دانلود پایان نامه ارشد با موضوع قانون مدنی، عقود معین، انتقال مالکیت

دانلود پایان نامه ارشد

عقود و قراردادها با توجه به نتیجه و اثر عقد به دو گروه عهدی و تملیکی تقسیم می شوند در عقود تملیکی ، اثر مستقیم عقد ، انتقال مالکیت یا سایر حقوق عینی است مانند بیع ، اجاره ، رقبی ، عمری.
ولی درعقود عهدی ، نتیجه قرارداد عبارت است از : ایجاد ، انتقال یا سقوط تعهدات مانند : حواله ، ضمان ، کفالت و …96
از سوی دیگر عقود و قراردادها را با توجه به موضوع و هدف اقتصادی آنها به دو دسته معوض و مجانی تقسیم کرده اند . بر اساس این تقسیم عقود معوضه ، عقودی هستند که در آنها دو تعهد یا تملیک متقابل باشد مانند عقد بیع ، اجاره و قرض . در مقابل عقود مجانی ، تنها در بردارنده ی یک تعهد یا تملیک می باشد مانند هبه و عاریه.97
عقود تملیکی معوض نیز به دو گروه تقسیم می شود : عقودی که در آنها مالکیت عین انتقال می یابد مثل بیع و قرض و دیگر عقودی که در آن منفعت یا حق مورد انتقال قرار می گیرد مانند عقد اجاره ، عُمری .
در مالکیت زمانی ، مالکیت یک عین به صورت زمان بندی شده و در مقابل عوض به چند نفر منتقل می شود .چنین قراردادهایی از نظر ماهیت و آثار به عقود تملیکی و معوض عین ، شباهت دارند پس برای یافتن جایگاه مالکیت زمانی در میان عقود معین ، عقود تملیکی و معوض باید مورد بررسی قرار گیرد .

2-2-1مقایسه مالکیت زمانی با عقد قرض
2-2-1-1تعریف عقد قرض :
ماده 468 قانون مدنی مقرر می دارد : « قرض عقدی است که به موجب آن امر ، طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می کند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف ردّ نماید و در صورت تعذر ردّ مثل قیمت یوم الرّد را بدهد » قرض وسیله ای برای تعاون اجتماعی می باشد چون باعث می شود کسی که نیاز به مالی دارد آن را از دیگران بگیرد و در فرصت مناسب مثل آنچه را به وام گرفته است پس بدهد .

2-2-1-2اوصاف عقد قرض:
1- قرض عقدی است تملیکی ، زیرا پس از توافق دو طرف موضوع آن به ملکیت وام گیرنده در می آید.
2- قرض عقدی است رضایی ، بدین معنی که بر خلاف قانونی مدنی فرانسه و فقه ، قبض موضوع قرض از شرایط تملیک نیست .
3- قرض عقدی است معوض ، منتها نه به صورت سایر معاوضات ، بدین معنی که بر طبق مفاد توافق تلف موضوع قرض زیان آور است و وام گیرنده باید مثل یا قیمت آن را به وام دهنده بدهد .
4- قرض عقدی است که در حدود مفاد خود لازم است ، یعنی وام دهنده نمی تواند عقد را فسخ کند و آنچه را تملیک کرده است پس بگیرد ، ولی چون تعهد وام گیرنده در پرداختن مثل یا قیمت مال تملیک شده تعهد حال می باشد ، بسیاری از نویسندگان قرض را به این اعتبار جایز دانسته اند .98

نتیجه :
تردیدی نیست که مالکیت زمانی با توجه به ماهیت آن در قالب عقد قرض نمی گنجد زیرا که عقد قرض عبارت است از تملیک مال در مقابل رد مثل یا رد قیمت در صورت تعذر ردّ مثل یعنی مقترض، مال را استفاده می کند وملزم به رد مثل آن از حیث مقدار،جنس ووصف می باشد. ولی در مالکیت زمانی ، مالکیت یک عین در مقابل ثمن به چند نفر منتقل می شود .

2-2-2مقایسه مالکیت زمانی با عقد معاوضه
2-2-2-1تعریف معاوضه :
در فقه معاوضه در زمره ی عقود معین نیست99. ولی قانون مدنی معاوضه را به تقلید از حقوق اروپایی در شمار عقود معین آورده ولی در تعریف آن از فقه پیروی کرده . ماده 464 قانون مدنی در تعریف معاوضه مقرر می دارد : « معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مالی دیگر که از طرف دیگر اخذ می کند ، بدون ملاحظه ی اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد » .

2-2-2-2اوصاف معاوضه :
1- معاوضه از عقود معوض است زیرا در آن دو موضوع متقابل وجود دارد که با هم مبادله می شوند و هر یک از آن دو عوض دیگری قرار می گیرد .
2- معاوضه از عقود تملیکی است زیرا در اثر آن هر یک از دو طرف مالی را که داشته از دست می دهد و در برابر آن مالک مالی می شود که طرف دیگر به معامله گذارده . (م414 قانون مدنی)
3- معاوضه از عقود لازم است چون نه تنها قانونگذار به جواز آن اشاره نکرده شباهت آن با بیع نیز اصل لزوم قراردادها را تائید می کند .100

نتیجه :
اینکه مالکیت زمانی در قالب عقد معاوضه نمی گنجد زیرا که در معاوضه هدف طرفین تنها مبادله دو کالا می باشد بدون اینکه توجه داشته باشند که یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن می باشد . اما در مالکیت زمانی ، مالکیت در مقابل ثمن و به صورت زمان بندی شده به چندین نفر منتقل می شود .

