دانلود مقاله با موضوع قولنامه، قانون مدنی، سند رسمی، رویه قضایی

دانلود پایان نامه ارشد

در قرارداد مذکور حاکی از اختیار فروشنده در فسخ یا انصراف و عدول از آن نمی باشد لذا حکم شماره 82 – 11/3/67 شعبه 6 دادگاه اصفهان فسخ و حسب ماده 576 قانون آیین دادرسی به شعبه دیگر دادگاه حقوقی یک اصفهان محول می گردد. 1
در رای دیگری آمده است با توجه به مفاد قرارداد مورخ 26/10/ 1373 مستند دعوی، بیع به نحو صحیح واقع و ارکان آن محقق گردیده است متعاملین طبق بند 9 مبایعه نامه از کلیه خسارات اسقاط حق نمود و طبق بندهای 10و 11 ضمن عقد به نحو الزام آور متعهد به بیع و تنظیم سند رسمی انتقال گردیده اند بدین نحوکه خریدار متعهد و ملزم گردیده که بقیه ثمن را راس موعد مقرر در ماده 4 قرارداد به فروشنده پرداخت نماید و مبیع را تحویل گیرد و در صورت استنکاف فروشنده از دریافت بقیه ثمن معامله، خریدار مجاز است بقیه ثمن را به صندوق ثبت یا صندوق دادگستری تودیع نموده و از دادگاه الزام فروشنده را نسبت به امضای اسناد و تحویل مبیع بنماید و همچنین اگر خریدار از پرداخت بقیه ثمن معامله در راس مدت مقرر و یا از تحویل گرفتن مبیع خودداری ورزد، فروشنده قانونا می تواند آمادگی خود را نسبت به تحویل مبیع به نامبرده اعلام و الزام خریدار را به تادیه بقیه ثمن معامله و همچنین امضای اسناد را از دادگاه بخواهد و با عنایت به اینکه فروشنده قسمت اعظم ثمن معامله را در حین تنظیم مبایعه نامه و در تاریخ 4/12/73 و
1- لطفیان ، حسین ، قولنامه ماهیت حقوقی و اثار آن ، تهران ، چاپ روز نامه رسمی ، سال 72 ، ص 23.
5/12/73 از خریدار دریافت و مبیع را به تصرف خریدار داده و معامله قطعیت حاصل نموده است و بندهای12و 13 قرارداد که ناظر به حضور در دفتر اسناد رسمی بوده، تسری به اصل معامله و عقد نداشته و به منظور تحکیم معامله ناسخ و ناقض بند های 14و 15 شروط ضمن العقد نمی باشد.»1
در رای دیگری آمده است « با توجه به اینکه طرفین در صحت و اصالت سند تنظیمی، در خصوص وقوع عقد بیع تردیدی ندارند و با التفات به ماده 20 قانون مدنی و ماده 1291 همان قانون اقتضا داشت دادگاه بدوی و پژوهشی با ورود در ماهیت دعوی با توجه به خواسته خواهان و مدافعات خوانده به دلایل و مستندات طرفین رسیدگی نمود. و نهایتا در خصوص موضوع اتخاذ تصمیم می نمود.» 2
در رای دیگری به شماره 798/ 9 – 4 / 6 / 70 صادره از شعبه 9 دیوانعالی کشور امده است چون قولنامه مورخ 27 /10/ 67 که تحت عنوان قولنامه فروش تنظیم گردیده صراحتا بر فروش قطعه نخلستان موجود در آن در قبال ثمن معین با شرایط مقرر در نحوه پرداخت ثمن و کیفیت تنظیم سند رسمی مورد معامله از سوی بایع به مشتری تاکید دارد، بنابراین استدلال دادگاه به استناد آنکه در بند شش قرارداد مذکور قولنامه ذکر شده و به همین سبب معامله ای بین طرفین انجام نگرفته است خلاف مستفاد از سند مذکور حاکی از اراده طرفین در حین انجام و انشاء معامله و صرف ذکر قولنامه مغایر واقعیت امر به نظر نمی رسد. 3
با توجه به مفاد آراء فوق به نظر میرسد از دیدگاه رویه قضایی نوشته تنظیمی به صورت بیعنامه است که (هر چند نام قولنامه برآن نهاده باشند) برای خریدار ایجاد حق عینی کرده و مملک بوده و فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی می نماید که ظاهرا این حق را ( یعنی حق الزام بایع را ) برای دارنده قولنامه به مفهوم اخص نمی شناسند.

