دانلود پایان نامه ارشد با موضوع قانون مدنی، عقد اجاره، فقهای امامیه

دانلود پایان نامه ارشد

طی مواد 468 و 514 قانون مدنی ، تعیین مدت به عنوان شرط صحت عقد اجاره اشیاء و اشخاص ذکر شده است.
ب : قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط صحت عقد می باشد .115 هدف اصلی از عقد اجاره این می باشد که مورد اجاره به مستاجر داده شود تا از منافع آن بهره مند شود . 116(م 470 قانون مدنی).
ج : عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول و مردد باطل می باشد .117
2-2-5-3تفاوت عقد اجاره با مالکیت زمانی :
1) مالکیت زمانی عقدی است که به موجب آن حق استفاده و استعمال از موضوع قرارداد برای دوره های زمانی متناوب به منتفع ایداع می شود که مدت این قراردادها می تواند محدود یا نامحدود باشد پس نام گذاری قرارداد مالکیت زمانی در حقوق داخلی به اجاره قدری نامانوس بوده و خلاف اراده ، قصد طرفین ، عرف و بنای عقلا می باشد.
2) نکته دیگر این می باشد که در عقد اجاره ، مستاجر می تواند برای کمال انتفاع از عین مستاجره تغییراتی که منافی با حقوق مالک نباشد اعمال نماید و هزینه هایی را انجام دهد ولی در مالکیت زمانی ، منتفع چنین حقی را ندارد .
3) در اجاره ، مستاجر ، اجاره بها ، پرداخت می کند ولی در مالکیت زمانی ، شخص ، منافع اماکن تفریحی را طبق قرارداد با پرداخت وجهی تحصیل می کند و برای استفاده ملزم و مکلف می باشد که طبق قرارداد مبلغی را به عنوان حق سرویس و نگهداری پرداخت کند .
4) اجاره مفهومی عام دارد و شامل تمامی اموال و اشیاء می شود در حالیکه مالکیت زمانی مفهومی خاص دارد و اصولاً شامل استفاده از اماکن تفریحی و توریستی می شود .
5) در اجاره وظیفه مدیریت و نگهداری عین مستاجره با مستاجر می باشد اگر چه طبق قانون هزینه تعمیرات وانتفاع از عین مستاجره را مالک باید بپردازد ولی در مالکیت زمانی ، منتفع هیچ حقی برای نگهداری و مدیریت پروژه ندارد و فقط حق استفاده دارد و حتی باید هزینه نگهداری را هم پرداخت کند .

2-2-6مقایسه مالکیت زمانی با عقد صلح :
بیشتر فقه پژوهان معاصری که به بررسی و تحلیل قرارداد بیع زمانی پرداخته اند ، انتعقاد این قرارداد را در قالب عقد صلح حایز و نافذ دانسته اند .118
بیشتر مراجع تقلید معاصر نیز تحقق این قرارداد را در قالب عقد صلح جایز می دانند از جمله این افراد ، حضرات آیات سیستانی ، بهجت ، موسوی اردبیلی ، نوری همدانی و فاضل لنکرانی می باشند اما حضرات آیات تبریزی ، صافی گلپایگانی تحقق این قرارداد را در قالب عقد صلح جایز نمی دانند . از نمونه های کاربردی در این زمینه می توان شرکت نارنجستان شمال را نام برد که این شرکت با تنظیم دفترچه قرارداد و متحدالشکل ، منافع سوئیت های ویلایی خود را بصورت زمانی به متقاضیان واگذار می کند . در واقع این شرکت از بدو امر تا کنون در فروش محصولات خود از قراردادهای متضمن صلح منافع استفاده می کند یا نمونه ایی دیگر که می توان نام برد ، شرکت مجتمع های توریستی ، رفاهی ، آبادگران ایران است که در زمینه ی مالکیت زمانی از سال 73 فعالیت دارد و در فروش محصولات خود از قراردادهای صلح مدت دار استفاده می کند .119
پس برای تبیین این امر که آیا عقد صلح قابلیت پذیرش چنین قراردادی را دارد و یا خیر ؟
ابتدا لازم است آشنایی با عقد صلح پیدا نمود .

2-2-6-1تعریف صلح:
بیشتر لغت شناسان عرب صلح را به « سلم » معنا نموده اند.120
جمعی از فقهای عامه نیز صلح را در لغت به معنای « قطع منازعه »121 و یا « قطع نزاع »122 معنی کرده اند . یکی از محققان معاصر اهل سنت به نقل از بعضی از منابع لغوی ، صلح را به «المسالمه بعد المنازعه » معنا نموده اند.123 و فقیه حنفی ابوعبدالله بخاری در معنای لغوی صلح توسعه ایی می دهد و آن را شامل رفع فساد محقق و فسادی که در پی خواهد آمد قرارداده است.124
لغت شناسان فارسی صلح را به « آشتی » معنا کرده اند .125
بعضی از اهل لغت در کنار واژه آشتی ، کلمه « سازش » را نیز آورده اند.126