2-2-3مقایسه مالکیت زمانی با عقد بیع

2-2-3-1تعریف بیع:
بیع از عقود تملیکی می باشد همانطور که ماده 338 قانون مدنی بیع را اینطور تعریف کرده است : « بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم به. پس معلوم می شود که 1- بیع عقدی است تملیکی 2- مبیع باید عین باشد . 3- بیع از عقود معوض می باشد .
آنچه مسلم است ماده 338 قانون مدنی بیع را مقید به عین که شامل اموال خارجی و شی قابل لمس می باشد دانسته است101 لذا درخصوص مالکیت زمانی صرفاً تملیک منفعت امکانات در فرجه های زمانی متناوب موافق قرارداد به منتفع تعلق می گیرد . از این حیث بیع تلقی نمودن این نوع از قراردادها با مشکل مغایرت با قانون و نص صریح ماده 338 قانون مدنی مواجه می باشد .
در واقع آنچه که باعث تمایز مالکیت زمانی باعقد بیع می شود موقت بودن تملیک در قرارداد مالکیت زمانی می باشد زیرا در این قرارداد مالک، عین را برای مدت محدودی مثلاً یک فصل به چند نفر منتقل می کند و این ترتیب هر ساله تکرار می شود اما ماهیت عقد بیع با تملیک موقت سازگار نیست .102

2-2-3-2ویژگی های عقد بیع :
1- عقد بیع از عقود تملیکی و معوض می باشد . به این معنا که بایع ، مبیع را در مقابل ثمن به مشتری تملیک می کند . این ویژگی عقد بیع را از عقود عهدی مثل حواله و جعاله و عقود اذنی مثل عاریه و ودیعه متمایز می کند .
2- عقد بیع ،عین مال مورد معامله قرار می گیرد . یعنی موضوع بیع ، انتقال عین در مقابل عوض می باشد . این ویژگی هم عقد بیع را از اجاره و سایر عقود در مورد تملیک غیرعین جدا می کند .
3- ویژگی دیگر عقد بیع ، لزوم آن می باشد که باعث تمایز آن ازعقود جایز می شود .
4- دیگر از ویژگی های بیع ، دوام بیع می باشد .

2-2-3-3شرایط عقد بیع :
از رایج ترین و مهم ترین عقود متداول بین عموم مردم عقد بیع می باشد . بنابراین قانونگذار از جهت تنظیم روباط متعاقدین یک سری قوانین و مقررات را برای این عقد مهم وضع نموده است .
اهم شرایط عقد بیع از قرار ذیل می باشد :
1- مبیع باید عین باشد ، اعم از عین شخصی یا کلی یا کلی در معین . این قید درماده 338 قانون مدنی به صراحت بیان شده .
2- مبیع باید دارای منفعت عقلایی باشد .
یعنی عقلاً برای مبیع منفعتی وجود داشته باشد و عرفاً عقلای جامعه این منفعت را می پذیرند.103
3- مبیع باید قابل خرید و فروش باشد . یعنی خرید و فروش آن قانوناً ممنوع نباشد . (ماده 348 ق . م ) پس مالی که به حکم قانون خرید و فروش آن ممنوع باشد نمی تواند موضوع بیع قرار بگیرد .
4- مبیع باید مالیت داشته باشد . (ماده 215 قانون مدنی ) خرید و فروش اموالی که ارزش مالی ندارند صحیح نمی باشد .
5- مقتضای ذات عقد بیع تملیک و تملک است .
مطابق ماده 362 قانون مدنی : آثار اولیه و ذاتی عقد بیع ، انتقال مالکیت مبیع و ثمن می باشد. یعنی به مجرد اینکه عقد بیع واقع شد ، بایع ثمن را و مشتری ، مبیع را مالک می شود که اینها از آثار رضایی بودن عقد بیع می باشد .

2-2-3-4نمونه کاربردی مالکیت زمانی :
یکی از شرکت های ایرانی104 برای انتقال املاک تفریحی و رفاهی خود از عقد بیع با شرط مهایات استفاده کرده است . قسمتی از متن قرارداد متحدالشکل مورد استفاده این شرکت بر شرح آتی می باشد . « مورد معامله یک پنجاه و دوم مشاع از کل شش دانگ ویلای شماره ……. از مجموعه 22 ویلای مجتمع آبادگران واقع در ساحل جزیره کیش به پلاک ثبتی …… که موقعیت دقیق آن روی نقشه تعیین و به روئیت خریدار و امضای طرفین رسیده است :
خریدار با آزادی کامل و با آگاهی از شرایط و ضوابط زمانی و مکانی و با توجه به تفاوت قیمت ویلا در هفته های سال ، هفته ………. سال را جهت استفاده از ویلا انتخاب نموده . خریدار ، حق استفاده از بقیه ی ایام سال را از خود سلب نموده و هیچ گونه حقی در بقیه ایام سال در استفاده از این ویلا نخواهد داشت .
شرکت یاد شده هر یک از ویلاهای متعلق به خود را در قالب عقد بیع مشروط به مهایات به صورت مشاع به 52 نفر ( تعداد هفته های سال ) می فروشد و در ضمن عقد مذکور ، شرط می کنند که هر یک از مالکین مشاع ویلای مورد معامله ، فقط در هفته خاص و مشخص از سال حق استفاده و بهره برداری از ویلا را دارند.

