دانلود پایان نامه ارشد با موضوع عقد اجاره، قانون مدنی، آزادی قراردادها

دانلود پایان نامه ارشد

تعیین می شود ، تمییز حق دانسته اند و تقسیم منافع را نمونه ای از عقد اجاره شمرده اند.192 طبق این نظر ، در مهایات زمانی و مکانی ، هر شریک ، سهم معین خود را از منافع مشاع در نوبت طرف مقابل ، به وی تملیک می کند و اجرت را مالکیت خویش بر سهم شریک از منافع ، در نوبت خود قرار می دهد . بنابراین ، هر شریک از یک جهت موجر و از جهت دیگر مستاجر محسوب می شود.
ایرادات وارد شده به نظریه فقهای این می باشد که 1) رکن اساسی هر عمل حقوقی ، قصد انشاء است . در حالی که در تقسیم ، اساساً ، اعلام اراده لزومی ندارد و همین که تقسیم واقع شد ، هیچ یک از شرکا نمی تواند به استناد این که قصد انشای او معیوب بوده است از آثار آن سرپیچی کند.1932) از شرایط صحت اجاره ، تعیین مدت است . اما در مهایات مکانی ، نیازی به تعیین مدت نیست.

3-2-2-5 قرارداد خصوصی بودن مهایات : برخی گفته اند با وجود ماده 10 قانون مدنی ، احتیاجی به تمسک به عقود دیگر ، هم چون صلح ، برای تشریح ماهیت مهایات نیست ؛ زیرا صلح عنوانی است که باید از سوی طرفین قرارداد انتخاب شود .194 طبق اصل آزادی قراردادها ، آثار تقسیم مهایاتی مطابق با اراده طرفین تعیین می شود.ممکن است توافق شرکا بر تقسیم منافع به نحو اذن در انتفاع و جایز باشد یا آن که توافق به تملیک متقابل منافع به نحو مفروز داشته باشد تا هر طرف بتواندحصه خود را انتقال دهد.195 ایراد مهمی که در این نظریه وجود دارد آن است که با سکوت طرفین ، تکلیف مهایات روشن نیست .

3-2-2-5 تحلیل نظریات : باید گفت هر چند هدف از تقسیم «عین» مال مشاع آن است که به هر یک از شرکا به جای سهم منتشر در مجموع ، بخش معینی از مال داده شود ؛ اما در مورد تقسیم « منفعت» قرینه ای بر اراده واگذاری همیشگی مالکیت منافع و نهایی بودن این تقسیم وجود ندارد . قبول کردن و تطبیق مفاد مهایات ، این نتیجه را در پی دارد که منافع مشاع به منافع مفروز تبدیل شوند . آن چه مسلم است ، این است که با تحقق مهایات ، هر شریک از حصه مشاع خود از منفعت ، که در سهم شریک وی قرار دارد ، چشم پوشی می کند تا بتواند از نصیب طرف خود استفاده کند . و این بدون تحقق یک مبادله عملی نیست . به همین دلیل فقهای امامیه ، (با آن که مالکیت مفروز را بر منافع ، پس از وقوع مهایات ، به رسمیت نشناخته اند ) مهایات را «معاوضه» می دانند . درواقع به نظر می رسددر مورد ماهیت این معاوضه ، گنجاندن مهایات در قالب عقد صلح ، می تواند گزینه ای قابل قبول به حساب آید . هر چند صلح عقدی است که علت تشریع آن ، رفع نزاع و اختلاف بوده است ؛ اما صلح عقدی مبتنی بر تسالم است که می تواند برای رفع نزاع های احتمالی آینده نیز به کار رود و به عنوان عقدی مستقل در کنار سایر عقود ، مشروعیت دارد. قانون مدنی نیز درماده 752 ، همین عقیده را پذیرفته است . ماهیت مهایات را می توان با عقد صلح سازگار دانست زیرا از سویی برای رفع تنازع است و از سوی دیگر در ذات آن ، گونه ای مسامحه وجود دارد.(مواد 761 و 766 ق.م)

