دانلود مقاله با موضوع قولنامه، سند رسمی، وحدت رویه، ثبت اسناد

دانلود پایان نامه ارشد

مذکور در ماده 48 قانون ثبت نبوده و در چارچوب ماده 10 قانون مدنی بین طرفین الزام آور است و البته در چارچوب همین قرارداد متعهد له می تواند الزام متعهد را به انجام تعهد انتقال ملک به نام خود از دادگاه درخواست کند. 2
اما صرفنظر از اینکه نگارنده معتقد به نظر اول است ( هرچند امروزه رویه حاکم در دادگاهها گرایش به نظر دوم دارد ) ، باید گفت : قولنامه هر چه باشد ( بیع باشد یا تعهد به بیع ) طرفین ملزم به اجرای مفاد ان هستند و قایل شدن به لازم الوفا بودن قولنامه « حداقل به عنوان تعهد به بیع » باعث ثبات معاملات شده و طرفین را ملزم به انجام تعهد خویش می نماید و قولنامه چه بیع باشد یا تعهد به بیع ، چنانچه شرایط صحت

1- کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی ، چاپ دوم ، تهران ، نشر میزان ، تابستان 1381 ، ص 99 .
2- منبع پیشین ، ص 102.
معاملات را داشته باشد صحیح است و اگر مانعی برای انجام آن نباشد معمولا دادگاهها حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی و اعتبار دادن به قولنامه را حداقل به عنوان تعهد بر بیع صادر می نماید و این اولین اثر قولنامه است و تلاش مراجع قضایی ضمن درک قصد طرفین باید بر آن باشد که افراد جامعه به وفای به عهد و رعایت اصول اخلاقی بر انجام تعهد خود پای بند باشند و اجازه ندهند که با ترقی قیمتها، فروشنده با تمسک به عبارت قولنامه از انتقال مال غیر منقول خودداری نماید و احیانا خریدار به لحاظ تنزل قیمت املاک از پرداخت بقیه ثمن معامله امتناع نماید. 1
در این راستا اشاره به نظریه مشورتی 5337/7 – 10 / 11 / 62 در خور توجه است : سوال _ آیا ملکی که با قولنامه عادی فروخته شده است خریدار قانونا مالک آن هست یا نه ؟
خریدار ملک با قولنامه، اعم از اینکه ملک از اراضی موات و بایر شهری یا غیر آن باشد، قانونا مالک نیست مگر در موارد خاص و با رعایت ترتیبات خاصی که در بعضی از مقررات پیش بینی گردیده و بعدا به آن اشاره خواهد شد زیرا اولا : به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک که به اعتبار قانونی خود باقی است همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسی که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. ثانیا : مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک که اعتبار قانونی دارد، ثبت معاملات را جز در موارد استثنایی اجباری دانسته و ماده 48 قانون مذکور نیز بیان داشته است که سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. ثالثا : در مورد اراضی موات شهری به موجب ماده 3 و تبصره آن، از لایحه قانونی راجع به جلوگیری از تصرف و تملک اراضی متعلق به دولت موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، و احداث هر گونه بنا در آن … مصوب 6 / 2 / 1359 شورای انقلاب کلیه نقل و انتقالات اراضی و املاک موضوع این قانون به موجب اسناد عادی مانند قولنامه و مشابه آن فاقد اعتبار قانونی است و اسناد عادی و قولنامه های نقل و انتقال راجع به اراضی موات که بعدا از قانون لغو مالکیت