2-2-6-2-تعریف عقد صلح :
عقد صلح چنان که بسیاری از فقها گفته اند : عقدی است که برای رفع نزاع تشریع شده است.127 اما این تعریف تنها بیان کننده ی حکمت تشریع عقد صلح می باشد128 و به اعتقاد برخی از فقها مشروعیت عقد صلح منحصر به مواردی نیست که نزاعی رخ داده باشد یا اختلافی وجود داشته باشد بلکه عقدی است مستقل در کنار سایر عقود که مشروعیت و اعتبار دارد .
این دیدگاه اجماعی فقهای شیعه می باشد و تنها اختلافی که بین فقهای امامیه وجود دارد آن است که آیا عقد صلح در جائیکه نتیجه سایر عقود را دارد عقدی مستقل است یا فرع اعمال حقوقی پنج گانه ( بیع ، اجاره ، هبه ، عاریه ، اجراء) می باشد ؟
شیخ طوسی در کتاب مبسوط بر این عقیده می باشد که صلح ، فرع عقود پنج گانه می باشد ولی فقهای پس از او این سخن را نپذیرفته و با این استدلال که عقد صلح اگر چه در مواردی ، فایده و نتیجه عقود دیگر را دارد ولی این مساله موجب نمی شود که این عقد از افراد آن عقود محسوب شود . به علاوه اینکه ، ادله صلح به وضوح بر استقلال این عقد در کنار سایر عقود دلایت می کند .
محقق در کتاب شرایع الاسلام عقد صلح را چنین تعریف می نماید :129
« عقد شرع لقطع التجاذب » یا « عقد شرع لقطع التنازع » / بنابراین اگرچه هدف اصلی عقد صلح از بین بردن خصومت و اختلاف بوده است هیچ مانعی ندارد که وسیله انجام معامله قرار گیرد .
قانون مدنی نیز به تبعیت از فقهای امامیه ، صلح را عقدی مستقل دانسته و درماده 752 مقرر می دارد : صلح ممکن است یا در مورد رفع نزاع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود .
قانون مدنی به نظر مشهور فقها توجه کرده است بنابراین عقد صلح هم می تواند پس از حدوث اختلاف جهت رفع نزاع منعقد گردد هم می تواند قبل از وقوع اختلاف جهت رفع تنازع احتمالی منعقد بشود . هیچ محدودیتی برای مورد صلح وجود ندارد . قالبی است وسیع تر از همه عقود معین که برای تحقق حاکمیت اراده فراهم آمده است . پس می توان چنین استنباط کرد که جوهر اصلی عقد صلح ، سلم می باشد به
عبارت دیگر در عقد صلح ، گذشت های متقابل وجوددارد و همین امتیازات است که آن را از سایر معاملات متمایز می کند و بصورت معامله ایی مستقل در می آورد . یعنی در هر موردی که وجود حقی بین دو نفر مشتبه است یا مورد نزاع قرار گرفته است یا هدف این است که از تنازع احتمالی پرهیز شود . عقدی که بر مبنای گذشت های متقابل واقع شود صلح است هر چند که نتیجه آن تسالم انتقال یا اسقاط حق باشد و این تلقی منطقی از صلح ، به خوبی استقلال آن را در کنار بیع ، معاوضه ، هبه و اجاره توجیه می کند . صلح یک عقد لازم می باشد و رعایت آن برای طرفین لازم می باشد .130

2-2-6-3آیا مورد صلح باید معین باشد ؟
صلح بر 2 دسته می باشد :
1- صلح مبتنی بر تسامح : که یک عقد مسامحه ایی است و درآن غبن راه ندارد و علم اجمالی در آن کافی است .
2- صلح مغابنه ایی : نوع دیگری از صلح می باشد که مبتنی بر تسامح نیست و ادعا غبن در آن شنیده می شود و علم اجمالی به آن کافی نمی باشد .
اگر صلح مبتنی بر مسامحه باشد مجهول بودن موضوع صلح بلا اشکال است و اگر صلح مبتنی بر مغابنه باشد موضوع عقد صلح باید معلوم باشد131 ، مجهول بودن آن مایه ی بطلان عقد صلح می باشد ولی اصولاً صلح مبتنی بر مسامحه می باشد و به همین دلیل است که در ماده 762 قانون مدنی اشتباه در طرف را موجب بطلان عقد صلح می داند . در حالیکه در ماده 201 قانون مدنی در قواعد عمومی قراردادها اصولاً اشتباه در طرف معامله موجب بطلان عقد نیست مگر اینکه شخصیت طرف معامله علت عمده عقد بوده باشد.
از آن جایی که قانونگذار عقد صلح را مبتنی بر مسامحه دانسته به همین دلیل شخصیت طرف عقد را علت عمده انعقاد عقد تلقی کرده است لذا اشتباه در طرف عقد را لاجرم موجب بطلان عقد دانسته است .
عقد صلح ممکن است معوض باشد یا بلاعوض باشد . (م 757 قانون مدنی : صلح بلاعوض نیز جایز است ).
صلح بر امری که غیرمشروع باشد نیز باطل بلااثر است . (م 754 قانون مدنی : هر صلحی نافذ است جز صلح بر امری که غیرمشروع باشد .
چنانچه طرفین به نحو زمانی نسبت به عین اموال توافق نمایند تردیدی در صحت و اعتبار این قراردادها وجود ندارد مثل اینکه اگر فردی خانه ی خود را به دیگری به مدت 5 سال صلح کند با این شرط که پس از انقضای مدت خانه به ملکیت او درآید توقیت ملکیت در بیع به علت اینکه خلاف مقتضای ذات عقد بیع است باطل است ولی در صلح به نظر می رسد توقیت در مالکیت صحیح و نافذ است . مقتضای ذات عقد صلح ، تسالم مبتنی بر گذشت و مسامحه می باشد ، ایرادی ندارد که طرفین بدین نحو صلح نمایند چه صلح معوض باشد چه غیر معوض زیرا اصل حاکمیت اراده ها تبلور پیدا می کند و تراضی به صلح نافذ است مگر اینکه بر امری غیرمشروع باشد که در آن صورت به حکم قانون باطل است .