3-3- بکار گیری مهایات برای مالکیت زمانی : برخی مالکیت زمانی را گونه ای از مهایات که در فقه مورد پذیرش قرار گرفته دانسته اند.196از همین رو ممکن است مالکیت زمانی را همان بیع مال مشاع به شرط مهایات تلقی کنند.
در تایم شرینگ یا مشارکت زمانی مالکان به صورت زمانبندی شده حق استفاده از ملک را می یابند.اگر در قرارداد تایم شرینگ مالکیت مشاع بوده و تنها حق انتفاع از ملک ، به صورت زمانبندی شده تقسیم شود ، تایم شرینگ ، مهایات زمانی است . در این حالت ، افراد برای تصرفات مادی ، نیاز به اذن سایر شرکا دارند . به همین جهت در قرارداد شرط می شود که هر یک از مالکان ، به سایرین ، اذن تصرف مادی در مال را در مدت زمان اختصاصی معینی که حق استفاده از منافع را دارد ، اعطا کند.197 در ایران ویلاهای فروخته شده توسط برخی شرکت ها ، با همین روش واگذار شده اند . اما اگر تایم شرینگ چنین توصیف شود که هر کدام از مالکان ، در مدتی مشخص از سال ، مالک تمام عین باشند و با اتمام آن مدت ، مالکیت عین به دیگری منتقل شود ، با مهایات تمایز می یابد . البته اگر فرضاً منفعت محل سکونت ، مدت 15 روز در سال ، به مدت 30 سال به شخصی واگذار شود ، حالت اخیر ، بدون شک به عنوان عقد اجاره تحلیل می شود . اداره حقوقی قوه قضائیه هم در نظریه شماره 7/5042 اعلام داشته که تایم شرینگ ، مالکیتی است که ماهیت آن ، با بیع مشاع و مهایات ، تفاوت اساسی دارد .

3-3-1تفاوت مهایات و مالکیت زمانی :
1-عناصر اساسی مهایات: الف)مال قابلیت افراز یا تقسیم را ندارد.
ب)امکان انتفاع در آن واحد برای همه شرکا وجود ندارد.
ج)شرکا تمایلی برای فروش وتقسیم وجه ندارندیا اینکه مال بالذات قابلیت فروش را ندارد وصرفآ باید از آن
منتفع شد،مثل چشمه،نهر آب یا قنات.بنابر این در مهایات استیفا منفعت از مال براساس واحد زمان میان شرکا صورت می گیردوهر یک از شرکا در زمان مورد نظری که حق انتفاع را دارا باشند مالک منفعت هستند.
ولی در مالکیت زمانی صاحب حق ،هیچ گونه مالکیتی در اعیان ولو به نحو مشاع نداردواساسآ با کسی شریک
نیست که بخواهد برای زمان استفاده توافق نماید،بلکه او طبق قرار داد توافق کرده که مثلآ یک هفته در سال از آپارتمان استفاده کند و مالکیت زمانی قراردادی بین خریدار محصول وشرکت می باشد ولی در مهایات جمیع شرکا د رخصوص نحوه وزمان استفاده به توافق می رسند.
2-ذات مهایات تسهیم است ولی ذات مالکیت زمانی تملیک می باشد. و به همين جهت قراردادي است «لازم» و قابليت رجوع ندارد. حال آنكه بنا به نظر برخي از فقها مهايات عقدي جايز است با قابليت رجوع.

3- در مهایات ، مال مورد نظر مشاع است يعني در آن واحد و يا در زمان واحد هر شريك در ذرات آن مال شريك و مالك است.
در حالی که ، در مالکیت زمانی ، در هر زمان فقط یک نفر مالک عین است مثلآ شخصی که آپارتمانی را
خریداری میکنددر مدت مقرر یا تعیین شده قرارداد ،شریک دیگری نداردومالک شش دانگ آپارتمان است ومال مورد نظر مشاع نیست.در واقع مالکیت زمانی برای تملیک منافع اماکن گردشگری در فرجه های زمانی مشخص یا قابل تعیین به نحو متناوب می باشد.
4- مالکیت زمانی ، انتقال مالکیت عین است ومنافع نیز به تبع عین ، انتقال می یابند . اما مهایات مربوط به عین نیست.
5- مطابق نظر برخی از فقها مهایات ، نوعی «اباحه منفعت» به شکل معوّض است و به همین دلیل، منافع توسط مالکین مشاع ، قابل نقل و انتقال و اجاره به غیر نیست . اما در مالکیت زمانی ، تملیک عین و منفعت با هم رخ می دهد و لذا خریدار می تواند ، آن چه را که خرید ه و به تبع آن ، منافع را به شخص ثالث انتقال یا اجاره دهد.
6-در مهايات كه منفعت تقسيم مي‌شود، علي‌القاعده از طرف هر شريك قابل نقل و انتقال و يا حتي اجاره به غير نيست. درمالکیت زمانی خريدار مي‌تواند آنچه را كه خريده و به تبع آن منافع را به ثالثي انتقال يا اجاره دهد مگر اينكه شرطي مخالف درج شده باشد.
7ـ‌ در مهايات، ما با واژه‌اي به عنوان ثمن برخورد نمي‌كنيم. در مالکیت زمانی ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پيدا مي‌نمايد. آپارتماني كه بايد به يكصد ميليون تومان فروخته شود، به بيست ميليون تومان فروخته مي‌شود، چون دامنه استيفاء منفعت و بهره‌برداري آن محدود شده است. اين آپارتمان البته ممكن است به چهار نفر ديگر هر يك با قيمت بيست ميليون تومان، بيشتر يا كمتر، فروخته شود و در نهايت يكصد ميليون تومان براي فروشنده به دست مي‌آيد.

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با موضوع قانون مجازات Next Entries پایان نامه با موضوع قانون مجازات، ارتکاب جرم، قتل عمد