دانلود مقاله با موضوع قولنامه، قانون مدنی، عقود معین، ضمن عقد

دانلود پایان نامه ارشد

د یا بصورت تعهد دوطرفی که درآن یک طرف متعهد به فروش ملک و دیگری متعهد به خرید ان می شود، صرفا یک شرط ابتدایی است که این تعریف در مقابل شرط ضمن عقد قرار دارد و نیز بیان کردیم که وفق نظر مشهور فقهای امامیه شرط ابتدایی لازم الوفا نیست و هر گاه کسی بخواهد تعهدی نماید، باید آنرا به صورت یکی از عقود معین یا به صورت شرط ضمن عقد قرار دهد که در همین راستا به بخشنامه شماره 6059/1 مورخ 6/2/1362 اشاره نمودیم که با تاسی از نظر مشهور فقهای امامیه، و بدون توجه به مقررات قانون مدنی ( ماده 10) و واقعیات جامعه این قبیل قولنامه ها را فاقد اعتبار شرعی و قانونی دانسته و دادگاهها را از الزام طرفین به مفاد آن نهی نموده است. اما امروزه دیگر این نظر به طور مطلق طرفداری ندارد و گفته شده است که اگر منظور از شرط ابتدایی تعهدات یکطرفه باشد با توجه به سکوت قانون مدنی در مورد الزام آور بودن تعهدات یکطرفه در اینصورت شرط ابتدایی باطل بوده و الزام آور نمی باشد اما اگر منظور از شرط ابتدایی تعهدات دو طرفه باشد در اینصورت مشمول ماده 10 قانون مدنی شده و معتبر و لازم الوفا می باشد. چرا که توافقات طرفین خارج از چهارچوب عقود معین نیز معتبر و لازم الوفا شناخته شده و تعهداتی که به طور مستقل ایجاد التزام می کنند نیازی ندارند که برای الزام آور شدن لزوما ضمن عقد خارج لازم درج شوند و الزام خود را از عقد عاریه بگیرند. آنچه که در شرع به عنوان شروط ابتدایی باطل شناخته شده، تعهدات فرعی هستند که قائم به تعهدات اصلی می باشند و بدون توجه به تعهدات اصلی موضوعیت ندارند ولی عمومات ادله فقهی نظیر « المومنون عند الشروطهم » و « اوفوا بالعقود » و امثال آنها همگی دلالت بر این دارند که توافقات طرفین ولو اینکه خارج از چارچوب عقود معین شناخته شده در شرع باشند بین طرفین الزام آور است و طبق نظر متاخرین از فقها نظیر امام خمینی توافقات خارج از چارچوب عقود معین را الزام آور شناخته اند و نظر قدمایی از فقها که فقط تعهدات مذکور در عقود معین معتبر و الزام آور شناخته شده است امروزه متروک است. در واقع شارع مقدس الزام آور شناختن تعهدات طرفین را منحصر در قالب های خاصی تحت عنوان عقود معین ننموده است بلکه احکام اسلام در این باب از جمله احکام امضایی هستند که عقود معینی که درآن زمان وجود داشته امضا و تایید نموده است و این به معنای آن نیست که توافقات و تعهدات طرفین در زمانهای بعد که به مقتضای زمان حادث می شود معتبر نباشد و الزاما باید در یکی از قالب های عقود معین باشد. بنابراین اصل در عقود و قراردادها حاکمیت اراده است و قرار دادهای منعقده بین طرفین تا جایی که مخالف شرع و قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد نافذ و معتبر است. 1
بنابراین به طور خلاصه می توان گفت : برخلاف نظر مشهور فقها و بخشنامه شورای عالی قضایی وقت، در حقوق موضوعه، قولنامه به مفهوم شرط ابتدایی نیز مشمول ماده 10 قانون مدنی بوده و در حدود مفاد و مودای خود بین طرفین لازم الوفا و لازم الاجراست چرا که این دو مفهوم بر یکدیگر قابل تطبیق می باشد.
در دادنامه شماره 409 مورخ 8/12/66 دادگاه حقوقی یک قزوین بر همین اساس ( یعنی لازم الوفا نبودن قولنامه تنظیمی به صورت شرط ابتدایی ) چنین استدلال شده است که : در خصوص دعوی خواهان به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد ترافع به استناد سند عادی، نظر به اینکه معامله غیر منقول با قولنامه عادی صورت گرفته بدون اینکه طرفین ضمن عقد خارج لازم و به وجه ملزمی به رعایت مفاد قولنامه ملزم شده باشند تقاضای خواهان فاقد وجاهت قانونی تشخیص و مردود اعلام شده است.
البته در رای شماره 596/71 شعبه 35، دیوانعالی کشور دادنامه فرجام خواسته را با استدلال ذیل نقض کرد: به تجویز ماده 10 قانون مدنی، قرار دادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است و با التفات به اینکه بخشنامه شماره 6059 مورخ 6/2/62 شورایعالی قضایی وقت به هر حال نمی تواند ناقض قانون معتبر و لازم الاجرا باشد. نظر به اینکه مفاد این سند مخالف صریح قانون است استدلال موجهی به عمل نیامده و بنابر این رد دعوی صرفا به این جهت که

1- کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی ، چاپ دوم ، تهران ، نشر میزان ، تابستان 1381 ، ص 102.
قولنامه چون ضمن عقد لازم تنظیم نشده وفق بخشنامه مزکور قابل پذیرش نیست موجه به نظر نمی رسد و با مفاد ماده 10 قانون مدنی نیز منافات دارد علی هذا دادنامه مورد تقاضای تجدیدنظر مخدوش است و نقض می گردد. 1
ب : اعتبار قولنامه تنظیمی به صورت مبایعه نامه
همانطوری که پیشتر اشاره شد قولنامه تنظیمی بین طرفین چنانچه متضمن عقد بیع نسبت به املاک باشد مبایعه نامه و معتبر تلقی می شود. به عبارت دقیق تر چنانچه در سند عادی ایجاب و قبول طرفین بر عقد بیع املاک واقع شده باشد مالکیت به مجرد تحقق ایجاب و قبول شرعی به حکم مواد 338 و 339 به خریدار منتقل می شود حتی اگر طرفین قرارداد خود را تحت عنوان قولنامه تنظیم کرده باشند و حق عینی برای خریدار با سند عادی بر ملک ایجاد می شود. 2
طرفداران این نظر معتقدند که مطابق مقررات شرع اسلام و مواد 338و 339 قانون مدنی که قانون مادر در قلمرو حقوق خصوصی است عقد بیع به ایجاب و قبول محقق می شود و تراضی طرفین اساس تحقق عقد بیع است و وقتی طرفین در قراردادی عقد بیع را انشاء نمودند ماخوذ به آثار بیع خود هستند و مقررات مواد 22و 46و 48 قانون ثبت ارتباطی به موضوع ندارد.
همانطوری که بیان گردید نمود و تبلور این عقیده در نظریه قضات وقت دادگاههای حقوقی دو بتاریخ 17/7/1365 است و ثمره بحث در این نظریه در این است که اگر از مفاد و مندرجات قولنامه بر آید که سند تنظیمی وعده بیع است چون برای خریدار صرفا یک حق دینی به وجود می آید و مالکیت فروشنده بر مبیع همچنان برقرار است، لذا تنها ضمانت اجرای تخلف و عدم انجام تعهد توسط یکی از طرفین، مطالبه وجه التزام مرقوم در قولنامه است و لاغیر اما به عقیده این گروه اگر از مفاد و مندرجات عمل حقوقی تنظیمی بین طرفین ( صرفنظر از اینکه نام قولنامه یا بیعنامه بر آن نهاده باشند ) برآید که منظور طرفین بیع است این