1- باختر ، سید احمد ، مجموعه رای اصراری دیوانعالی کشور ( حقوقی- جزایی ) ، چاپ اول، تهران ، انتشارات جنگل ، سال 1386 ، ص 53.
2- زراعت ، عباس ، قانون ایین دادرسی مدنی در نظم حقوقی ایران ، چاپ اول ، تهران ، ناشر خط سوم ، سال 83 ، ص 646.
3- حسینی ، سید محمد رضا ، قانون مدنی در رویه قضایی ، چاپ اول ، تهران ، انتشارات مجد ، سال 1379 ، صص 70 – 72.
البته در مقابل این نظریه که برای قولنامه ای که به صورت مبایعه نامه تنظیم می شود چنین اعتباری قائل است نظر دیگری وجود دارد که به نظر نگارنده از ارجحیت برخوردار است بدین مضمون که وقتی قولنامه حکایت از وقوع بیع بین دو نفر با تعیین ثمن و سایر شرایط نماید این امر خود دو حالت دارد : یعنی اینکه ممکن است در آن فروشنده تعهد به انتقال نیز نموده باشد یا اینکه از تعهد به انتقال ذکری به میان نیامده باشد. در مورد اول این سند صرفنظر از عنوانش همچنان قولنامه عادی تلقی می شود و در حقیقت قرارداد طرفین، تعهد به بیع است و بر اساس ماده 10 قانون مدنی چنین قولنامه ای در محاکم قضایی پذیرفته می شود و این تغییر عنوان از قولنامه به مبایعه نامه بعد از بخشنامه شماره 6059/1 بوده که بنگاههای معاملاتی قولنامه های تنظیمی خود را به صورت مبایعه نامه در آورده اند ولی متن قرار داد همان مفهوم قولنامه بوده و هدف آنها صرفا عدم شمول بخشنامه شورا به اسناد تنظیمی از جانب آنها بوده است. اما درمورد دوم که تعهد به انتقال در آن نشده است چون این عمل مخالف مقررات امری قانون ثبت ( مواد 22 و 48 ) است. بنابراین چنین سندی نباید در محاکم و ادارات دولتی قابل پذیرش باشد. به عبارت بهتر با وجود مقررات قانون ثبت اعتبار دادن به مبایعه نامه یا قولنامه تنظیمی که فقط به صورت خرید و فروش و معامله بیع می باشد که مطابق مقررات باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد نوعی اقدام موازی و نادیده گرفتن این مقررات است که هدف والایی چون نظارت بر حاکمیت ملی و جلوگیری از معاملات معارض و امثالهم را دارد اگر چه هم اکنون قضات این امر را نادیده گرفته و چنین سندی را نیز پذیرفته و به تبع الزامات ناشی از بیع ، فروشنده را محکوم به انتقال رسمی مورد معامله می نمایند و جالب اینکه اصلا فقط اسناد تنظیمی بدین صورت را دارای اعتبار در حدی که بتوان فروشنده را ملزم به انتقال کرد می دانندکه برای نمونه به رای شماره 106و 105مورخه 24/ 4/ 63 شعبه دوم دادگاه حقوقی یک تهران می توان اشاره کرد ، « …… در خصوص دعوای