1- امرایی ، یونس ، محدودیت های اثر و اعتبار اسناد رسمی ، چاپ اول ، تهران ، انتشارات جاودانه ، سال 89 ، ص 69 .
اراضی شهری و به تاریخ قبل از قانون مذکور تنظیم شده نیز از درجه اعتبار ساقط است. ضمنا به موجب بخشنامه شماره 6059/ 1 – 6 /2/ 62 شورای عالی قضایی ، اعلام شده است آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. النهایه حدود بخشنامه مذکور و اعتبار قانونی آن قابل بحث است اما موارد خاصی که راجع به اعتبار قولنامه ها قبلا اشاره شده، که جمله موارد، در مورد اراضی شهری موردی است که در تبصره ماده 6 قانون اراضی و آیین نامه آن و قبل از آنها در تصویب نامه الحاق 3 تبصره به ماده 10 آیین نامه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری راجع به رسیدگی به صحت اسناد عادی و قولنامه و صحت معامله مربوط پیش بینی شده است. 1
در نظریه مشورتی دیگری چنین سوال شده است : قولنامه ای مبنی بر معامله ملک ثبت شده ای تنظیم گردیده و طرفین با تعیین وجه التزام تعهد نموده اند که در دفتر خانه ای معین حاضر شده، سند رسمی تنظیم نمایند. چنانچه یکی از طرفین قرارداد از انجام تعهد خودداری نماید طرف دیگر می تواند از دادگاه الزام او را به تنظیم سند رسمی بخواهد ؟ اولا : مقصود از کلیه عقود و معاملات مذکور در مواد 46 و 47 قانون ثبت املاک عقودی است که حق عینی نسبت به املاک یا حق مورد نظر ایجاد کند یا تغییری در آن بدهد و قراردادهای موسوم به قولنامه معاملات املاک که برای متعهد له نسبت به ملک حق عینی ایجاد نمی کند بلکه موجد حق ذمی برای او در قبال متعهد است از شمول مواد فوق و ماده 48 قانون ثبت املاک خارج است. ثانیا : با عدم انجام تعهد حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک در موعد مقرر متعدله فقط حق دارد وجه التزام را که خسارت مقطوع و قراردادی عدم انجام تعهد است، از متعهد مطالبه کند و در این حال الزام متعهد به انتقال ملک موردی نخواهد داشت. 2

