دانلود پایان نامه ارشد با موضوع عقود معین، بیع زمانی، توانایی مدیریت

دانلود پایان نامه ارشد

با هم در انتخاب هفتة مناسب مسابقه می‌دهند.
ج : طرح مالکیت زمانی ایجادکنندة حق استفاده: در واقع این قرارداد، یک قرارداد اجاره است و با پایان آن دیگر شما هیچ حقی نسبت به ملک نخواهید داشت.
د : باشگاه تعطیلات، طرح‌های مبتنی بر سیستم اماکن: در این نوع از مالکیت زمانی ، مالک از میان نقاط مختلف تفریحی، محل مناسب برای اقامت خود را انتخاب می‌کند. در واقع در این سیستم، اماکن تفریحی مختلف با عضویت در یک شبکة عضویت به هم مرتبط هستند و مالک می‌تواند حق استفادة خود را در هر فصل که می‌خواهد و در هر منطقه که مناسب باشد، بر اساس سیستم رزرواسیون انتخاب کند. 88

2-1-6-3مالکیت زمانی بر مبنای زمان استفاده:

الف : هفته‌های ثابت : منظور این است که دارندة مالکیت زمانی حق دارد در هر سال تقویمی، در هفتة معینی، از واحد مشخصی از مجموعة اقامتی استفاده کند. ویژگی این نوع را می‌توان به صورت زیر بیان کرد:
واحد اقامتی مشخصی، هفتة مشخصی، مالکیت مستند (دارای سند) به شرح پیش گفته به شکلی که دارندة حق مالکانه می‌تواند همة حقوق مالکانه اعم از استیفای منافع، فروش، اجاره و معاوضه را اعمال نماید. این حق به ارث می‌رسد.
چنانچه استفاده به شکل «حق استفاده» باشد، دارندة حق در واقع حق استفاده از مجموعة اقامتی را برای سال‌های معینی (معمولاً 10 تا 50 سال ) رزرو می‌کند.
ب : هفته های شناور :در این نوع از مالکیت زمانی ، دارندة بیع زمانی، بسته به نوع فصل مذکور در قرارداد خرید، حق دارد که با توسل به سیستم رزرواسیون واحدها، هفتة مورد نظر خود را برای استفاده از واحدهای مجموعة اقامتی انتخاب کند.
در واقع سه فصل برای مجموعة اقامتی در نظر گرفته می شود: فصل شلوغ، فصل معمولی و فصل خلوت. مالک تایم شر فصل شلوغ، حق انتخاب هفتة مورد نظر از سه فصل را دارد، مالک فصل معمولی، حق انتخاب در فصل معمولی و خلوت را دارد و بالاخره مالک تایم شر فصل خلوت، تنها حق انتخاب فصل خلوت را دارد. در این خصوص نیز بسته به مورد ممکن است صاحب حق بیع زمانی، دارای سند مالکیت باشد.
براساس تحقیقات ملی اخیر در آمریکا، نزدیک به 70% مجموعه های اقامتی آمریکا، به این شکل به فروش می‌رسد.