2-2-3-5رویه قضایی :
در مورد مشروعیت مالکیت زمانی ، از اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه ، استعلام به عمل آمده است که به دو مورد از نظریات ابرازی این اداره اشاره می کنیم :

نظریات اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه :
الف) نظریه شماره 5042/7 مورخ 1/8/1375 : « عقد بیع با فرض مندرج در استعلام قابل تحقق نیست ، به عبارت دیگر بیع یک ملک برای مثلاً یک فصل سال با قوانین موجود مطابقت ندارد ، زیرا وقتی که 6 دانگ ملکی را می فروشد آن ملک از ملکیت او خارج و داخل در ملکیت مشتری می گردد و این امر محدودیت زمانی ندارد ، یعنی برای همیشه است ، ولی در بعضی از کشورهای اروپایی این قبیل معاملات تجویز شده است . و اگر مصلحت باشد که در ایران هم آن روش اعمال شود نیاز به تصویب قانون خاص دارد » .
ب ) نظریه شماره 1558/7 مورخ 2/7/1376 « آنچه در این بند از استعلام آمده در حقوق ایران و قوانین جاریه پیش بینی نشده است و سابقه ندارد . ولی درحقوق کشورهای اروپایی و آمریکایی مطرح و تجویز شده است . در ایران هم با قوانین موجود اگر چند نفر به شرکت منزلی را خریداری کنند وتوافق کنند که در هر فصل سال یک نفر از آن ها از آن استفاده نمایند ، بلا اشکال است و با تصویب قانون به وسیله قوه مقننه ممکن است ضوابط آن مشخص شود » .

2-2-3-6تفاوت مالکیت زمانی با عقد بیع :
به دلایلی که در ذیل مطرح خواهد شد قرارداد مالکیت زمانی را به هیچ عنوان نمی توان در قالب عقد بیع اعم از مشاعی ، مشاعی به شرط مهایات و امثال آن تعریف کرد .
دلایل :
الف) مالکیت زمانی در حقوق کشورهای اروپایی مستلزم حق مالکیت بر عین نیست و صرفاً موجب ایجاد تملیک منفعت اماکن گردشگری در دوره های زمانی متناوب طبق قرارداد می باشد .
ب) در حقوق ایران ، بیع تملیک عین است در صورتی که حقوق ناشی از مالکیت زمانی عین نمی باشد . بیع دانستن این دو نوع از قراردادها مخالف نص صریح ماده 338 قانون مدنی می باشد .
ج )در بیع مشاعی ، شرکا در جزجزء اموال مشاع مالک هستند و تصرف شرکاء در اموال باید به اذن شرکاء باشد. حال آنکه در قرارداد مالکیت زمانی به مفهوم خارجی هیچ حق مالکیتی بر عین اموال وجود ندارد .
د) توقیت در مالکیت
در قراردادهای مالکیت زمانی هیچ مالکیتی بر اعیان حاصل نمی شود و اگر در فرض محال بپذیریم که در مالکیت زمانی ، مالکیت بر اعیان به نحو مشاع ایجاد می شود ، زمان دار بودن مالکیت ربطی به اعیان و تملک بر آن ها ندارد بلکه زمان در قرارداد مالکیت زمانی برای امکان استفاده می باشد و لا غیر .105
پس بنابر دلایل گفته شده مالکیت زمانی اساساً بیع نیست و بنابراین بدیهی است که بیع مشاع با شرط مهایات را نیز قبول نخواهیم داشت و کسانی که قراردادهای مالکیت زمانی را بیع مشاع با شرط مهایات می دانند شناخت کافی از این پدیده ی حقوقی ندارند .

2-2-4بیع موقت و مقایسه ی آن با مالکیت زمانی
ابتدا صورت های مختلف بیع را در مقایسه با زمان که به سه صورت قابل تصور می باشد ، مورد بررسی قرار می دهیم .
1- بیع عین بصورت غیرموقت : در چنین بیعی ، مالکیت استمراری عین به دیگری منتقل می شود . بنابراین مشتری پس از بیع ، مالک دائمی مبیع خواهد بود . البته منظور از مالکیت دائمی این نیست که دوام مالکیت ، شرط بیع باشد به

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با موضوع حقوق جزا، سازمان ملل، مواد مخدر Next Entries پایان نامه با موضوع حقوق جزا، ارتکاب جرم، ضرب و جرح