اصلی با توجه به قولنامه مستند دعوی که مصون از انکار و تکذیب باقی مانده و حاکی از خرید و فروش رقبه فوق الذکر و پرداخت مبلغ 9 میلیون ریال از ثمن معامله در تاریخ های … یعنی 13 روز قبل از موقع انتقال رسمی مندرج در قرارداد می باشد، با توجه به این مطلب، پرداخت و دریافت های مزبور در تاریخ های فوق الاشعار قصد خوانده را به التزام بر بیع محرز می داند … » همانطوری که ملاحظه می شود دادگاه دعوی را قولنامه دانسته و در عین حال مفاد ان را بیع دانسته و ملکیت خریدار را تایید نموده، ولی باز الزام به انتقال داده و به مواد 47 و 48 قانون ثبت توجهی نکرده است که این امر مخالف قوانین امری ثبت است که در بخش دوم این مسئله مورد بررسی بیشتر قرار خواهد گرفت. 1
ج : اعتبار قولنامه تنظیمی به صورت وعده بیع
همانطوری که در بحث ماهیت حقوقی قولنامه بیان گردید، حقوقدانان معتقدند اغلب قولنامه های تنظیمی بین مردم دلالت بر تعهد متقابل بین طرفین دارد ؛ بدین نحو که فروشنده در ضمن قرارداد و تنظیم سند به طور صریح یا ضمنی پس از مذاکرات ابتدایی و روشن شدن وضعیت و اوصاف معامله برای خریدار و آگاهی فروشنده از میزان ثمن و نحوه پرداخت و بالاخره حصول تراضی و توافق بین یکدیگر و وجود سایر شرایط صحت معامله، تعهد بر انتقال مورد معامله می نماید و در مقابل خریدار هم ضمن قبول تعهد متقابلا تعهد به پرداخت قیمت می نمایند که در این حالت قولنامه یک قرارداد مشمول ماده 10 قانون مدنی تلقی می شود که به عنوان وعده متقابل بیع بین طرفین لازم الاجرا و لازم الوفا است.
این گروه از حقوقدانان که قولنامه ( تعهد انجام بیع ) را لازم الوفا می دانند چنین استدلال می کنند که : اولا : نه تنها نص صریحی حاکی از منع قرارداد خارج از چارچوب عقود معین باشد وجود ندارد بلکه با توجه به حدیث نبوی « المومنون عند الشروطهم » تمام قراردادهایی که مخالف موازین شرعی و قانونی نباشد مانند عقد بیمه نافذ و لازم الوفا هستند.
ثانیا : در صورت تردید در حلیت یا حرمت یک امر، اصل اباحه که یک اصل عقلی می باشد حاکم است (ماده 223 قانون مدنی).
ثالثا : در حقوق مدنی اصل رضایی بودن عقود است نه تشریفاتی بودن انها.

1- کاتوزیان ، ناصر ،« مقاله ماهیت و اثار قولنامه» ، مجله کانون وکلای دادگستری مرکز ، شماره مسلسل 151- 152.
رابعا : قاعده « العقود تابعه للقصود » جلوه ای از قبول و اعتبار استقلال اراده در قراردادها است و اصل صحت
که مطابق آن هر معامله باید صحیح تلقی شود مگر اینکه خلاف ان ثابت شود.