1- میرزایی ، علیرضا ، قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ، چاپ چهارم ، تهران ، انتشارات بهنامی ، 1390، ص 388 .
2- منبع پیشین ، ص 387.
البته اشاره به نظر اکثریت نشست قضایی دادگستری استان قم در باره تنفیذ قراردادهای عادی خالی از فایده نمی باشد چرا که میتوان به طور ضمنی عقیده اداره حقوقی در باب اعتبار قولنامه را دریافت.
سوال – هدف از تنفیذ قراردادهای عادی چیست ؟ آیا در مورد املاک غیر منقول که ملاک مالکیت، دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک می باشد منشا اثر است یا خیر ؟ چنانچه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود چه تصمیمی باید در باره آن گرفت ؟ « نظر اکثریت : اگر چه طبق ماده 22 قانون ثبت، دولت کسی را مالک می شناسد که ملک به اسم او ثبت شده باشد و مواد 46 و 47 همان قانون، ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که دارای سابقه ثبت هستند و یا در مناطقی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی تشکیل است الزامی اعلام کرده است اما اگر کسی به این تکلیف قانونی عمل نکرد و به طریق عادی سند معامله ای نسبت به اموال غیر منقول انجام داد، سپس در محاکم طرح دعوی تنفیذ معامله یا اثبات مالکیت مطرح نمود، دعوی مطروحه قابل استماع است و صدور حکم به تنفیذ معامله (قرارداد) یا اثبات مالکیت منشا آثار حقوقی فراوانی است از جمله اینکه محکوم له می تواند به استناد آن از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت نماید و یا در صورتی که کسی به حق شرعی او معترض شود و اورا مالک نشناسد، ( مثل وارث معامل ) می تواند حکم تنفیذ یا حکم اثبات مالکیت ارایه نماید و هدف از تنفیذ و اثبات مالکیت این است که دادگاه اعلام نماید ارکان معامله محقق است تا محکوم له نسبت به استناد آن بتواند تقاضای صدور سند مالکیت نماید و قابل استماع دانستن دعوی تنفیذ یا اثبات مالکیت منافاتی با ماده 48 قانون ثبت ندارد. زیرا منظور از ماده 48 این است که کسی که فقط سند عادی دارد نمی تواند آن را به عنوان دلیل مالکیت خود قرار دهد و به استناد آن از ادارات یا محاکم بخواهد به آن ترتیب اثر دهد مثلا به شهرداری مراجعه کند و به استناد آن تقاضای صدور پروانه نماید یا به محاکم مراجعه کند و به استناد سند عادی درخواست خلع ید متصرف از ملکی را بنماید اما می تواند به استناد آن دادخواست تنفیذ معامله تقدیم کند و دعوای او هم قابل استماع است شکی نیست که یکی از راههایی که بیانگر رابطه معامله بین طرفین معامله (فروشنده و خریدار) می باشد، سند عادی است و و چنانچه از مفهوم و منطوق سند، رضای طرفین و ایجاب و قبول آنها بر وقوع معامله مستفاد گردد. فرضا فروشنده و خریدار و مورد معامله معلوم و مشخص بوده و تمامی ثمن معامله پرداخت و مبیع تحویل و به تصرف خریدار داده شده باشد حسب مواد 10 و 190 و 219 قانون مدنی و مطابق شرع انور سند مرقوم مبایعه نامه و مملک و نافذ است ولو عادی باشد و این امر منافاتی با مواد 47 و 48 قانون ثبت ندارد زیرا مواد مذکور مشعر بر اینست که اسناد عادی در محاکم به عنوان سند مالکیت پذیرفته نمی شود در صورتی که در ما نحن فیه دارنده سند یاد شده آن را به عنوان سند مالکیت ابراز نمی نماید بلکه به عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارایه می کند و از محکمه الزام خوانده را به حضور در دفترخانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد 47 و 48 قانون ثبت خواستار می شود. علیهذا در این مورد دادگاه می تواند رای به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد و بر همین اساس که قانونگذار در دو مورد طبق ماده 1290 قانون مدنی به اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را داده است که یکی از موارد آن در صورتی است که در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید نموده فی الواقع آن را امضاء یا مهر کرده است و این مورد قطعا مربوط به مواردی می شود که معامله با سند عادی صورت گرفته است و موید این نظر رای وحدت رویه شماره 568 مورخه 19 / 9 /70 که مقرر می دارد : قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل یکصدو پنجاه ونهم دادگستری را مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات قرارداده و بر اساس این اصل، رسیدگی به دعوی راجع به معامله نسق زراعی را در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است، بنابر این رای شعبه 13 دیوانعالی کشور که دادگستری را صالح به رسیدگی شناخته صحیح و منطبق با موازین قانونی است و وحدت ملاک مستفاد از رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/70 که مقرر می دارد : « دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات می باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک اگهی شده مانع از آن نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده، رسیدگی نمایند ؛ بنابراین رای شعبه 22 دیوانعالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می شود. این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 328 برای شعب دیوانعالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
نظر اقلیت : با توجه به اینکه طبق ماده 22 قانون ثبت، دولت کسی را مالک می شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد بنابراین صرف طرح دعوی تنفیذ معامله یا اثبات مالکیت و صدور حکم نسبت به آن فاقد اثر قانونی است زیرا در غیر این صورت تعارض در مالکیت پیش می آید چون از یک سو دفتر املاک شخصی را مالک ملک معین می شناسد و از سوی دیگر حکم دادگاه فرد دیگری را به عنوان مالک معرفی می کند و این امر به نوعی مالکیت موازی برای افراد ایجاد می کند که بر خلاف نظم و انتظام جامعه و در نتیجه بر خلاف هدف قانونگذار است و کسی که دعوی اثبات مالکیت یا تنفیذ معامله مطرح می نماید حتما باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح نماید. در غیر اینصورت دعوی اثبات مالکیت یا تنفیذ معامله قابل استماع نخواهد بود و یا اساسا اگر خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه کند دادگاه در صورت احراز تحقق معامله فی مابین خواهان و ایادی متعاقبه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می نماید و تنفیذ یا اثبات مالکیت فاقد اثر قانونی است و باید نسبت به آن قرار رد دعوی صادر گردد.» 1
بنابراین همانطور که ملاحظه می گردد این نظریه تا حدودی تبیین کننده اعتبار قولنامه تنظیمی به صورت وعده بیع می باشد و می توان از مفاد آن این امر را استنتاج نمود.
در رای دیگری خواهان دادخواستی به خواسته مطالبه سه میلیون ریال حق دلالی تقدیم دادگاه حقوقی دو تهران نموده و دادگاه به شرح ذیل حکم داده است : « … نظر به اینکه حکم ماده 352 قانون تجارت که به موجب آن مقرر گردیده در صورتیکه معامله به رضایت طرفین یا به واسطه یکی از اختیارات قانونی فسخ شود ، حق مطالبه دلالی از

پایان نامه
Previous Entries دانلود مقاله با موضوع قولنامه، قانون مدنی، سند رسمی، رویه قضایی Next Entries دانلود مقاله با موضوع قولنامه، تفسیر قرارداد، قصد مشترک طرفین، اشخاص ثالث