پ: : نظام مبتنی بر امتیاز یا اعتبار :
 در این نوع از مالکیت زمانی ، به مالک تخصیصی از امتیازات یا اعتبارات اعطا می شود که به موجب آن او حق می‌یابد روزهای مورد نظر برای استفاده، فصول سال و اندازة واحد را انتخاب کند. همین عوامل ارزش امتیاز را تعیین می‌کند. ویژگی این برنامه این است که به مالک اختیار شکستن هفت روز را به بخش‌های هفته با اندازه های متفاوت می دهد. در این نظام، اعضای کلوپ امتیازات را برای استفاده از امکانات مجموعه های رفاهی در محل‌های مختلف و برای نقل و انتقال، استفاده می‌کنند. اندازة واحدها، فصل استفاده و محل مجموعة اقامتی، تعداد امتیازات لازم برای به دست آوردن واحد اقامتی مورد نظر را تعیین می‌کند. امکان دارد که کلوپ تفریحی، قباله یا سندی به دارندگان چنین امتیازات یا اعتباراتی اعطا کند. 89
ج: مالکیت جزیی: مالکانی که تمایل دارند سهم بزرگتری از مالکیت مجموعة اقامتی را صاحب شوند، به طور مثال از 5 هفته تا 26 هفته، این نوع از مالکیت را می خرند. این نوع از مالکیت در مجموعه های اقامتی، در مناطق ورزشی مربوط به اسکی و کنار دریا معمول است.
چ: واحدهای تجزیه شده: در مواردی که واحد محل اقامت دارای سه اتاق خواب جداگانه است، گاهی مالک یک قسمت را برای خود نگاه می دارد و بقیه را در برنامه های معاوضه می گذارد یا به غیر اجاره می دهد.
ح: هفته های دوباره:  نوعی استفاده است که در آن مشتری ترجیح می دهد در دو زمان ( دو نیم هفته ) از مجموعه استفاده کند. در این مورد رزرو واحد از قبل، اهمیت زیادی دارد و منطق اولویت در رزرو، حاکم است.
د:مالکیت هر دو سال یک بار: در این نوع مالکیت زمانی ، مالک اجازه دارد هر دو سال یک بار، از محصول بیع زمانی بهره مند شود، و هزینه آن، کمتر از مالکیت سالانه است ولی به نصف نمی‌رسد.

2-1-7خصوصيات قرارداد مالکیت زمانی:
1‌ـ‌ قرارداد مالکیت زمانی عقدي است لازم:90
با توجه به اصل لزوم و يا اصاله‌اللزوم در قراردادها، اين قرارداد براي طرفين لازم است حتي اگر اين مسئله در قرارداد به سكوت برگزار شده باشد يا اين قرارداد به صورت عقدي خياري منعقد شود زيرا خياري بودن يك قرارداد تناقضي با لازم بودن آن ندارد و برعكس درج خيار خود مويد لازم بودن آن عقد يا قرارداد است تا راهي براي بر هم زدن آن عقد وجود داشته باشد. علي‌القاعده قانون است كه به طور صريح يا ضمني اعلام مي‌نمايد كه عقدي جايز است. البته امروز اين ايده سنتي به تدريج به كنار مي‌رود و كم‌كم اين ايده شايع مي‌شود كه جايز يا لازم بودن يك عقد را بايد در اختيار طرفين عقد قرار دهيم تا آنان بنا بر مصلحت و تكيه بر اراده خود تصميم‌گيري نمايند.
2‌ـ‌ عقدي است معوض:
در قراردادمالکیت زمانی ما با عوض و معوض (ثمن ‌ـ‌ مبيع) آشنا مي‌شويم. در اين قرارداد لزومي ندارد كه ثمن به صورت وجه نقد يا وجه رايج كشوري باشد. توافق و تراضي طرفين براي تعيين نوع و جنس ثمن و مقدار ثمن و نحوه پرداخت آن كافي است.
3‌ـ‌ عقدي است تمليكي:
در اين قرارداد انتقال مالكيت نسبت به عين و منافع (در دوره‌هاي معين) و نسبت به ثمن صورت مي‌گيرد.
4‌ـ‌ دوام مالكيت:
مالكيت در قرار داد مالکیت زمانی دائمي است كه مي‌تواند صدها سال ادامه داشته باشد، براي مالك يا خريدار و وراث وي. اين مالكيت قهرا به ورثه قانوني خريدار منتقل مي‌شود. آنچه مقيد و محدود به زمان است، استيفاء منفعت مي‌باشد. در عقد اجاره هم ممكن است مستاجر منزلي را براي مدت بيست سال اجاره نمايد ولي هر ساله به مدت يك ماه آن را براي امور اداري يا محل سكونت خود مورد بهره‌برداري قرار دهد و اين بهره‌برداري موقت تعارضي با مسئله مالكيت عين و منفعت وي ندارد.
بنابر مستنبط از مواد 30 و 94 قانون مدني مالك مي‌تواند دامنه تصرفات مالكانه خود را يا بر اساس حكم قانون و يا بر اساس قرارداد و توافق، نسبت به خود يا نسبت به طرف مقابل، محدود نمايد. اين تحديد در تصرفات مالكانه در پروانه‌‌هاي ساختماني صادره از طرف شهرداري نسبت به ميزان تراكم مجاز ديده مي‌شود. مثال‌هايي از اين دست در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ‌ـ‌ قانون زمين شهري ‌ـ‌ قانون توسعه معابر قانون اصلاحات اراضي ديده مي‌شود. اين نكته اساسي را نبايد فراموش كنيم كه قانون مدني اساسا به عنصر «دوام مالكيت» اشاره‌اي ندارد.
5‌ـ‌ كاربرد قرارداد:
قرارداد مالکیت زمانی برخلاف آنچه كه عنوان مي‌شود، اساسا مربوط و محدود به استيفاء يا استفاده از منافع در دوران تعطيلات يا امور تفريحي نيست. شخصي مي‌تواند اتاقي را در مشهد در هتلي خريداري نمايد وبراي مدت يك ماه در سال آن محل را مركز داد و ستدهاي تجاري يا فعاليت‌هاي اداري يا محل سكونت در دوران تعطيلات خود قرار دهد.
6‌ـ‌ مبيع عين معين است:
در قرارداد مالکیت زمانی، موضوع عقد يا اوصاف موضوع عقد مالي است «كلي در معين» يا «عين معين» يا عين شخصي. اعم از آنكه مالي باشد غيرمنقول (آپارتمان در هتل) يا مالي باشد منقول (مثلا اسب براي نسل‌كشي يا شركت در مسابقات اسب‌سواري).