1- بازگیر ، ید الله ، علل نقض اراء حقوقی در دیوانعالی کشور ، چاپ اول ، انتشارات ققنوس ، سال 1378 ، صص 69 و 70 .
2- کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی ، چاپ دوم ، نشر میزان ، تابستان 1381 ، ص 105.
سند مبایعه نامه و مملک و نافذ است و برای خریدار یک حق عینی به وجود خواهد آمد که ثمره این نتیجه گیری اینست که دارنده سند یاد شده آنرا به عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه می کند و از محکمه الزام خوانده به حضور در دفتر خانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد 47و 48 قانون ثبت را خواستار شود و دادگاه هم می تواند رای به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد. البته با کمی توجه مشاهده می شود که این نظر با مقررات مواد 22 و 46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک در تقابل است.
اما امروزه این نظر آنچنان در رویه قضایی و محاکم عمومیت یافته که انکار ان چه بسا مخالفت با شرع تلقی شود و به یک امر رایج در محاکم تبدیل شده که در ذیل به چند نمونه از این آرا اشاره می نمایم :
در دادنامه 18/234/73 مورخ 26/6/73 شعبه 18 دیوانعالی کشور امده است ،« تجدید نظر خواهی مالا وارد است زیرا : الف – برخلاف استنباط دادگاه آنچه از مجموع مندرجات قرارداد عادی مورخ 28/4/61 تنظیمی فی مابین طرفین دعوا تحت عنوان (قولنامه رسمی) به ویژه مطالب منعکس در مقابل بند های 7 و 8 و 9 10 قرارداد مذکور استنباط می شود این است که قرارداد مزبور مبایعه نامه محسوب می شود و نه قولنامه یا تعهدنامه و به موجب آن عقد بیع تحقق یافته و آنچه در ذیل مبایعه نامه مزبور به صورت چاپی راجع به کیفیت تنظیم سند، استرداد بیعانه، و پرداخت دو میلیون ریال به عنوان خسارت به خریدار در صورت عدم حضور فروشندگان در دفتر خانه قید شده با توجه به مطالب منعکس در مقابل بند های 7 الی 10 قرارداد قابلیت ترتیب اثر ندارد. ب – بر فرض که مندرجات ذیل قرارداد راجع به استرداد بیعانه و پرداخت خسارت به خریدار در صورت عدم حضور فروشندگان در دفتر خانه باشد قابلیت ترتیب اثر داشت، استناد آن توسط دادگاه زمانی می توانست موجه باشد که مورد درخواست و استناد فروشندگان ( خواندگان بدوی ) قرار می گرفت درحالیکه از ناحیه آنها دفاعی از دعوی مطروحه به عمل نیامده و به مندرجات نوشته های چاپی ذیل قرارداد تمسک نشده است. بنا به مراتب فوق دادنامه تجدید نظر خواسته مستندا به ماده 3 و بند د ماده 6 و بند ج ماده 7 و بندهای 2 و 4 ماده 10 قانون تجدید نظر آراء دادگاهها مصوب مرداد ماه 72 نقض و رسیدگی مجدد متضمن استعلام وضعیت ثبتی پلاک مورد دعوی و احراز خروج آن از رهن به شعبه دیگر دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع می شود.» 1
در پرونده دیگری خواهان دادخواستی علیه خوانده به خواسته الزام خوانده به انتقال رسمی تمامی ششدانگ از عرصه و اعیان پلاک ثبتی 4842/136 بخش 5 اصفهان موضوع سند عادی 29/4/63 تقدیم دادگاه نموده و مختصر دادخواست این است که خوانده ملک مورد خواسته را با جمیع توابع و ملحقات و متعلقات شرعا و عرفا به مبلغ 15 میلیون ریال فروخته اند و سه میلیون ریال نقدا گرفته اند و طبق شرایط عقد بیع ملزم و متعهد شده اند ظرف سه ماه از تاریخ امضا در دفاتر اسناد رسمی حاضر و مورد معامله را رسما به نام خریدار ثبت نمایند که حاضر به انجام تعهد خود نشده اند. شعبه 25 دادگاه حقوقی اصفهان به موجب دادنامه 72- 28/8/63 با این استدلال : « …. قولنامه مورخ 29/4/62 افاده بیع نمی نماید و به صرف اینکه کلمات خریدار و فروشنده در آن قید شده، اطلاق مبایعه نامه بر آن صحیح به نظر نمی رسد. زیرا در قولنامه مزکور چندین نوبت عبارت انتقال قطعی و نه انتقال رسمی قید شده که مبین آن است که طرفین تحقق بیع را موکول به انتقال رسمی دانسته و موکول نمودن آن به سه ماه پس از تنظیم قولنامه مبین این امر است و از کلمه بیعانه هم استنباط می شود که بیع تحقق نیافته و قید اینکه هر کدام از طرفین در مدت مقرر از انجام معامله خودداری نموده باشد 200 هزار تومان به عنوان وجه تخلف به دیگری بپردازد که صراحت بر عدم عدم وقوع معامله در تاریخ تنظیم قولنامه دارد …… و با قید وجه التزام خوانده مخیر به اجرای مفاد قرارداد یا عدم آن می باشد، لذا رای به رد دعوی داده است – با طرح موضوع در دیوانعالی کشور، شعبه اول این دیوان چنین نظر می دهد : « سند عادی مستند دعوی کاشف از وقوع بیع است و پرداخت قسمتی از ثمن و موجل بودن آن و شرط وجه التزام …. به معنی ظهور انتخاب احدالامرین و یا تمهید مقدمه و وقوع بیع در آینده یا عدم وقوع معامله نبوده، رای را فسخ می کند و پرونده به شعبه دیگر ارجاع می گردد. » شعبه دیگر اصفهان نظر

1- باز گیر ، یدالله ، قانون مدنی در ائینهآاراء دیوانعالی کشور ، بیع و احکام راجع به ان ، تهران ، چاپ اول ، انتشارات فردوسی ، سال 1386 ، ص43 .
می دهد : « دادخواست صریحا تحت عنوان قولنامه تنظیم شده و از اصطلاحات حقوقی انتقال قطعی، بیعانه، قولنامه، انجام معامله، بیع نامه مستفاد نمی شود و برای اینکه به قولنامه عنوان بیع نامه داده شود محتاج به دلیل است و با فرض اینکه قولنامه را بیع نامه تلقی کنیم فروشندگان متعهد شده اند ظرف مدت سه ماه در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر و نسبت به انتقال قطعی مورد معامله اقدام نمایند و اگر از انجام معامله خودداری کردند متعهد به پرداخت وجه تخلف هستند لذا به لحاظ عدم احراز دعوی حکم به رد آن صادر نموده است. » – از این رای فرجامخواهی می شود و موضوع در هیات عمومی مطرح و هیئت با این عبارت « مندرجات قرارداد مورخه 29/4/62 و محتویات پرونده با توجه به مواد 328و 339 و362 قانون مدنی دلالت بر تحقق بیع بین طرفین نسبت به پلاک مورد معامله دارد و هیچ یک از شروط مندرج

پایان نامه
Previous Entries دانلود مقاله با موضوع قولنامه، سند رسمی، اموال غیر منقول، حقوق مدنی Next Entries دانلود مقاله با موضوع قولنامه، قانون مدنی، سند رسمی، رویه قضایی