2-2-6-4تفاوت مالکیت زمانی با عقد صلح :
قراردادهای شرکت های بزرگ ( آبادگران و نارنجستان شمال ) که مدعی اعمال مقررات مالکیت زمانی می باشند ، با قراردادهای مالکیت زمانی در حقوق و دیگر کشورها تفاوت دارند زیرا که در این کشورها این قراردادها جهت حمایت از حقوق مصرف کننده ، متضمن یک سری وظایف و تکالیف برای فروشنده و حقوقی برای خریدار می باشد که اهم حقوق خریدار لغو قرارداد برای 14 روز می باشد که نبود این شرط در قرارداد باعث می شود قرارداد به مدت 3 ماه و 10 روز از تاریخ انعقاد قابل فسخ از طرف خریدار باشد . فروشنده حق ندارد این حق را نادیده انگارد و خریدار هم حق اسقاط این حق را ندارد . در هیچ یک از قراردادهای شرکت آبادگران و هتل نارنجستان این قیود ، حقوق لحاظ نشده پس مالکیت زمانی دانستن آن ها امری بیهوده
می باشد . تنها شباهت این قراردادها با مالکیت زمانی در استفاده زمان بندی شده متناوبی می باشد . نتیجه اینکه درخصوص قراردادهای موصوف که برای استفاده از اماکن توریستی در فرجه های زمانی متناوب منعقد می گردد ، از آن جایی که هیچ دلیل شرعی و قانونی برای بطلان این عقود وجود ندارد با عنایت به اصل اباحه قراردادها ، اصل صحت در عقود و تعهدات (م 223 قانون مدنی ) ، اصل لزوم (م 219 قانون مدنی ) و آیه شریفه « افوا بالعقود» و « المومنون عند شروطهم » هیچ تردیدی در صحت و مشروعیت این قراردادها وجود ندارد از آن جایی که م 754 قانون مدنی هر صلحی را نافذ دانسته مگر صلح بر امر غیرمشروع و چون صلح در این نوع قراردادها از مصادیق صلح بر امر غیرمشروع نمی باشد آن لاجرم محل تردید نیست . طرفین ملزم هستند مطابق قرارداد به شروط و تعهدات خود عمل نمایند و در واقع استفاده از این نوع قراردادها در قالب صلح منافع بلااشکال می باشد .

2-2-7مقایسه ی مالکیت زمانی با حق انتفاع :
2-2-7-1تعریف حق انتفاع :
حق انتفاع در لغت به معنی حق استفاده می باشد ، لکن در اصطلاح حقوق مدنی همانطوریکه حقوقدانان بیان می دارند ، حق بهره برداری از مال غیر به اذن او می باشد.132
قانون مدنی در ماده 40 بیان می دارد : حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری می باشد یا مالک خاصی ندارد استفاده کند .
در واقع حق انتفاع درجه از ضعیف تر از مالکیت منفعت (مانند حق مستاجر بر مورد اجاره ) است و ذره های منفعت در ملک صاحب حق ( منتفع ) بوجود نمی آید . پس اگر مدت حق انتفاع از باغی به سر آید ، منتفع نمی تواند میوه هایی را که بر درخت مانده بچیند.133

2-2-7-2ماهیت حق انتفاع :
حق انتفاع ماهیتاً حقی از حقوق مالی قلمداد می شود و این قابلیت را دارا می باشد که در کلیه اموال اعم از مادی و غیرمادی برقرار گردد لکن شرط اساسی در تحقق حق انتفاع همانا بقای موضوع حق انتفاع با وجو د استیفاء از آن می باشد . حق انتفاع بسته به نوع مال و نوع تصرف برقرار می گردد و چهارچوبه ی انتفاع و مسئولیت منتفع نیز متاثر از نوع مال موضوع حق انتفاع می باشد . به نحوی که بطور مثال در حق انتفاع از درخت مثمر عرفاً میوه های درخت موضوع انتفاع قرار دارند .

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با موضوع قانون مجازات، امام صادق Next Entries پایان نامه با موضوع قانون مجازات، ارتکاب جرم، شهادت شهود