7‌ـ‌ قدرت بر تسليم:
در قرارداد مالکیت زمانی، فروشنده بنا بر يك اصل و قاعده كلي بايد قدرت بر تسليم موضوع عقد را داشته باشد والا عقد باطل است (ماده 348 قانون مدني)
8‌ـ‌ عقد مشروط است:
مالکیت زمانی ، عقدي است مشروط. شروطي از قبيل انتفاع از مال خريداري شده در محدوده‌اي از زمان با قابليت تكرار يا عدم هرگونه تصرفات و تغييرات مادي در مدت عمر فني مال موصوف و غيره.
9‌ـ‌ مقررات غيرآمره در عقد مذكور:
قواعد و مقررات مربوط به قرارداد تايم شرينگ غيرآمره هستند و در زمره گروه قواعد تكميلي يا تفسيري يا تعويضي قرار مي‌گيرند چون اين قراردادها بر اساس توافق و تراضي طرفين به وجود مي‌آيند. مثلا مي‌توان شرط كرد كه «در صورت تمايل خريدار نسبت به انتقال مال خريداري شده به شخص ثالث، فروشنده اعم از شخص حقيقي يا حقوقي با پرداخت قيمت روز حق تقدم در خريد را داشته باشد.» تاسيسي حقوقي و شبيه قاعده اخذ به شفعه. اين شرط نه باطل است و نه مبطل و نه برخلاف قواعد آمره. قواعد آمره اصولا داراي سه عنصر مي‌باشند. قواعد مربوط به نظم عمومي (نيازهاي عمومي جامعه مانند خريد و فروش نان، گوشت،‌ دارو، سوخت، حمل و نقل عمومي و…) قواعد مربوط به حفظ و حراست اخلاق حسنه يا عفت عمومي در جامعه مانند عدم انتشار عكس‌هاي زشت و مستهجن، قواعد مربوط به سياست‌هاي عمومي دولت مانند قواعد مربوط به ترافيك، امنيت عمومي،‌ مقررات صادرات يا واردات به كشور و‌غيره.

10‌ـ‌ يد مالكانه:
از آنجا كه در قرارداد مالکیت زمانی، خريدار مالك عين معين يا مالي با وصف كلي در معين مي‌شود، يد خريدار يد مالكانه است نه اماني. بنابراين هرگونه مسئوليت نسبت به بروز عيب و نقص در مال خريداري شده از عهده يا ضمان خريدار ساقط است، مگر آنكه برخلاف شرايط مقرره در قرارداد عمل كرده باشد.