خامسا : « ماده 10 قانون مدنی که با وجود تجدید نظر و اصلاح بعضی از مواد قانون مدنی به قوت خود باقی است این قبیل قولنامه ها را که مورد قبول طرفین بوده و مخالف صریح قانون نباشد، تنفیذ و بین متعاقدین و قائم مقام آنان معتبر و لازم می شمارد. » 1
حقوقدانانی که معتقدند قولنامه درحقیقت همان وعده بیع است خود به دو گروه تقسیم می شوند : گروهی عقیده دارند کلیه اسناد عادی هر چند که به عنوان مبایعه نامه تنظیم شوند قولنامه محسوب می شوند به عبارت بهتر کلیه اسناد عادی که در ارتباط با معاملات راجع به املاک ثبت شده منعقد شود چه بصورت قرارداد تعهد بیع و تنظیم سند رسمی در آینده و چه به صورت مبایعه نامه و با درج عنوان بیع و الفاظ خرید و فروش و فروختم و خریدم و امثال آن، قولنامه و قرارداد موضوع ماده 10 قانون مدنی بوده و تعهد به بیع در آینده تلقی می شود و طرفین در حدود تعهدات قراردادی ماخوذ به تعهدات خود هستند. ولی قرارداد آنها بیع یا صلح و امثال آن تلقی نمی شود زیرا مطابق مقررات امری ماده 46 قانون ثبت، انتقال مالکیت که اثر قانونی بیع و سایر عقود ناقله است فقط با تنظیم سند رسمی محقق می شود و توافق اراده طرفین تا آنجایی معتبر است که خلاف مقررات امری قانون ثبت اسناد و املاک نباشد. بنابراین کلیه قرارداد های راجع به بیع و فروش اموال غیر منقول ثبت شده صرفا قراردادی در چارچوب ماده 10 قانون مدنی بوده و تعهد به بیع در آینده است رویه قضایی پیش از انقلاب هم موید همین معنی قولنامه بوده و بر همین اساس قراردادهای تنظیمی فیمابین طرفین به صورت اسنادی عادی را به عنوان سند تعهد به بیع می پذیرفتند و متعهد را ملزم به تنظیم سند رسمی می نمودند در حالی که اگر این قبیل اسناد به عنوان سند بیع شناخته شده پذیرش آن با منع ماده 48 قانون ثبت روبرو می شد و محکمه نمی توانست آن را به عنوان

1- شفیعیان ، سید مهدی ، راهنمای معاملات و طرح دعاوی غیر منقول ، چاپ اول ، تهران ، نشر حقوقدان ، سال 1375، ص 140.
سند بیع پذیرفته و به نفع مدعی اصدار رای کند که البته آرای زیادی در این خصوص اصدار یافته است. 1
نکته قوت این دیدگاه این است که هماهنگ و موازی با مقررات قانون ثبت بوده و تعهدات طرفین را حتی اگر در قالب مبایعه نامه تنظیم شود با استناد به ماده 48 قانون ثبت و با استدلال به اینکه بیع املاک فقط با تنظیم سند رسمی انجام می شود باطل نمی داند این نظر راه را برای تفاسیری که به جای راهگشایی مانع ایجاد می کند می بندد و نظم و امنیت را در معاملات فراهم کرده و منافع جمع را بر منافع عده ای خاص ترجیح می دهد.
در مقابل این عقیده گروه دیگری معتقدند قولنامه تعهد به انشای بیع در آینده است به عبارت بهتر قولنامه در عرف چیزی غیر از تعهد به انشای بیع در آینده نیست و چون در معاملات املاک تهیه مقدمات انتقال رسمی مستلزم وقت و فرصت بیشتری است یا در مواردی که طرفین آمادگی فعلی بر انشای عقد بیع ندارند، لذا قرارداد فیمابین خود را در قالب تعهد به تشکیل عقد بیع در آینده منعقد می کنند که با مفهوم بیع نامه متفاوت است زیرا در بیع نامه، طرفین صراحتا عقد بیع را در زمان تنظیم قرارداد انشا می کنند ولی تنظیم سند رسمی به عنوان تشریفات صوری قرارداد را به تاریخ موخر بر قرارداد موکول می کنند اما هنگامی که قرارداد تنظیمی تعهد به بیع باشد چون بیع نیست بنابراین مشمول بیع

پایان نامه
Previous Entries دانلود مقاله با موضوع قولنامه، قانون مدنی، عقود معین، ضمن عقد Next Entries دانلود مقاله با موضوع قولنامه، قانون مدنی، اشخاص ثالث، عقود معین