 تا 4 ماده 2 ق.پ.س در همه قراردادها وجود دارد و موضوع تازه اي نيست. مثلا در مورد مشخصات ساختمان مورد معامله مي توان گفت: موضوع قرارداد عبارت است از پيش فروش يک دستگاه ساختمان سه اطاق خوابه شماره موقت 555 واقع در طبقه دوم غربي بلوک 3 به همراه انباري در قسمت پارکينگ با حق استفاده از کليه مشترکات و مشاعات بلوک ذکر شده از مجتمع  مسکوني …. موضوع پلاک ثبتي شماره 1035/2- اصلي بخش 2 قطعه 15 به خريدار. مساحت تقريبي آپارتمان با اشتراکات حدود ١٠٠ متر مربع مي باشد. توضيح اينکه مساحت دقيق پس از تکميل و تفکيک ثبتي مشخص خواهد گرديد. ابتکار مهم قانون در اين قسمت آن است که پيش‌فروشنده موظف است علاوه بر جزئيات واحد پيش‌فروش شده موقعيت دقيق پارکينگ و انباري را براي خريدار مشخص کند، که اين اقدام مناسبي است و پيش فروشنده مي‌تواند از روي دستور نقشه، محل دقيق پارکينگ و انباري را براي متقاضي تعيين کند. سابقا بعد از تحويل واحدهاي پيش‌فروش شده به متقاضيان، خريداران بر سر موقعيت قرارگيري پارکينگ و متراژ انباري با مشکلات جدي برخورد مي‌كردند و در خيلي از مواقع کار به طرح دعوي کشيده مي شد.
چنانچه اين بندها در قرارداد پيش فروش ساختمان نيايد، به نظر مي رسد معامله غرري بوده و باطل است. زيرا با اين وصف قرارداد فاقد شرط سوم شرايط اساسي صحت معاملات است. ماده 216 ق.م نيز مقرر مي دارد: «مورد معامله بايد مبهم نباشد …» مطابق ماده 339 ق.م نيز عقد بيع پس از توافق بر مبيع و قيمت واقع مي شود. اگر اين بندها در قرارداد درج نگردد معلوم نمي شود که طرفين بر چه چيزي توافق کرده اند. همچنين در همين راستا ماده 342 اين قانون مي گويد: «مقدار و جنس و وصف مبيع بايد معلوم باشد و…»
گفتار دوم: تعيين ثمن

پایان نامه
Previous Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره دستور موقت، ترک فعل Next Entries دانلود پایان نامه ارشد درباره حل اختلاف