2-1-8نکاتی که خریداران احتمالی باید به آن توجه کنند:
1- توانایی مدیریت پروژه مالکیت زمانی:
خرید یک پروژه مالکیت زمانی یک معامله لحظه ای و زودگذر نیست. خریداران احتمالی باید توانایی مدیریت را در اداره بلندمدت پروژه مشاهده کنند تا رغبت خرید پروژه را داشته باشند.91
2-نحوه تعویض مالکیت زمانی:
امکان جابجا کردن و تعویض کردن پروژه های مالکیت زمانی در نظر خریداران بسیار مهم است. میزان احتمالی که خریداران برای وجود چنین امتیازی در پروژه در نظر می گیرند و یافتن افرادی که مایل به چنین کاری باشند بسیار مهم است.

3-نوع نگاه به مالکیت زمانی:
به برنامه های مالکیت زمانی منحصراً به عنوان یک نوع سرمایه گذاری نگاه نکنید، بلکه در واقع رزرو جا برای تعطیلات است و باید به عنوان هزینه تعطیلات به آن نگاه کرد.
4-مراجعه حضوری:
تلاش کنید آن ملک را از نزدیک ببنیند، اگر نمی توانید و برای شما مقدور نیست با افرادی که با آن منطقه آشنا هستید مشورت کنید. در مورد قرارداد نیز دقت کنید.
5-نوع مالکیت:
توجه کنید که ملکی که ارایه شده است نوع اول یا نوع دوم مالکیت زمانی است. نوع اول گرانتر است. و در عین حال مزیت های مالیاتی دارد. نوع دوم ارزان تر است اما امکان فروش مجدد آن محدودتر است.92
6-هزینه نگهداری:
مالکان پروژه های مالکیت زمانی با خطر افزایش سالانه هزینه های نگهداری روبرو هستند. ممکن است هزینه های پرداختی جوابگوی استهلاک معمول دارایی نباشد.
7-برآورد هزینه ها:
همه هزینه های مرتبط با خرید یک پروژه مالکیت زمانی را در نظر بگیرید.93

2-2مالکیت زمانی در قالب عقود معین
عقود معین به گروهی از قراردادها گفته می شود که در قانون نام خاص دارد و قانونگذار شرایط ویژه و آثار آن ها را معین کرده است : مانند عقد بیع ، اجاره ، قرض ، ضمان ، صلح و … دراین گونه قراردادها که به دلیل اهیمت اجتماعی و اقتصادی خود از دیرباز مورد توجه قانونگذار بوده است ، قالب اراده از پیش فراهم شده و همه امور به حاکمیت اراده دو طرف واگذار نشده است . آنان نیازی به پیش بینی تمامی حقوق وتکالیف ناشی از پیمان را ندارند زیرا قانون این امور مهم را به گردن گرفته94 و در واقع عقود معین دارای مجموعه ایی از قواعد امره و تکمیلی هستند که افراد مکلفند هنگام قرارداد عقد بیع آن ها را در نظر بگیرند . اما عقود نامعین ، عقودی می باشند که در قانون عنوان و صورت ویژه ای ندارند و شمار آن ها نامحدود می باشد و شرایط و آثار هر پیمان بر طبق قواعد عمومی قراردادها و اصل حاکمیت اراده معین می شود مانند قرارداد مربوط به نشر و طبع کتاب و انتقال سرقفلی و اقامت در مهمانخانه و بازکردن حساب جاری و بستری شدن در بیمارستان .
عقود معین را از جهات گوناگون می توان تقسیم کرد : از جمله عقود تملیکی و عهدی –معوض و رایگان – لازم و جایز95.
یک سری از

پایان نامه
Previous Entries دانلود پایان نامه ارشد با موضوع بیع زمانی، نوع مالکیت، حق مالکیت Next Entries پایان نامه با موضوع حقوق جزا، سازمان ملل، مواد مخدر